房地产计税成本核算流程图.doc

房地产计税成本核算流程图.doc

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房地产开发经营业务企业所得税计税成本核算流程图

计税成本对象的确定原则：

（1）可否销售原则

（2）分类归集原则（3）功能区分原则（4）定价差异原则（5）成本差异原则（6）权益区分原则。

制造成本法

成本对象

（费用承担项目）

直接计入

固定资产

实际发生的各项支出

直接成本

未建

能分清成本对象的间接成本

投资性房地产

成本

在建

间接成本

预提费用

不能分清成本对象的间接成本

开发产品

期间费用

完工

共同成本

待摊费用

开

发

成

本

2.前期工程费

3.建筑安装工程费

4.基础设施建设费

5.公共配套设施费

6.开发间接费

1.土地征用费及拆迁补偿费

收益原则、配比原则

归集和分配

①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的（不超总合同10%）

②尚未建造或完工的公共配套设施建造费用（按预算造价合理预提）

③尚未上交政府的报批报建费用、物业完善费用

主营业务成本

未销售

已销售

分配方法：

占地面积法

建筑面积法

直接成本法

预算造价法

按可售面积计算单位成本

土地成本

公共配套设施开发成本

共同负担的借款费用

房地产开发企业所得税计算思路

完工产品应税所得

未完工产品销售所得=未完工产品收入×计税毛利率

企业当期应税所得

+

完工产品收入

期间费用、销售成本、营业税金及附加

其他税前扣除项目

=

—

—

=

完工产品的收入+视同销售收入

1.销售成本=已销完工产品的计税成本

2.营业税金及附加=当期缴纳的营业税及附加+当期缴纳的土地增值税

×25%=应纳所得税

不得低于15%（省会）、10%（地级市）、5%（其他）、3%（经适房）

开发产品视为已完工：

（1）竣工证明材料已备案

（2）已开始投入使用

（3）已取得了初始产权证明

房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

（视为已经完工：

　　1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

　　2.开发产品已开始投入使用。

　　3.开发产品已取得了初始产权证明。

）