贵州房地产估价师《理论与方法》估价目的考试题Word文件下载.docx

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工业用地的监测点评估价格4、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（）。

A．0.25B．0.50C．1.5D．2.005、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为年。

40B：

50C：

60D：

70E：

房地产估价机构必须加盖公章6、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为__元/m2。

A．2420B．2438C．2447D．2503

7、职工以成本价购买的住房，产权归__所有。

A．国家B．集体C．个人D．房产管理部门8、甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租，租期三年，实际成交月租金500元。

按国家规定，房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为__元。

A．250B．500C．750D．15009、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。

该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。

A．994.37B．1016.81C．1255.16D．1387.2410、在完全竞争市场上，厂商对劳动的需求主要取决于。

劳动的边际产值B：

劳动的边际收益C：

劳动的边际收益产量D：

劳动的边际生产力E：

执行层的组织协调11、某临街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。

按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为__。

A．53.34万元B．85.34万元C．106.68万元D．213.36万元12、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。

A．位置固定性B．不一致性C．适应性D．相互影响性13、下列哪一个报表并不属于房地产开发项目财务评价的基本报表__。

A．现金流量表B．资金来源运用表C．项目总投资估算表D．资产负债表14、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。

单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的

实际建筑安装工程费B：

分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C：

工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D：

指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果E：

工业用地的监测点评估价格15、下列关于信用，说法正确的是。

信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡B：

在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据C：

商业信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用D：

商业信用和国家信用等形式的发展往往不需要银行信用的支持E：

执行层的组织协调16、关于市场法的说法，错误的是。

测算结果容易被人们理解、认可、接受B：

测算结果有时并不一定是合理、真实的C：

需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D：

每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化E：

工业用地的监测点评估价格17、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产．【2007年考题】A：

目前是否有经济收入B：

过去是否带来了经济收益C：

是否具有产生经济收益的能力D：

目前的收入是否大于运营费用E：

工业用地的监测点评估价格18、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于__的考虑结果。

A．内地政策B．占领世界投资市场C．风险转移D．投资组合19、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10％，则该房地产的价值接近于。

2360万元B：

2500万元C：

2722万元D：

2845万元E：

工业用地的监测点评估价格20、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是。

本次贷款的月还款额／月均收入B：

（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）／月均收入C：

（本次贷款的月还款额+月物业管理费）／月均收入

D：

（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）／月均收入E：

借款合同21、基本完好房的成新率为__。

A．十、九成新B．九、八成新C．八、七成新D．七、六成新22、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。

A．等于报酬率B．大于报酬率C．小于报酬率D．无法知道23、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A．委托人B．估价报告预期使用者C．管理部门D．中立24、招标人采用邀请招标方式的，应当向__个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。

A．2B．3C．4D．525、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的。

30％B：

40％C：

50％D：

60％E：

执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）1、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时属于下列情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。

经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于公安机关用地B：

私有住宅转让后不用于居住的C：

按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D：

根据城市规划土地使用权应当出让的E：

转让的房地产能够确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的2、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（）年。

A．小于5

B．5～6C．6～7D．7～83、我国现行的房地产税有__A．房产税B．城镇土地使用税C．耕地占用税D．土地增值税E．契税4、根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为。

居住物业管理B：

公共物业管理C：

收益性物业管理D：

特殊物业管理E：

工业物业管理5、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。

定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式B：

定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法C：

定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式D：

定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单E：

执行层的组织协调6、下列关于供给价格弹性系数，表述正确的是。

供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值B：

供给价格弹性系数的数值一般都为负值C：

供给价格弹性系数的数值一般都为正值D：

供给价格弹性系数反映了供给量与价格反方向变动的供给规律E：

同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同7、下列有关中国现行房地产税各税种的纳税人，表述正确的是。

中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人B：

产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为房产税纳税人C：

土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人D：

有偿转让土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人E：

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，转让的单位和个人为契税的纳税人8、拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有__。

A．线条图B．散点图C．网络计划技术D．统筹法E．抛物线

9、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于__。

A．乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B．甲土地的容积率大于乙土地的容积率C．甲土地的价值高于乙土地的价值D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长10、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。

其中，“两管”是指监理活动中的。

合同管理B：

质量管理C：

投资管理D：

进度管理E：

信息管理11、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是__。

A．在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B．对所选用的材料和设备进行质量评价C．对整个施工过程中的工程质量进行评估D．将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判E．确定质量控制的对象12、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。

A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C．房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格13、下列不属于担保物权特征的是。

担保物权以确保债务的履行为目的B：

担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种自物权C：

担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的，是以对所有人的处分权能加以限制而实现这一目的D：

担保物权具有从属性和不可分性E：

执行层的组织协调14、下列关于内部收益率的表述中，不正确的有。

内部收益率总是大于目标收益率B：

内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率C：

同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率D：

内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率E：

内部收益率越高，投资风险就越大15、商业经营的房地产，其净收益为__。

A．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—商业利润B．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—商业利润—投资利息

C．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—投资利息D．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—商业利润—投资利息16、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等。

有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B：

“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C：

有租约限制的房地产D：

未来状况下的房地产E：

共有的房地产17、销售税费包括__。

A．两税一费（营业税、城市维护建设税、教育费附加）B．交易手续费C．土地增值税D．印花税E．企业所得税18、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有。

小中取大法B：

大中取小法C：

大中取大法D：

小中取小法E：

最小最大后悔值法19、房地产开发项目策划的主要工作内容有__。

A．开发内容和规模的分析与选择B．评价方案构造C．区位分析与选择D．开发时机的分析与选择E．融资方式的分析与选择20、下列说法不正确的是__。

A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离B．共同共有与按份共有的最显著区别在于：

共同共有是平等地共有C．不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让21、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于__。

A．不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B．市场法中交易情况调整C．比较相同类型不同期限价格的高低D．不同类型房地产不同使用年限价格的高低E．直接用于测算价格22、某房地产开发项目，当=14%时，净现值为450万元；

当=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。

该项目的财务内部收益率为。

（2009年试题）

A：

13.20%B：

14.31%C：

14.69%D：

14.80%E：

借款合同23、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。

（2009年试题）A：

5.00%B：

7.50%C：

18.36%D：

28.85%E：

借款合同24、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是。

用作公共休憩的架空层B：

本幢公共使用的电梯井C：

本幢的公共门厅D：

本幢的公共过道E：

执行层的组织协调25、在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是__。

A．选出最佳方案B．检验各风险因素C．对评价指标的影响D．对风险对策的建议E．定量确定风险大小