房地产项目卖点全Word下载.docx
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拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。
在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。
江、河、山、水、房子、以及人，将构成一幅完美图景。
全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景
第六大类型卖点
区位价值：
对于区位价值的争论其实没有意义，区位对不同定位的居所来说，影响各有不同，但都是决定性的。
有些工程的核心价值正是表达于区位之上的，尽管显而易见，却需要更具创造性的发挥。
繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念、商业地段
第七大类型卖点
产品类别：
人以群分，房以类聚。
某些特殊类型产品定位，往往可以更加精确的捕捉特定的目标客户群。
这是一次对产品定位与卖点宣传的双重考验。
小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房
第八大类型卖点
人以群分：
不同买家对住宅品质的要求也不同。
所谓好的产品，就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的。
豪宅卖点、白领卖点、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区
第九大类型卖点
原创概念：
白纸上可以有许多发挥。
地产商们为购房创造了许多概念，有些牵强附会，有些动人心扉。
在这个资讯过剩的时代，我们总是需要一些简洁而强大的词汇。
居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游戏规那么
第十大类型卖点
功能提升：
为购房者创造剩余价值，往往要通过功能提升来实现，这些价值提升、或者是超越了楼盘的先天资源，但是同时也对开发商的操作提出了更高的要求。
健康概念、投资概念、绿色概念、e概念卖点、环保概念、生态概念
第十一大类型卖点
产品嫁接：
在另外一个领域找寻灵感，已经成为地产界聪明人士的秘密。
不管是叫产品嫁接，还是叫复合地产，这种创造都将更好地激发人们对美好生活的向往。
然而，找到成功的嫁接点绝非拍脑即可。
教育概念、音乐概念、艺术概念、运动概念、旅游概念
第十二大类型卖点
楼盘软性：
附加值生活是无形的，开展商在为人们提供有形的居住空间的同时，还应该为住户们构筑一个无形空间。
看不见的东西更难做到，这是区别一个杰出地产商与平庸地产商的关键所在。
效劳卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点
第十三大类型卖点
产品可感受价值：
居住者对生活空间的感受是多元化的。
这与人类的价值观有紧密关联，在不同时代，不同地域，会有不同的侧重点，这类卖点平和厚实，直奔关键主题。
品质卖点、成熟社区、身份地位、平安卖点
第十四大类型卖点
楼盘及开展商形象：
好蛋未必一定是好鸡下的，但好鸡总是可以下好蛋的。
在信息不对称的环境下，善良的中国人民喜欢用一个开发商的声誉来判断该买谁的房子。
荣誉卖点、开展商品牌、知情权卖点、自我标榜、张扬个性
第十五大类型卖点
居住文化与生活方式：
在几十年的时间里，中国人几乎忘记了自己该怎样生活。
人们一方面试图去延续几乎遗忘了的传统居住文化，一方面又充满渴望地期待着来自异域的生活方式。
生活方式、品味卖点、文脉卖点
第十六大类型卖点
情感：
人类是脆弱的，情感即为明证。
然而人类最伟大的力量也来自情感。
可以说情感是我们这个社会最与众不同的魔杆之一，我们可以用它来撬起许多比地球更沉重的东西。
孩子卖点、情缘卖点、亲恩卖点
第十七大类型卖点
销售与工程进度：
购房者最直接的信心来自楼盘的工程进度，开展商巧妙利用施工过程中的几个重要阶段，将能营造出一系列气氛热烈的庆典时刻，中国人总是信任这种一本正经的形式。
奠基卖点、内部认购、第一期公开出售、第二期公开出售、最后一期公开出售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放、外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房卖点、答谢卖点
第十八大类型卖点
创意促销：
如果能吸引买家的眼球，并且进一步将他们带到楼盘现场，可以说已经成功了一半。
随着楼市竞争不断白热化，搭台唱戏促销吆喝将成为考验开展商想象力的一道难题。
价格卖点、付款方式、竞卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、音乐会促销、表演活动促销、艺术活动促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法-大胆设问,小心求证!
房地产市场八个卖点回忆
卖点之一：
概念销售
“ＳＯＨＯ概念〞亮相，曾在楼市和传媒上引起剧烈的争论，以“ＳＯＨＯ你蒙谁〞为代表的声音质疑房地产商胡乱推出洋名词的做法。
也许舆论是过苛了，有概念总比没概念好吧。
卖点之二：
数字化社区
智能化一直是房地产工程的热卖点之一，更流行的说法是数字化社区，或ｅ社区。
社区智能化到底应该什么样？
这个问题连专家也说不太清楚，但这正提供了广阔的想象空间，宽频入网、三表远程抄送、社区监控都是智能化的表现，但谁又能说有了这真正“智能化〞、“数字化〞了。
卖点之三：
境外设计
不少楼盘的设计都请国际著名设计大师，香港的贝尔高林、新加坡的雅科本、加拿大的Ｂ＋Ｈ，都成了买房人熟悉的名字。
楼盘的竞争终于由简单的价位竞争进化为规划设计的竞争，是市场走向成熟的表现。
卖点之四：
户型
板式小高层、塔楼、多层住宅……这些建筑专业用语渐渐为买房人熟知。
从完全不顾日照与通风要求的高密度塔楼，到大面积采光的蝶型塔楼，从只要求正南正北的狭长板楼，到对进深有具体要求的板式小高层，人们越来越来会挑剔户型设计，房地产商也越来越舍得牺牲珍贵的面积，以换取真正人性化的户型设计。
卖点之五：
高使用率
一样的价钱，使用率越低的房子等于越贵，这帐人人会算。
很多开发商都把超过８０％的使用率打在广告上，按常规，塔楼的使用率不应该超过７５％，为了吸引斤斤计较的消费者，有的开发商甚至不惜把本来该算在分摊面积中的局部去掉，等于是变相降了价。
卖点之六：
阳光、空气、水
有个名词叫“双景住宅〞，是指既在社区内做园景规划，又借助社区周边的公园、河流、绿化带。
当空气指数、环境质量成为都市人越来越关心的话题时，环境也成为诸多楼盘的重卖点。
卖点之七：
社区
有了社区的概念，人们不再斤斤计较于远近，很多眼下在一片荒地上的房子就这样卖出去了。
因为“方案中的６０万平方米大社区〞，让人充满了想象。
卖点之八：
升值潜力
靠近地铁站，加分；
在城市中心商圈内，加分；
在方案中的轻轨沿线上，加分；
在市政规划关注的地段，加分。
房地产商挖空心思找寻升值的理由。
于是，离地铁站两公里被称为“有地铁经过〞，离中心商圈四公里被称为“处于两大商圈并汇处〞。
而在多如牛毛的房子中找出具升值潜力者，真得有一双慧眼才行。
房地产广告筹划卖点大解码
第一大类卖点
楼盘品质
在一个购房排队的年代，楼盘的品质与效劳，成了开展商的恩赐，房地产的热潮下，从未有建筑与地产教育和经验的筹划大师，被我们的开展商当神崇拜，在崇拜中迷失了方向，市场经济的本质就是过剩经济，产品时代与营销时代似乎是一个循环，当一切回归本然时，产品品质就是决定购置行为的最终要素。
地段优势：
地理区位、公共设施、交通方便、自然景观
建筑设计：
户型特点、建筑风格、高实用率、空中花园、错层跃式、超宽阳台、飘窗
园林配套：
主题园林、配套设施、联办名校、大型超市、车位比例、会所、泳池、户口
规划设计：
小区规模、低密度、楼间距、绿化率、阳光车库、超高楼层
创新技术：
小区智能、隐型梁柱、净水系统、生态环保〔绿色社区〕、抗震技术、预应力
装修建材：
豪华装修、进口电梯、新型建材、优质厨柜、名牌洁具、附送家电
一、地理区位
“房地产第一是地段，房地产第二是地段，房地产第三还是地段。
〞这句名言据说出于华人首富李嘉诚。
风花雪月的短暂之后，是日复一日柴米油盐的生活，工作生活的便利，是人民群众购房的首要条件。
老城新生活、CBD社区、奥运村、地铁口、商业街
二、户型特点
“去不去、位置处，看不看、看环境，行不行，在户型，定不定、看价格〞，多年来，户型因素一直占据国人购房因素第一位。
动静分区、厅房方正、开间合理、一梯两户、南北对流、阳光梯间、户户有景
三、自然景观
自然景观资源永远是人类最稀缺的资源，高楼大厦、车水马龙、灯红酒绿，曾经的都市繁华之梦，梦醒之后，是石屎森林的围城之困，与在车中坐等时光流失的心痛，都市的小资在不远千山万水的疲惫中旅游时，先富起来的人们，在自己的院子里享受湖光山色、临江闻涛。
海景别墅、临江豪宅、半山社区、湖景洋房
四、
主题园林
从古人的"
到今天的“生态住宅〞、“绿色社区〞，建筑与环境、人类与自然的和谐之美，永远是最美的画卷，当社区园林成为城市中的风景之后，每一个人都希望自我成为这风景中最美的风景。
人工湖、中心花园、园林规模、
主题园林、艺术园林、自然园林、树木卖点、
欧陆园林、澳洲风情、英伦风情、荷兰农庄、加拿大风情园林、新加坡式园林、苏格兰牧场、
岭南园林、江南园林、
亚热带园、海滨风情、热带园林
五、建筑风格
经典的建筑，不同的流派，留给后人丰富的知识财富；
乱世的黄金、盛世的古玩，建筑也是一种艺术。
当欧美富人把名建筑师设计的别墅作为收藏品时，我们的楼盘也在让客户在居住中感受艺术，在艺术品中享受生活。
异国风情：
欧陆风格、威尼斯水乡、德国建筑、法式浪漫、欧洲城堡哥特式、意大利巴洛克式、拜占庭式、和式、东南亚风格
民族建筑：
江南民居、岭南建筑、新四合院、水乡风情、徽派建筑、建筑风水
流行风格：
古典风格、现代主义、后现代主义、新古典主义、新理性主义、解构主义及反构成主义、白派建筑、简约主义、流线造型、
六、建筑布局
板楼、点式、蝶型、Y型、塔式、风车型、品字局、星座型、
第二大类卖点
文化社区
人与自然的和谐必然促进人与人和谐，社会和谐包含着尊重自然的根本诉求；
社会和谐是工业文明向生态文明的转型，是一种自我超越的生活方式。
一
人以群分
昔日孟母为了选择一个好的生活和教育环境，不惜“三迁〞。
为居民提供适合他们的文化、娱乐、休闲场所、设施与平台，满足居民的精神需求，就是社区文化建设。
儿童兴趣班〔舞蹈、音乐、外语、钢琴、电脑等〕、妇女会、老年书法协会、棋牌乐、自助游、雀友、青年山鹰社、车友会、音乐发烧友、球迷协会、垂钓会、私家农庄、美食街、名犬俱乐部、小鸟天堂、海归园、外语班、电脑培训、创业会
二
楼以类聚
所谓好的产品，就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的，居住社区往往是身份象征。
今天，对于普通购房者而言，有权选择整洁、优美、文明、平安的居住环境。
Townhouse、独立别墅、大户人家、空中别墅、金领社区、叠加别墅
白领公寓、小户型、
国际化社区、国际公寓、领事社区、外销楼盘、
酒店式公寓、商务公寓、产权式酒店、
商住两用、经济适用房
三
生活方式
本来买的是一座房子，却给了我梦想的生活，地产改变的不仅仅是居住。
新住宅运动、居住郊区化、新都市主义、生态住宅、绿色住宅、健康住宅、5+2度假、**生活宣言、
第三大类卖点
品牌效劳
企业品牌
交易在信息的不对称，决定了房地产是一个垄断竞争的市场，在这个缺乏诚信的社会中，烂尾楼、假按揭、面积缺水、豆腐渣工程泛滥的年代，善良的中国人愿意高价购置品牌企业的楼房实属无奈抉择。
开展商规模、公司荣誉、政府支持、已交付楼盘、资金实力、公司管理
物业效劳
房地产与建筑业交付的产品都是建筑，建筑业属生产部门，第二产业；
房地产属效劳产业，第三产业。
“产品就是效劳，效劳就是产品〞，地产公司的口号虽然动听，要真正提升效劳水平，首先还得将“物业管理公司〞更名为“物业效劳公司〞。
五星级效劳、酒店式管理、英伦管家、公寓式管理、香港**公司物业管理参谋
复合地产
“体育产业+房地产业〞让奥林匹克花园一夜成名，“跳出地产做地产〞是碧桂园的聪明绝招，将体育、教育、旅游与地产结合的楼盘比比皆是，是非成败皆有之，不过成功背后又有大师指点，他山之石，可以攻玉，非常符合国人审美观点。
名校教育、国外学分、旅游地产、体育健康、音乐艺术、建筑风水、民族传统、时代科技
四
产品升级
以前的房子已经很好，现在和将来的更好，就象电脑软件升级一样，谁会否认XP版不好过WINDOWS98。
**小区升级版
五
产品的感受价值
身份地位、成熟社区、社区平安、国际大师〔公司〕设计、
第四大类卖点
媒介策略
“王婆卖瓜、自卖自夸〞，何况夸你的是人民最信赖的媒体。
报纸广告、电视广告、网络广告、广告杂志、电台广告
新闻报道、广告软文、电视论坛、专题节目、名人专访
第五大类卖点
促销活动
庆典活动：
奠基仪式、内部认购、公开出售〔分期〕、热销加推、样板房开放、外立面呈现、封顶、竣工、交楼、节假日、公司或楼盘周年
折扣让利：
庆典折扣、尾房折扣、价格卖点、付款方式、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、竞价拍卖、送花园、巨奖促销、送物业管理费
名人效应：
名星汇演、名人推介、官员视察
社会活动：
模特选美、文艺表演、各类比赛、公益活动
借势促销：
奥运会、世博会、电影首演
联合促销：
车房互动、英语教材、移民、招生、儿童活动、鹊桥联议、
第六大类卖点
情感关联
天伦之乐、夫妻情深、父母之恩、
业主介绍、关系客户、全员营销
第七大类型点
投资价值
租金回报、升值潜力、规划前景、
第八大类型点
现场包装与户外广告
工地围墙、引导罗马旗、平板广告牌、灯箱、条幅彩旗、气球、拱门、高炮
户型结构设计讲义
第一：
户型的开展简史
中国传统宅院：
坐北朝南，四四方方，北屋为上房，东西带厢房，条件好点，再加个跨院，居住主次有分，功能有别。
景观无所谓就是院内石榴红枣，院后榆桑相伴。
中国人传统住宅不过如此，
建国初期的筒子楼是一大中国特色
：
动辄10几户人挤在一起住，共用一个卫生间，一个厨房〔或在房门口放个炉子
〕里里外外，来来往往说不尽的为难与羞涩。
改革开放以来，中国经济开展迅速的同时住房也有了突破性的变化。
子女有各自的房间，大家
不用挤一起了。
自己家有了独立的卫生间，在阳台可以养些花花草草，晚上可以吹晚风数星星了。
再往后开展，电视机屏幕进化太快，客厅宽度跟不上了，卫生间太少，早上争着往厕所跑，冰箱买了，厨房太小，朋友来多了
，客厅太小。
就这样大客厅的房子出现了，两头带上了阳台，餐厅跟厨房一体的同时面积也更大了，房子里设计两个卫生间，也不用因为卫生间少而为难了。
单身贵族们寻找自己独立生活可以买单身公寓。
经常公干住腻了酒店的人可以买酒店式公寓。
有赏景情趣的人可以买景观户型。
现在户型可以说是样式繁多，琳琅满目，人们不尽要问：
什么才是好的户型呢？
第二
区分住宅的根本功能
一套住宅应具备六大根本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；
根据其活动特点可以分为动、静两区。
公共区：
供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。
私密区：
供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。
动区：
活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。
静区：
要求安静，活动相比照较少，比方卧室、书房。
这些分区，各有明确的专门使用功能。
在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。
图1-1户型图例如
起居室〔客厅〕：
两个根本原那么是，其一，起居室的独立性；
其二，起居室的空间效率。
现在，有的户型中起居室也仍然保存着过去“过厅〞的角色；
有的户型设计了独立的起居室和交通空间别离，但也因此相对增加了户型面积。
此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否那么会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率。
起居室的采光口小或采光口凹槽深，会影响室内采光，使起居厅较暗。
厨房：
购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。
在空间布局方面，开放式厨房有着很好的空间效果，可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代化的生活时尚，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。
在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合效劳空间，必备的设备需要足够的面积。
根据建设部的住宅性能指标体系，3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米，净宽不小于2．1米，厨具的可操作面净长不小于3米；
2A级面积不小于6平方米，净宽不小于1．8米，可操作面不小于2．7米，1A级那么分别是5平方米、1．8米和2．4米。
卫生间：
满足三个根本功能，即洗面化装、淋浴和便溺，而且最好能有所别离，可以防止使用冲突。
从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系，双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。
从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于1．6米，淋浴的净宽度不宜小于1．2米。
卧室：
一般来说主卧室的面宽不应小于3．6米，面积在14至17平方米左右，次卧的面宽不应小于3米，面积在10至13平方米左右；
其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应防止通视。
辅助空间：
包括阳台、储藏间等。
这局部面积虽小，但在日常生活中的地位非常重要。
比方储藏空间，包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有效地节省户内的家具空间。
总之，根据户型面积不同，小户型经济住宅强调根本生活要求；
普通型住宅强调主要功能齐全和空间的灵活适应性；
豪华型住宅强调创造高质量的生活环境，注重细节突出个性。
第三：
什么是科学户型的户型设计？
我们经常谈到好户型，什么是好的概念呢？
就我个人认为：
只有最科学的设计，没有最好的户型。
好的户型必然要以市场为走向，适合顾客需要的才是最好的。
我曾经负责泰安宁阳的一个工程，当地房屋均价在1200元左右，当时我们在最初设计户型的时候最主要问题是如何做好2室跟3室的设计工作。
当地情况：
2室2厅，两室朝阳，客厅在北面，餐厅在中间设计。
3室2厅：
三室朝阳，客厅在北面，餐厅在中间设计。
三室朝阳图例1-2
这跟淄博4-5年前的大局部房型设计差不多，当时我们考虑把淄博当地的客厅朝阳，落地窗，餐厨一体的设计嫁接到当地，但是通过问卷我们发现，当地顾客根本不接受这样的设计。
他们对三室朝阳情有独钟，最后我们50%的房型设计为107平方三室朝阳，30%设计了2室朝阳的房型，销售中心公开销售后3个月卖掉了290多套，这也说明我们的策略是对的。
由此可见好户型的理念是建立在满足市场需要的根底上的。
好户型的标准
选择一种户型，选择一个生活空间。
不同的生活经历、生活状态、生活习惯会带来对户型的不同理解，而户型那么不管人们过去如何，只是以它难以更改的刚性改变、重塑人们的生活方式。
因此，所谓好户型，就是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型；
是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型；
是能满足现在与未来生活变化的需要的户型；
是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型；
是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。
一套好的户型，首先必须是每一个房间都间隔方正，少点“金角银边〞，谨防多边多角的“钻石房〞的出现，如此不仅利于家具摆放提高实用面积，也符合中国人的消费心理。
如何进行户型评判
整体而言：
〔1〕景观；
〔2〕朝向；
〔3〕单元户数；
〔4〕人文环境；
〔5〕方正实用。
具体而言：
〔1〕生理分居和功能分区；
〔2〕动静别离；
〔3〕通风与采光；
〔4〕厨房要按操作流程设计；
〔5〕卫生间面积要适宜；
〔6〕注重私密性；
〔7〕空间分布科学。
我们通常所说的一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅，就是最为普通的平层户型，此外还有跃式房屋、复式房屋、高档的花园别墅等。
在对户型进行评判时可从以下几方面入手：
看居室的功能分区是否合理，应防止斜角空间，尽可能减少不必要的“死角〞面积和交通面积。
从习惯上看，居住的空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具的摆设，对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。
图例1-2
房门的开向是否合理，要不影响使用的空间和居室的私密性。
户型的节能要求，他可以减少不必要的日常生活开支。
起居室、卧室、书房等人们经常活动的空间采用直接采光，可以节约能源。
单元内不同空间要有相对合理的面积。
通常人们购房时所说的“三大一小〞，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室，被认为是较能满足人们日常生活的需要。
从居室功能分析，厨房合理的面积一般为4平方米至5平方米之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度。
现今房屋设计中推崇的是大卫生间，三居以上居室应设有两个卫生间，—个封闭的设浴盆和大便器，一个开敞的设洗澡盆和摆放洗衣机，解决使用顶峰期相互干扰等问题。
卧室的合理面积一般应为13至14平方米之间，卧室要有私密性，安静舒适并通风良好。
阳台，好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居住者一份清新、爽快的心情。
房间的内部净高要适宜，现在
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