城市项目方案设计任务书.docx
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城市项目方案设计任务书
城市项目方案设计任务书
一、项目概况
1、项目位置：
xx项目位于xx市xx区，属城市规划的桥南组团，项目基地东临花园路（城市主干道50米），西依银通路（城市次干道35米），北沿迎宾路（城市次干道45米），南面靠规划的惠民街。
宗地面积：
项目总占地面积97138m2，折合145.71亩，由宗地编号A-02、
A-03和B-02组成。
其中：
宗地A—02占地面积85969m2，约折合129亩；
宗地A—03占地面积6134m2，约折合9.20亩（规划惠民路南，已有花园路西侧）；
宗地B—02占地面积5035m2，约折合7.55亩。
2、项目环境：
西北边是xx省理工学校，西南侧有中州大学，东北方向为xx济仁中医院，西侧、南侧为高档居住区、xx区经济开发区管理委员会等，区域交通便利，市政设施完备，居住氛围浓厚，是适合居住之地。
3、项目控制性详细规划条件：
控制性指标
宗地编号
B-02
A-02
A-03
强制性指标
用地性质
二类居住（R2）
二类居住（R2）
商业金融（c2）
建筑密度（%）
<28
<28
<45
建筑限高（米，含屋顶附属物）
<42
<42
<42
绿化率（%）
>30
>30
>25
容积率
<2.8
<2.8
<3.5
建筑容量（m2）
14098
240713
21480
停车位（个）
>99
>1685
>129
配套设施
市政基础设施
详见附图一
公共服务设施
详见附图一
住宅日照
住宅日照标准应符合《居住区规划设计规范》表5.02.1和5.0.2.2有关规定
防火间距
防火间距标准满足《建筑防火设计规范》和《高层民用建筑防火设计规范》有关规定
用地兼容
--
--
--
规定性指标
总用地面积（m2）
97136
地块面积（m2）
5035
85969
6134
地块出入口方位
西
南
北
建筑后退道路红线（m）
建筑高度（m）道路名称
24≦H≦42
H≦24
银通路
≧10
≧6
惠民街、茂源街
≧8
≧6
人口容量（人）
403
6878
备注
1、A-02地块应配置用地规模不小于3240
m2的9班幼儿园，应设置阳光充足、接近街头绿地，便于家长接送的地段，满足底层满窗冬至日日照≮3小时标准；
2、B-2地块必须纳入城中村改造，一并进行建设；
3、消防站于城中村应同步实施，具体建设应符合消防部门要求。
二、项目定位
1、目标客户定位：
以中、高收入阶层为主要客户，目标锁定市区和周边城市中小私企业主、高级知识分子、企事业单位高层管理者、周边地市企事业单位高层管理者等。
2、项目定位：
中高档居住社区。
区域物业类型要求：
A—02、B—02地块：
主要物业业态为符合控制性详规规划条件的（小）高层住宅、花园洋房（含联排的选择）、幼儿园、会所、消防站和规定必须的附属配套，不违反规划条件的局部区域的社区配套商业。
A—03地块：
主要为满足规划条件的商业金融建筑与附属业态建筑。
三、项目方案设计内容
1、项目设计的范围。
2、项目设计的内容。
⑴
沟通方案（初步设计）。
根据批准的控制性详规和项目定位做出项目修建性详细规划设计方案，相应图纸、效果图和沟通文本、送审文本，成果满足：
①与委托人沟通的需要，满足项目定位、项目目标客户群定位的符合性，满足委托人项目目标利益需要的符合性；
②
与建设规划行政主管部门沟通与控制性详规规定“强制性指标”、“规定性指标”符合性的需要。
⑵
项目修建性详细规划设计（扩初）。
成果满足：
①
向公安消防部门办理项目消防审查、审批手续需要，满足向建设规划部门办理《建设工程规划许可证》的需要。
②满足与施工图设计单位的衔接、指导施工图设计的深度需要。
四、项目方案设计要求
1．满足城市设计要求。
建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计，应充分考虑与周围地块的关系；
1）
对于A-2地块，修规将地块划分为安置区和商品房开发区，满足城中村改造政策，两区相互间联系又分离，以小区道路划分两个组团，独立设置主、次入口，交通流向组织、大功能区划布局应合理。
2）
A-02-2安置区地块规划。
对于A-02地块，建筑布局、建筑容量、布局物业业态、间距基本合理，满足控规控制性指标和规定性指标要求，充分反映了安置的要求；区内道路与建筑布局结合紧密，出入口设置合理，楼间绿化带设计充分，停车以地面停车为主，满足消防设计规范要求。
3）
A-02-1开发区地块规划。
作为商品房开发区，应充分理解项目的市场定位、目标客户群定位，充分考虑xx市有关城中村改造的政策（90/50政策、配建10%经适房等），在项目物业形态和业态布局上，应以小高层分隔与道路、与安置区，规划布局基本合理，满足控规指标和规定指标的要求。
2．充分体现均好性原则。
做到户户有景，户户有良好的朝向；
3．合理处理建筑物与环境场地之间的关系；
4．合理处理各种建筑空间的有机组合、过渡；
5．在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用，集中体现项目主题，最大限度地展现项目卖点；
6．住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，要充分考虑对小区内部环境及外部远景的利用；
7．充分考虑地块周边噪音对本项目的影响，要提出合理的规划布置方案，避免或减低噪音对主要房间的污染，要尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）；
8．总体规划要充分体现经济性原则，合理平衡土方量；另外，除人防地下室需做全埋式车库外，其余车库尽可能采用通风、采光的开敞式/半开敞式车库；
五、交通组织原则
1．应注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与私密区域的关系，解决好区内各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，做到人车分流；
1）
出入口朝向。
A-02地块出入口朝向南侧惠民路方向，A-03地块出入口朝向北侧惠民路方向，B-02地块出入口朝向西侧银通路。
根据控规规定性指标要求，地块出入口方位设计满足控规要求。
2）
退路界。
A-2退花园路（城市主干道级）10m，退迎宾路（城市次干道级）10m，退惠民路（城市次干道级）6m，退银通路（城市次干道级）6m。
按照相关规划的法规、规范性文件和xx市《城市规划技术要点规定》，按照批准的控制性规划规定指标要求，地块退界满足控规规定条件。
3）
规划条件—幼儿园。
按照备注条件，修规以设计规定规模的幼儿园，建筑面积2514.03m2，占地面积3241.8m2，规模9班，设置位置满足接近绿地、利于家长接送，日照条件不小于3h。
2．内部交通与消防车道原则上应在用地红线范围内解决，同时注意在规划设计要点要求的最小后退红线距离无法满足消防要求时，适当调整建筑物后退红线距离；
3．保证消防车道及扑救面的要求；
4．考虑残疾人无障碍设计；
5．住宅与车库之间要建立方便的联系；
6．合理解决配套公建设施的停车及交通疏散问题，将其对住区的影响降到最小。
六、景观设计原则
1.结合项目主题文化进行环境设计；
2.营造与众不同、具冲击力的个性化产品；
3.把握小区环境重心，对景观主轴进行重点设计，最大限度地展现项目卖点；
4．处理好各种环境空间的有机组合与过渡；
5．注重景观细部设计。
在组团景观节点、社区交通枢纽和局部小环境、架空层等代表产品细部的方面，充分表现产品的精细度和质量、档次；
6．多层次的立体景观设计；
七、单体设计原则
1．结合项目主题文化确定建筑风格；
2．充分发挥色彩与材料质感的装饰作用；
3．多角度、多层次体现人性化住宅设计；
4．建筑屋顶及山墙面要作为重要的景观元素来进行设计，特殊位置的住宅要进行独立设计，作为一个重要的景观元素重点处理；
5．建筑设计要结合结构、设备专业统筹考虑，住宅室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线；
6．住宅公共前厅尽量要有自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑与不安全感，并减少机械通风排烟的经济投入；
7．住宅底层要设计具有一定高度的入口大堂，其设计风格应表现出高层次的文化品味并与项目的主题定位相吻合；
8．细部设计是支撑产品档次的关键之一，本项目设计将细部设计放在极为重要的地位，设计方案要对其予以充分重视，对建筑下部的近人立面，窗户、阳台、花槽、空调机位等构件均需仔细考虑；
八、户型设计原则
1．总体原则：
1）住宅设计要紧密结合本地块的策划要点，设计中要有核心性的基本思路，在保证平面方整实用的前提下，要有所突破、创新；
2）户型设计必须规避周边不良景观的影响，对来自用地周围交通干道的交通噪音也应有足够的防噪措施；
3）遵循住宅均好性设计原则。
对于景观较差的户型要通过户型创新或提供更多的退台花园等方式给予其他补偿；
4）满足住宅高舒适性要求。
每户拥有良好的自然采光、通风条件；起居厅、主卧室视线开阔；保证至少一个主要功能房间朝南、东南或西南；无暗厨、暗厕出现；每户之间避免视线干扰，保证住户的私密性；，提高住宅的实用率；
5）平面设计要求简洁性（无过分凹凸现象，结构形式简洁，以利于地下室使用效率的提高）；可改造性（结构体系提供可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合的可能性）；系统化（户型设计中应保持不同面积户型的开间比例，做到户型设计的系统化）；实用率（充分有效地利用户内空间，交通流线简洁，提高住宅的实用率）；
6）户型设计应根据不同的总图位置、景观轴线进行不同的设计。
在适当位置可以考虑特殊户型的设计，如复式、跃层、架空层花园的设计方法，做到户型设计形式的多样化和户型产品结构层次的丰富性；
7）立面设计在考虑北方保温的基础上建议南侧使用大面积凸窗，以取得优良的采光通风和景观效果；
2、平面布局：
1）户内要有合理的功能分区，公共活动区、适度交流区、私密区等各区功能不能简单化地进行分离，要尽量汲取现代集合住宅发展的一些新精神，探讨户内各个组成空间的有机组织；
2）套内交通组织顺畅，不穿行起居室（厅）、卧室等主要功能空间；
3）起居室（厅）、餐厅、厨房配置紧密协调，设置入户过渡空间；
4）除厨房、卫生间外，平面空间尽可能可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合；
5）在大户型设计中要充分考虑主人、客人以及保姆的动线，使之尽可能合理，方便使用；
3、空间组合：
1）底层户型需结合地形，设计室外私家花园，保证住户的私密性，同时须考虑日照条件；
2）架空层可结合周围环境，适当考虑设计带花园/大平台的复式户型；
3）顶层户型可考虑上下两层的复式设计，或将相邻两套住宅结合为一套并设计屋顶私家花园；
4）标准层户型平面的设计重点仍为平层，部分户型提供错层等其它变化的可选形式；
4、各功能空间的设计要点：
1）阳台——每户考虑设置两个阳台，分生活阳台（观景阳台、户内花园）与工作阳台，洗衣机放在工作阳台；阳台应结合户型面积大小，对其位置、尺度、比例进行选择；
2）室外平台——对于住宅挑台、退台和屋顶平台，立体绿化要纳入设计；
3）起居厅与餐厅——起居厅开间要满足要求，复式户型可考虑客厅局部贯通两层以扩大空间视野，客厅与餐厅之间最好形成空气对流；
4）主卧室—主卧室开间要满足要求，可考虑设计步入式更衣室，为了增大采光及景观面，可采用凸窗；
5）厨房——考虑与餐厅的联系以及其形状、规模和设施的布置，同
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