某时尚休闲阳光吧项目投资建设可行性策划文档格式.docx
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2.1项目提出背景......................................................................................................................6
2.2项目市场分析......................................................................................................................6
2.3项目竞争优势......................................................................................................................7
2.4项目经济社会效益及赢利能力分析..................................................................................7
2.5项目风险评估.......................................................................................................................10
第三章项目主体简介
3.1XXXX公司.......................................................................................................................11
3.2主要技术支撑.......................................................................................................................11
第4章项目结论
4.1项目经营理念.......................................................................................................................12
4.2项目结论...............................................................................................................................12
1.1项目名称
XXXX时尚休闲阳光吧
1.2项目地点
成都市XXXX路东湖公园艺术馆
1.3项目简述
本休闲吧是在国内高端茶水吧、中小型迷你演艺厅、成都市饮吧业主、艺术馆家协会的指导支持下，结合成都本地商业休闲行业实情，参考欧式酒吧风格，按照国际国内茶水、酒吧最时尚的设计风格，秉承“知性品味、中西兼容、多元共赏、精致服务、中端消费、立德馨艺、逸雅静心”的经营理念，将传统中国茶艺、成都固有特色风格与西方酒吧文化相结合，以别样的文化体验、独有的艺术氛围、规范的营销管理手段和适中的消费水平赢得市场。
项目核心经营内容定位：
A.白天以咖啡、品茶为主。
B.夜间经营清吧酒水。
C.特色甜点小吃。
D.个性演出。
1.4项目投资
项目总体投资60万元。
其中设施设备投资30万元，场地装修20万元，培训、人力5万元，项目推介及其它5万元。
1.4.1基础设施设备
A.茶：
茶具、热水煮机、冰柜，封口机，碎冰机，保温桶，不锈钢桶，茶、奶茶原料，其它饮品。
B.咖啡：
咖啡机、半自动咖啡机、专用咖啡磨豆机、单品咖啡虹吸壶、一芯一炉咖啡炉，咖啡外带杯纸巾吸管搅拌棒外带提袋，咖啡制作原料
1.4.2配套设施设备
吧台、桌椅板凳、音响、话筒、功放机、微机曲库设备
1.4.3专业技术力量及培训
A.茶艺师、咖啡师、调酒师
B.管理及服务层专业培训与日常培训
1.4.4项目推介
有效运用各种传统推介与现代传媒相结合的方式方法，以茶韵、茶道、茶情、茶趣、茶味为话题，不间断组织开展系列项目推介活动。
A.网络推介。
利用开设网站或在成都网络社区论坛，有计划、有指向，利用故事、小说题材，向广大网民推广阳光吧项目；
组建多个XXX时尚阳光茶水吧QQ群，QQ群名称附带时尚阳光茶水吧核心关键词信息；
每周定期提出讨论题目，运用健康、文学、艺术等题材，通过有意识的话题宣传与呼应，建立稳定的阳光吧群员，定期组织群聚，吧聚，利用社交网络平台将各方邀约至东湖之畔，共享喧嚣都市中片刻的宁静与惬意，从而提高社会关注阳光吧的群体对阳光吧本身的关注度与参与度。
B.微信、微博推介：
1.开通XXXX时尚阳光茶水吧公众微信，建立微信平台的官方公众账号
微信平台的公共账号限制很低，哪怕是小的个体，也可以将自己的品牌成功的在微信平台上建立账号，这也是腾讯为各阳光吧进行营销提供的便利条件，也展示出了微信营销的大方向。
建立微信平台公众账号之后，需要巧妙的完善阳光吧的信息，把我自身优势，推送自己的产品及服务，利用一个小工具便将宣传信息推送给用户，是一件和容易与用户建立亲很感的事情。
编辑茶饮、咖啡、音乐、书画、摄影、根雕等知识及内容，配合艺术馆发布相关活动信息，充分利用平台，做好联合营销推介。
具体实施步骤如下：
1）定位阳光吧微信平台
阳光吧需要定位自己的平台，自己的微信公众账号究竟要给粉丝提供什么内容。
建立的初衷是为了彰显品牌，进行宣传。
还是立足于服务，为粉丝提供售后以及咨询服务，要提前考虑清楚。
内容即意味着营养，有营养才能有粉丝。
2）定位目标人群
建立好微信公众平台后，阳光吧需要定位自己的目标人群。
结合自身对于公众平台的期待，找寻符合自身平台目标人群的特征。
这里的特征包含：
性别、年龄、地域、消费习惯、生活习惯等等，依据特征设定目标粉丝的满足比量表。
符合设定的条件和特征多的，优先去发展。
3）目标人群调研
对于目标人群定位好之后，下面需要的是对目标人群进行调研，了解目标粉丝的几个需求：
喜欢什么内容分类：
粉丝喜欢什么样的内容，科技、人文、美食、旅游还是其他的。
喜欢什么活动类型：
粉丝喜欢比如抽奖活动亦或是征集活动还是什么等等。
喜欢什么时候接收消息：
具体喜欢什么时间段接收消息。
喜欢什么样的朋友：
粉丝喜欢哪种类型的朋友，朋友应该是喜欢什么样的活动，有哪些兴趣点。
喜欢怎么参与活动：
粉丝喜欢是在线上微信端亦或是在线下参加活动。
4）制定营销倾向点
做好目标人群调研后，需要制定营销的倾向点。
简而言之，就是营销需要倾向于哪一类粉丝，需要倾向于哪一类活动，需要在什么时候做内容群发推送，这一切需要做出详细的安排。
5）设定营销策略目标
选好倾向点之后，接下来就需要制作完整的营销策略目标了。
集合粉丝增长量、图文转发、图文打开率等多维度，制定一定时间周期的微信营销策略目标，作为微信公众平台运营的动力和目标、
6）划定营销运营节点
制定好营销策略目标之后，需要对目标进行拆分，划定一个小阶段的运营目标。
此外，需要考虑在某阶段的时节、关键事件、阳光吧的关键纪念日等多维度，争取在特定时节的节点上，做出爆发的效果。
7）制定具体营销运营策划
在节点划定好之后，需要进行针对性的内容和活动策划，结合即将到来的阶段的时节、关键事件、阳光吧的关键纪念日等多维度，按照时间点，针对性地策划相应内容和活动，制定运营策略的具体方法。
8）执行监督到位
在具体运营策划制定好之后，建立执行团队和监督体系，保证实行到位。
毕竟再好的策略失去了执行，也就没有了意义。
2.建立阳光吧自身的蓝V微博定期对微博，定期对内容进行调整。
以绿色、园林、养生、保健、怡情为主题，保持内容清新、健康，建立起粉丝群，拓展客户群。
（1）一个微博要长期运营好，他是离不开一个规划的，因为微博是一二自媒体，二者微博又是一个官方、官网一样。
所以需要去了解清楚微博的价值和特性。
然后根据对微博的专业了解认知然后去做出方案。
这样才会打造一个活跃的、有价值的微博。
认证微博是加v形式的比较权威。
二者能够容易得到用户信任。
据艾瑞网的调查，阳光吧社交活跃中，微博是占了很大的比例。
所以我们在这块需要重视这个领域。
（2）微博的粉丝养成计划。
每天的参与话题，不是很热门的但是是吸引用户关注的话题进行参与探讨。
做内容每天内容包含在2-3条。
进行观察数据。
C.社区、团体推介。
营业初期，组织营销团队，以扶贫帮困、志愿者、健康保健、营养、养生、绿色环保等题材，到项目周边社区开展营销，着力宣传阳光吧经营范围及特色，吸引顾客关注及参与，不定期到周边社区，商超开展茶艺表演，咖啡试饮等促销活动，提高阳光吧本身的曝光度与知名度。
D.有偿雇佣微博大V、大咖推介。
以合同形式邀请国内知名微博大咖发布软文参与宣传，助推阳光吧营销，条件允许情况下，有偿邀请川内文艺名人（如李伯清），到吧内进行茶艺品鉴或活动参与，以名人效应带动阳光吧的人气。
E.活动推介。
在成都适宜场所，如大型展会、产品集中推介会，采取茶艺表演，老成都盖碗茶具展览，以及有奖竞猜等方式开展阳光吧的吧外宣传。
F.媒体推介。
在电视、网络、报社开辟茶道养生和咖啡风情专栏，将茶道的中和、自然、清雅、明伦与咖啡的浓郁、菲芳、潮流、醒神进行对比，感受中西文化差异的同时，将人群的消费眼光与脚步吸引到阳光吧。
G.传单、画册推介。
编辑制作图文精美、灵动炫目、数量适当的画册、卡片、传单，将阳光吧经营内容、特色、地址、预约联系方式，组织在人流密集的街道、商场进行发放、投放，达成宣传效应。
H.行为艺术推介。
吧内定期可邀约川剧艺术团，川内话剧演员，评书演员前来商业演出，在70后，80后共同回味历史感概青春的悠闲时光里，邀各方朋友共同感受老成都历史车轮的印记。
I．阳光吧文化推介。
建立一面文艺，怀旧，经典的文化墙，让茶文化的静谧与欧美咖啡的优雅交相辉映，自行定制与老成都息息相关的茶具，饮具，推广并着重渲染阳光吧的历史感与厚重感，调动成都消费者的怀旧情怀与都市文艺的青年的关注度。
1.5项目文化
阳光吧自身拥有者特殊的定位，她如同一个奢华，却不失基调；
唯美，却不失情趣；
孤傲，却不失激情的江南女子翕然而来。
阳光吧在其自身发展的历程中，这个城市的特征也赋予了它特殊的文化内涵。
具体在成都这样一个城市形成必然离不开一个城市的品牌定位，以及在这个城市品牌定位下所包含的一切内容。
首要的就是对于阳光吧消费群体的自身要求，是中产阶层以上的，对生活情调的追求近乎完美，其次是对文化的意识触角摈弃病态，追求健康灵魂的聚会或悠然恬静的独处。
阳光吧文化的消费群体，在体验阳光吧文化的同时，能够真实的流露自身的情感与内心世界，并愿意在体验中放松自己，审视自己，同时与自己圈子内的同僚们真实的沟通，从而也让有阳光吧的口碑能达到消费者口口相传的高度。
1.6项目投资主体
XXXX公司
1.7项目支撑有关法规依据
本项目设立依据包括：
国家互联网+大背景下，大众创业、万众创新政策，依托文化部、商务部、住建委等有关政策法规，《成都市XXX区十二五商业网点规划》等相关法律法规。
2.1项目提出背景
2.1.1理念背景随着我国经济社会的不断发展，群众物质文化生活水平的不断提高，人们追求高品质生活理念的不断更新，兼具文化和地位，追求独立奢华又不失沉稳的新一代消费群体异军突起；
对细节和设备的完美追求随着城市生活节奏的不断加快，生存竞争的压力也在不断加大，用于调节生活的休闲娱乐时间越来越少，而社会交往的空间也正在受到点、线的局限。
会议、饭桌、K歌、论坛，除了应付就是狂泄，生活、心情的天平总是处于两极。
去远足释放心情，时间上不容许。
XXXX休闲阳光吧，面对城市新兴生活、工作节奏特点，同时针对成都人会分配时光、懂享受生活、特有慢节奏等特点，刻意营造平静与舒缓、艺术与知性的交流空间，休闲吧将传统元素与异域风情结合，固有习性与时尚气息兼顾，充分利用东湖公园自然园林风光，艺术氛围浓郁的优势，将消费、需求融入良好的平台，创意独特，论证充分，前景光明，业态阳光，基于上述投资理念分析，决策层将投资目光定位于小家碧玉、精典别致的休闲路线，开设休闲阳光吧。
2.1.2经济背景当前休闲生活呈现出多样化趋势，投资赢利正在从硬质商品交换向服务附加、精神享受层面过渡。
同时，追求跨界经营与享受全方位服务，是供需双方的利益切合点。
经考察，东湖公园周边业界同类业态的经营状况相对良好，市场份额空间较大，虽未形成整体产业优势或区域性产业特色，但作为个性化的休闲吧投资，通过差异而适中、规范而不断创新的运作，从赢利能力角度分析，具有较强的生存能力和长期的赢利潜力。
2.1.2历史背景巴蜀饮茶习俗源于先秦，是古老巴蜀文化的重要内容之一。
成都特有的矮桌竹椅和茶碗、茶盖、茶船子的三年头茶具，形成了一种独特的茶船文化，也叫盖碗茶文化。
茶馆、茶肆在蜀中更是历史悠久，遍布巴蜀城乡和街巷，极富特色，或隐于闹市，或立于郊野，置身于其中，不但可以品茗养性，还可以听评书、看围鼓，充分体味巴蜀的风土人情。
2.成都人利用茶叶的历史，有文献可查的，已有三千多年。
饮茶对人体有益无害。
因茶叶中含有30多种芳香物质，可以溶解脂肪，使胆固醇含量下降。
3.而成都茶馆之多堪称中国之最。
城乡处处有茶馆，形成人们都喜爱喝茶的一大地方特色。
坐茶馆是许多成都人闲暇的首选休闲方式，茶馆除了休闲之外还是社会社交的一重要场合。
了解行情，洽谈生意，有些茶馆增设娱乐文艺节目，打围鼓、唱清音、打金钱板等曲艺节目，看板、录像节目、打麻将、打扑克等。
当然最多是还是摆闲龙门阵。
茶坊成了成都市民不可缺少的一种生活方式。
2.1.3时代背景咖啡――世界三大饮料之一，一个西方的舶来品，在中国确是家喻户晓，有着极为深远的历时背景和现实意义。
咖啡的真正兴起，应该是从２０世纪９０年代末开始的。
其发展速度之快，在短短几十来年时间内，达到了前所未有的行业繁荣。
现在随着改革开放经济蓬勃的发展，有着大批的外商和白领长期处在高节奏、高效率的工作和生活加之于受西方文化的种种因素，造成了这个咖啡销量不断上升。
故咖啡消费主要群体也就是外商、白领、旅游者和居家百姓，以长期关注、参与各类字画、根雕、摄影爱好者、书友会、艺术家行业协会成员为主要消费群体的阳光吧前景远大。
2.1.4政策背景大众创业、万众创新的宏观背景，国家层面的产业结构调整，鼓励发展第三、第四服务产业的政策导向，为创业发展提供了更宽阔的思度空间。
近年来，锦江区坚持“以商务支撑商贸，经文化润色经济，以改造托举发展”发展思路，是以文化、艺术打底的休闲阳光茶水吧项目产业指导。
XXX阳光休闲吧的设立，属于典型的第三、第四交错型服务业态，顺应了政策大势，符合新型消费需求，作为新概念型的服务业态，在证照报批、政策利用、持续发展上，可以得到相关部门的有力支持。
2.1.3环境背景作为项目地理依托的东湖公园，本身具有旅游与休闲的良好环境背景。
“人与自然和谐相处”的主题，交通流线清晰，安静与安全兼顾，绿树成荫，水景成趣，置身其间，让人回归本性与自然，始终有心灵漫步的恬淡轻松，与休闲吧设计理念高度吻合。
2.2项目市场分析
2.2.1项目所在区域经济消费情况XXXX时尚休闲阳光吧项目，选址成都市XXX区东湖公园，位于成都市东南方向府河与石牛堰的交汇口处。
XXX区常住人口XXX万，流动人口保持在XXX万。
其中外籍人口流量年均达到了XX万。
截止2014年，年家庭可支配收入XXXXX元。
社会消费品零售总额达到了XXX亿元。
第三产业完成增加值XXX亿元，在产业增加值结构中占比达到了60%以上。
通过对周边5公里范围内居住的各层次居民家庭、流动人口进行抽样调查分析，该区域家庭年用于文化娱乐休闲消费达到了0.X万元。
2015年年初以来，我们分不同时间段，对东湖公园内游客消费进行了抽样调查。
数据显示，进入园内的游客消费水平为XX元/人次。
同期，我们对进入艺术馆的游客进行了抽样调查，有游园、参观后茶水需求，需要安静的场所休息与交谈的人员达到了65%，经调查，人均茶水消费水平50元/次可接受，每人次消费时间约为30分钟左右。
2.2.2项目周边业态情况
2.2.2.1关联生活服务业态情况文化业态东湖公园地处锦江区，该区自古人文荟萃，底蕴厚重。
李白、杜甫、陆游、苏轼、沙汀、李劼人等文人墨客为锦江留下了脍炙人口的诗篇。
“震旦第一丛林”大慈寺在唐代就已经是中、韩、日三国佛教学术交流的中心，玄奘大师曾在此汲养学识、智慧与勇气，并启程西行。
“中国白酒第一坊”水井坊遗址，被誉为中国酒文化的一部无字史书。
北宋年间，世界上最早的纸币“交子”在东大街金融街诞生。
锦江区尤其以东湖公园为场地的名人字画、根雕、摄影作品展览，保持了经常，且展期基本达到每次半月左右，周期相对稳定。
宾馆餐饮业态本区域现有星级酒店X家。
餐饮业中较有人气的包括肯德基、必胜客、味千拉面、鹿港小镇、茗桂轩大酒楼、川野山珍酒楼、上岛咖啡等。
商贸业态：
永乐带电器、东光商城、美意达商贸、伊藤洋华堂、百佳超市、万达国际电影城。
周边银行：
农业银行、民生银行、中国银行
其它业态：
住宿、健身、洗浴、娱乐、发屋等配套服务商业网点有零星布局，但密集度不高。
2.2.2.2同类休闲业态情况项目3平方公里范围内共有酒吧2处，茶吧10处。
公园内现在茶吧1处，目前，该茶吧经营主要以休闲茶水附带XXX为主，业绩较为平稳。
2.2.3项目辐射情况除进入公园的游园客人，到艺术馆参展、参会、参观的客人外，项目通过推广营销，不断改进，将会在未来形成“回头客”效应，可辐射消费人群将达到周边10平方公里范围。
2.3项目竞争优势
2.3.1项目客户优势
2.3.1.1消费群体定位
本项目消费群体主要为进入公园游园旅游客，艺术馆游览观光客户，艺术馆活动例行约谈客户，零散客户，长期稳定的“回头”客户
2.3.1.2艺术馆固定消费群体
以长期关注、参与各类字画、根雕、摄影爱好者、书友会、艺术家行业协会成员为主要消费群体。
以经常光顾的常客为次要消费群体。
根据每次相关活动记载数据统计，光顾常客人群规模约为XXXX人次。
每一个展期内光顾人次约为XXX人次，构成了项目基础消费客户群。
2.3.1.3艺术馆流动消费群体
艺术馆流动消费群体、临时观光客，将是消费客户群的重要支撑。
据预测，展览期的流动客户将会与固有客户平分秋色。
2.3.1.4其他消费群体
以各类商务发布会来访客户为对象，构成项目消费潜在客户群，兼具文化和地位，追求独立奢华又不失沉稳的新一代消费群体同时也是推介与挖潜，使之成为稳定客户的重要对象。
周边新建楼盘较多，近年来3公里范围内楼盘共兴建了XX座，共有入驻客户约X万人，且大多具有较高的消费能力。
2.3.2项目自身优势
2.3.2.1项目依托优势一是依托艺术馆的成熟经营管理经验。
二是依托东湖公园的良好园林环境。
三是不断开展的各类定期活动，保持了消费客户源稳定。
四是项目立足区位实际，加大推介力度，能够较快的实现市场定位，同时与园内另一家茶馆形成不同风格的产业互补。
五是人气优势。
平时每周、每天开展的陶器、绘画、手绘文化服装等艺术市集，为项目保持了良好的人气，以及口口相传的助推媒介。
2.3.2.2项目品质优势一是定位时尚。
将园林生态与艺术品位结合，符合当今人们的绿色环保生活价值观，同时也针对精神富足层次客户的需求，设计概念高端消费印象。
二是概念新颖。
将传统中式茶艺与欧式酒吧消费相结合，形成传统修闲文化与欧式多元文化的综合体验，符合开放开发与国际融合的新型模式，特别符合艺术界人士阅历丰富，在国内即能体验到欧式消费服务，也能使年轻新锐一代渴望了解异域风情、消费习惯的心理得到满足。
三是底蕴深厚。
茶的品饮，要求环境与心境统一，自然环境与人的心境和谐一致，人就能真正的放松自己，进入忘我的境界，达到修身养性、品味人生的目的；
德式酒吧以及德国酒吧文化，是欧洲浪漫风情的代表，pils,贝克、发酵啤以及黑啤，动静结合，风格各异。
一首德国传统曲目、一幅太阳镜、一杯啤酒，即将德式酒吧风情展露无余。
中国是诗的国度，又是茶之故里。
德国是音乐圣地，也是啤酒之乡。
将诗与音乐，茶与啤酒置于一体经营，即能体现东方文化的哲思深远，又能感受西方文化的潮流浪漫，是XXXX时尚休闲阳光吧精典构思。
2.3.3项目区位优势项目选址于东湖公园，位于二环路南一段与东五段之间，家用小汽车与大型旅游客车往返障碍。
公园自身及周边停车场包括XXX、XXX两处，此外，途经公园的公交线路包括：
79路;
97路;
114路;
304路;
501路;
1036路;
k1a快速公交线;
k1快速公交线;
k2a快速公交线;
k2快速公交线。
畅达的交通便利条件，使步行、骑车、驱车、组团包车到达项目所在地都充分可行。
秀美的风景，古典的园林，也是东湖公园吸引潜在客户群的重要优势。
东湖公园至今已有一千余年的历史，是我国目前仅存有迹可考的两座最早古典人文园林之一，建园早于苏州园林，具有很高的历史价值和艺术价值。
园林面积三十五亩，水面约三分之一，经历代营建培修而成。
整个艺术布局仍保持着唐代古典园林风貌，园林内多数百年的参天巨树，伴以古藤幽篁，且着意配植桃、荷、桂、梅等花卉。
四季香艳，美不胜收。
凿湖垒成的山石，造型朴实，咫尺山林，
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