第二章个人二手房贷款管理办法Word下载.docx

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第三节贷款额度、期限、利率及还款方式

第八条贷款额度

（一）住房贷款额度

1、对于购买住房房龄在五年（含）以内，状况良好的首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，其贷款额度最高不得超过购房合同总价或评估价值两者较低额的80％；

对于购买住房房龄在五年以上、且套型建筑面积在90平方米以下的首套自住房，以及购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，其贷款额度最高不得超过购房合同总价或评估价值两者较低额的70%；

2、二手车（库）位贷款额度最高不超过所购车位价款或评估价值两者较低额的70％,车库（位）贷款仅限于同一借款人在我行叙做同一楼盘房屋贷款的前提下办理；

3、二手“别墅”贷款额度原则上不得超过购房合同总价款或评估价值两者较低额的60%，特殊情况须由分（支）行风险总监审批，最高可放宽到70%；

4、借款人购买第二套住房的，其贷款额度最高不得超过购房合同总价款或评估价值两者较低额的60%；

5、借款人购买第三套（含）以上住房，每增加一套住房，其贷款最高额度应在第二套住房贷款最高额度基础上降低2个百分点（例如第三套住房贷款最高额度不得超过58%，第四套为56%，依此类推）。

（二）商业用房贷款额度

二手商用房贷款额度最高不得超过购房合同总价或评估价格两者较低额的50％，其中房屋用途为“商住两用房”的贷款额度最高不得超过购房合同总价或评估价格两者较低额的55%。

第九条贷款期限

我行所属分（支）机构在确定贷款期限时，应在综合考虑借款人的年龄、经济收入状况、还款能力、保证或抵押物状况、房龄等因素的基础上，合理确定贷款期限。

（一）个人二手住房贷款的期限最长不超过30年；

（二）二手车（库）位按揭贷款的期限最长为10年，对于二手车（库）位的产权与购买的二手住房为同一《房屋所有权证》的，可以与二手住房贷款作为一笔贷款一同确定贷款期限；

（三）二手商用房（含“商住两用房”）贷款的期限最长不超过10年；

（四）在符合上述条件外，且同时满足以下条件：

1、贷款期限不得超过房产（车位）剩余使用年限；

2、贷款到期时借款人的年龄应不超过65周岁；

3、用于抵押房屋的房龄+贷款期限≤40年。

（特殊情况报总行产品管理部门审批）

房龄=申请贷款年份—房屋建成年份

房屋建成年份以《房屋所有权证》记载的建成年份为准，若《房屋所有权证》上未记载建成年份的，可以评估报告登载为准,或以房管部门档案查询为准。

第十条贷款利率、授信方式、还款方式、还款周期、住房贷款的宽限期均参照《中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法》执行。

第四节贷款担保

第十一条个人二手房屋贷款应采用以下一种或两种以上组合的担保方式。

（一）房产抵押方式

1、抵押方式。

以所购房产及本人或第三人的其他房产设定抵押的，办妥抵押登记手续后放款；

2、抵押+阶段性保证方式。

以所购房产作抵押,加我行认可的保证人提供阶段性保证的前提下发放贷款.发放贷款的条件为:

办理产权过户手续、取得过户收件收据,或借款人名下的《房屋所有权证》,或取得抵押登记收件收据。

办妥抵押登记，我行收妥他项权利证书凭证后解除阶段性担保；

3、抵押+我行冻结或资金托管方式。

以所购房产作抵押,加我行对交易资金托管,或贷款资金或借款人/保证人全额保证金冻结前提下发放贷款,待我行办妥抵押登记手续后解除资金托管/冻结；

发放贷款的条件为:

取得产权过户收件收据,或借款人名下的《房屋所有权证》,或取得抵押登记收件收据。

（二）住房置业担保公司全程保证方式

由住房置业担保公司提供全程保证,在取得过户交易收件收据、或借款人名下房产证、或抵押登记收件收据情况下发放贷款,借款人须将其本人或第三人的合法房产依法向住房置业担保公司进行抵押反担保，贷款合同执行完毕后解除担保。

该方式下住房置业担保公司须按总行的法人客户授信办法核定担保额度。

（三）质押方式

以符合总行规定的存单、国债、理财产品设定质押（具体操作见《中国光大银行个人有价单证质押贷款管理办法》）。

（四）采用信用担保或其他担保方式，由总行产品管理部门审批。

第五节贷款流程

第十二条房屋按揭楼盘的筛选、评估和按揭楼盘信息库建立

鉴于二手房屋交易具有交易房产分布零散、权属状况复杂多样、交易价格（价值）构成复杂、交易合同不规范等特点，决定单笔二手房贷款调查成本相对较高，权属瑕疵和评估价值虚高等不确定性风险相对较大，因此对二手房房源进行预筛选和评估工作是防范风险的重要措施。

为防范和规避贷款风险，我行所属分（支）机构须按照“先楼盘准入后放贷”的原则，在发放个人二手房屋贷款前应对所在城市或所辖区域内存量房源进行筛选和按揭楼盘准入，并据此建立分行按揭楼盘信息库。

（一）按揭楼盘准入基本标准

1.地理位置：

按揭楼盘应处于我行有营业网点的城市市区范围内，且楼盘所处地段和周边环境良好，交通便捷，周边配套设施齐全。

2.楼盘规模：

按揭楼盘所处小区建筑面积须在1万平方米以上。

3.产权和房龄：

产权清晰且能上市交易，楼龄应在20年（含）以内。

4.建筑结构：

楼盘建筑结构应在砖混结构（含）以上，楼盘质量良好、户型适中。

5.物业管理：

小区或楼盘物业管理规范，不存在物业纠纷。

6.变现能力：

楼盘所在区域或地段交易活跃、价格处于平稳上升或稳定态势，未来变现能力较强。

7.产权转移和抵押登记办理时效适中，风险可控。

8.对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘要重点关注楼盘评估工作。

总行准入标准以内的，须报经分（支）行楼盘准入审查审批小组审批；

总行准入标准以外的，须报经分（支）行零售业务主管行长审批。

（二）按揭楼盘信息库要求

1、按揭楼盘信息库的基本内容

包括但不限于楼盘名称、坐落位置、总建筑面积、建成年份、产权性质、房屋类型、房屋结构、市场成交价格、评估时间和评估价格、准入时间、审批人等内容，具体格式见附件7。

2、按揭楼盘信息库日常管理

我行所属分（支）机构须指定专人负责管理按揭楼盘信息库，包括：

（1）负责专夹保管《二手房贷款按揭楼盘准入申请审批表》（见附件6）。

（2）负责收集整理我行贷款、二手房市场交易、评估等渠道信息，根据信息整理结果和分行处理意见，进行已储备楼盘项目信息更新操作。

（3）根据信息整理意见，提出具体楼盘的退出建议，并根据有效审批意见进行暂停业务或退出等相应操作。

（4）负责对分（支）行按揭楼盘信息定期重检，至少每年一次，对不符合准入条件的按揭楼盘储备项目提出退出建议，并依据分行有效审批意见进行统一退出操作和管理。

（三）按揭楼盘的评估

为科学把握二手房屋价格，合理确定抵押率和抵押单价，杜绝买卖双方/房地产中介/担保机构哄抬房价而向银行转嫁风险的隐患，我行所属分（支）机构在发放贷款前，应委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构对楼盘信息库内楼盘项目进行项目整体价值评估或独立个案价值评估。

对于房地产评估机构出具按揭楼盘整体价值评估报告的，分（支）行在确保评估信息合理和及时更新的前提下，对于成交价格在整体评估价值10%以内的单笔二手房贷款业务，可不再重新进行单笔贷款交易/抵押房屋价值评估工作。

第十三条所购房屋的规定

（一）购买的房屋应符合以下条件：

1、所购房产在我行规定的区域内，房屋产权明晰，具有《房屋所有权证》且能上市流通，已购公有住房和经济适用住房须符合当地已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法的规定。

2、主体结构在砖混以上（含），且不在拆迁公告、旧城改造、司法冻结或封存和危房范围之内。

无产权纠纷，无租赁纠纷，且不属于市政规划拆迁范围内。

3、《房屋所有权证》上列有共有权人的，其他共有权人须出具同意出售的有效证明（贷款发放前可办妥借款人名下《房屋所有权证》的可不提供）。

4、商用房应为独立间隔，地理位置优良、价格适中，预计物业经营前景看好，周边商业氛围浓厚，如：

具有一定规模的社区群的配套底商、某类产品专销集聚地的商铺等；

5、二手停车（库）位须拥有独立产权，可以是单独的《房屋所有权证》，也可与购买的二手住房合并一起的《房屋所有权证》。

6、转按揭房产已取得房地产权属证书（小产权证）、且未涉及任何法律纠纷。

7、如有特别优质的房屋或特殊情况，不符合上述条件的，上报总行产品管理部门批准。

（二）不符合二手房屋的范围

1、主体结构为砖结构或砖木结构（含）以下的（列入国家或地方保护的优秀建筑物或房产除外）；

2、房屋产权不清晰，存在产权纠纷或租赁纠纷，不符合上市交易政策；

3、房屋处于拆迁公告、旧城改造、司法冻结或封存和危房范围之内的；

4、房屋质量不佳，曾出现过质量纠纷的；

5、小区周围环境恶劣，配套设施陈旧，房产变现能力低；

6、零星住房，难以评估价格的；

7、非独立间隔的商铺或办公用房，特别是租金返还方式分割销售的大型商铺。

第十四条受理借款申请：

借款人申请本贷款，应以书面形式向贷款人提出申请并提交下列材料：

（一）借款人基本情况、收支情况、资产情况、贷款购房情况、贷款申请等要素的贷款申请暨对买卖双方面谈记录表确认。

（二）借款人身份证明：

借款人的身份证和户口簿或护照或军官证及婚姻状况证明的原件及复印件，其中，对于港澳台居民及外国自然人应持有居留许可证明。

1、对于户口簿“婚姻状况”栏登记为“未婚”、“离异”或“丧偶”的客户，借款人可签署《单身声明书》作为其婚姻状况证明；

2、对于户口簿“婚姻状况”栏登记为“已婚”的客户，借款人无需提供婚姻状况证明。

3、对于地方房管部门在办理产权转移和抵押登记环节不要求借款人配偶签字的，且借款人有证据证明该抵押房屋属于其一方财产的，借款人配偶无须面签合同、协议等相关法律文本。

（三）借款人还款来源：

借款人的收入证明（要求加盖单位公章或劳资部门印章）或其他有效还款来源证明/资产证明，包括但不限于纳税证明、公积金缴交证明、养老金缴交证明、银行对账单、银行储蓄存折、存单、理财产品、股票、其他房屋产权证等原件及复印件。

自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10%股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）或公司的股东、董事，还需提供机构财务报表或其他能证明机构经营情况和真实财务状况的资料，如：

银行对账单、验资报告、股东分红决议、税单证明等。

（四）买方与卖方（包括住房共有权人）签订《房屋买卖合同》或《购房协议书》等。

（五）申请个人二手车（库）位按揭贷款的借款人必须具备以下条件：

同时申请（或已在我行办理）个人二手住房贷款，并与卖方（包括房屋共有权人）签订《房屋买卖合同》或《车位买卖合同》；

对于单独申请车（库）位贷款的，原则上不予办理。

（六）我行认可的评估机构出具的评估报告，抵押物价值的确定以该房产在此次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。

对于我行所属分（支）机构楼盘信息库重点支持的楼盘，贷款额度最高不超过300万元（含），且不超过此次交易合同总价的40%或房龄在3年（含）以内，可以采取预评估的办法（不必由房地产评估机构出具正式《房地产价值评估报告》），但我行所属分（支）机构必须保证楼盘信息库房地产价格/价值评估合理。

贷款审查、审批人员对免评估的房屋价格有异议的，应提出正式评估要求。

对于非分（支）行所在城市的二手房必须进行评估，评估报告中应附有房屋的相关照片。

（七）符合我行规定的首付款存款证明、发票或收据。

（八）借款人及其配偶、房屋共有权人出具同意抵押的证明。

（九）卖方原则上应提供如下材料：

1、卖方及配偶（含房屋共有权人）有效身份证件/户口本/有效居留证明及婚姻状况证明的原件及复印件（对贷款发放前可办妥借款人名下房产证的可仅提供卖方身份证）；

2、所售房屋的《房屋所有权证》/《房地产所有权证》，有房屋共有权人的，应提供《房屋共有权证》原件及复印件（对贷款发放前可办妥借款人名下房产证的可仅提供《房屋所有权证》）；

3、房屋共有权人同意出售房屋的书面文件（对贷款发放前可办妥借款人名下房产证的可不提供）；

4、如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件；

5、售方为企业法人的，须提供有效的《企业法人营业执照》、《法人代码证书》、企业最高权利机构同意转让房产的决议等有关文件，若所出售房产为国有资产，还须提供国有资产管理部门同意转让的书面文件；

6、所售房屋为房改房或经济适用房的，应根据地方政府的相关规定，确定所售房屋符合出售的条件或提供保证所售房屋符合出售条件的证明；

7、采用抵押担保且办妥抵押登记前须对贷款资金冻结的，卖方须在我行所属分（支）机构开立账户后出具《卖方承诺书》（见附件5）。

（十）借款人提供其他担保方式的，应提供其他抵押物权属证明以及有处分权人同意抵押的证明；

保证人同意提供保证的书面文件及相关资料。

（十一）贷款人要求提供的其他文件或资料。

第十五条贷款的调查、审查、审批。

（一）对借款人授信调查。

贷款人客户经理应当负责审定上述材料的完整性、真实性、合法性。

对需要现场核实的事项，必须双人现场核实（标准化产品参照相关规定执行）。

另外主协办人员必须至少直接与借款人及卖方（包括房屋共有权人）面谈一次，从而充分了解借款人的基本情况及其贷款用途的真实性。

对于商用房贷款。

客户经理应根据借款人购买商用房用途（出租或经营），对商用房的商业氛围、经营前景、借款人从业经验等方面有针对性的进行调查并撰写单独的授信调查报告。

贷款人客户经理对授信初步审查合格的借款人，应组织我行认可的评估机构对二手房屋和/或抵押房屋进行价值评估。

（二）授信调查要点：

1、交易行为真实性的调查

通过与借款人和卖方面谈，以及借款人亲属固定电话的调查核实，充分了解交易双方是否为亲属、朋友等关系，交易的真实目的是否为通过形式上的产权变更套取银行贷款资金。

2、借款人第一还款来源的调查。

（1）通过行业收入水平分析、电话或上门调查核实开具收入证明单位，了解借款人收入证明的真实性。

①薪金、工资收入证明，如单位出具的收入证明或工资单或个人收入调节税税单或代发工资存折；

②自雇人士可提供经营收入证明，如营业执照、验资报告、股东分红决议、税单等；

③房屋租赁合同及税单、股权分红税单等。

（2）借款人家庭资产、负债情况，借款人须提供相应的资产证明自身经济实力，如房屋产权证、银行存款、我行及他行贷款等资料。

（3）通过中国人民银行个人信用信息基础数据库或其它数据信息系统、我行个贷系统，查询借款人在银行有无不良贷款记录、借款人房贷次数和其他负债情况。

（4）贷款人客户经理应着重考核借款人还款能力。

原则上应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%（含）以下，月所有债务支出与收入比控制在55%（含）以下。

　　房产支出与收入比的计算公式为：

（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入

　　所有债务与收入比的计算公式为：

（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入

上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。

但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应地把配偶的债务一并计入。

（5）通过中国人民银行个人信用信息基础数据库或其它数据信息系统、我行个贷系统，查询借款人房贷次数、在银行有无不良贷款记录和其他负债情况，如借款人在银行的贷款有以下情况之一，则我行不得发放任何贷款（能提供银行认可的情况说明的除外）；

如有其他不良记录，视具体情况严格审批：

（1）现有贷款状态为逾期；

（2）近2年内有连续逾期90天以上不良记录（由于借款人一时疏忽所致且有特别合理解释之证明除外）；

（3）近2年内累计逾期记录超过6次（由于借款人一时疏忽所致且有特别合理解释之证明除外）；

（4）信用卡有恶意透支〔信用卡帐户为非正常状态，且欠款金额在3000元人民币以上（含）〕。

3、借款人第二还款来源的调查。

（1）交易/抵押房屋现状调查。

对于交易房源处于成熟小区，有正规的物业管理，同时该楼盘有我行按揭贷款业务的，可以委托我行认可的房地产评估公司进行实地勘察并进行拍照。

其他的交易房源，客户经理和我行认可的评估公司须实地察看并进行拍照，调查交易/抵押房屋是否真实存在，房屋的现状和用途是否与卖方提供的《房屋所有权证》上标注的内容相一致，以规避交易/抵押房屋不真实。

（2）交易/抵押房屋权属调查。

对于开办产权核查业务的地区，应通过房管部门/房地产交易中心对交易/抵押房屋的权属状况进行核实，保证交易/抵押房屋权属真实，合法、有效，卖方/抵押人对交易/抵押房屋具有完全处分权利，不存在共有权人不知悉、存在先期债务抵押、产权纠纷、租赁纠纷和司法查封、扣押、监管、其他保全措施等影响交易房屋转让或（和）抵押权利实现的事项，保证交易/抵押行为真实、合法、有效。

（3）交易价格/抵押房屋价值的评估。

贷款人通过将交易/抵押房屋的价格或评估价值与我行建立的楼盘筛选信息库/当地权威房地产价格公布机构公布的价格水平进行对比，认真审查交易价格/抵押房屋价值是否合理。

对于评估单价偏差幅度超过10%的，也可以采用多家合作评估机构交叉询价的方式，合理地确定交易价格/抵押物价值。

（三）贷款审查、审批

1、贷款人客户经理根据我行个人资信评估标准评定借款人资信等级，测算担保方式换算系数、授信风险度。

根据贷前调查和风险分析情况，主、协办人员须根据授信调查要点共同在《中国光大银行个人信贷业务审批表》上签署明确意见。

2、贷款人相关人员在个人信贷业务审批表相应栏目签署明确的意见后，应将整理完毕的单笔贷款或贷款授信额度文本及其他报批资料，按照我行有关授信审批权限逐级上报审查、审批。

第十六条产权转移、保险、抵押和公证

（一）审批通过后，贷款人业务部门根据终审批复意见，通知借款人、卖方、担保人办理相关手续，并当面签订相关贷款合同和担保合同等法律文本。

（二）合同签订后，买卖双方应及时办理交易房屋产权转移手续，取得产权过户收件收据，过户后须将上述单据送交贷款人客户经理，由分行集中指定产权经办人员在取证日与买方一同/或接受借款人的委托直接从房产部门领取借款人名下的《房屋所有权证》。

本办法第十一条

（一）2、3担保方式中采取取得过户收件收据贷款的，分行集中指定产权经办人员还须参加办理交易房屋产权过户手续，并直接从房管部门领取产权过户收件收据，保证交易过户真实。

（三）贷款人客户经理应办妥抵押财产的评估、保险、抵押等担保手续。

相关要求参照《中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法》执行。

第十七条贷款发放

如贷款审批获得通过，贷款人业务部门根据终审批复意见，落实相关授信条件并与借款人和担保人签署贷款合同及有关的担保合同后发放贷款，根据借款人授权委托书经借款人阳光卡或储蓄存折账户划款至借款人指定的卖方或存量房交易资金托管账户或住房置业担保公司代收房款专户。

不同担保方式下贷款的放款条件参照本办法第四节规定执行。

有条件的地区，我行可以通过地方房管部门或房地产交易中心等机构产权信息平台核查交易房产的权属和抵押登记状况，保证交易过户和抵押登记真实。

第十八条对于以抵押收件收据为条件放款的，在贷款发放后，应由分（支）行指定专人收妥他项权证。

取得交易过户收件收据至办妥抵押登记、取得他项权证的时间最长应不超过180天。

对于商用房贷款，客户经理须在客户入驻后三个月进行一次现场调查。

借款人已经全部偿清单笔贷款或者在授信额度有效期满时向我行偿清所有债务后，贷款人应及时通知借款人，办理抵押/质押/保证解除手续。

第六节合作方的选择

第十九条本办法所称合作方是指在办理个人二手住房贷款业务过程中，与我行开展合作的专门从事房产交易代理和房产金融服务的机构，包括但不限于房屋经纪公司、房屋咨询服务公司、按揭服务公司、担保公司、住房置业担保公司等。

借款人将其本人或第三人的合法房产依法向住房置业担保公司进行抵押反担保的，不适用本节。

第二十条根据合作方是否承担阶段性连带责任担保，将个人二手住房贷款合作分为二种类型：

第一类合作方仅为我行提供渠道和客户资源，不承担连带责任保证担保的中介公司。

第二类合作方负责提供渠道和客户资源并承担阶段性连带责任保证担保的中介公司。

承担阶段性连带责任保证担保的担保公司、住房置业担保公司的注册资本金为人民币1000万元（含）以上，且必须是实缴资本。

第二十一条合作方的基本标准、审批、管理等按照《授信风险管理操作手册—对私分册》（第一部分基本制度）第十四章“合作方、外包公司管理”、第五章“授信担保”等相关规定执行。

对于我行贷款合作方（包括但不限于房地产经纪公司、担保公司、评估公司等），凡出现任何一笔虚假按揭、挪用资金或其推荐贷款不良率超过1%等情况，则各分（支）行不得叙办该合作方项下的二手房贷款业务，待查明原因并报总行批准后方可恢复办理。

第七节交易资金托管

第二十二条个人二手房屋交易资金托管是指在二手房交易中，交易双方约定将贷款或全部交易资金通过房地产经纪机构或交易保证机构在我行开设的客户交易结算资金专用存款账户进行托管（简称“对中介帐户托管”）或直接委托我行进行托管（简称“对个人帐户托管”），当交易双方履行交易合同，实现约定的条件，我行按协议约定并经有效授权后，协助交易双方完成托管资金划转的活动。

第二十三条托管的资金可以是二手房屋贷款资金，也可以是二手房屋再交易的