《广西房地产发展分析报告》Word格式文档下载.docx

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注重空间艺术美感的塑造。

　b）社区品牌：

注重人文环境的塑造。

c）生态品牌：

注重人与自然的和谐。

d）功能品牌：

注重生命主题的创新。

e）回归品牌：

注重返朴归真氛围的挖掘。

3、市场模式：

边缘化

在全球经济一体化（mondialeconomic

integration）、国内扩大内需背景下，房地产的边缘化发展，赢得了市场优化配置的成功。

a）旅游房地产：

与旅游市场的有机配置，扩张了房地产的市场外延。

如，产权酒店、分时度假别墅。

b）金融房地产：

把金融作为房地产的市场手段，降低了市场进入门坎，有力地扩张了有效需求。

如，按揭、信托、证券化、理财型。

c）农业房地产：

与农业结合，形成独特的观光房地产。

如，度假农庄、农业城镇化。

　）郊区房地产：

紧随城市化发展，把郊区培植为城市卧室的功能。

如，排屋、生态别墅。

e）数码房地产：

配置现代信息技术手段，提高房地产的附加值。

如，智能小区、数码写字楼。

4、商业模式：

整合化

传统的房地产业是资金和劳动双密集型产业，新房地产运动则对土地、金融、知识、人力和市场等资源进行整合，因此，资源整合能力成了房地产企业的核心竞争力。

目前，有如下表现：

　a）投资主体多元化：

土地拥有者、资金拥有者、知识技术拥有者等等，可以各自的资源作为投资资本，实现资源共享，追求规模效益，达到多赢局面。

　b）竞争战略群体化：

第四代发展商间的竞争，已经不是单一企业的争夺战。

而是房地产业的纵向战略联盟，比如，开发商、运营商、物业管理商等形成产业链，结成了战略群体，整合参与市场的竞争，增强市场竞争力。

c）市场扩张资本化：

为了获得土地资源，或市场资源，在新房地产运动中出现了运用公司并购、品牌合作等资本运营手段，以实现市场占有的迅速扩张。

理模式：

信息化，即运用现代信息技术，向低成本、高效率方向发展。

主要反映在两大方面：

a）信息化管理：

充分运用信息集成，实现对房地产业务流程再造。

　b）信息化经营：

运用供应链管理（supplychain

management），实现客户关系管理（customerrelationship

management）。

　谁是浪尖弄潮儿

　记者：

您介绍了新房地产运动理念化的产品模式、品牌化的运营模式、边缘化的市场模式、整合化的商业模式和信息化的管理模式，称得上五彩纷呈。

它们构成了新房地产运动的综合竞争力。

那么您认为这种综合竞争力内在的最本质的东西是什么呢？

邬文康：

这个问题问得好。

外行看热闹，内行看门道。

讲新房地产运动的特征，不能不涉及它的性质，那就是知识经济。

　新房地产开发模式与传统模式最大的区别，在于企业管理、产品设计、市场策略中融入了更多的知识，增加了更多的文化附加值。

传统意义上的房地产开发模式仍然没有摆脱短缺经济的影响。

人口多、需求大、资本不足、实物分配形式等国情，使得房地产开发主要地为满足群众最基本的需求解决遮风避雨安生立命的问题。

所谓“安得广厦千万间，大庇天下寒士聚欢颜”。

新房地产开发模式是在逐步解决人们的住房“温饱”的基础上，追求住房功能的便利、环境的舒适和由此带来的审美情趣即精神愉悦。

是属于享受型的。

因此蕴含在新模式中的知识的广度和深度是传统模式所不可比拟的。

就象结草为裙的需求水平与一件旗袍一套西装的技术含量和审美价值不可同日而语一样。

　再说传统意义上房地产营运，离不开土地、资本、劳动力和企业家才能四个生产要素。

请注意，其中的核心是资本，企业的效益主要地是依靠投入。

尽管企业家才能在企业营运中的作用显然大，而且越来越大，但是资本绝对是一个掣肘的卡脖子的瓶颈。

在新模式中，资本当然仍旧不可或缺，但是生产要素的核心不再是资本，而是知识。

知识令资本平添魔力，使效率和效益成倍、数十倍甚至百倍地增长。

知识经济作为新房地产运动的本质性能还渗透到对市场的垄断。

需求不断增加，促进知识不断更新；

知识不断更新，促进企业不断创新，效率和边际效益不断提高，形成优势，从而取得产品对市场的暂时垄断。

而对市场的暂时垄断，又使企业边际效益递增的优势发挥到极至，达到如“微软帝国”的境界。

记者：

看来“知本”比资本的力量要大的多。

但是，“知本”能够替代资本吗？

的确，“知本”不能替代资本。

然而我要强调，我们必须看到“资本”是一种无形资本。

在新房地产运动中，知识会变得越来越重要。

无形资本的净存量会比有形资本增长得更快。

回顾20世纪60年代至70年代，企业平均存量价格收益差额的25%是由报告收益的变化而来的，这一比例现在已经下降到了不到10%。

下降的原因是由于企业的价值越来越多的与无形资产有关，而传统的计帐方式无法把这些无形资产衡量进去。

因此，我认为现代开发商的眼光不能不放在企业的知识含量上。

以融资为例。

新房地产运动中，企业资本的主要来源不再是原始积累、借贷，而是期权、风险投资、资本市场。

企业直接进入资本市场不仅能够筹集到长期的发展资金，而且能够在其中得到资本溢价的好处。

我们看，企业在资本市场筹集资金不是简单的1比1置换，而是把企业的盈利能力与未来也按一定价格，用股份的形式一次性卖给了投资者，这样有助于企业资产的保值增值。

同时，企业凭藉“知本”以小搏大，不断融资，不断注资增效，实现以较少但有效的资源控制不断扩大的社会资源，形成资本的高效和良性运作。

“知本”之伟大可见一斑。

因此，在全球知识经济浪潮下，任何一个企业包括房地产企业要想在市场上确立自己的核心竞争力，非依靠知识不可。

邬总所言是否可以理解为只有“知本家”才是新房地产运动的弄潮儿？

　邬文康：

可以这么说。

但是“知本家”的概念在这里应当有两层含义。

作为房地产企业的老总，我历来主张不仅应当是精明的开发商，而且应当是一个知识面相当广的文化人。

我是这样要求自己的，平时比较注意商业以外的修养。

实际上，从任何一个行业的外延看，每一门学问都具有它的包容性，包容多学科的知识。

因此，现代发展商仅仅具备经济头脑是远远不够的。

他应当有一个根据自己的事业自己的爱好和特长，合理且有机组合的层次比较高的知识结构。

这是其一。

其二，关于知识结构，或者说“知本”结构的问题，不仅仅存在于开发商。

从某种意义上说，更重要的是在于企业中，是一个团队的精神和“知本”结构问题。

作为现代房地产企业的领军人物，不可能象戏台上的诸葛亮坐在城头上唱空城计。

只需二老军给他扫地。

现代开发商始终离不开他的以知识为本的团队。

无论从房地产的产品和服务质量、还是从房地产企业的技术创新能力、融资营销策略、管理运作机制哪方面看，知识的含量和质量对于房地产企业（团队）具有决定的意义。

有人说市场竞争也是团队素质的竞争。

更进一步说，竞争的输赢取决于团队整体的“资本”，团队中每一个人的智能得到最大限度的发挥，以及由每个人的“知本”创造力聚合起来产生的“知本”爆发力。

　因此，在新房地产运动中，开发商应当十分辩证地处理精英和团队的关系，十分重视企业的人本精神，千百计地为员工创造一个能够充分发挥其聪明才智的空间。

要象看重产品的创新一样，看重人才的升级换代和人才结构的优化问题，把提升企业整体“知本”水平摆到企业建设和发展的重要位置上来。

这包括要通过建立让智力型劳动者分享企业经营成果，把知识作为收入分配的重要因素等激励机制，使知识更顺利地转化为资本，变为企业的原动力和成长点。

我想，这才是现代企业的要义。

说到这里，谁是新房地产运动的弄潮儿有了一个完整的答案，就是作为“知本家”的开发商+作为知本整体的企业团队。

站在新房地产运动的潮头，您对自己的团队最想说的一句话是什么？

只能胜出，否则淘汰。

个人是如此，团队也一样。