住宅工程质量分户验收实施指南docWord文档下载推荐.docx

住宅工程质量分户验收实施指南docWord文档下载推荐.docx

《住宅工程质量分户验收实施指南docWord文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《住宅工程质量分户验收实施指南docWord文档下载推荐.docx（22页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

3、有利于督促施工企业抓技术、质量管理，抓操作层人员的素质，严格按施工工艺标准施工，严格三检制，研究制定提高质量措施并有效实施。

商品房已成为住户所购买的最为昂贵的一件商品，期待值越来越高，希望对所接收的房屋质量尤其是观感质量和使用功能质量100检查并满足所有的质量要求，有的甚至要求不允许出现一点质量问题，产生了现行工程验收规范标准与住户需求之间的矛盾。

住户反映的一些质量问题在界定、处理时往往依据不足，房屋买卖双方各执己见而产生矛盾。

这就需要质量责任主体加强管理、技术创新，减少质量通病。

4、有利于督促企业按施工验收规范、规程严格验收，不走过场。

通过分户验收，强化监理的社会监督责任，提高监理人员的责任心和职业道德。

由于分户验收是对原有验收标准的加强和扩展，为减少后期的质量投诉，必须作好前期的验收工作，势必对验收过程和结果增加约束，从而提高工作的效率。

按照目前国家的标准，不管是在中国还是国外，建筑工程要想做到一点问题没有，以现有的技术水平、材料水平、工艺水平都不可能达到。

现在达不到，以后也很难完全消除。

根据我国目前经济水平、建筑工程规模和特点、建筑成本等因素，在充分保证结构安全和重要使用功能的基础上，国家验收规范确定的检验批质量检验方案是抽样检验。

制定检验批的抽样方案时，在控制生产方风险（或错判概率a，≤5）和使用方风险（或漏判概率B，主控项目≤5，一般项目≤10）也即合格批被拒收、不合格批被误收的风险的同时，可能出现少数非结构安全质量问题在验收中被遗漏，为此，国家规定了建筑工程质量保修制度，通过保修工作来弥补施工和验收中遗留的质量缺陷。

一旦发现小的问题，保证在保修期之内，建设单位、施工单位以及相关的单位有义务和责任进行保修，也是维护用户利益的基本措施。

2第二节分户验收与竣工验收和检验批验收的异同点

一、分户验收定义潍坊市住宅工程质量分户验收管理办法（试行）第二条，将分户验收定义为建设（开发）、监理、施工单位在工程施工过程中和工程竣工验收前，按照国家质量验收规范对住宅工程的每一户及公共部位涉及主要使用功能和观感质量进行的专门验收。

二、分户验收和竣工验收的不同点分户验收与竣工验收均是建立在建筑工程各分部、分项验收合格的基础上进行的。

但两者有所不同首先验收主体不同，分户验收的主体为建设、监理、施工单位，竣工验收的主体为建设、监理、施工、设计、勘察单位等工程质量责任主体；

第二验收对象不同，分户验收适用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均应进行竣工验收；

第三验收阶段不同，分户验收应在施工单位提交竣工报告后住宅工程竣工综合验收前完成，分户验收合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件，竣工验收是施工单位提交竣工报告后单位工程质量最终验收，竣工验收合格是工程竣工验收备案和办理产权的必备条件；

第四验收内容不同，分户验收是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收，而竣工验收是工程质量综合验收（包括实体、观感、质量控制资料、涉及安全和功能的检测资料和抽查结果等）并对分户验收进行复核；

第五实体检查数量不同，分户验收逐户全数检查，竣工验收对实体工程抽样检查。

三、分户验收和检验批验收的异同分户验收与检验批共同依据相同的国家施工质量验收规范和地方标准，共同依据相同的施工图、设计说明及其他设计文件，依照相同的检验批合格判定标准。

分户验收检验批与分项工程检验批验收的不同点第一检验批划分的不同。

分项工程检验批一般按楼层、施工段等规定条件划分检验批，范围相对比较大，抽查数量相对整个工程较少。

而分户验收是以每户住宅划分一个检验批，范围比较小，抽查数量相对较多。

3第二检查内容的不同。

检验批是主控项目和一般项目全面检查，验收内容比较多；

分户验收是在检验批验收的基础上，仅对主控项目及一般项目中涉及观感、使用功能和实测实量等内容进行检查，验收内容较少。

第三实测数量不同。

分户验收检验批实测的数量根据本实施指南确定，与分项工程检验批验收不同。

第四参加验收的人员不同。

分户验收比分项工程检验批验收，增加了建设单位人员或物业部门人员。

分户验收是由建设单位组织，而分项工程检验批验收由监理工程师组织。

第五使用的检查记录表格不同。

本指南中分户验收表格根据检查的内容，在分项工程检验批验收表格的基础上做了相应改动。

第三节分户验收内容及确定

一、单位工程分户验收类别分为九类1、建筑结构外观及尺寸偏差2、墙面、地面和顶棚面层质量3、门窗安装质量4、防水工程质量5、采暖系统安装质量6、给水、排水系统安装质量7、室内电气工程安装质量8、建筑节能保温工程质量9、其它规定、标准中要求分户检查的内容

二、分户工程检验批验收项目及内容的确定按照分户验收仅对竣工时可以观察到的工程观感、使用功能、实测项目质量进行检查的原则，结合潍坊实际，本实施指南共确定初装修检查项目22项。

当工程出现本指南未涉及到的分户验收检验批项目时，可按照分户验收确定原则，经建设、施工和监理单位协商，自行确定并制定相应表格进行验收。

参加分户验收有关单位可根据工程实际，参照本实施指南确定的检查项目及检查内容，确定本工程涉及的分户验收检查项目和检查内容。

4第四节分户验收一般规定

一、分户验收检验批划分应以每户住宅和公共部分走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库为单位划分检验批。

公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）验收，宜按每一楼层划分一个检验批；

地下车库验收，宜按防火分区划分检验批。

当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。

二、分户验收检查项目应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求，还应符合国家现行的施工质量验收规范和山东省地方标准。

三、砼、砌体工程、装饰装修工程、通风空调工程分户检验批的主控项目的质量经检验全部合格，一般项目的合格率达到80及以上，且不得有严重缺陷的（不合格点实测偏差应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。

暖卫、电气工程分户检验批主控项目和一般项目的质量经检查全部合格时，判为合格。

四、砼、砌体工程、装饰装修工程、通风空调工程分户检验批一般项目的实测偏差值大于允许偏差1.5倍，或不合格点率超出20时，应整改合格后重新验收，并记录整改项目测量结果。

五、当砼、砌体工程因加固补偿、整改后出现较大尺寸偏差的永久缺陷，建设、监理、施工单位应做好详细记录，作为以后处理质量投诉的依据。

六、分户验收合格后，出具由建设（项目）单位负责人、总监理工程师和施工单位负责人分别签字并加盖验收专用章（或者公章）的住宅工程质量分户验收表。

住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。

七、建设单位责任建设单位是分户验收工作的第一责任人。

分户验收工作是否认真开展，主要取决于建设单位的组织和要求。

具体工作包括1、组织施工单位编制分户验收方案。

宜在结构工程施工之前，组织施工单位，编制分户验收方案，并由监理单位、建设单位验收。

2、组织施工、监理单位共同研究确定分户检验批项目及内容。

组织、协调施工单位、监理单位分户验收工作，协助解决分户验收中测量设备、人员、资金等问题。

3、与施工、监理、物业单位有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章。

54、住宅工程交付使用时，建设单位应将住宅工程质量分户验收表作为住宅质量保证书的附件一并交给业主。

住宅质量保证书应注明以下事项

（1）工程质量保修范围和保修期限；

（2）工程质量保修程序和处理时限；

（3）建设单位工程质量保修监督电话及负责人姓名；

（4）施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点；

（5）物业公司名称、电话。

上述事项，应当在住宅单元入口进行公示，公示期不少于6个月。

八、施工单位责任1、编制分户验收方案，报请建设和监理单位审核批准。

主要内容有

（1）根据分户验收确定检验批项目和内容的原则，确定每户住宅和公共部位的分户检验批项目、检查内容和数量。

（2）根据分户检验批项目分别绘制检查点分布图。

2、配备足够的质量检查人员和检查测量工具。

质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。

根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。

3、按分户验收方案中确定的分户和公共部分检验批项目及内容，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录、签字盖章。

4、分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。

九、监理单位责任1、审核施工单位编制的分户验收方案。

2、参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的分户检验批项目以及检查内容和数量。

3、配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。

4、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合格项处置记录，签署验收意见。

十、物业单位责任1、已选定的物业公司应当参与分户验收。

2、配备一定数量的具有相应资格的检查人员，以及足够的检查工具。

3、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，检查验收施工单位分户验收检查评定结果。

第五节分户验收的组织及程序

一、住宅工程质量分户验收应在分项工程检验批验收合格之后进行。

当某一套住宅的某项检验批具备质量验收条件时，就可组织验收，每个工程项目的分户验收工作应在单位工程竣工验收前完成。

分户验收的基本程序在住宅工程施工中、竣工验收前，由建设单位组织施工单位（含分包单位）、监理单位、物业管理单位（如已选定）对住宅工程质量进行分户验收。

二、分户验收前，施工单位应编制分户验收方案，并报请监理和建设单位审核批准，并应在建筑物相应部位标识好暗埋水、电管线的走向，以及配备好必要的检测仪器。

三、建设单位项目负责人组织总监理工程师、专业监理工程师、施工单位项目经理、项目技术和质量负责人及施工单位技术部门和质量部门负责人等有关人员，按照分户质量验收方案，并依据设计要求和国家工程质量验收规范的规定，对每一户及单位工程公共部位质量进行检查验收。

四、分户质量验收应逐户、逐间检查，并做好记录；

分户质量验收不合格的，须整改符合要求后重新组织验收。

五、分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位有关负责人签署的住宅工程质量分户验收表，并将之置于户内醒目位置。

第六节分户验收填表要求和资料的收集整理

一、填写表格形式1、分户检验批验收时，应填写质量分户验收记录表。

2、每户验收完成后，应填写住宅工程质量分户验收表。

二、签字人员资格规定1、质量分户验收记录表；

分户检验批项目的检查验收，应由建设、施工、监理有关人员按规定参加，并及时签认。

该表具体由建设单位专业技术负责人、监理单位专业监理工程师、施工单位由专业质量检查员在相应位置签认。

2、住宅工程质量分户验收表住宅工程质量分户验收应由建设、施工、监理单位有关负责人参加并确认，该表具体由建设单位（项目）负责人、施工单位项目经理、监理单位总监理工程师在相应位置签认。

并加盖各单位分户验收专用章或公章。

三、资料收集整理1、每户住宅应汇总该户检验批项目及检查结论，并填入住宅工程质量分户验收表中。

2、单位工程应汇总各户住宅工程质量分户验收表，并填入单位工程分户验收汇总表中。

四、单位工程申报竣工验收监督时，应当将质量分户验收记录表、住宅工程质量分户验收表、单位工程分户验收汇总表和工程竣工验收报告等有关资料一起报送工程质量监督机构，工程质量监督机构对住宅工程质量分户验收情况进行监督检查。

第七节分户验收结果的处理

一、分户验收工程中若发现不符合质量标准问题时，应在分户验收记录表中如实记录。

监理单位应据此下发不合格项处理记录单，限期整改。

整改后，应重新对存在问题的部位进行复验，并在分户验收记录表中相应项目位置记录。

住宅分户验收出现不合格检验批时，应整改合格后，重新组织该户的分户验收。

二、住宅工程竣工验收时发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能的严重质量问题时，应终止验收，责令改正，符合要求后重新组织竣工验收。

三、工程质量监督机构检查重点是分户验收方案是否符合规定、是否有漏验现象、是否有伪造记录、质量缺陷未整改、结论未公示等。

工程质量监督结构应在住宅单位工程竣工验收前，抽查住宅工程质量分户验收表和有关整改情况。

四、认真落实工程质量保修责任。

分户验收是加强竣工验收的重要措施，是在住宅交付前的质量保证关键环节，同时也是强化保修职责的重要措施，住宅工程质量分户验收表应和住宅质量保证书一并移交业主。

第八节做好分户验收工作的六个结合

一、分户验收要与严格按照质量、工艺标准施工相结合为提高分户验收一次合格率，减少返工浪费，施工单位应认真向施工操作人员进行技术交底，使操作人员掌握质量标准中主控项目和一般项目、实测项目允许偏差值等具体内容，掌握实现这些质量标准的施工工艺标准，施工中操作人员要严格按质量标准和施工工艺标准操作，工人和班组要严格按照质量标准自行检查，合格后方可进入下一工序施工。

二、分户验收要与分项工程检验批验收相结合分户验收应在检验批验收合格的基础上进行，检验批验收要按检验批主控项目和一般项目全面检查验收，特别是反映主控项目的材料和过程质量等内容要重点检查，一般项目的实测实量项目应按取样数量在批范围取样验收，检验批验收合格后方可进行分户验收。

而分户验收是对该批所包含的若干套住宅作为若干个检验批分别验收，主要验收主控和一般项目中涉及观感和使用功能以及实测实量项目，其他项目在批验收时已检查，在分户检验批验收时就不再重复检查。

分户验收不合格应整改重新验收，当分户验收检查点不在检验批验收检查范围内，其验收结果不影响批验收结论。

三、分户验收要与发现问题及时整改复查相结合分户验收过程中若发现不符合质量标准问题，应在分户验收记录表中如实记录。

监理单位应据此下发不合格项处置记录单，限期整改。

整改后，应重新对存在问题的部位进行复验，并在分户验收记录表中相应位置记录。

该情况是监督机构检查重点。

四、分户验收要与成品保护相结合分户验收一般是在施工过程中进行验收。

但距工程全部竣工还有一段时间，此时要采取措施保护成品不被破坏和污染，保护分户验收成果直至顺利竣工交付使用。

五、分户验收与质量通病专项治理相结合分户验收内容主要是观感、功能、实测项目质量。

为顺利通过分户验收，并在使用中避免发生质量通病，针对于工程中常见的墙、地裂缝，门窗不严等质量通病，要在在施工中重点从施工工艺做法、选择材料，严格复验等方面采取措施精心策划，精心施工，促进工程顺利竣工，避免使用中出现质量通病的发生。

六、分户验收与“双优”创建相结合分户验收与“双优”创建工作是确保全市工程质量整体水平不断提高的“双动力”，两者相辅相成，互为促进。

通过分户验收的住宅工程，已具备了创建优良工程的基本条件。

各参建单位应在今后的工程建设过程中，从严要求，精益求精，积极申报潍坊市优良工程和优质结构工程，促进全市工程质量整体水平再上新台阶。

10第二章建筑结构外观尺寸偏差第一节现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收

一、一般规定1、现浇结构外观及尺寸偏差检验批项目应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求。

2、现浇结构外观及尺寸偏差分户验收应按每户住宅划分为一个检验批，当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。

每户抽查数量不应少于相关规定。

3、每户住宅现浇结构外观及尺寸偏差的观感和使用功能质量应以房间为单位全数检查并记录。

4、实测实量内容宜按照本指南规定的检查部位、检查数量，确定检查点。

测量长度、高度尺寸时宜确定实测值的基准值，记录在相应项目表格中第一个空格内，实测值或与基准值相减的差值在允许偏差范围内判为合格，当超出允许偏差时应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率。

实测值应全数记录。

5、当分户验收检验批的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目的合格点率达到80以上，且不得有严重缺陷时（不合格点实测偏差，应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。

6、当实测偏差大于允许偏差1.5倍，或不合格点率超出20时，应整改并重新验收，记录整改项目测量结果。

7、现浇结构拆模后，应由建设单位组织监理（建设）单位、施工单位对外观质量和尺寸偏差进行检查，做出记录，并应及时按施工技术方案对缺陷进行处理。

8、现浇结构的外观质量缺陷，应由建设单位、监理单位、施工单位等各方根据其对结构性能和使用功能影响的严重程度，按照专业验收规范确定。

二、主控项目1、现浇结构的外观质量不应有严重缺陷。

对已经出现的严重缺陷，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可后进行处理。

对经处理的部位，应重新检查验收。

检查数量全数检查。

11检验方法观察，检查技术处理方案。

2、现浇结构不应有影响结构性能和使用功能的尺寸偏差。

对超过尺寸允许偏差且影响结构性能和安装、使用功能的部位，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可后进行处理。

检验方法量测，检查技术处理方案。

三、一般项目1、现浇结构的外观质量不宜有一般缺陷。

对已经出现的一般缺陷，应由施工单位按技术处理方案进行处理，并重新检查验收。

检验方法观察，检查技术处理方案。

2、现浇结构拆模后的尺寸偏差应符合附表2-1的规定。

检查数量按每户住宅划分检验批。

在同一检验批内，对梁、柱应抽查构件数量不少于3件；

对墙和板，应按有代表性的自然间抽查不少于3间；

对大空间结构，墙可按相邻轴线间高度5m左右划分检查面，板可按纵、横轴线划分检查面，抽查不少于3面。

四、实测项目说明1、结构墙体尺寸实测内容分别是墙体轴线位置、垂直度、标高、截面尺寸、表面平整度。

检查时，宜在分户验收检查点分布图中规定的房间，按照上述实测内容，使用相关测量工具，参照下列测量位置和数量进行检查，并全数记录。

（1）检查被查房间墙体轴线位置时，使用激光测距仪和钢尺等测量工具，对每面墙体进行测量，每面墙不少于1个测量点。

（计算基准值）

（2）检查被查房间墙体垂直度时，使用2m靠尺等测量工具，对每面墙体测量，测量点宜设置在距墙角500mm，距地300mm位置且每面墙不少于1点。

（3）检查被查房间墙体标高时，使用激光测距仪或水准仪、拉线、钢尺等测量工具，利用室内50cm或1