项目合作资金管理实施细则房地产盈佳东方巴黎项目.docx

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项目合作资金管理实施细则房地产盈佳东方巴黎项目

盈佳·东方巴黎项目

资

金

管

理

实

施

细

则

湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司

湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司

盈佳·东方巴黎项目合作

《资金管理实施细则》

保密需知

本合作项目资金管理实施细则属商业机密，其所有权属于湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司，其涉及的内容和资料只限于已签署投资意向的投资者适用。

收到本分析书后，收件人应即刻确认，并遵守以下规定：

1）若收件人不计划涉足本合作项目资金管理实施细则所述项目，请将合作项目资金管理实施细则完整退还湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司；

2）在没有取得湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司的书面同意前，收件人不得将本合作项目资金管理实施细则全部或部分内容予以复制、传递、影印、泄露或散布给他人；

3）应该像对待贵公司机密资料一样的态度对待合作项目资金管理实施细则所提供的所有机密资料。

本合作项目资金管理实施细则不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用。

编制单位：

湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司

电话：

9

★第一章总论

★一、项目简介

★二、项目投资方案

★

（一）资金用途

★

（二）融资情况

★第二章项目背景分析及规则

★一、项目单位概述

★

（一）项目单位概述

★

（二）项目单位现状

★二、项目规划分析

★

（一）项目建设内容

★

（二）项目建设方案

★第三章财务评价

★第四章融资策略分析

★第五章项目合作资金管理办法

★第六章项目合作资金管理实施细则

★一、每年度资金使用计划书

★二、每年每季度资金使用计划书

★三、每年每月资金使用计划书

★第七章资金还款计划书

★第八章项目分析结论

第一章总论

一、项目简介

（一）项目名称：

盈佳·东方巴黎项目

（二）项目单位：

湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司

（三）项目实施地点：

中国·湖南省湘乡市东山新城中心

（四）项目负责人：

欧阳祖福

（五）项目融资计划：

10000万元人民币

（六）项目合作年限：

3年

二、项目投资方案

（一）资金用途

项目总投资33455万元，全部用于该项目的建设费用，具体使用情况见下表：

总投资估算表

项目

建筑面积（㎡）

单位成本（元/㎡）

总成本（万元）

建安成本

楼面面积103147.5㎡×1150元/㎡元=11862万元

地下室面积24082.6㎡×1500元/㎡=3612.3万元

报建费

按楼面面积103147.5㎡×168元/㎡=1732.8万元

设计费

按楼面面积103147.5㎡×22元/㎡=226万元

场地绿化、硬化工程、水电安装

按楼面面积103147.5㎡×100元/㎡=1031万元

监理

按楼面面积103147.5㎡×9元/㎡=92.8万元

业务招待

按楼面面积103147.5㎡×22元/㎡=226.9万元

办公费

按楼面面积103147.5㎡×10元/㎡=103.1万元

办公设施

按楼面面积103147.5㎡×8元/㎡=82.5万元

人员工资

按楼面面积103147.5㎡×15元/㎡=154.7万元

销售费用

按楼面面积103147.5㎡×50元/㎡=515.7万元

广告费

按楼面面积103147.5㎡×15元/㎡=154.7万元

财务费用

按楼面面积103147.5㎡×150元/㎡=1547万元

消防

按楼面面积103147.5㎡×60元/㎡=618.8万元

产权办理

按楼面面积103147.5㎡×15元/㎡=154.7万元

土地成本

按楼面面积103147.5㎡×954元/㎡=9840万元

其他费用

1500万元

成本合计

33455万元

（二）融资情况

公司项目需要融资：

10000万元人民币，合作年限：

3年，融资年回报率11.5%，到期偿还本金。

第二章项目背景分析及规划

一、项目单位概述

（一）项目单位基本情况

公司名称：

湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司

公司地址：

湖南省湘乡市东山办事处励志大道湘房世纪城一期11栋

法定代表人：

欧阳祖福

注册资金：

1000万元

实收资本：

1000万元

公司类型：

有限责任公司

经营范围：

房地产开发经营（凭有效的资质证书经营）

（二）项目单位现状

1、公司简介

湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司成立于2011年4月，经湘乡市工商局管理部门注册登记。

公司的法人代表为欧阳祖福，注册资本为人民币1000万元。

湘乡市盈佳房地产开发有限责任公司由三个股东共同合资组成。

公司目前专门负责盈佳·东方巴黎项目的筹建和开发工作，该地块占地44.47亩，公司力争此工程为优良。

同时，为了适应市场经济发展的需要，公司积极探索房地产开发新思路，拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任。

公司坚持“以人为本”的设计理念，营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受。

为住户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高文化品位的生活环境。

公司致力于湘乡市房地产开发与发展，为湘乡市房地产开发做出自己的贡献；着力开拓创新，培养一支完全具备打造高端项目的能力、引导湘乡房地产的综合素质优良的精英团队；坚持企业的长远发展，提高产品质量，创立房地产品牌，用诚信、专业赢得客户信任；自始至终以客户为中心，为客户创造更高、更远的社会及经济价值，为企业、为自己创造更多的财富与利益，回报、感恩于社会。

公司竭诚希望与社会各界携手并进，共谋发展，同创美好未来。

2、人员配备情况

企业管理，实质上就是要调动“人”的主观能动性。

企业的成功与失败。

关键在于用“人”的机制上和制度完善的好与坏。

企业的竞争实际就是“人才”的竞争，公司在用人上主要采取挖掘人才、留住人才、善用人才的用人机制。

用人以德才兼备为标准，有德有才破格使用，有德无才培育使用，有才无德限制使用，无德无才坚决不用的用人方针，与此同时公司还完善了各个管理部门的具体工作。

企业现有员工经过长期磨合，团队内部团结合作，业务熟练，吃苦肯干，兢兢业业。

企业领导非常重视人才资源的开发，因为企业的竞争归根到底就是人才的竞争。

对于技术人员，企业采取送出去请回来的办法提升总体技术水平，培养一批技术过硬的人员委以重任，成为企业坚实的技术后盾。

3、组织机构

公司组织机构健全。

能够做到分工明确、层次分明，构建了一套科学的经营管理系统，企业运作高效有序。

在“以人为本、以项目为中心”的思想指导下，公司确立了“诚实做人、用心做事、同心协力、携手共进”的企业理念。

在公司文化建设上，以打造一支能征善战的优秀团队为目标，点燃激情、奋进斗志，不断增强企业的凝聚力，弘扬团队精神。

（三）公司发展规划

公司将抓住中国加入WTO的机遇，按照经济全球化的要求，调整思路，更新观念，依托当地政府的大力支持，加快企业发展，努力培育企业竞争力，推进企业管理现代化，实现营销工作创新，提高技术创新的能力，加快现代化制度建设，促进企业的全面进步，开创企业的美好未来。

1、发展原则

不断进取，不断创新，保持先进理念，使企业从全方位、多方面发展，加强企业在市场中的竞争力，保持经济效益不断增长，从而实现企业长远发展目标。

2、公司经营原则

公司在不断发展中将逐步建立起完善、先进的市场营销机制，始终站在时代的前列，同时以先进的市场营销理念确保企业在行业中的领先地位，争取为社会创造价值，为员工创造空间，为企业创造利润，实现三者之间的良性循环。

指导思想：

抓住机遇，勇于探索，敢担风险，开拓向前。

（四）发展战略

1、公司依靠设备更新、技术进步，支持公司进一步发展的需要。

2、扩大公司市场的知名度，进一步拓展国内外市场。

3、加强公司内部管理，进一步完善各种管理制度，增强公司的活力。

4、通过各种方式增加公司资本积累，扩大营业的规模，不断增强公司的经济实力。

5、提高员工的素质，建立一支懂得现代化管理，掌握高新技术和营销策略的骨干队伍，为公司的成长壮大做好组织上的准备。

二、项目规划分析

（一）项目建设内容

盈佳·东方巴黎项目建设用地位于湘乡市东山新城中心，项目总用地规模为29482.8平方米（约44.47亩），建筑总面积为123664.6平方米。

其中，住宅面积为77021.57平方米；沿街商业建筑面积为24888.98平方米；公建用房1355.4平方米；地下停车车库建筑面积为19907平方米。

建设停车位677个，其中地面停车位178个，地下停车位499个。

（二）项目建设方案

1、设计指导思想

该项目设计要力图体现以人为本的设计指导思想，设计定位为中高档的高住房地产项目。

项目以“充分利用大环境资源，与城市绿化景观充分融合，并使之自然渗透进住宅区”作为该项目设计的首要出发点，以安全性、健康性、便利性为设计的基本原则，力求通过合理设计，将项目打造出以人为本、高品位、具备现代特色商场及现代人居住的品位、特色鲜明、优雅别致、方便宽松的商住房地产项目。

该项目坚持“花园中建城市”的理念：

保护原有自然资源，使人工环境和自然环境融为一体，创建有特色、有潜力的都市环境；保证规划的完整性、综合性，使规划富有弹性而易于分期发展建设。

参照联合国可持续社区标准，充分体现尊重自然、塑造高品位生活环境的规划理念，按“私密空间”、“半私密空间”和“公共空间”进行科学布局，建设具有特色的生态商住小区。

该项目有以下特点：

该项目为中高档住宅小区，户外花园空间大，保障小区居民丰富户外生活，方便小区居民交流，有利于营造和谐的小区环境。

合理配置各种公共设施，特别是文化活动设施，并重视促进人际交往，互助和社区的建设。

满足人们多样化价值观与生活方式的要求。

以整合的方法提供环境无害化的基础设施和服务，增进人口的总体健康水平。

通过精心设计避免对人的健康影响和不良环境伤害，建设环境优质、卫生与完全的商住小区。

2、项目建设目标

该项目的建设，将满足湘乡市日益增长的房地产需求，改善居民的日常生活环境条件，独具特色、引导城市房地产开发建设的样板工程，同时也为公司带来较好的经济效益。

3、总体布局

该项目不但注重以人为本，更以自然为本，体现现代高尚居住、休闲理念，努力创造阳光、空气、绿化等自然景观，整体建筑布局舒展蜿蜒，以独到之匠心，塑造出居者诗意的栖居情境。

该项目根据建设用地情况，合理利用土地资源。

因此，根据建设用地的具体情况，规划用地内住宅建筑由点式和板式组成，主要朝向南北向，临城市道路设2-3层商业建筑，9栋建筑中除10号楼为2层的幼儿园外，其余均为高层建筑，其中2栋25层，6栋15层。

该项目建筑外部空间在总体布局上张弛有度，既然提供大面积空间营造绿化，形成户外休闲与交流的场所空间；又能使得建筑外部空间融合城市景观，无限延展，使区内景观与周围的城市景观浑然一体。

小区出入口的位置，充分考虑到项目用地周边的道路状况，临励志大道设置小区主入口；位于场址北面的城市支路设置小区次入口，做到人车分离。

机动车道路贯通整个小区，脉络清晰，联系便捷。

区内道路与周边城市道路相结合，形成流畅的消防环路。

小区内道路净宽4米，并按照铺装路面设置，可环通院内，并可达至每一单体，道路承载按消防车道标准，以满足庭院景观道在紧急情况下成为消防车道。

该项目建筑群美观大方、朝气蓬勃。

在小区中心花园、生态停车场等处配合小品、雕塑做室外环境设计，营造清新舒适的区域环境。

4、建筑单体设计

（1）在户型设计上适当拉大面宽，南北通风，方正实用，坐拥优美景观，健康舒适。

（2）设置大面积凸窗，视野宽阔，最大程度引入阳光与室外景观大阳台提供休闲、景观的写意空间，与自然充分交流。

（3）户内卧室区布局紧凑，并与客厅、餐厅分开，保证良好动静分区。

（4）公共活动区交通动线组织，空间利用十分合理，避免了面积浪费。

（5）立面造型以创造新颖、个性、实用为目的，用简洁利落的建筑语汇，调和现代生活的居住理念，演绎着“少即是多”的完美建筑风