商026梁志先试论物业管理前期介入的作用及其立法保证的必要性Word格式.docx

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指导导师：

　　魏宛斌　　　　　　

中共中央党校函授学院中央国家机关分院

论　文　提　要

物业管理作为一个新兴行业，它的发展是以服务作为主旋律的，长期以来，物业管理的发展方向、管理模式和战略目标、服务的宗旨和基本理念是永恒的，那就是“让业主满意”。

在市场经济体制下，逐步形成并得到迅速发展。

作为物业的兄弟行业，房地产知识也成为物业人必不可少的知识。

物业管理也应该成为房地产开发经营的主角之一，物业管理公司的早期介入，提出的意见最及时，采纳后能优化设计，有利于后期管理工作的顺利进行。

现代高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。

为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。

让物业管理单位提前介入物业开发建设,对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面,有无可替代的重要作用。

关键词：

物业管理立法

试论物业管理前期介入的作用及其立法保证的必要性

以业主为导向，力求满足业主的需求和期望，追求“业主满意”和“忠诚的经营管理”新理念，在市场经济体制下，逐步形成并得到迅速发展。

作为物业的兄弟行业，房地产知识也成为物业人员必不可少的知识。

近些年我国房地产业的发展正处于黄金时期，房地产业的支柱产业地位将得以体现，其增加值将大大提高。

房地产业包括房地产的生产、流通和服务，物业管理是房地产服务的重要环节，其好坏直接关系到房地产业的发展快慢。

物业管理消除了房地产消费者和投资者的后顾之忧，必将进一步促进房地产开发和销售，促进房地产业的健康和快速发展。

房地产开发和物业管理存在着紧密地联系，房地产行业的状况直接对物业管理产生影响。

目前已有越来越多的房地产开发商认识到物业管理在房地产开发中的重要性，并十分关注物业管理的发展。

目前，我国房地产市场的法规政策已基本完善，随着一批又一批业主入住新楼，随着一个又一个小区正常运作，房产物业管理的矛盾也越来越突出，业主们对此的呼声也越来越强烈。

其原因目前物业管理在我国房地产开发经营过程中总体上仍属配角，其在房地产开发经营中的重要作用尚未被充分重视和发挥出来。

物业管理应该成为房地产开发经营的主角之一。

现代社会，服务特别是售后服务已成为消费者购买商品时与性能、质量、价格等并行考虑的主要因素之一。

完善的售后服务是商家销售商品的重要手段。

房屋由于具有固定在一定的地方、使用期长、各类人员共同使用、可多次消费、与公用事业涉及面广等特性，售后服务要比一般商品重要得多。

现如今，对于购房者来说，包含售后服务内容的物业管理与房屋的建筑质量同等重要。

而且，由于房屋是人们的基本生活和工作的空间，又可分隔成社区，人们要求物业管理具有多种功能和较高文化内容。

在目前已进入买方市场、竞争空间激烈的形势下，发挥物业管理在房屋开发经营中的主角作用，已显得更加重要。

一、物业管理前期介入的含义

1、“物业管理”是由香港传入大陆、逐渐流传，以致现在被普遍接受应用的一个专有名词，物业管理是指物业管理公司受业主的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务，并使物业发挥其最大的使用效能，物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、市场化、专业化原则进行管理。

2、前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。

它是整个物业管理活动的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。

建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确界定了前期物业管理的概念，把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

”

根据物业管理前期介入阶段的不同，它可分为早、中、晚三类。

早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入；

中期介入则是在项目施工阶段开始；

在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。

早期介入可对项目提出意见或建议，同时可就原设计图纸提出有关楼宇结构布局和功能方面的改进建议。

中期介入则主要是检查前期工程的质量，就原设计图中不合理但又可以更改的部分提出建议。

后期介入的主要工作是对工程进行测试检验和指出前期工程缺陷，就改进方案的可能性和费用提出建议。

从以上比较中可以看出，物业管理公司在早期介入的好处，提出的意见较为及时，采纳后能够优化设计，有利于后期管理工作的顺利进行。

二、物业管理前期介入的作用

目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理,但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷,仍然难以解决、开发商给物业管理带来的很多问题。

而真正意义上的前期介入,是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。

　1、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。

　物业的设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题,其在制定设计方案时,不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题,造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。

而物业管理企业作为物业的管理经营维护者,对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

　在深圳就有此类成功案例:

1999年下半年投入使用的某大厦,其绝大部分设计工作是1996年内完成的,若全部按照设计图纸建设,则会与后期使用和经营管理要求就产生距离。

作为前期介入该大厦的物业管理公司,积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研,参与设备、材料的选型及供应商的考察选用,并亲临有关生产厂家进行实地考察。

在此基础上,从完善大厦设计细节、更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议,并对项目进行补充和完善。

这些项目经同开发商和业主方沟通后,最终做出了更加合理的方案并付诸实施,取得了很好的效果。

　2、积极参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

　物业项目一旦建成,物业管理企业就要天天和此物业打交道,并且要面对所管物业可能发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下,它可能比工程监理的要求更严格,工作更细致、更周密。

在建设施工阶段,施工环节多,施工单位参差不齐,设备安装、管线布置错综复杂,对工程质量的控制要求高。

但这一阶段是整个项目的关键时期,开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上,尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量,使所建物业达到优良乃至优质工程目标,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。

尽管建设项目都有监理公司监理,但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题,对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视,而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的,通过物业管理企业的前期介入,为以后的维修养护工作省去很多麻烦。

　现在的物业建设,特别是高层物业建设,其结构、管线等十分复杂,安装、施工工程中,粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难,甚至导致极大的浪费,特别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下,某些作业者很可能为方便自己工作,而不是从有利于业主使用角度去安装施工,从而给人住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。

物业管理企业派出专业人员入住楼盘,从业主的角度监督施工单位的各项工作,从物业管理的角度提出整改建议,确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端,为业主争得了良好的.硬件条件。

　此外,前期介入使物业管理公司能够对物业的每一单元逐一检查验收,建立工程设备档案,为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。

如物业管理公司介入深圳某大厦的管理后,严格按照优质工程标准.进行动态监控,在开发商聘有监理公司的情况下,还是发现了并指出了屋面渗漏材料回使用、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停车场风管不合理等大量工程质量问题,这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、管线布置等多方面。

物业管理企业采取提前介入,就可以很好的监督和解决此类问题。

　3、提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管验收工作,确保物业管理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。

　有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处,造成可维护性不足,特别是在接管验收阶段,开发商往往只注重物业.整体的交付使用,而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸多不便,也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。

　有物业管理公司提前介入后,发展商可以得到物业管理公司的紧密配合,物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关,就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉,监督并促使改进发现的问题,避免了日后使用中出现了问题而发生的扯皮推诿事情。

特别是物业管理中心的工程部是能够及时指出安装调试过程中,对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题,促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决,确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。

其它管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护,同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。

　同时,由于有了提前介入,物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数,对物业可能出现的隐患了如指掌;

所发现的问题在施工方未退场之前即已解决,既节省了费用,也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。

及时为业主提供可靠的服务。

　此外,物业管理前期介入可以更好是物业管理人员进行早期的沟通，管理团队尽早进入工作状态,避免因仓促上阵而导致的不应有失误,给业主留下不好的印象。

为提供高质量的服务创建物业管理品牌打下良好的基础。

4、前期介入为日后意义上的“售后服务”工作做好铺垫。

对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行及时有效地维护、修缮与整治，并向星级物业管理看，不断提高服务档次。

并且，要提高物业管理的品位，使物业管理发挥营造社区文化、引导消费的作用。

要建立必要的文教娱乐设施，并通过一系列的工作和举办各类活动，引导使用者文明生活工作，让园区充满欢乐祥和的气氛。

由此可见，房地产知识对物业管理从业人员的重要性。

物业管理从业人员还应具有一定的房屋工程知识，因为在日常的管理工作中，经常会遇到房屋工程方面的问题。

在日常工作中遇有维修问题时，一般都是业主先打电话到物业客户服务中心反映问题，由客户服务中心及时告知维修部，并将解决方案及时反馈给业主。

此时就会应用到这类知识并做出判断，第一时间内将可能发生的损害降到低点。

所以，物业服务企业在前期介入管理的同时我们也提前对员工进了相关知识的培训。

　三、立法保证物业管理前期介入的必要性

实践证明,让物业管理单位提前介入物业开发建设,对完善物业功能、确保物业建设质量和维护保养等方面,有无可替代的重要作用。

但是,由于目前设计建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够,致使物业管理行为滞后,给后期物业管理带来诸多不便。

如果从法律的角度,规定所有物业开发建设项目必须有符合一定资质条件的专业物业管理单位介入,那么,这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量产生极大的促进作用,其意义将是深远的。

　1、物业管理前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高。

如果让具有一定资质条件的物业管理单位提前介入物业建设项目,那么作为专业的物业管理单位将从规划、设计阶段开始,从物业管理的角度,对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制,更加确保物业建设质量。

　2、物业管理前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。

当前,很多物业（特别是一些老旧物业）的管理服务质量不能令人满意,其关键因素不全是物业管理单位的管理服务水平不高,而是在早期开发建设质量就不符合物业管理的要求,也是影响物业管理服务质量的重要因素。

如果有良好的物业管理前期介入,就可以避免或减少那些影响物业管理质量的因素,从而使业主在居住使用的舒适度、满意度等方面将会有更大的飞跃,保证物业管理的服务质量才有基础。

　3、物业管理前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量。

随着经济持续增长,我国每年建设的物业数量相当庞大,然而,从物业管理的角度去考察,真正符合物业管理要求,或者说没有物业管理服务的物业并不是全部。

这一方面与全国物业管理普及发展的不平衡有关,另一方面与物业设计、建设单位缺乏物业管理意识也很有关。

从法规上规定物业管理前期介入,对提高我国物业建设、物业管理水平的作用意义是不言而喻的。

在当前物业管理发展不平衡的情况下,对加快推行物业管理体制也有极大的推动作用。