福清市实验小学教工集资楼征收补偿方案.docx

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福清市实验小学教工集资楼征收补偿方案

福清市实验小学教工集资楼征收补偿方案

为改善实验小学的教学环境，促进实验小学进一步发展提升，福清市委、市政府决定启动实验小学教工集资楼征收补偿工作。

为规范征收补偿安置行为、维护被征收人合法权益、保障项目顺利进行，现根据有关法律、法规及政策规定，制定本征收补偿方案。

第一部分总则

一、基本原则

征收工作坚持“依法依规、民主公开、以人为本、权益保障、和谐征收”的原则，征收人主动接受监督部门、被征收人及社会各界人士的监督。

二、征收范围

具体征收范围为玉屏街道实验小学教工集资楼用地红线范围内。

三、征收补偿对象及方式

（一）凡本征收范围内的被征收入均列入征收补偿对象，以被征收入的房屋所有权证、土地使用证或有权机构认证证明作为征收补偿依据。

（二）被征收人可以选择以分户评估方式确定被征收房屋价值，也可以在签约期内选择按照公布的征收补偿方案进行补偿。

选择以分户评估方式确定被征收房屋价值的，不得再选择征收补偿方案进行补偿；在签约期内选择按照公布的征收补偿方案进行补偿的，不再进行分户评估。

（三）本地块征收补偿方式：

实行货币补偿和产权调换相结合的方式，若被征收房屋属于本方案第四条第（四）款规定的，不能实行货币补偿。

（四）产权人认定：

《房屋所有权证》以及《土地使用证》登记的产权人为准，或经审批的《用地申请表》、《建筑许可证》以及其他证明产权材料为认定依据。

四、补偿安置

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

（一）货币补偿：

被征收人按本方案规定一次性领取各项货币补偿安置款，由被征收人自行解决安置用房。

（二）产权调换：

征收部门与被征收人对被征收房屋的征收补偿总金额和用于产权调换的房屋价格之间的差价进行计算，结清后进行产权调换安置。

（三）根据本区域房屋的结构状况，将房屋结构划归为6类11等，其重置价标准详见附表一。

根据原城乡建设环境保护部发布的《房屋完损等级评定标准》，结合被征收房屋的残值后，制定出不同完损等级房屋的成新标准，具体详见附表二。

装修价值按附表三补偿标准进行补偿（按实际装修面积计算），并视装修新旧程度按70%—95%折旧率计价。

（四）被征收房屋属于以下情形只作产权调换，不作货币补偿：

1、被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；

2、被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

五、面积计算

被征收房屋面积测量由征收人委托具有房地产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）规定执行。

六、补偿结算

（一）全部选择货币补偿的，补偿款在被征收人签订协议后，由征收人在规定期限内一次性付清。

（二）全部选择产权调换的、或选择部分产权调换与部分货币补偿相结合的，被征收人签订协议并腾空房屋后，征收人先予发放搬迁补助费、临时安置补助费，其余补偿款待与用于产权调换安置房结清差价后，以多还少补的方式予以结清。

第二部分住宅补偿安置

七、房屋征收补偿安置面积的确认

（一）土地使用证、房屋所有权证齐全的房屋以房屋所有权证登记面积为准予以认定补偿安置。

（二）未经权属登记、手续不完整的房屋，按下列规定确认补偿安置面积。

被折扣的面积按原房屋重置单价及装修补偿单价给予一次性货币补贴，不予确定安置面积。

1、对年代久远的老房屋（1987年1月1日前已建成），未经权属登记且确系本人居住使用，房屋使用人能提供建房证明等有关材料的，按原房屋建筑面积的100%予以认定补偿安置。

2、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以后，持有“两证”（《国有土地使用证》和《房屋所有权证》）之一，手续不完整的建房户，按权证登记的建筑面积的95%予以认定补偿安置。

3、经镇、街道建房清理（持有有效凭证）的，按清理的建筑面积的90%予以认定补偿安置。

4、1987年1月1日至1992年12月31日期间，无审批建成的房屋，按其原房屋建筑面积的85%予以补偿安置。

5、1993年1月1日至1999年12月31日期间，无审批建成的房屋，按其原房屋建筑面积的70%予以补偿安置；在签约期限内搬迁的，可给予原房屋建筑面积10%的面积奖励。

6、2000年1月1日至2006年12月31日期间，无审批建成的房屋，按原房屋建筑面积的60%予以补偿安置；在签约期限内搬迁的，可给予原房屋建筑面积10%的面积奖励。

7、2007年1月1日之后，无审批手续建成的房屋原则上不予补偿安置，但在签约期限内搬迁并拆除的，可按以下规定给予奖励：

①2007年1月1日至2007年12月31日期间建成的，可给予原房屋建筑面积50%的面积奖励；

②2008年1月1日至2011年6月30日期间建成的，可给予原房屋建筑面积40%的面积奖励；

③2011年6月30日以后建成的，视实际情况按150-300元／㎡给予一次性搬迁补助奖励。

属于旧房自行拆除改建的，被征收人应提供旧房产权确权登记材料或镇街建房清理有效凭证。

实际建筑面积与旧房等面积部分的，可按旧房确权或清理情况认定补偿安置面积；超出部分的建筑面积按上述4－7点规定予以认定。

建房时间和建房手续由村委核定后报所在街道办事处结合地形图等技术资料予以审核确认。

八、货币补偿方式

（一）住宅用房补偿计价方式

被征收房屋货币补偿金额＝被征收房屋认定建筑面积×原房屋住宅区位评估单价4914元/m2减去土地补交款1000元/m2即3914元/m2+被征收房屋建筑面积×被征收房屋重置价×成新率+被征收房屋实际装修建筑面积×室内装修重置价×成新率+搬迁费+搬迁奖励及其它项目补偿费。

九、产权调换方式

（一）产权调换方式为异地安置，被征收房屋与安置房屋根据被征收房屋实行货币补偿价格和安置房的市场评估价，计算结清产权调换的差价。

（二）安置房价格

按照本征收补偿方案进行补偿的用于产权调换安置房屋的价值，与原被征收房屋认定面积等面积部分的安置房面积按对接价计价，超出部分的安置房面积按市场价计价。

安置房住宅部分对接价为均价4800元/m2，，结合相应加减楼层调节价后计价。

安置房住宅部分市场价为均价6125元/m2，结合相应加减楼层调节价后计价。

（三）产权调换原则

选择安置房面积原则上不超过原认定建筑面积的1.25倍。

超出原认定建筑面积部分，按安置房市场价计价。

（四）安置房选房顺序按搬迁封房顺序依次排号，同时搬迁封房的按抽签方式抽取选房顺序号。

十、搬迁补助费、临时安置补助费

（一）搬迁补助费标准

搬迁补助费按被征收房屋认定的建筑面积乘以每平方米补助费标准计算。

货币补偿方式按一次计算，选择产权调换方式按两次计算。

搬迁补助费标准为：

住宅6元／㎡·次。

搬迁补助费不足200元的按200元计算。

（二）临时安置补助费标准

房屋征收原则上采取自行过渡方式进行过渡期安置。

采取自行过渡的，在过渡期限内，给付临时安置补助费。

临时安置补助费按被征收房屋认定的建筑面积乘以每平方米补助费标准乘以过渡期限计算。

除不可抗力外，非被征收人的责任造成过渡期限超期的，从逾期之月起双倍支付被征收人临时安置补助费。

过渡期从签订征收补偿协议后封房之日起计算。

安置房属高层建筑，选择产权调换的，过渡期按不超过36个月计算。

住宅临时安置补助标准为：

8元／㎡·月。

被征收房屋认定的建筑面积低于30㎡的，按30㎡计算。

十一、签约协商期限

本项目实施征收范围内房屋签约期限自本方案发布之日起分如下两个阶段实施房屋征收：

（一）宣传发动和房屋权属、面积核对阶段：

2014年6月10日至2014年6月20日；（期限10天）。

（二）房屋征收签约期限：

2014年6月23日至2014年8月7日。

（期限45天）。

十二、奖励措施

（一）凡是在签约期限内签订协议搬迁，根据原房屋住宅认定的建筑面积，给予原住宅区位补偿价20%以内的搬迁补偿奖励。

（二）在签约期限内签订协议搬迁并选择货币补偿方式的，根据原房屋住宅认定的建筑面积，另给予住宅区位补偿价10%以内的货币补偿奖励。

（三）住宅房屋的被征收人在签约期限内搬迁的，按原房屋住宅认定的建筑面积一次性给予50元/㎡的安家补贴。

（四）对住宅选择异地安置房安置方式、降低两个地段等级以上（含两个地段等级）安置的，按原房屋确认的住宅建筑面积给予原住宅区位补偿价10%以内的异地安置奖励。

（五）在签约期限内签订协议交付搬迁的，被征收人按产权调换相关规定选房后，按原房屋认定的建筑面积的10%给予公摊面积奖励。

十三、分户补偿及评估办法

在签约期限内，若被征收人按上述规定与征收实施单位协商一致签订房屋安置补偿协议的，则不再对被征收房屋和产权调换安置房进行分户市场评估。

若被征收人拒绝按上述第四条的规定与征收实施单位协商签订房屋补偿协议，则被征收人应在规定的签约期限到期前30天内向征收实施单位提交书面申请，收到书面申请后征收实施单位应委托评估机构按《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收与补偿评估办法》及《福建省国有土地上房屋征收与补偿流程》的相关规定，对被征收房屋和产权调换房屋进行分户市场评估，以市场评估价作为补偿安置依据。

以分户市场评估价作为补偿依据的，在签约期限内签订协议并搬迁的被征收人，可按本方案第七条的相关规定认定安置面积；但不再享受本方案第十二条的奖励办法。

超出签约期限签订搬迁协议的，不享有上述任何奖励。

第三部分保障措施

十四、困难保障

对低保户、五保户、孤寡老人一次性给予30000元／户的装修补助。

第四部分其他规定

十五、超出签约期限内搬迁的处理办法

（一）征收人与征收实施单位对被征收人严格执行本实施细则中的奖惩办法，凡超过签约期限搬迁的，不享受以上规定的一切奖励及优惠政策，坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的现象发生。

（二）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（三）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

（四）故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《治安管理处罚法》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。

十六、房屋搬迁程序

（一）由征收人将实地测量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等交由被征收人核对，在核对无误情况下按规定时间及时回执。

（二）被征收人在搬迁时应向水电部门交清费用，属相关部门安装总表，不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除，否则将追究当事人责任。

（三）被征收人应当按规定的期限签订协议且搬迁完毕，并办好封房移交手续。

（四）凡属货币补偿的被征收人，于签订货币征收补偿协议且搬迁完毕后十天内付清货币款项。

（五）被征收入在签订协议时，需携带各种证明材料原件并提交户口簿、产权证件、建筑许可证、土地使用证、镇（街）清理建房手续（持有有效凭证）、户主身份证等复印件各2份。

第五部分附则

十七、适用范围

本方案适用于福清市实验小学教工集资楼征收补偿安置。

十八、未尽事宜

该实施细则未提及事项均按国务院及福建省、福州市、福清市的有关规定实施。

十九、投诉监督

整个征收补偿工作将做到公正、公平、公开，欢迎被征收人监督。

附表：

一、被征收房屋重置价标准

二、被征收房屋成新率评定标准

三、装修价值评定标准

附表一、被征收房屋重置价标准

类别

等级

单价

元／平

方米

主要特征

备注

结构

楼地面、项棚墙面装修

门窗

设备

钢筋砼结构

一

900

框架结构、满堂或桩基础,五层或五层以上,钢筋砼楼屋盖,多孔砖墙,砼板架空隔热层。

水泥砂浆楼、地面、内墙中级水泥砂浆粉刷,外墙贴面砖。

铝合金门窗

水卫电照齐全

二

780

框架结构、带形基础钢筋砼楼、屋盖,框架间普通砖墙,砼板架空隔热层

水泥砂浆楼、地面、内墙中级抹灰，外墙水泥砂浆粉刷。

普通镶板门，玻璃窗,全部油漆。

水卫电照齐全

砖混结构

一

630

外墙厚24CM,钢筋砼地圈梁,毛条石基础,钢筋砼楼、屋盖,砼板架空隔热层,楼层二层或二层以上。

水泥砂浆楼、地面、内墙中级抹灰,外墙水泥砂浆粉刷。

普通镶板门,玻璃窗,全部油漆。

水卫电照齐全

设有结构柱的增加4%

二

520

外墙厚18CM或18CM以下,毛条石基础,钢筋砼楼、屋盖,楼层三层或三层以下。

水泥砂浆楼、地面、内墙中级抹灰,外墙水泥砂浆粉刷。

普通镶板门,玻璃窗,全部油漆。

水卫电照齐全

砖木结构

一

540

24CM墙承重,毛条石基础,普通人字形屋架,木瓦屋面,木基层,木楼盖。

杉木楼板,水泥砂浆地面,薄板吊顶,内墙中级抹灰,外墙水泥砂浆粉刷。

普通镶板门,玻璃窗,全部油漆。

水卫电照齐全

二

400

山墙厚18CM或18CM以下山墙搁檩,毛条石基础,木瓦屋面,木基层。

杉木楼板,水泥砂浆地面,薄板吊顶,内墙普通抹灰,外墙水泥砂浆粉刷。

普通镶板门,玻璃窗,全部油漆。

水卫电照齐全

附表二、被征收房屋成新率评定标准

房屋标准

成新率

主体结构划分标准

完好房

95%

结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用下沉或个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复。

基本完好房

75%-94%

结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能下沉使用，经过一般性的维修能修复的。

一般损坏房

50%-74%

结构一般性破坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部分部件。

严重损坏房

40%-49%

房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。

危险房

40%以下

承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全。

附表三、装修价值评定标准

装修档次

装修重置价（元/㎡）

主要特征

一档

550-600

入户门为中级防盗门，地面为中级花岗岩或玻化砖、实木地板或金钢木地板；花岗岩、玻化砖踢脚线或木质踢脚线；内墙面为水泥漆或乳胶漆、墙纸，客厅内墙设墙裙；部分天棚设吊顶及四周装饰角线，带灯座；铝合金窗带纱窗，木质窗帘盒，外加防盗网；阳台设钢管防盗网；楼梯实木扶手或不锈钢扶手，厨房防滑瓷砖地面，瓷砖墙面，吊顶，设木质、铝合金推拉门或普通厨柜，厨房设备齐全；卫生间防滑瓷砖地面，内墙面贴瓷砖，吊顶，卫生洁具齐全；电话、电视等弱电预埋管线设备齐全；电照设施齐全。

二档

450-500

入户门为普通实心木门及普通防盗门，地面为中级花岗岩或玻化砖、实木地板或金钢木地板；瓷砖踢脚线或木质踢脚线；内墙面为水泥漆或乳胶漆、墙纸；部分天棚为吊顶、四周石膏、木角线，带灯座；铝合金窗、木窗带纱窗，木质窗帘盒，外加防盗网；阳台设钢管防盗网；厨房防滑瓷砖地面，瓷砖墙面，厨房设备齐全；卫生间防滑瓷砖地面，内墙面贴瓷砖，吊顶，卫生洁具齐全；电话、电视等弱电预埋管线设备齐全；电照设施齐全。

三档

350-400

入户门为普通实心木门或普通防盗门，地面为普通花岗岩或普通玻化砖或缸砖；瓷砖踢脚线或木质踢脚线；内墙面为水泥漆或乳胶漆；卫生间、厨房墙面贴瓷砖；部分天棚四周石膏、木角线；铝合金窗或木窗外加普通钢管防盗网；阳台设普通钢管防盗网；厨房设备基本齐全；卫生间设吊顶，卫生洁具较齐全；电话、电视等弱电预埋管线设备齐全；普通电照。

四档

250-300

入户门为铁门或木门，地面为普通花岗岩或普通瓷砖；卫生间、厨房墙面贴瓷砖，内墙面及天棚为乳胶漆或水泥漆。

木门窗，外加防盗栅；卫生间设吊顶及简易卫生洁具；普通电照。

五档

150-200

地面为普通瓷砖或斗底砖；卫生间墙面贴瓷砖，内墙面及天棚普通涂料粉刷；木门窗，简单铁门、窗户防盗栅；普通水卫电照。

六档

50-100

地面为水泥砂浆找平压光；内墙面及天棚中级抹灰或刮腻子；木门窗，简单铁门、窗户防盗栅；简单水卫电照。

备注：

被征收住宅房屋室内二次装修情况应基本符合分类档次主要特征，并根据实际装修情况在对应的装修重置价区间内予以补偿，实际装修分部分项超过本补偿标准可单列项目评估。