保障性住房建设项目可行性研究报告DOC 51页Word文档格式.docx
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10、现行有关的法律、法规，建设规范、标准
1.3.2工作内容
以临安市第四期保障性住房建设项目为研究对象，在论证项目建设背景及必要性的基础上，对建设规模、建设方案、建设投资及效益等进行分析研究和论证。
1.4项目研究成果
1.4.1项目建设地点
项目用地位于临安市城北区域，锦城街道万马路北延段东侧、规划新环北路南侧、原环北路北侧的地块。
总用地面积约77.4亩。
1.4.2主要建设内容及规模
（1）人口规模：
居住区规划总户数1072户，按每户3.5人计，居住区内可容纳3752人居住。
（2）建筑规模：
总用地面积
51598.1m2（合77.4亩）
备 注
总建筑面积
112324m2
地上建筑面积
90454m2
其
中
住宅
80751m2
1072套
商铺
9703m2
会馆
含物管、经营用房等配套890m2
地下建筑面积
21870m2
建筑密度
28%
容积率
1.75
绿化率
30%
1.4.3配套工程技术方案
1.4.3.1供电
本项目电源由锦城变电所引来高压专线供给，由两路10KV高压电源由地下供电线路引入至小区lOKV/0.4KV变电所。
小区采用环网供电。
1.4.3.2给排水
本区块给水由临安自来水公司供应，从市政道路以DN200管径引入本区块沿四周道路成环状布置。
采用分流制排水系统，具体分为雨水和生活废水系统。
雨水排水室外雨水管网汇总后接入市政雨水管网。
室内生活污（废）水排放采用污、废水分流系统，室外采用合流系统，汇合后排至市政污水管网。
1.4.3.3电信、宽带
本项目委托临安市电信、数字电视等部门负责接入现代化程控总机和直拨电话系统、宽带网络、数字电视系统。
1.4.3.4智能化
为小区住户提供安防、消防、非法入侵报警、来人身份识别、保安巡更等方面的综合信息管理。
1.4.4投资规模和资金措施方案
项目总投资为24541万元，其中建设投资22823万元，建设期利息1718万元。
商请银行贷款15900万元，企业自筹解决8641万元。
1.4.5主要技术经济指标
表1-5主要技术经济指标汇总表
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
建设规模
1.1
平方米
51598.1
合77.4亩
1.2
112324
2
项目总投资
2.1
建设投资
万元
24541
2.2
建设期利息
1718
3
营业收入
26795
4
营业税金及附加
1501
正常年
5
利润总额
82
6
税后利润
61
7
借款偿还期
年
4.81
从借款开始年算起
1.4.6项目实施计划
本项目分二期实施，建设期2008年10月～2011年12月，主要分4个阶段实施。
1.5结论
本项目开发的是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
本项目选址合理，规划建设方案合理、配套建设齐全，充分考虑了城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求。
经济效益方面贯彻了以保本微利的原则。
项目的开发过程，按照文明施工，最大程度地减少对环境的破坏原则；
项目建成后，将改变脏乱差的环境现状，对促进城市化进程，美好市容，改善环境带来较大的影响。
本项目的建成，为当地提供了1000多套的保障性住房，切实解决了一部分中低收入家庭的住房问题，为政府人才引进、招商引资搭建了平台。
项目的建设，可以迅速带动上下游的相关行业发展，为社会提供一定量的就业机会。
对于拉动内需，维护当地房地产市场健康稳定发展，促进经济平稳较快发展和社会和谐稳定意义重大，社会效益显著。
因此，本项目的开发，符合保障性用房开发保本微利的原则，是可行的，也是完全必要的。
第二章项目背景及建设规模
2.1项目提出背景
建立和完善住房保障体系，多渠道解决中低收入和最低收入家庭的住房问题，既是构建社会主义和谐社会的要求，是构建大社保体系的重要组成部分，也是调整住房供应结构，稳定住房价格，促进房地产业持续稳定健康发展的重要举措。
临安市坚持以人为本，全面落实科学发展观，按照构建社会主义和谐社会的要求，规范运作机制，创新运行载体，着力完善各项住房保障政策，逐步扩大住房保障面，基本形成了以普通经济适用房、定向经济适用房、经济解困房、廉租住房、住房公积金、住房保障资金等为主要内容的多类型、多层次城镇住房保障体系，较好地满足了不同居民的住房需求，住房保障体系建设取得了初步成效。
今年以来，国际金融市场急剧动荡，世界经济增长明显放缓，国际经济环境中不稳定因素明显增多，对我国的影响逐步显现，经济增长放缓趋势明显，经济社会发展经受了多方面严峻考验。
10月17日国务院常务会议在安排部署四季度经济工作时，明确提出要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房等扩大内需的一系列政策。
这些政策措施，既有利于促进经济增长，又有利于推动结
构调整，避免重复建设；
既有利于拉动当前增长，又有利于增强经济发展后劲；
既能有效扩大投资，又能积极拉动消费。
组织实施临安市第四期保障性住房建设项目，是贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发[2007]24号）》，省建设厅、省发改委《关于认真贯彻落实省政府加快解决低收入家庭住房困难实施意见的通知》（浙建房[2007]109号）精神，是根据《临安市近期建设规划》、《临安市2008-2010城镇低收入家庭住房保障规划》的要求，加大我市住房保障体系建设力度的具体举措，是应对当前更为严峻的国内外经济形势，贯彻落实党中央、国务院关于当前要实施积极的财政政策和适当宽松的货币政策，进一步采取强有力措施，扩大国内需求，维护房地产市场健康稳定发展，促进国民经济平稳较快发展和社会和谐稳定的重要举措。
2.2市场分析
2.2.1宏观环境分析
临安市座落于杭州至黄山两大国际著名旅游城市的黄金旅游线上，是一座拥有得天独厚山水风光和悠久厚重历史文化，生态资源丰富的城市。
近年来，全市经济、政治、文化和社会建设不断取得新的成绩。
2005年，临安市人均GDP突破3000美元；
2006年临安人均GDP达到3700美元；
2007年全年实现生产总值197.3亿元，同比增长17.1%，人均GDP达到4931美元，财政总收入18.7亿元，同比增长27.2%，其中地方财政收入9.8亿元，同比增长21.8%。
2008年1-9月，财政总收入19.26亿元，同比增长32%，其中地方财政收入10.16亿元，同比增长32.7%。
进入21世纪，临安生态资源所蕴藏的巨大潜能越来越清晰地显现出来，临安房产渐渐步入了繁荣。
至目前，临安已建成各类商品房300多万平方米，其中商品住宅投资近年来一直占房地产投资的70%左右，占房屋竣工面积的65%左右，商品住宅建筑类型也越来越呈现多样化，从原来的传统多层公寓发展到现在景观低密休闲住宅、小高层住宅等种类齐全，生态品质楼市的雏形已现。
1、规划区内住房现状
依据临安市住房抽样调查，至2007年年底，城镇居民人均住房面积（建筑面积）已达到37平方米，农村居民人均住房面积（建筑面积）已达到70平方米，城市整体住房条件较好。
2、规划期内住房需求
临安市的住宅需求由以下五部分构成：
城市新增人口的居住需求、城市居民改善居住条件和二次置业的需求、青山工业园区外引发展配套及周边外来务工人员的需求、城市旧城改造及拆迁安置的需求以及房产投资的需求（包括外来投资性购房者）。
2006-2020年住宅建设需求预测表
年份
市区人口
（万人）
居住水平
（平方米/人）
住宅需求净增量
（万平方米）
拆迁需求
补充量
投资
需求量
新建住宅
总量
2005
16.22
38
存量616.4
/
2006—2010
18
42
139.6
30
72.7
242.3
2011—2020
25
45
369
60
429
注：
该预测来源于《临安市房地产发展规划（2006-2020）》
依据临安市住房现状和需求预测，预计不包括暂住人口的年住宅建筑面积需求量约为40～45万平方米，与近年现状商品房竣工面积基本相符。
其中，政府将安排保障性住房建设每年约为10万平方米，市场对普通商品住宅的年需求量约为30～35万平方米。
2.2.2本市保障性住房建设发展分析
2.2.2.1本市保障性住房建设现状
临安市自1999年开发建设经济适用住房以来，坚持标准适度、功能齐全、经济适用、节能省地的原则，先后开发建设（含将于2008年底竣工24万平方米）了：
“临安人家”、“吴越人家”、“昌化人家”、“苕溪人家”四个经济适用住房小区，总建筑面积近40万平方米，较好地解决了2000余户城镇中低收入居民家庭的住房难问题。
2.2.2.2本市保障性住房市场分析
按照“城镇保障性住房建设总量占全市住宅建设总量的20%以上”的总体要求，2008—2010年，预计我市城镇低收入家庭保障性住房（主要包括经济适用房、经济解困房、廉租住房）需求量为建筑面积20.7万平方米。
其中：
预计廉租住房保障总户数为480户，廉租住房建筑面积为0.5万平方米；
经济适用房（经济解困房）建筑面积20.2万平方米。
总投资4.5亿元，总建设用地200亩。
2.2.3本市保障性住房需求特征
2.2.3.1本市保障性住房建设的政策支持
临安市在实施房地产开发管理中，始终把确保保障性住宅建设置于规划住房供应体系的优先基础，分别制定了《临安市房地产发展规划（2006-2020）》、《临安市“十一五”房地产发展规（2006-2010）》、《临安市住房建设近期规划（2006.6-2008.5）》，就逐步扩大政府保障性住房的保障范围，继续加强经济适用房和拆迁安置房的规划与建设，完善经济适用房的建设管理和扩大保障性住房的覆盖面等做了明确规定，《临安市2008-2010城镇低收入家庭住房保障规划》和《临安市2008年低收入家住房保障计划》也于4月正式出台，并相继出台完善了《临安市经济适用住房管理办法》、《临安市经济解困房销售管理工作实施意见》、《临安市政府住房保障基金管理暂行办法》、《临安市廉租住房保障办法》等一系列规范性文件。
相关规划与计划的出台成为把破解“住房难”工作落到实处的重要措施。
2.2.3.2本市保障性住房户型特征
1、《临安市经济适用住房建设、销售管理暂行规定》规定，经济适用住房建设原则：
按照“市场需求、适度超前、统一规划、分步实施”的原则，本市经济适用住房的建设面积由市政府视需求形势逐年下达开发计划。
经济适用住房建设选址要符合城市总体规划要求，经济适用住房面积享受标准为：
一般干部和其他人员65平方米；
科局级干部（含中级职称人员）75平方米；
处级干部（含副教授级职称人员）85平方米；
厅级干部（含正教授级职称人员）110平方米；
每户统一另加阳台5平方米。
2、《临安市城镇廉租住房保障办法》规定，城镇廉租住房保障配租标准是按人均使用面积12平方米（含现房产使用面积）配租，其中家庭人口不足3人的，按3人标准配租，家庭人口3人（含）以上按实际人口配租。
2.2.3.3本市保障性住房价格特征
《临安市经济适用住房建设、销售管理暂行规定》规定，经济适用住房销售价格：
（一）经济适用住房销售价格实行政府定价，按保本微利原则，由市物价部门核定。
（二）超享受面积标准部分由市物价部门参照同类地段商品房市场价格水平确定。
2.3建设规模
根据规划要求和市场分析，本项目的建设规模为：
多层住宅
37201m2
小高层住宅
19550m2
高层住宅
24000m2
户型：
主要户型为每套建筑面积严格控制在50平方米以内的保障性住房和每套建筑面积一般控制在60平方米左右的保障性住宅，高层和小高层每套加10平方米。
为适应当地城镇居民人均住房面积（建筑面积）已达到37平方米，农村居民人均住房面积（建筑面积）已达到70平方米，城市整体住房条件较好的实际情况，作为提供给高职称、高学历的享受对象的，部分高层和小高层的每套建筑面积适当放大；
同时廉顾部分家庭人口相对较多的购房户实际需求，部分户型的建筑面积适当放大。
第三章 项目选址及土地利用
3.1项目选址
3.2.1地块现状
地块现状为农田，有少量的拆迁物；
北面是自然山体，南面是12米宽的老环北路（长西线），万马路北延段和规划新环北路还未开工。
3.2.2场址条件
（1）地形与地貌
临安市境内地势西北部高、东南部低，且高差悬殊；
西北山岭起伏延绵，多崇山峻岭，向东渐趋低缓，形成低山丘陵与宽谷盆地相间排列，交错分布。
浙皖交界的清凉峰海拔1787米，与余杭接壤的石泉、坎头村海拔仅9米。
全市大致可分为中山—深谷、丘陵—宽谷、河谷平原三种地貌。
（2）气候
临安市属中纬度北亚热带季风气候区，四季分明、温暖湿润、雨量充沛，年平均气温为15.8℃，年平均降水量为1390.8mm，年平均相对湿度为81%，年平均风速为1.38m/s，全年主导风向为西南风。
（3）水文、水系
临安市境内水资源拥有总量为26.64亿立方米，多年平均地表水资源量为23.13亿立方米。
全市有中苕溪、南苕溪、天目溪、昌化溪等四条主要溪流，前两者属长江水系，后两者属于钱塘江水系。
（4）公用工程和施工条件
根据临安市总体规划和城北区域性详细规划，马路北延段和新环北路与本项目基本同步建成，小区公用工程（给排水、供电、管道煤气、通讯、有线电视等）均可由周边道路连接。
施工期间的临时用电、用水、交通等，可与老环北路（长西线）连接。
（5）交通条件和社会环境
项目用地东临规划建设的汽车北站，南临12米宽的老环北路，西临30米宽万马路北延段东侧，马路北延段西是规划中的吴越国王陵旅游景点，北临规划建设的70米宽的新环北路。
现东南角有明月山庄住宅小区、锦城三中、临安中学；
南有西林小学；
东侧1公里有浙皖农贸城（内设菜市场），万马路南与临安广场相连。
（6）土地性质
土地性质为住宅用地。
（7）政策法律支持
本项目选址，符合已取得临安市建设局的《项目选址意见书》。
3.2土地利用
3.2.1指导思想
遵循节约集约用地原则，依据《土地管理法》、《土地管理法实施规定》、《浙江省实施（土地管理法）办法》、《预审管理办法》及土地利用总体规划，合理选址，尽量少占耕地、少占基本农田。
按照科学发展观要求，牢固树立保护保障、节约集约、维权维稳和依法规的理念，以提高土地综合利用效率为核心，以“管住总量、用地增量、盘活存量、提高质量”为原则，以调整和优化用地结构为重点，着力形成规划引导，市场调节和依法管理的机制，促进土地利用从外延扩张型向内涵挖潜型转变，进一步提高土地资源对于经济社会全面协调可持续发展的基础保障能力。
3.2.2土地利用评价
本项目严格按照《临安市城市总体规划》和《临安市城北区控制性详细规划》进行规划。
以土地使用的性质及其相应的指标进行管理与控制，并与国家和本省、市的其他法规：
如土地、环保、消防、交通、卫生、绿化、航空限高、电力等相关条例规定一起，实施多因素控制。
以城市规划法、规划编制办法及相关法规规范、设计标准为依据，合理控制各项用地指标。
以促进临安市发展为目标，依据可持续发展原则，着眼于区域社会、经济、环境的均衡发展，形成布局合理、功能分区明确、环境优美的住宅小区。
1、开发利用地下空间
在符合城乡规划、人防、建筑结构安全和消防安全的前提下，积极建设地下设施，综合开发利用地下空间，建设地下停车库。
市政工程管线尽量安排在地下空间，电力、电信、自来水等城市管网建设推行束状布置，合理缩小管线工程间距，创造条件建设共同沟。
2、合理节约利用地面空间
从严控制用地规模，规划按照合理布局、节约土地、集约发展的原则，科学确定项目定位、功能目标和发展规模，增强综合承载能力。
统筹规划区内道路、绿化、公共建设、生活服务设施等用地，严格控制道路标准，扩大公共绿化。
按照合理布局、经济可行、控制时序的原则，统筹协调各类交通、能源、水利、给排水和信息化等基础设施建设。
3、适度提高小区的土地开发强度
在符合城市规划的前提下，以不影响周围建筑的日照、通风、采光为原则，对建设项目向空中拓展，住宅楼层向小高层和高层发展。
本项目建设方案，力求在满足生活，符合防火安全、环保卫生等要求的前提下，尽量合并建筑，充分利用空间，坚决贯彻执行十分珍惜和合理利用土地的国策，因地制宜，合理布置，各项指标均达到了规划的要求，提高了土地利用率。
（1）容积率1.75
（2）建筑密度28%
（3）绿地率为30%
（4）地下建筑面积2万余方
3.3征地拆迁和安置
本项目用地由临安市国土资源局划拨进行保障性住房开发。
因其中的4.5亩在2000年出让给某企业，要给予拆迁补偿费用。
另外有少量的青苗补偿费。
第四章建设方案
4.1规划设计依据
1．《城市居住区规划设计规范》GB50180-93
2．《城市居住区公共服务设施设置标准》DGJ08-55-2002
3．《住宅设计规范》GB50096-1999
4．《建筑设计防火规范》GBJ16-87
5．《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
6．其他相应建筑法规、规范。
4.2总平面规划
4.2.1规划理念
该地块规划设计本着以人为本，合理规划，精心设计，体现新型社区的水平要求和社会同步发展的要求。
1．规划结构
居住小区采用“居住小区-居住组团”的两级结构，以内部环状车行路和枝状步行路串联起各个组团为总体构架。
环状车行路及主、次出入口将地块分为五个组团，组团之间通过环状组团道路和支状步行系统相连接。
水系景观结合出入口及车行、步行、绿地系统在地块中心呈带状布置以提高小区品质和整体形象。
组团分隔以居住小区主道路和步行景观系统分隔，在若干个大的组团结构中又适量分隔尺度更为亲切的邻里空间。
结构中心由小区公共服务——会所和绿化中心共同组织形成充满活力和绿色的居住区结构中心。
2．人口和建筑规模
地上建筑面积总量为90454平方米，地下建筑面积为21870平方米。
住宅建筑面积为80751平方米。
4.2.2总平面规划描述
4.2.2.1组团设计
1、组团层次
本规划的居住组团由三个层次组成：
住宅院落——居住组团——居住小区。
住宅院落：
由南北相邻的两幢或结合沿街商业灵活围合成一个住宅院落，形成邻里空间，有利邻里交往。
居住组团：
若干组住宅院落组成居住组团。
住宅院落采用南北相向的住宅入口，形成道路和宅前绿化结合的硬质入宅交通空间。
各住宅院落间则全为软质的绿化空间，各住宅组团之间配有小块绿地。
每个住宅组团由硬质空间和软质空间结合的布局结构，构成最基本的生活单元，结合居住组团中心有开敞的公共绿地。
2、交通方式：
组团设计突出私密性和开敞性结合，独立性和公共性结合，在体现加强邻里交往的同时，注重居住的宁静和安全。
每个居住组团设1~2个出入口，主出入口以人流车流相结合，接通居住小区主道路和公共活动空间。
次入口以人流为主，接通居住区外部道路；
居住组团内形成枝状道路，入宅道路由环型组团道路引出。
3、停车方式：
为适应未来家庭轿车发展需求，在主要出入口及会馆设置适量地面停车，方便存取和安全管理;
同时结合地形设计地下、半地下汽车库，满足各种停车需求。
4、入口处理：
在每个组团主入口设置标志性建筑小品和雕塑，以增加住宅空间的易识别性，并且美化院落空间。
5、住宅布局
住宅布局合理，各组团在统一的建筑风格的基础上，利用地块形状特点使每组团形态上略有差别，形成“家园”的整体感觉和亲切感。
住宅整体布局在统一的基础上力求变化，以造就丰富的空间层次，同时通过景观规划设计，以打破单一兵营式的布局，形成气韵生动的总体面貌，达到富有韵律的布局效果。
4.2.2.2道路交通规划
1、道路系统
道路系统规划以加强内部功能组织和便利内外交通贯通为原则，在合理组织公共活动区、居住区车流、人流交通的同时，考虑休闲、商业和景观功能的需要，开辟景观步行系统。
将道路设计和社区组团设计相结合，一方面注重交通性道路的景观要求，加强道路绿化，形成优美的道路景观，并体现居住区的外部形象；
另一方面考虑道路与绿化与广场等景观结合，创造良好的内部道路景观。
道路功能明确，分工有序，形成完整统一的道路系统。
（1）区内道路
指城市道路围合的城市街区内部的主要道路，为公建和住宅院落之间以及与城市道路提供交通联系，呈相对封闭性环状特点。
除次要交通出入口直接连接城市主干道外，区内道路主要连通城市支路和次干道，体现道路通达功能中“达”的功能。
公共活动区内的区内道路呈交互式布局，并利用道路的交互空间组织院落单元共用的绿化休闲场地。
居住区内的区内道路在居住组团内呈环状布局，通过居住组团主出入口与组团外部联系，为居住组团提供有序列感的出行、入宅交通方式。
（2）小区道路：
分为两个层次。
小区级主道路：
道路红线9米（横向轴线），利用环状的曲折性达到居住区内道路行车安全性的前提下，创造错落丰富的道路景观。
居住区主道路是联系各层住组团及居住区
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