某房地产建设项目可行性研究报告Word格式.docx
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1.12
17720.976
B9
6500
1.06
6890
C6
7089.45
0.89
6309.6105
C3
9474
6
C5
8084
3
C7
5667.6
7.3
一期总用地面积合计
112.985亩
拍卖土地面积合计
34.839亩
地上建筑部分面积合计
51352.3365
一期平均容积率
0.9857
（一）投资可行性研究依据
某集团（某）尺度地产营销有限公司对“文殊院”项目一期进行项目可行性研究评估工作，并提交投资可行性研究报告用于项目银行贷款，其主要研究依据如下：
1、《中华人民共和国房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国城市规划法》；
4、《某市城市总体规划》；
5、《房地产开发项目经济评价方法》、《房地产估价规范》；
6、某市有关房地产开发、销售的法规政策；
7、二○○○年《四川省建筑工程计价定额》、《全国统一安装工程预算额四川省估价表》及相应的取费标准；
8、国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收管理条例；
9、委托方提供的相关资料：
10、某市2001年至2004年《统计年鉴》；
11、其他相关资料。
（二）投资可行性研究假设前提和限制条件
1、本项目土地使用权能合法取得；
且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前提；
2、本报告设定的使用用途（商业）能够最终通过规划部门的认可批准；
3、政府对周边商业服务设施、基础配套设施有整体规划；
4、本项目建筑设计功能完善、布局合理，配套设施完善、适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求；
5、本项目地质状况较好，工程建设能按计划顺利进行；
6、本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收，项目能及时交付使用;
7、政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持良好的发展趋势，没有较大波动；
8、委托方提供的资料合法、真实可靠。
（三）项目投资可行性研究结论
1.市场分析结论
根据对“文殊院”建设项目的综合分析得知：
该项目的开发建设具有文化内涵、区位、规模、品牌等优势。
旅游产业作为四川的支柱产业之一，近年来得到了快速、健康、持续的发展，为本项目奠定了较好的市场基础。
从市场的角度来开，该项目开发的产品符合市场需求，项目开发建设可行。
通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项目的具体情况（包括实物形态、档次等）。
在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下，利用房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。
商业用房：
19000元/㎡（平均价格）
汽车停车位：
2800元/㎡（按市场价格出售或经营）
2.财务评价结论
通过对该项目的主要财务指标的分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到12.47亿元（包括商业用房均价销售100%，车库市场价格销售30%，土地拍卖）；
产生净利润（税后利润）0.8371亿元；
上交销售税金及附加0.5519亿元、土地出让金0.4146亿元、所得税0.3831亿元，共计上交税金1.3496亿元。
成本利润率：
8.27%，投资利润率9.83%，销售利润率8.34%。
综上所述，项目在市场和财务上是可行的,但风险较大。
二、项目概况
“文殊院”项目位于人民中路旁的某市文殊院历史保护片区，作为某现代旅游休闲中心RBD的重要组成部分，与传统城市商务中心CBD相融合。
依托省级重点文物保护单位——文殊院核心保护区5.73公顷，形成东至北大街、草市街，南至白家塘街、通顺桥街，西至人民中路，北至大安西路规模的协调区，成为宗教和民俗文化的保护区，总规划用地面积为26.53公顷，将打造成为城市旅游休闲的顶级消费商圈。
（一）项目所处区域因素分析
1.青羊区区域位置、经济特征、经济发展趋势分析
青羊区为某市中心区，全区面积67平方公里，辖14个街道办事处、乡人民政府，常住人口约46万人。
区内高等院校、科研院所云集，职业教育、基础教育水平较高，会计师事务所、律师事务所、人才交流中心等中介机构齐全。
中国第一个华侨经济技术开发区--某华侨经济技术开发区落户我区。
2000年，全区实现国内生产总值114.86亿元。
青羊区还是某市重要的商品集散地，专业一条街众多，尤以电讯一条街最为著名。
以金融机构集中、大商厦、大宾馆云集为特征的骡马市金融、商贸圈为投资者提供巨大的商业机会。
全区2000年社会商品零售总额达到77亿元。
区内有四川省人民医院、某中医院大学附属医院、某市第三人民医院及杜甫草堂、青羊宫、文殊院等名胜古迹。
青羊区地处某中心城区，是规划中的某中央商务区的核心区，人流、物流量大、交通发达、信息通畅。
2.青羊区区域交通状况
青羊区区东西向的新华大道、羊市街西沿线、蜀都大道、西大街、江汉路和南北向的人民北路、人民中路、顺城街、解放路、太升路、同仁路、长顺街、东城根街、青羊大道及一环路、二环路、三环路将区域内连接成方便的城市道路网络。
区间道路与干线道路纵横交错、四通八达、公共汽车线路网络覆盖，站点交汇地段将聚集消费人流，是开发商业物业的理想地段。
3.城市基础建设改善
某市旧城改造已经进入实施阶段。
城东近年来通过对东大街、顺江路、龙舟路、成龙路、老成渝路等道路的改造与建设，区域内的基础实施明显改善，某市以一、二环路间的房地产开发逐渐接近尾声，二环路以内的地块已经成为某市房地产开发的绝版地块。
这些区域内的土地以及开发后形成的物业将具有极高商业和保值、增值价值。
4.项目所在区域政策环境
旧城古迹和历史建筑最能体现出一个城市的地域文化，某市政府以“政府主导，市场化经营”方针，拟定相关政策及系列优惠措施，积极鼓励和支持投资商参与某市旧城改造和房地产开发建设。
针对文殊院片区旧城改造项目政府将给予更加优惠政策，为保障项目顺利实施，特成立项目专家组指导和监督历史文化保护片区的商业运作。
重视文化保护与可持续发展，“保护”有双重意义，对于建筑的保护，并不简单是对建筑的保护，而应该是对保护片区内建筑文化和精神的浓缩和保护，只有这样才有可能实现政府打造都市名片的战略目标。
对于人文的保护，其主要目的是实现对民风、民俗的全面挖掘和再现。
某集团某开发总公司在成功开发了蜀风花园之后秉承政府的意图和战略目标，以二十年的开发经验和超前的开发理念，担当起完成大型的片区从拆迁、市政配套设施建设、城市文化价值的发掘与保护等一系列任务。
目前，该项目所处区域无论从现实的宏观政策、发展状况、经济特征、发展趋势、交通状况还是从城市规划、城市建设、人文环境等方面都处于一个生活、消费和服务活动将日益成熟的时期。
居住、商业物业面临一个大好的发展机会。
该区域是开发高档居住物业较为理想的地段，投资商业物业前景较好。
5.项目所在区域的文化环境
（1）、宗教文化
佛教传入中国后，经过初传、开拓、传播等阶段，逐渐与我国的传统文化相溶合，逐步形成了中国佛教文化。
某佛教文化经历了东晋南北朝、隋唐时期、宋元明清时期、中华民国及以后四个时演变和发展，现在某地区开放的寺庙有58座。
禅宗是中国佛教史上的大宗派，也是中国佛教独有的宗派。
某唯禅宗独霸,某的文殊院在宗教界有较高的地位，古有“上有文殊、宝光，下有金山、高明”禅宗四大丛林之说，文殊院通过“五化”改造后，将发展成为“文化型、园林式、多元化功能的国际寺院”。
1400年古寺文殊院
文殊院坐北朝南，建筑面积11600平方米。
天王殿、三大士殿、大雄殿、说法堂、藏经楼庄严肃穆，古朴宏敞，为典型的清代建筑。
寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年间最为兴盛，康熙帝御笔“空林”二字，钦赐“敕赐空林”御印一方，康熙帝墨迹至今仍存院内。
院内300余尊佛像，观音大士像为青铜铸造，可称雕塑精品。
护法神韦驮像，为清道光九年（1829年）第七代方丈本圆用青铜翻砂而成，工艺精细，童颜神态，体现了“童子相貌，将军威仪”的风度。
还有一尊列为“空林八观之一”的缅甸玉佛，是院僧性鳞和尚于民国11年（1922年）历尽艰辛，步行募化到缅甸请回的。
珍贵文物、佛经、文献上万册，如：
院僧先宗等3人于每日清晨刺舌取血书写的“舌血经书”；
明神宗的田妃绣的千佛袈裟；
清杨遇春长女以自己头发绣制的水月观音。
院内所藏唐僧玄奘顶骨尤为珍贵，因某是唐僧的受戒地。
中国第一都市禅林
文殊院片区所在的城北地区是某古寺遗址最集中的区域，这里是某宗教文化的精神中心，不但有文殊院传统的“中国四大丛林”之一、全国十大佛教禅院之一。
文殊院的佛教文化在全国乃至国际上都有重要的影响。
曾经出了四位世界著名高僧。
有“中国第一比丘尼”隆莲法师修行处爱道堂，隆蓬法师蜚声中外，曾有泰国、斯里兰卡、日本、美国以及不丹国王等佛教人士纷纷来访。
另外，文殊片区内还有金沙庵、娘娘庙、椤伽庵、会庵堂、五岳宫等近十个寺院，形成名副其实的宗教文化大观园，是全国唯一的都市禅林。
（2）、城市文化
某以历史悠久、文化浓郁、风光秀美、景点众多而闻名于世，“窗含西岭千秋雪，门泊东吴万里船”，是蓉城当年商贾如云、车水马龙的生动写照；
“九天开出一某，千户万户入画图”，描绘出了名冠中外的“锦绣天府”。
多彩之都
浓缩了花会、灯会、烧头香、赏花灯等川西民风民俗的某是一座“多彩之都”。
拥有独具魅力的巴蜀文化，“蜀戏冠天下”，有川剧、扬琴、清音、评书、金钱板等10余种地方戏；
精湛的传统工艺蜚声海外，蜀锦、蜀绣风靡天下，金银丝制品、瓷胎竹编名传遐迩。
美食之都
某“美食之都”的独特魅力吸引了多方游客，名扬世界的川菜首当其冲，5000多种川菜菜品、23种品型、30多种烹饪方法，菜品丰富、用料拷就、文化丰富，现在“品味佳肴美食游”成为黄金假日的一大亮点，在风和日丽中体验蓉城——美食之都吃的浪漫情怀。
休闲之都
在某座茶馆、品美食，体味农家小院的恬淡闲适，穿梭于川西民俗文化之中，游览山水风光、进行高山滑雪、激流冲浪、享受森林氧吧、温泉疗养，感受现代都市的潮流和时尚。
（3）、旅游文化
省会某是中国历史文化名城，位于长江上游美丽的富饶的川西平原，作为中国重要的旅游城市，名胜古迹中外驰名，人文景观172处，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王庙、青城山最具特色；
有全国重点文物保护单位和省级保护单位19处，有世界唯一的大熊猫繁育研究基地和全国旅游胜地九寨沟、峨嵋山、长江三峡，也是内地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊猫故乡”、“天府风光”三大特色。
全省旅游外汇收入突破2亿美元，国内旅游接待人数跨越7千万大关，入境旅游增加良好，有占46.2%的国游外客并以每年13%增长。
而文殊院每年接待的全国各地游客突破了300万人次。
（二）项目自身因素分析
1.项目所处地理位置、商业区位
本项目位于某市青羊区府河内侧，紧临草市街、文武路、人民中路、大安西路等某市的交通要道。
距某市传统商圈春熙路约1.5公里，距骡马市商圈约0.5公里，距火车北站约1.5公里，属于某市2002年8月7日公布的某市基准地价住宅三级、商业二级地段。
据调查显示，文殊院周边商业业种共有42种之多，近270家,总经营面积达11000多平方米。
2.项目所处区域交通便捷度：
1、公共交通状况：
项目所在区域内有16、99、64、75、302、1、55、33、73等多路公交车通过，该区域距离某市火车北站约1.5公里、距北门汽车站约1.2公里，对内对外交通十分方便。
2、道路通达度：
项目所在区域内有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通过，其他道路有大安西路、珠宝街、西珠市街、五岳宫街、通顺桥街、灶君庙街等多条路、街、巷分布，道路等级和路网密度较高，道路通达状况较好。
该项目周边公共汽车线路网络覆盖面广，站点交汇地段将聚集大量消费人流，便捷的交通为该区域内居民的生活、工作、出行带来了便利。
3.自身文化底蕴
某的文殊院在宗教界有较高的地位，古有“上有文殊、宝光，下有金山、高明”禅宗四大丛林之说，文殊院通过“五化”改造后，将发展成为“文化型、园林式、多元化功能的国际寺院”。
文殊院位于某市城北文殊院街，是现存市区保存最完整的一座佛教寺院。
四川省和某市的佛教协会所在地。
文殊院始建于唐代，宋代改名为信相寺，为川西“四大丛林”之一。
传说清朝康熙年间，道行高深、智慧超凡的慈笃海月禅师在此修行时，有灵光自其头顶射出，光照城北，僧众视之为文殊菩萨化身。
康熙三十六年遂改寺名为文殊院。
公元1703年，康熙皇帝亲笔题写了“空林”匾额一块赐给文殊院，因此又名“空林堂”。
文殊院占地82亩，坐北朝南，殿宇五重，布局严谨。
进山门往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄宝殿、说法堂、藏经楼。
东西两厢是钟鼓楼相对，斋堂与客堂对称排列，各殿堂以长廊密柱相连结。
全院共有房舍190余间，建筑面积2万余方米。
房舍为木石结构，雕饰精美。
文殊院是佛教文物荟萃之地，其中珍藏有唐玄奘的头盖骨残片。
（三）文殊院片区客观条件决定了其发展的基本方向
文殊院片区地理位置处于城中心北侧，且拆迁成本高，如果将其作为常规项目进行开发（土地整理后由开发商自行开发），则将受城北房地产经济萎缩的影响，无论是开发何种类型的物业都将面临成本难于收回或回收期过长、利润额低于市场平均利润率，甚至无法持续经营。
中国的城市旧城改造中，还有三个经典的案例，即南京夫子庙及上海新天地、上海城隍庙。
关于这三大片区中启动方式及经营模式的探讨已经很多，总结起来主要表现在三方面：
规模化开发、综合性经营、特色化营销。
而其启动的基础也是相似的：
即改造的片区具备可以深挖历史文化、地缘文化，在区域内有相当的代表性。
如果将文殊院片区的文化特征及地理位置与上海城隍庙及南京夫子庙进行横向比较，可以看出，这三者同样具备浓厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都紧临城市中心区域，正式启动前都有相当的知名度及固定消费群体。
而上海城隍庙及南京夫子庙的成功也证明了文殊院的巨大潜力，改造之后的文殊院片区理所当然也应成为具备同样性质的地方旅游代表区域。
同时，值得一提的是，目前某已经开发有成规模的、类似的历史文化及川西风情的旅游片区还有武侯祠和杜甫草堂。
这两个片区的开发充分依靠其核心影响因素：
武侯祠和杜甫草堂，从建筑风格、经营业种等方面都力求与片区旅游区特征的特征相符，营造出让旅游者能够“留下来”的气氛，从而结合景点形成了整体的旅游片区，营造出旅游商圈，实现了片区价值的提升。
目前，某市区范围内可以代表川西民俗风情的旅游景点主要有宽窄巷子及文殊院片区。
两者相比较，民居古建筑资源是相似的，宽窄巷子优于文殊院。
但文殊院本身即是清代古建筑群，是中国十大禅林之一，享有较高的声誉。
同时，文殊院片区规模较宽窄巷子更大，并可以将川西民俗文化与文殊院宗教文化相结合，从而形成卖点更多，规模更大，更具特色的旅游片区。
（四）项目最高最佳使用用途定位
1、本项目所属地块规划用途为文化综合用地、规划容积率见附表、规划建筑密度规划、规划建筑限高，规划绿地率等规划指标。
2、通过对项目所在区域内物业业态的调查了解得知：
该区域主要物业业态为文殊院配套的商业用房。
3、项目所处历史文化地位、内涵，景观较好；
道路通达度较好，对内对外交通便捷；
生活配套设施较为齐全。
由此，我们通过研究分析认为：
项目的在达到法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化的前提下的最高最佳用途规划。
（五）项目开发价值及销售预测
据市场调查显示：
文殊院临近周边的租金在140—200元/平方米左右，而外层租金在45-110元/平方米左右，相对比例下降了50%左右；
而就口岸效应，文殊院临近周边的街道口比街道中段高出50—100元/平方米，而在外围无明显的差异性。
2800元/平方米（按市场价出售或经营）
三、投资环境研究
（一）某市经济、房地产市场发展的宏观环境
1.某将在中国经济发展中的作用
（1）在中国经济版图上，出现了三大城市圈：
大北京、大上海、大广州。
这三个城市圈，是中国城市化进程中起步最早、发展最成熟、最具规模化的地区，在相当长时期内，仍将担负中国城市化领头羊的角色。
（2）三大城市经济圈已经为中国的经济形成了坚固的基础，犹如一支长弓，而长江流域经济带则犹如一支利箭，张弓搭箭，将确定中国经济整体均衡发展的新格局。
（3）要实现中国整体均衡增长与可持续发展，关键在中西部的崛起。
西部的整体发展，关键还在城市，特别是大规模城市经济圈的拉动。
（4）在这个引弦蓄势的格局上，幅员广袤、发展滞后的西部亟需中心城市作为发力点！
“3+1”的中国区域城市经济发展的新格局呼之欲出，“3+1”格局的“1”，只可能出现在西部！
（5）这是历史给予的一个巨大的天时！
以重庆和某为两极的长江上游（成渝）城市经济圈最有可能成为：
启动西部大发展的龙头，取得进入“3+1”格局的入场券。
（6）某市新一届市委市政府的战略目标也确定为：
建设国家级区域中心城市,担当成渝经济圈的领导角色,推进“3+1”格局的真正形成！
2.某经济发展地位和主要城市的比较
城市居民购买力总体状态：
从社会消费品销售总额角度判断，某市居民的购买总体实力位居第四位，其相对发展速度与西安并列排第六位；
城市居民潜在购买力状态：
从居民储蓄余额角度判断，某市居民潜在购买力排名第四位，其相对发展速度排列第六位；
城市对外开发程度状态：
从实际利用外资角度，某市的对外开放程度还相当落后，保持倒数第三位，但其相对发展速度位居前列，居第七位；
城市居民收入状况：
就人均城镇居民可支配收入角度，某市城市居民人均可支配收入水平处于中下游，城市居民的收入状况还有待于进一步提高；
固定资产投资状况：
某市固定资产投资位居第五位，其相对发展速度排第八位；
3.某市房地产市场发展的宏观环境
某市是我国西部地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通信枢纽，四川省政治、经济、文化中心，国家级重要的旅游中心城市和国家级历史文化名城，由于某得天独厚的地理位置与迅猛发展的经济，某已成为西南五省市的中心，大型外资企业多把西南区总部设在某，借以辐射西南地区。
在国家西部大开发的大背景下，某市正努力改善各种硬件配套设施，力图创造一个更加良好的投资环境。
2002年某市规划部门制定和推出“中心城向东向南发展规划”、“沙河综合整治规划”等有关旧城改造的城市总体规划。
上述城市规划的实施以来，使某的城市面貌焕然一新，极大地改善某市的对外交通，增强了吸引外来投资的竞争能力。
由国家统计局城市社会经济调查总队、中国经济景气监测中心、中国信息报社共同举办的中国综合实力百强城市评估结果日前发布，某位居2003年百强城市综合实力排名第11位，超过乌鲁木齐、西安、重庆和昆明，位居西部第一。
2003年市辖区地区生产总值超过200亿元的百强城市达到68个，其中，上海、北京、深圳、广州、天津、南京、大连、杭州、沈阳、哈尔滨位居百强前十位。
（二）某市城市总体规划
某作为四川省的政治、经济和文化中心，工业齐全，是中国重要的粮油和农副产品基地，金融、商业、交通、通信对中西部地区有较强的辐射能力。
某市坚持以城市规划为“龙头”，进行旧城改造、新区开发和城市道路等基础设施建设，以较快的速度发展，市容、市貌发生了较大的变化。
1.城市发展战略
中心城布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局。
优化城镇体系结构与布局，淡化“中心城”的概念，形成“一主七卫”（市中心及７个外围片区：
新都片区、青白江片区、龙泉片区、华阳片区、东升片区、温江片区、郫县片区）的都市区格局。
优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展
城南新区的规划控制范围为205平方公里，建设用地规模约96.6平方公里。
城南副中心规划占地面积3.59平方公里，规划建筑面积达460万平方米。
南部新区以城南副中心为核心，主要发展商务、行政办公、商贸金融、生态居住及高新技术产业。
东部新区规划面积76平方公里，定位为以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生态型城市新区。
其总体包括一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区、五纵五横的干道系统。
城东副中心是某向东向南发展规划的延续，它将“生活居住”排在了首要位置。
东部新区凭其独有的环境优势，将成为一个绿色的新区。
“井”字形道路：
东城根街、红星路、新华路、滨江路（中心区快速交通路网）；
环状道路：
内环路、一环路、二环路、三环路、外环路；
放射状道路：
成绵、成渝、成南、成雅、成邛、川陕、成仁、老成渝等。
2.近期某房地产市场的基本状况
某市房地产发展形势，无论从投资形势、消费现状方面目前正处于理性时期；
同时，就最新的房地产发展状况的态势来看，房地产开发继续保持良性走势，开发投资正从依托型（主要依赖银行贷款）转向主要依靠企业自身力量和市场力量的自主型发展投资形式，而在销售方面也保持原有规模稳步扩大。
以房地产开发、房屋买卖、租赁、房地产抵押、典当、互换，以及房地产交易代理、中介服务、信息咨询和物业管理等为主要内容的房地产市场体系已形成，各级市场交易日趋活跃，特别是自2002年银行接受二手房按揭以来，有力地推动了房地产业及其他相关产业的发展。
目前某市房地产市场整体的特点为：
外地实力开发商纷纷进驻某，与本土开发企业形成对垒的竞争格局，竞争的加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情
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