XX县房地产行业纳税评估模型Word文档下载推荐.docx

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第三篇案例赏析对该行业进行了税收评估，是前两篇的具体应用。

篇中如有不足之处，请予批评指正。

第一篇行业介绍

1.1行业概述

行业定义：

房地产开发经营是指房地产开发企业在城（镇）规划区内国有土地上进行基础施设建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

其具体经营行为是指房地产业通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目。

行业属性：

房地产行业属于国民经济第三产业的重要行业，行业编号为K7200。

1.2行业（企业）分类

从我市2011年2月房地产行业的企业看，企业经济类型主要为私营企业，国有房地产企业较少。

企业结构类型主要为有限责任公司和其它有限责任公司。

1）根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。

两个层次的开发是先将“生地”开发建设成“熟地”后进行拍卖或出租，由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；

国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。

2）根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧城再开发）两种形式，简称为新开发和旧开发。

3）根据投资方式不同，可分为独立建房和合作建房两种形式。

4）根据开发建设项目的类别不同，可分为普通住宅（含经济适用房）、公寓、别墅、商用楼、写字楼等几种开发形式。

1.3行业经营主要特点

一是投入资金量大。

房地产行业是一个资金密集型行业。

无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都需要极大的资金投入。

房地产企业是否能够获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个项目能否顺利动作，一个房地产企业能否不正常。

二是开发周期长。

开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有一个过程，而且这个过程还是相当复杂的。

房地产产品的开发建设，不全是由开发商自主完成的，其中大部分工程是由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错综复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业。

三是营销体系复杂。

开发产品的销售包括现售和预售，这是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。

从房地产市场营销的具体方式来看，既有开发商自行销售的方式，也有中介公司代销方式，而其中委托代销的形式又复杂多样。

1.4开发流程

取得土地出让信息→参与土地开发招投标→报发改委开发立项→土地勘测→建设规划审批→图纸设计→颁发施工许可证→建筑招投标→办理房地产开发项目登记→筹划房地产销售（预约定号）→办理商品房预售许可证→签订商品房销售合同→缴交税费→组织房屋竣工验收和测绘→办理总房产证及总土地证→清理房屋销售欠款→申请土地增值税清算→提交开具不动产发票申请→向房产管理部门申请办理分户房产证、向土地管理部门申请办理分户土地证。

1.5行业现状

近年来，随着“两区”建设和城镇化的发展，我市房地产业发展迅速，成为地方经济发展的一个新亮点。

截止2010年底，全市共有房地产开发与经营业437户，占全市地税征管户数46097的0.95%，2010年全年纳税总额70334万元，占同期全市入库地方税收总额308048万元的22.83%。

第二篇行业税源管理风险点

房地产企业经营类型多样，开发项目（楼盘）和销售楼盘时间一般较长，成本费用项目较多，企业会计核算往往不够规范，企业纳税遵从度不高，税源监控难度较大。

2．1经营收入类纳税遵从风险

1）用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，将预收收入挂在往来账上，或将部分款项开具收款收据，或直接冲减开发成本，未按规定确认或少确认收入而未申报纳税；

预收款未及时申报、代收款项未按规定申报。

2）将代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，未确认收入申报纳税。

3）无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人未确认收入申报纳税。

4）将开发产品转作自用，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、拍卖、换取其他单位和个人的非货币性资产等，未视同销售申报纳税。

5）按揭销售、首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后，未及时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目，未及时申报纳税。

6）开发的会所等产权转给物业，未按开发产品进行税务处理，或者将未需要办理房产证的停车位、地下室等公共配套设备对外出售未计收入申报纳税。

7）以房抵工程款、广告费、银行贷款本息或以拆迁补偿费抵顶购房款等业务，未计收入申报纳税。

8）私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐慝收入未申报纳税。

9）将未售出的房屋、商铺、车位出租，取得的租金收入未计或少计收入未申报纳税。

2．2成本费用类纳税遵从风险

1）发生的销售退回业务，只冲减收入，未冲回已转成本。

2）以外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票或者使用假发票入账，虚增成本费用。

3）多预提施工费用，虚增开发成本；

或提前列支成本支出。

4）在结转成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。

5）将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期成本。

6）将拥有土地进行评估，按增值巨大的评估价格作为成本入账。

7）未按房产原值足额纳税或出租房屋未纳、少纳房产税和土地使用税。

2．3其他纳税遵从风险

1）取得土地使用权日起，未按规定申报缴纳土地使用税。

2）土地招拍挂、建筑安装工程、商品房销售等相关合同未按规定申报缴纳印花税。

3）以商品房作为福利或分红发给股东，未计收入申报纳税和未代扣代缴个人所得税。

4）未竣工结算出租或自用房屋，未按时结转申报缴纳房产税、土地使用税。

5）代建工程或自营工程在销售时未按建筑业税目缴纳营业税。

6）以手续费、基金、集资费、配套费、代收款项、代垫款项等名义向购房者收取的有线电视、电话、宽带网络、一户一表、空调设备、防盗门、可视门铃、房屋装修等各种性质的价外收费，未申报纳税。

7）假借“标准住宅”名义，利用优惠政策未缴或少缴土地增值值税。

第三篇纳税评估方法

房地产行业纳税评估应采取多环节、多指标复合评估法，通过对企业销售房款收入、营业利润等涉税指标进行分析，对不同房屋类型、平均单价、建筑成本、已缴税款等方面进行横向、纵向比较，进而对企业收入、成本、费用的真实性、准确性进行评估，并在此基础上对纳税人涉及的所有税种进行全面评估。

3．1原理描述。

依据对房地产行业纳税评估指标体系的区间值，通过对企业收入、利润等涉税指标的分析，对每个主要因素的涉税指标值的异常变化生成了纳税评估疑点。

3．2评估模型

3．2．1单项财务指标类。

1）销售毛利率。

数据来源：

企业损益表。

计算公式：

（销售收入-营业成本）/销售收入*100%

预警值：

20%–30%

原理描述：

计算销售毛利率，该值小于20%，存在异常，可能存在隐瞒销售收入、多列成本、扩大税前扣除范围等问题。

销售毛利率越低，疑点越大。

2）销售业务收入变动率。

销售业务收入变动率=（本期销售业务收入–基期销售业务收入）∕基期销售业务收入×

100%。

10%–15%

计算销售业务收入变动率，判断纳税人是否存在帐外销售，是否错误使用计价方法，是否人为调整售房收入，是否存在销售未计收入、多列收入费用、扩大税前扣

除范围等问题。

与预警值比较，变动率小于-10%时为疑点，下降幅度越大，疑点越高。

3）销售业务成本变动率。

企业利润表。

本期销售业务成本∕本期销售业务收入×

100%–基期销售业务成本∕基期销售业务收入×

100%

5%–10%

原理描述。

计算销售业务成本变动率，该值大于10%时，提示异常，反映销售业务收入与销售业务成本增减不同步，可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题，且上升幅度越大，疑点越大。

4）预收账款变动率。

财务报表中的“预收账款”科目。

（本期期末预收账款-上期期末预收账款）∕上期期末预收账款×

10%–20%

计算预收账款变动率，该指标大于20%时，提示异常，可能存在隐瞒收入问题，且上升幅度越大，疑点越大。

3．2．2综合财务指标类。

1）销售收入变动率与销售成本变动率差异。

来源于《企业所得税年度申报表》。

（本期销售收入净额–基期销售收入净额）∕基期销售收入净额×

100%–（本期销售成本–基期销售成本）∕基期销售成本×

-1%–-2%

计算销售收入变动率与销售成本变动率的差额，差额小于-2%时，可能存在少计收入、多转成本等问题，或原材料价格上涨、商品售价下调等现象，差额幅度越大，疑点越大。

2）销售收入变动率与销售利润变动率差异。

（本期销售收入–基期销售收入）∕基期销售收入×

100%–（本期销售利润–基期销售利润）∕基期销售利润×

1%–2%

适用于查账征收企业所得税纳税人，计算销售收入变动率与销售利润变动率差额，差额大于2%时为疑点，可能存在未配比结转成本或销售税金及附加等问题，差距幅度越大，疑点度越高。

3）发票开具金额与应纳营业税营业收入差异率。

3．3实地核查指标及预警值

1、土地使用税申报差异率。

通过到企业及相关部门调查核实登记应税面积，实际占用面积，已出售建筑面积，预计可售面积。

｛本期登记应税面积–∑〔本期分项目登记应税面积×

（本期已出售建筑面积∕本期预计可售面积）〕–本期实际占用面积｝∕本期实际占用面积×

-10%

适用于征收土地使用税纳税人，用于房地产开发公司出售商品房计征土地使用税时应剔除的土地使用面积，该公司小于0时，即要减除已售房分摊的土地使用面积。

房地产开发公司土地使用税申报差异率小于-10%时，反映纳税人在计征土地使用税时应剔除已售房分摊的土地使用面积，比例越小，扣除的土地使用面积越多。

2、土地增值税计税收入申报差异率。

到企业调查不同类型房屋收入额、预收账款、销售收入。

计税公式：

本期转让房地产收入额–（本期预收账款期末数–基期预收账款期末数–基期预收账款期末数+本期销售收入）

适用于房地产开发企业按收入乘以预征率预征土地增值税。

计算纳税户本期申报土地增值税计税收入与纳税户应申报的土地增值税计税收入的差额，纳税户应申报的土地增值税计税收入=本期预收账款期末数–基期预收账款期末数+本期销售收入。

基期预收账款期末数=本期上期的预收账款期末数。

该指标小于0时，提示异常，可能存在纳税人少申报土地增值税计税收入。

3．4内部信息

纳税人提供的信息：

税务登记基本情况，房地产商预售商品房时应具备的“五证”：

《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，纳税申报表主表、附表及附属资料，财务会计报表、纳税人申报纳税相关的其他信息。

税收管理员日常管理所掌握的纳税人经营情况：

楼盘开发面积、开发周期、开发套数、普通住房非普通住房以及商铺的平均销售单价、销售进度、建筑施工单位、建筑施工成本等各类与税收相关的数据信息。

地税部门征管信息：

各项核定、认定、鉴定信息、税收会计统计报表信息、已开《纳税证明单》信息、销售不动产发票开具信息、稽查信息等。

3．5外部信息

土地部门：

掌握政府与开发商签订土地转让协议的时间、价款和土地面积；

建设部门：

采集相关楼盘规划的建筑面积，容积率；

房产部门：

掌握商品房销售合同备案套数、备案时间、备案金额等明细情况，以及已办房产证套数、时间等相关信息；

物价部门：

按照国家要求明码标价原则，掌握每套商品房的销售单价；

银行部门：

掌握已售房屋按揭审批情况，按揭款发放金额；

第三篇案例赏析

江西xx公司友谊广场项目纳税评估案例

一、内容提要

江西xx公司（以下简称该公司）是泰和四大房地产企业之一，成立于2001年8月，注册资本2000万元，属（港澳台商）合资经营企业，该企业实行查账征收，企业所得税由国税局管理。

公司现有人员30人，主要从事房地产开发，物业管理。

该企业近几年开发的“友谊广场”项目占地面积7272㎡,建筑开发面积65374.93㎡，容积率8.9，总投资达1.0992亿元，可售住宅总套数476套，店铺55间。

2009年四季度泰和县地税局澄江分局将该企业的“友谊广场”项目列为重点评估对象，评估组人员于2009年12月23日至2010年1月6日根据省、市局纳税评估有关指标体系及结合县局制定的房地产8项财务指标预警值、征管信息系统数据，经过案头分析、约谈举证、实地核查，评估发现该公司“友谊广场”项目存在未如实申报税款128.36万元，入库税款128.36万元，加收滞纳金69128.00元，评估达到了预期效果。

二、案例介绍

（一）分析选案

1、选案背景。

“友谊广场”项目2006年开工后，成为了泰和的标志性建筑。

加上该楼盘地处中心，商铺、住房销售火爆，就以“高层电梯房”的独特魅力吸引了市民，并迅速掀起了电梯房热。

虽然销售受制于市场等外部因素的影响，但友谊公司申报缴纳的营业税却从2006年的1671524.35元下降到2007年907744.22元，直至2008年362840.5元。

这种税收收入每年减收一倍左右的异常情况与与该项目房地产开工建设和活跃的房地产销售市场极不相符。

2、评估前准备。

税收管理员通过对该公司项目如下涉税信息数据（如下图表1-5）的比对分析，发现了如下疑点问题，经报分局批准后，将该企业友谊广场项目列为重点评估对象，并组成了评估人员进行专项评估。

友谊广场缴纳地方各税（费）一览表（表1）

税种

2006

2007

2008

2009

合计

营业税

1671524.35

907744.22

362840.5

333977.2

3276086.27

土地增值税

1002914.62

399407.46

217704.3

66795.44

1686821.82

印花税

16715.24

9077.44

3628.41

3339.77

32760.86

营业税近年缴纳情况对比分析表（表2）

营业税变化率

1

0.54%

40.0%

92%

友谊广场纳税评估指标及预警值测算表（表3）

指标

行业平均值

指标预警值范围

友谊广场项目测算值

是否异常

一、毛利率

0.279

0.272--0.287

0.282

二、利润率

0.139

0.108--0.169

0.090

异常

三、主营业务收入成本率

0.861

0.831--0.892

0.910

四、主营业务营业税负担率

0.050

0.050--0.050

五、主营业务收入所得税负担率

0.024

0.019--0.030

0.023

六、主营业务利润所得税负担率

0.187

0.130--0.243

0.250

七、单项期间费用率

0.056

0.003--0.109

0.098

1、财务费用占期间费用比率

0.299

0.216--0.382

0.339

2、管理费用占期间费用比率

0.439

0.336--0.541

0.470

3、销售费用占期间费用比率

0.262

0.079--0.445

0.191

八、各项建造成本占开发产品总成本的比率

1、土地征用及拆迁费占开发产品总成本比率

0.219

0.213--0.225

0.215

2、前期工程费占开发产品总成本比率

0.031

0.025--0.037

0.035

3、建筑安装工程费占开发产品总成本比率

0.022

0.019--0.026

0.020

4、基础设施建设费占开发产品总成本比率

0.055

0.036--0.074

0.070

5、公共配套设施费占开发产品总成本比率

0.048--0.061

6、开发间接费用占开发产品总成本比率

0.618

0.607--0.630

0.610

（二）评估疑点分析

疑点1.据公司财务数据反映，该项目总成本111361673.51元，预计总售价122375465.4元，收入成本率达91％，这大于同期同地区行业主营业务成本率，且该项目利润率只有9%，远远小于同期同地区行业利润率15％，这说明企业可能存在虚增成本,扩大扣除范围的疑点。

疑2.往来账户变动幅度大。

通过案头分析反映，该企业8月末预收账款余额为65521725.4元，9月末余额为75521725.4元；

其他应付款账户06年期末余额为947000元，而09年9月余额却为2455000元，变动也较大。

应付账款、预付账款等往来账户期末余额也较大，均在千万以上，说明可能存在预收款和代收费用未按时足额申报及转移资金逃避纳税的问题，具有较大疑点。

（见附表）

相关往来账户余额对比表（表4单位：

元）

　　　指标分析项目

以前同期指标

本期指标

本期与上期变动率

预收账款账户余额

65521725.4

75521725.4

15％

应付帐款

1287469.1

8742437.2

579％

其它应付款账户余额

947000

2455000

159％

疑点3、每平方米平均单价变动异常。

该公司08年单位平均售价为1800元，而09年一至三季度的平均售价为1650元，单位平均售价变动率达－8％，与同行业相比极不正常。

项目近年销售价格对比分析表（表5单位：

元∕㎡）

指标

售价

08年指标

09年指标

变动率

单位平均售价

1800

1650

-8%

同行业单位平均售价

1850

2035

10%

疑点4.从该公司”一户式”存储数据及省征管信息系统反映，该公司报表已反映截止09年9月的预售收入为75521725.4元，按税法规定其应缴营业税额为3776086.27元，但从该公司年度申报资料中发现其累计只申报缴纳营业税3276086.27元，申报率只有87％,申报情况异常。

说明企业可能存在隐瞒收入,少申报税款的疑点。

鉴于对友谊公司2009年财务指标情况异常点较多，经批准，将友谊公司确定为评估对象，并同时决定进一步对纳税人2006至2009年的相关信息数据资料进行细致的审核分析和数据对比。

（三）约谈举证

针对以上所列举的疑点，经分局批准，评估人员2010年1月20日向友谊公司下发了《纳税评估约谈举证通知书》，要求该公司在规定期限内进行解释。

（1）针对可能多列成本，扩大扣除范围的疑点，该公司人员解释说因为该项目处中心位置、地价较高加上部分工程报废损失巨大，致使开发成本畸高。

（2）二楼店铺开始确有租赁之意，由于销售价格问题，双方对是否成交还不确定，但现在已达成诚意协议，签订了销售合同。

（3）至于单位平均售价偏低，据解释是因为金融危机影响，致使销售受影响。

（4）这些其他应付款为该公司收取的客户为购买友谊广场铺面产权而提前支付的“意愿金”。

据该企业财务人员解释，该款项是商户为表达购买“友谊广场”铺面产权诚意所支付的“押金”。

评估人员对这一款项是否属于应税收入界定不准，经澄江分局专项评估小组研究分析，认为须进一步对企业预售情况进行实地调查，掌握建筑总面积、商铺间数商铺面积、售价、预售数量等相关信息，同时了解“意愿金”的涵义，随即进行了2次约谈核查。

（2）专项评估小组人员前往友谊公司销售部进一步调查情况。

据销售人员介绍，该中心共19层，建筑面积6.5万平米，除1－2楼55间为商铺外，其余均为商住。

因其地理位置优越，加之出售的是商铺的全产权，因而预售比较火爆，且销售单价较平稳。

但因正处于建设期间，具体每间铺面的售价没有确定，购买者一般先签订购买协议，并预付20万—40万元不等的“意愿金”。

购房户支付的“意愿金”最终不再退还，而是在竣工结算后，从实际售价中扣除。

目前，约有大半左右的铺面已被预定。

了解这些该情况后，纳税