度北京房地产市场研究报告与展望Word下载.docx
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由于经济快速复苏和通胀压力上升，亚洲新兴市场和巴西、澳大利亚等大宗商品出口国采取了加息、收紧信贷和控制资本流入等措施。
中国也在年内相继5次上调存款准备金率，收缩流动性，并在10月、12月两次紧急加息。
国内经济运行平稳、活跃，困难和挑战同存
2010年以来，国内生产总值（名义GDP）增幅减缓与居民消费物价指数（CPI）增幅逐步走高是同时出现的。
前三季度，名义GDP为同比增长10.6%，比2009年同期加快了2.5个百分点。
分季度看，一季度增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，增幅呈现稳步减缓态势。
而前三季度，CPI同比上涨2.9%，CPI增幅则从1月份的1.5%，盘旋上升到了9月份的3.6%，10月再次冲高，达到了4.4%，防通胀成为了中国宏观经济当前调控的突出任务。
分解来看，带动中国经济发展的“三驾马车”——投资、消费、净出口的贡献程度也有所不同，固定资产投资增速一直保持在25%左右，并在第四季度有加快趋势；
居民消费增幅则在18%的水平上下维稳，并在第四季度加快；
净出口方面，受国际经济整体层面不甚景气、人民币不断升值的影响，贸易顺差有所减少。
可见，2010年国内宏观经济走势的整体表现，显示出了国内经济的活跃程度较强，但所面临的挑战也不小。
比如，前三季度的经济数据中包含了内需稳中有降、外需又略旺的信息，然而，在国际经济二次探底和内地经济下调压力的共同作用下，9月底楼市出台了新一轮的调控举措，10月20日、12月26日先后两次紧急加息，使得四季度的货币政策不松反紧，故预计第四季度GDP的整体经济增速或将继续放缓，以对冲CPI不断走高的压力。
在国际流动性过剩、货币政策相对宽松的情况下，“热钱”或将加速流入市场，尤其是房地产市场，与基础设施过度投资引发的产能过剩问题一起，成为中国经济的“远虑”。
2011年，这一趋势或将延续，同时，基于通涨预期，内地实际GDP增长将低于名义增长。
从短期看，内地经济增长对房地产的支持，中性偏负。
但从中长期看，如果内地经济在城市化、城镇化基础启动内需的举措得以实施，内地经济长期趋势增长率仍将保持在10%的水平，并且对房地产行业产生较大带动。
二、新经济环境下2010年房地产行业发展走向
总的来说，2010年房地产行业在系列调控政策之下，保持高位运行，但缺少向上的驱动力，在下半年开始缓慢回落。
据国家统计局公布的全国房地产开发景气指数趋势图可以看出，2010年1-11月的景气指数都在2009年最高水平以上。
数据来源：
国家统计局、亚豪机构数据库
前三季度投资活跃，投资建设类指标总体保持高位增长
在2009年一系列刺激楼市政策下，房地产市场快速回暖，2010年转向后调控新政打压下，楼市进入平台发展期，尽管三轮政策的陆续出台，但并未令市场快速降温。
2010年，在通胀加剧、股市低迷，以及投资渠道不畅的情况下，尽管固定资产投资增速呈现放缓趋势，但其中的房地产行业投资增速一直高于整体固定资产投资增速水平10个百分点左右，并呈加快趋势。
国家统计局数据显示：
1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%；
而全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%，土地购置费8931亿元，增长77.9%。
投资增长明显外，施工、新开工、竣工面积也有明显增长。
数据显示，1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.6%；
房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；
房屋竣工面积4.85亿平方米，增长9.6%，其中，住宅竣工面积3.93亿平方米，增长7.1%。
房屋销售价格同比涨幅趋缓，9月底调控并未利空短期房价走势
2010年全国70个大中城市房屋销售价格同比持续上涨，但同比涨幅在第二轮调控（4月）之后，开始逐月趋缓，其中，除了6月价格环比小幅下滑了0.1%外，其余月份价格均呈上涨趋势。
2010年1-11月，新房、二手房房价同比上涨，一季度保持了2009年的惯性增幅，二季度后涨幅则开始呈下降趋势。
其中，新房价格在经历了6-8月环比持平之后，9、10、11月则分别环比上涨了0.5%、0.3%和0.4%。
而二手房价格则在5-7月出现了环比下跌，8-11月则均实现环比上涨。
然而9月底出台的第三轮调控，对并未为房价形成直接的打压作用，反而出现了温和上涨，国家统计局数据显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；
环比上涨0.3%。
其中，新建住宅销售价格同比上涨9.3%，涨幅比10月份缩小1.3个百分点；
环比上涨0.4%。
二手住宅销售价格同比上涨5.6%，涨幅比10月份缩小0.3个百分点；
环比上涨0.3%，比10月份扩大0.2个百分点。
全国商品住宅销售面积稳步走高，季度末（3月、6月、9月）实现小幅冲高
总体来看，2010年全国商品房销售面积呈现稳步走高趋势，以季度为周期，在三季度的最后一个月（3月、6月、9月）顺利冲高，分别8205.74万平方米、9163.10万平方米、10445.76万平方米，随后一月（4月、7月、10月）跌落，但总趋势还是向上的。
1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点。
其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。
1-11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10月提高0.2个百分点。
其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长48.4%和50.2%。
三、房地产行业政策回顾与分析
三轮调控贯穿2010年房地产业发展全过程，北京落地最到位
1月1日到4月17日、4月17日到9月29日、9月29日之后的三轮政策调控贯穿在了2010年房地产业发展的全过程，可谓是“调控年”。
1月1日，国务院颁布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，即“国十一条”，拉开了首轮调控的大幕；
4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新国十条”，成为二轮调控的开始；
而9月29日，国家有关部委下发通知，推出五条措施进一步推进房地产调控，称作“新国五条”。
由于前两轮调控，都是由国务院发起，部委响应，而在此我们所谓的“第三轮调控”，其实更多的是对二轮调控的深化和升级。
三轮政策调控，一次比一次严厉，一次比一次翔实，但有着共同的初衷和显著特点，就是通过抑制投资投机购房，增加土地和住房的有效供应，来遏制房地产价格的过快上涨，促进房地产市场的平稳健康发展，同时史无前例地把保障性住房建设作为一大调控重点。
应该说，每一轮的调控都起到了一定的作用。
而作为热点城市的北京，在地方版细则的落地和执行方面，一直是比较严格的。
一轮调控中，2月23日，北京市住建委等11个部门联合出台了《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（“京十一条”），与国务院的“国十一条”相对应，但其中二套房贷开始强调以“家庭”为单位，比以往的以个人为单位更加严格，同时成为了后续调控的有利基础。
在二轮调控之后，4月30日，北京市市政府即快速反应，颁布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（“新京十二条”），属于反应较快、落地比较严格的地方版细则，尤其在对二套房的认定上不同以往的以贷为准，而是以购房者的持有数为准，即所谓的“认贷又认房”，并叫停了三套房贷款。
成为9月底第三轮调控的重要借鉴样本，比如，三轮调控之后，各地纷纷执行“限购”，而这是北京市早在4月底就已经率先落地的政策；
再比如，公积金个人住房贷款政策规范方面，北京市早在5月5日就已收紧，而住建部、财政部、央行和银监会则在11月3日，才颁布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，在全国范围内推广。
土地政策：
力推保障房建设落实、严格土地供应管理
增加住房供给的前提是增加土地供给，并保证供给土地的针对性和有效性。
2010年的系列土地政策中，着重在优先增加保障性住房和普通商品住宅房有效供给方面反复强调，并从逐步加强土地供应管理，主要包括加大违规违法用地的督办和惩治力度，土地出让模式试点改革，严格土地出让条件、竞买人资格等。
3月10日，国土部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，涉及19条内容，又称“19条”，主要落实“国11条”和“两会”精神，虽很多内容和手法都似曾相识，但内容之全面、措辞之严厉，使得协同效应很快凸显了出来，大幕揭开，后续具体政策鱼贯而出。
3月18日，国务院国资委新闻发布会上，针对“两会”刚刚闭幕的第一天内北京便出现了三个“地王”，且全为央企制造的现实，反映出市场上，非以房地产作为主营业务的央企大肆拿地现象较为严重，对此国资委首次要求“78家央企推出房地产市场”，22日，又要求这78家央企“要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案”。
3月19日，北京国土资源局快速反应国土资源部的通知要求，发布了北京市土地供应新措施，通知包括：
1、暂停热点地区高价土地的交易，以稳定土地市场，改进土地交易方式，控制非理性土地竞价，设立地价合理区间。
2、在土地竞买条例当中，将增加配建保障性房和承担公益性设施建设等要求。
3、2010年北京计划供应政策性住房土地1250公顷，建筑面积1600万平方米，比去年增加60%。
并力争在上半年基本完成土地供应，年内全部开工。
3月22日，国土部加强房地产用地供应和监管工作视频会议上，提出了整治土地市场一系列“重拳”，包括招拍挂综合评标，推广“一限双竞”；
开展为期5个月的闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动；
未按约定时间开竣工的楼盘将被公示，督促整改查处；
加强与工商、税务、证监会等部门协调，遏制投资投机行为和抑制房价、地价过快上涨。
另外，今年未公布2010~2012年规划编制保障住房供应用地前，禁止各地出让住房用地。
4月15日，国土部公布了《2010年各省（区、市）住房供地计划公告》，明确指出，要确保保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地优先供应，确保三类房供地不低于70%。
4月27日，国土部通报挂牌督办了18宗闲置土地处置进展情况，并规定：
对土地闲置满1年不满2年的，按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；
对土地闲置满2年的、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。
此举被业内认为是政府为打击开发商违规囤地，使出“重拳”。
7月15日，国土部又公布了5起典型案件的查处结果，并表示，相关责任人的党纪政纪处理和行政处罚均已落实。
8月19日，国土部在全国查处房地产违法违规用地2208宗，挂牌督办6起典型违法案件并公布7起典型案件查处结果，体现了土地问责制度正在日渐完善。
9月3日，国土部出台了《关于国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动的通知》，决定到2011年年底，在系统内开展土地和矿业权交易市场、整纪纠风两个专项整治及深化国土资源管理制度改革专项行动。
9月14日，国土部发布通知，明确2011年3月底前，土地储备机构须与下属开发机构限期脱钩，并将“两整治一改革”的目标将细化为4个方面共19项任务。
9月27日，国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，以增加群众住房有效供给，继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整为目的，要求土地住房供应必须向民生倾斜，是细化并落实此前国务院出台的调控房地产的政策，也是第三轮调控的序曲。
11月30日，国土部、银监会联合发布了《关于推广应用银行国土信息查询系统的通知》，要求，各省级及计划单列市国土资源行政主管部门、银监局要建立银行国土信息查询系统推广应用联络机制，建立完善银行国土信息查询的相关制度。
12月5日，北京市土地整理储备中心发布的《关于取消直接入市交易的公告》指出，自2011年1月1日起，原则上不再受理国有建设用地直接入市交易申请。
一方面减少了在一级开发过程中的土地闲置，另一方面加快了土地供应速度，尽快形成住房市场供应，缓解楼市供需矛盾。
12月15日，国务院法制办公室根据首轮征求的各方意见稿，作了进一步修改，形成了《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次公开征求意见稿）》。
12月19日，国土部发布《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地、炒地、闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势，并提出了具体要求。
金融政策：
货币政策宽中有紧，信贷政策差异化、规范化
2010年，应国家经济发展的需要，央行除了继续实施适度宽松的货币政策，以保持宏观经济政策的连续性和稳定性外，在防范信贷风险和系统性金融风险方面比较谨慎，尤其是严控新开工项目贷款，同时严格执行有关房地产信贷政策。
通过差异化信贷政策，试图弱化房产的投资、投机属性，成为调控的主调。
1月18日、2月25日、5月10日、11月16日和11月29日，央行先后5次上调准备金各0.5个百分点，10月20日、12月26日，央行先后两次宣布加息0.25个百分点，住建部并对相应的公积金贷款利率进行了调整。
尽管流动性不断收缩，但幅度都很小，属于比较温和的调控，保证了相对宽松的货币政策，但面对通胀压力，在四季度收缩流动性的步伐开始加快。
信贷政策方面，整体层面趋紧，热点城市已经基本取消了七折利率优惠的临时措施，通过去杠杆化，在短期内成为了实现调控效果最有利武器之一。
但同时又具有明显的倾向性，对于购房者，鼓励首套自住需求，抑制投资投机为方向，更多的作用于短期。
对于开发商，严控房地产信贷风险，将更多的作用于长期楼市及未来预期。
1月18日，银监会主席刘明康在银监会2010年第一次经济金融形势通报会上指出，银行业将合理控制信贷增量，做到有保有控，继续扩大首套自住型住房等消费信贷，并严格贷款中的相关限制条件。
2月20日，银监会出台《个人贷款管理暂行办法》，要求银行对个人贷款资金使用、借款人的信用及担保情况变化等进行跟踪检查和监控分析。
3月26日，银监会为配合国务院整顿房地产市场秩序，查处房地产业违规行为，要求银行业金融机构积极做好房地产贷款风险的防控工作，不得对捂盘开发商放新增贷款。
4月21日，银监会认真落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》精神的相关措施，指出，要严控房地产开发贷款，实行“三不贷”和“三挂钩”。
6月4日，住建部、央行、银监会联合发布了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，对商业房贷中二套房认定标准进行明确，不是以前普遍所认为的单一“认贷”或“认房”。
8月5日，银监会就“银监会是否建议部分地区暂停发放第三套房贷”及房地产压力测试有关问题答记者问，指出“商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。
9月29日，央行、银监会出台《关于完善差别化的住房信贷政策有关问题的通知》，明确指出首套首付30%，二套50%，三套暂停放贷。
成为三轮调控“新国五条”中的重要一条。
10月20日，北京市住建委率先出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，指出商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。
10月26日，银监会主席刘明康再次强调，将房地产贷款风险也被银监会列为重点关注的领域。
指出，银行业金融机构要继续严格执行差别化住房信贷政策，严控大型房企集团贷款风险，预先布防高风险房地产企业风险暴露，并在把握风险收益的基础上，合理满足中小户型、中低价位房地产开发贷款需求，继续支持保障性安居工程建设。
11月3日，住建部、财政部、央行、银监会发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，将公积金贷款的首付、利率上浮比例做出了调整，与普通商业贷款相一致。
11月15日，住建部、国家外汇管理局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，明确规定“境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
”，主要是针对目前大量热钱流入内地楼市，扰乱购房秩序的现象而出台，从源头卡住热钱进入内地的利益诉求。
11月29日，北京市公积金管理中心发布《关于落实<
关于规范北京住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知>
的通知》，在二套房上的要求更加细化和严格，如其中明确规定了“人均住房面积低于28.81平米的家庭发放，不得向购买第二套住房为公寓、别墅及其他高档住宅的借款人发放个人贷款。
”体现了住房公积金制度的互助性和公平性，也体现了差别化的住房信贷政策。
财税政策：
着重攻克土地增值税征管难题，空转多年的房产税改革呼声再起
2010年，政府除了运用税收优惠手段通过各种渠道，保障对位房源的供应外，着重强化土地增值税的征管工作，增加开发商的土地闲置成本，配合土地政策，以实现有效的供应，打击囤地违规行为。
同时，随着系列调控政策的频频出台，空转多年的房产税再次进入公众视野，下半年国家部委相继公开表态，酝酿资源税改革，房产税改革再上议程。
3月31日，财政部、国税总局联合发布《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，收窄了首次购买普通住房契税优惠范围，此前，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂时统一下调到1%。
5月19日，国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，主要是规范土地增值税的清算，矛头直指近年来屡屡强调，却执行效果很差的土地增值税，指出依然土地增值税依旧实行四级累进制，同时提出了更多具有实操性的措施。
6月3日，国税总局发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各地须对目前的预征率进行调整，并有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，同时，核定征收率原则上不得低于5%。
另外，要求各级税务机关要建立考核问责机制，
9月28日，财政部、国税总局发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，包括对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税等数项税收优惠政策，力促公租房建设。
9月29日，财政部、国税总局、住建部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》，调整了住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
12月6日，北京市财政局、地税局和住建委联合发布《关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》，规定北京房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。
容积率小于1.0的房地产开发项目，按照销售收入的3%预征土地增值税；
其他房地产开发项目，按照销售收入的2%预征土地增值税；
保障性住房暂不预征土地增值税。
另外，作为国际房地产市场上奏效的物业税，再次进入公众视野。
空转多年房产税改革工作尽管困难重重，但2010年还是达到了一定程度的推进。
5月31日，国务院同意发展改革委的《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，其中指出了，“出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。
”
7月25日，财政部税政司副司长尹伯钦表示：
要加快推进房产税改革，可考虑由原值征收改为按评估值征收，可考虑差别税率。
8月24日，发改委财政金融司司长徐林在谈到房产税改革时，表示我国将推进房产税改革。
保障性住房政策：
保障性住房建设力度空前加大，系列政策保驾护航
2010年被称为保障性住房“元年”，从国务院、各部位的政策，无不将此放于调控中的重要战略位置上，在提高供应量、创新融资方式创新、完善配售配租体系等方面积极探索和推进。
2006年开始，中央就明显加大对住房市场的干预力度，尤以“90/70”政策最为典型。
同时持续加强住房保障的推进力度，主要包括2007年的“24号文”、2008年住房和城乡建设部的“9000亿安居工程投资计划”和“131号文”。
2010年，在“十一五”快要过去，“十二五”即将到来之际，很多城市的房管部门已经开始筹划“十二五”住房建设规划，尤其要尽快编制2010-2012年住房建设规划，以及城市和国有工矿棚户区改造规划，都将保障性住房纳入了建设重点，以北京为例，1月份的市政协会议上，除了明确“保障性住房要确保占全市住宅供地面积的50%上，商品住宅地块配建保障房的比例由原先的15%调至30%并在融资方式、住房分层体系等方面寻求突破。
另外，北京在公租房建设方面，也走在市场的前列，5、6月期间对《北京市公共租赁住房建设技术导则》公开征求意见，7月开始试行，尽管细则尚未公布，但还是走在了其他城市的前列，具有很强的示范作用。
1月8日，住建部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行联合出台《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，把城市和国有工矿棚户区改造与廉租住房、经济适用住房建设结合起来，纳入保障性住房建设规划的要求。
3月22日，国土部加强房地产用地供应和监管工作视频会议上，也提出了“各地确保保障性住房用地供应，必须做到‘应保尽保’。
4月23日、26日，住建部相继公布了《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》和《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，针对部分地方廉租房、经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题做出了一系列的相关规定。
5月7日，国务院颁布了《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，又称“新36条”，其中一条就是“鼓励民间资本参与政策性住房建设”。
第一次明确把鼓励和引导民间资本进入政策性住房建设领域写入了文件。
5月19日，住建部与各地政府签住房保
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