房产信息应用系统设计Word下载.docx
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系统采用先进的工具式、流程化思想进行系统设计；
系统数据平台的建立和各级应用的搭建，要采用先进成熟的解决方案和数据平台；
系统要有非常好的稳定性；
要在保证稳定运行的前担下适应未来业务的不断扩展。
4、可升级能力和可扩展性。
系统应采用开放的数据标准接口，能接收各类标准数据，支持各类的常见数据格式，留有方便数据交流的使用接口；
随着业务的调整和扩展，系统应满足系统业务种类升级的需要；
硬件结构具备可持续扩展。
5、安全性。
系统应采用操作系统、数据库和应用程序三层身份校验机制进行安全控制，防止未授权的使用者查看、窃取和篡改数据；
要有完善的安全数据备份和数据传输机制；
数据传输要采用双密钥和加密隧道协议。
6、易于管理和维护。
信息系统涉及诸多计算机软、硬件，为了保证系统良好运转系统应具有良好的可管理和维护性。
二、系统构成及基本功能
房地产市场信息系统应包括下列七个子系统：
——统计分析与信息发布子系统；
——新建商品房网上备案子系统；
——存量房网上备案子系统；
——从业主体管理子系统；
——项目管理子系统；
——登记管理子系统；
——测绘及成果管理子系统。
新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体管理子系统和项目管理子系统的建立应以测绘及成果管理子系统和登记管理子系统为基础，统计分析与信息发布子系统的建立应以其它六个子系统为基础。
各子系统之间的数据交换宜采用数据库或数据文件方式实现。
统计分析与信息发布子系统应基于基础数据、从业主体数据和业务数据进行统计和分析，生成统计数据和发布数据。
新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体管理子系统、项目管理子系统应生成和管理业务数据和从业主体数据，并引用基础数据。
测绘及成果管理子系统应生成和管理基础数据中的房地产物理数据，登记管理子系统应生成和管理基础数据中的房地产权属数据。
（一）统计分析与信息发布子系统功能
统计分析与信息发布子系统是对各类房地产数据做进一步分析、整理和提取，是提供决策支持的重要工具。
信息发布的主要功能是面向公众发布房地产市场的动态。
（二）登记管理子系统功能
房地产登记业务负责承担房地产对象的权属属性的管理，根据不同的登记类别，通过特定的登记业务流程，实现土地和房屋的确权，最终输出相应的权证。
在房地产市场信息系统中，这部分功能应由登记管理子系统完成，所引用的物理数据来自于测绘及成果管理子系统，该子系统所产生的权属数据，是其他房地产业务的基础。
（三）项目管理子系统功能
项目管理业务负责对开发项目的过程进行管理，包括取得建设用地的过程、拆迁进度、建设进度等。
在房地产市场信息系统中，这部分功能应由项目管理子系统完成，该子系统产生并维护项目数据。
（四）从业主体管理子系统功能
从业主体管理业务实际上是对参与房地产市场活动的组织和人员的管理。
这些组织包括房地产开发企业、经纪机构、评估机构、物业企业、测绘机构等，人员则包括法定代表人、企业管理人员、专业销售人员、经纪人、估价师等。
在房地产市场信息系统中，从业主体管理子系统负责对这些组织和人员的基本信息的统一管理。
（五）新建商品房网上备案子系统功能
新建商品房网上备案对应的是通常所说的“一手房”业务。
新建商品房网上备案，有效提高了房屋买卖的透明度，也有利于房地产管理部门对新建商品房交易活动进行有效的监管。
在房地产市场信息系统中，新建商品房网上备案业务应由新建商品房网上备案子系统来完成，包含预售许可管理和合同管理两大功能。
这两项业务是通过销售表（即房屋的销售状态表）有机结合在一起的：
销售表源于楼盘表，在预售许可证审批时，确立了销售表的初始状态，随着预售合同、销售合同的签定以及交易登记的进行，销售表上房屋的销售状态不断变化，直到全部交易完成。
（六）存量房网上备案子系统功能
存量房网上备案对应的是通常所说的“二手房”业务。
与新建商品房网上备案业务一样，存量房业务也要求进行网上备案，提高房屋买卖的透明度。
在房地产市场信息系统中，存量房网上备案业务应由存量房网上备案子系统来完成，其核心是对经纪合同、买卖合同和租赁合同的管理。
（七）测绘及成果管理子系统功能
测绘及成果管理应实现房地产测绘及业务管理、测绘成果更新管理的功能。
房地产市场的各项业务都是围绕土地和房屋这两个基本对象展开的，测绘及成果业务实现对土地数据、房屋数据的采集和修正，为整个房地产市场活动提供最基础的数据支持，这部分功能应由测绘及成果管理子系统完成。
测绘及成果管理子系统承担对房地产对象物理属性（如结构、朝向）的管理。
（八）7个子系统之间的关系
房地产市场信息系统的7个子系统对应于房地产市场的7项业务。
这些业务在实际操作中可能因各地的实际情况在名称和组成上有所不同，但在实际功能上，房地产市场信息系统均应该包括这些业务管理、统计分析和发布功能。
测绘及成果管理子系统承担对房地产对象自然特征数据的管理，这些数据构成基础数据中的物理数据。
登记管理子系统承担对房地产权利特征数据的管理，这些数据构成基础数据中的权属数据。
新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体管理子系统和项目管理子系统承担了对主要市场管理业务的实现。
这些市场管理业务应以正确的物理数据和权属数据为基础。
统计分析和信息发布子系统则以其他6个子系统的数据为基础，进一步计算、加工、提炼出统计数据和发布数据。
在房地产市场信息系统的建设中，要注意各业务子系统的集成性。
在系统技术架构、基础网络、数据库、业务应用和客户端这几个层次上，均应创造条件来保证系统在拓扑结构上和技术上的统一性和集成性。
三、数据构成
房地产市场信息系统需要管理5大类数据：
基础数据、从业主体数据、业务数据、统计数据和发布数据。
其中，基础数据、从业主体数据和业务数据是由业务系统在业务处理过程中采集的，统计数据和发布数据则是根据这些数据进行计算或提取得到的。
（一）基础数据的构成
基础数据包括两部分：
物理数据和权属数据。
物理数据用于描述宗地、幢和户的自然特征，如户的坐落、房型、房屋平面图等，其表现形式为楼盘表；
权属数据用于描述户的权利特征，如权利人、产权价值、权属状态等，楼盘表是权属数据依托的基础。
（二）从业主体数据的构成
从业主体数据是指房地产市场活动中相关从业主体的信息，主要包括房地产开发企业、测绘企业、经纪机构、评估机构、物业企业及从业人员信息。
（三）业务数据的构成
业务数据是指业务管理过程中产生的数据，包括业务流程、状态变化、文档和表单等。
房地产市场信息系统应统一考虑用流程、操作、凭证等要素来描述具体管理业务的特征，在数据库设计上应把具体的业务管理与作为业务管理对象的房屋管理数据相分离，适应业务不断发展的要求。
（四）统计数据的构成
统计分析数据是指对基础数据、从业主体数据以及业务数据进行计算、统计和分析而形成的数据。
这些数据用于统计和分析，为管理和决策提供支持。
3．2．6说明发布数据的构成。
发布数据是指对基础数据、从业主体数据、业务数据和统计分析数据进行提取或加工而产生的、用于对外发布的数据。
这些数据可以提供公众使用，满足信息公开的需要。
四、各子系统与数据之间的关系
7个子系统可以分为3个层次，测绘及成果管理子系统和登记管理子系统是基础服务层，从业主体管理子系统、项目管理子系统、新建商品房网上备案子系统和存量房网上备案子系统构成业务管理层，统计分析与信息发布子系统则是决策支持层。
5类数据中，业务数据分布在除统计分析和信息发布子系统之外的其他6个子系统中；
基础数据中，由测绘及成果管理子系统提供物理数据，由登记管理子系统提供权属数据，二者共同为业务管理层和决策支持层的5个子系统提供基础的数据支持；
从业主体的数据由从业主体管理子系统进行统一管理。
统计数据是经过对基础数据、从业主体数据和业务数据进行统计计算后得到的结果，能反映房地产市场的总体情况。
发布数据中包括部分统计数据，也包括部分基础数据、业务数据、从业主体数据，这些数据都是有选择发布的。
统计分析与信息发布子系统负责管理两类数据：
（1）各类关于房地产市场状态的统计数据。
统计数据是以基础数据、从业主体数据和业务数据为依据。
统计分析与信息发布子系统提供对房地产市场信息的全面分析，形成统计报表、指标和指数等的统计分析数据，并可以进一步通过数据仓库和数据挖掘技术的引入提供决策支持功能。
（2）各类关于房地产市场行情的发布数据。
发布数据是以基础数据、主体数据、业务数据和统计数据为依据。
统计分析与信息发布子系统可通过日常通报和报表、网站、大屏幕、短信、报刊、电视和电台等途径对外发布房地产市场宜发布的各种信息以及计算得到的各种指标和指数。
新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体管理子系统和项目管理子系统管理房地产市场活动中主要的业务数据，这个过程中将调用从业主体数据和基础数据。
测绘及成果管理子系统、登记管理子系统共同维护基础数据，其中测绘及成果管理子系统主要负责维护物理数据，登记管理子系统主要负责维护权属数据，二者共同维护物理数据和权属数据的关联关系。
在管理物理数据和权属数据的同时，也会产生一部分业务数据。
五、网络要求
房地产市场信息系统运行分内、外网。
房地产市场信息系统的用户范围较大，有管理部门的管理人员，也有房地产企业及其从业人员，还有普通公众。
管理人员一般在内部网络（即“内网”）实现业务管理，而房地产企业及其从业人员和普通公众一般在国际互联网（即“外网”）查询数据或提交请求。
为保证安全，内网和外网一般应设计为物理隔离方式，因此需要在内网和外网之间进行数据同步。
整个房地产市场信息系统是一个统一的系统，各业务之间应实现数据共享，避免不同的业务部门之间的数据隔离，形成“信息孤岛”的现象。
房地产市场信息系统在业务子系统之间的数据交换和内外网的数据交换上，要设立统一的数据交换格式标准和统一的数据交换操作标准，确保数据交换的正确性和完整性。
六、各子系统设计要求
（一）统计分析与信息发布子系统
1、一般规定
新建商品房要通过设定“所在区域”、“房屋类型”、“面积范围”和“项目名称”等条件进行查询，存量房要通过设定“所在区域”、“房屋坐落”、“房型”、“面积范围”、“总价范围”等条件进行查询。
2、统计分析
统计指标中的均价可采用算术平均价或加权平均价，其计算说明如下：
（1）算术平均价是总的成交价格和总的成交面积的比值。
该价格受区域性交易结构变动等因素的影响较大。
（2）加权平均价是利用新建商品房的位置、楼层、朝向、景观、配套等因素为加权因子计算得到的平均价。
该价格比较合理地反映市场的价格情况。
3、统计指标分类
（1）统计指标按房屋类型可分为：
住宅、商业、办公和其他等，在此基础上各地可以根据需要进一步细化。
（2）统计指标按区域可分为：
行政区域（如市、区、县等）和选定区域（如环线、样本区域等）等。
（3）统计指标按时间段可分为：
年度、季度、月度、每日和选定时间段等。
4、信息发布
有关房屋销售状态发布
（1）限制销售：
由于各种政策原因不纳人新建商品房网上备
案子系统中销售的房屋，例如物业用房、限制房屋等；
（2）可售：
经管理部门批准，准予在新建商品房网上备案子系统中进行预售和销售的房屋；
（3）预定：
已经在新建商品房网上备案子系统中签订定金合同的房屋；
（4）已售：
已经在新建商品房网上备案子系统中签订预售合同或销售合同的房屋；
（5）已登记：
已经在登记管理子系统中完成了产权登记的房屋。
系统的WebGIS技术提供的功能一般包括项目和其他图件的查询、定位和分析功能：
（1）空间查询功能：
通过各种方法选取并确定空间范围，实现符合条件的项目及其他图件信息的查询。
（2）定位功能：
通过输入名称或菜单选择可快速定位目标，实现各类信息的空间定位。
（3）分析功能：
实现对项目周边和特定地段的图件情况进行统计分析。
（二）新建商品房网上备案子系统
新建商品房网上备案子系统的目标是实现网上预定合同、预售合同和销售合同的在线备案管理，它必须在预售许可管理业务或新建商品房初始登记业务的基础上实现。
要求房地产开发企业申请预售时使用在线方式。
在线方式是指房地产开发企业通过登录本子系统（这时，本子系统通常部署在外网，或者跨内网和外网），使用系统提供的表单直接申请预售。
相对于在线方式，另一种申请方式为离线方式，即房地产开发企业在本地计算机填写好预售申请，保存为文件，再上传到本子系统中。
2、功能要求
预售许可管理功能包含的内容。
商品房预售许可证的申请、审批、发放是新建商品房网上备案子系统的重要过程。
本子系统还应提供预售许可证发放后的相关管理功能：
（1）撤销预售许可证。
（2）暂停预售许可证的使用。
（3）改变预售许可证的范围。
（4）改变预售许可证的使用期限。
（5）监视和跟踪预售许可证的状态。
预售合同、销售合同备案功能的内容。
合同备案是采集房地产市场交易信息的关键过程，本子系统应满足这个过程的数据采集要求。
新建商品房网上备案子系统应与登记管理子系统实时联网，备案之前应查询房屋的权属，如果已经抵押或者查封，则不允许备案。
合同备案功能包括：
（1）合同制定时，预售合同和销售合同一般要满足以下要求：
①合同格式统一制定，由被授权的管理部门制订合同条款。
②允许对合同的某些条款进行适当修改。
③买卖双方在法律规定的范围内约定其他个别条款。
④改变合同条款时，保留合同条款的历史信息。
（2）合同签订支持合同的在线打印，打印的时间、份数记录在系统中。
合同签订后，合同数据不得随意修改。
已签订的合同信息要自动传送到登记管理子系统，实现自动申请和受理。
这些合同信息保证真实、合法、有效，要与纸质合同保持一致。
本子系统应建立核对机制，在合同变更的时候，要及时、有效地通知登记管理子系统，避免纸质数据和电子数据的不一致。
（3）合同撤销时，要在登记管理子系统中进行相应的操作。
（4）合同跟踪功能要满足以下业务规则：
①管理部门能够在监管时效内及时查阅到合同数据。
②被销售的房屋是可销售的，禁止出现一房多售现象。
③房屋合同的撤销是可跟踪的。
④购买人的信息是可跟踪的。
⑤可查询购买人的房产信息。
⑥可查询购买人的贷款信息。
⑦自动监控房屋的价格，在出现明显不合理的价格时，要能够报警。
⑧跟踪项目的销售表信息。
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⑨识别一个项目中异常的合同数量、撤销数量和比例并报警。
（5）销售管理应包括以下内容：
①控制在预售许可证之前的预定、预约行为。
②控制在正式开始销售之前的销售行为。
③控制在合同签订之前的非法转让行为。
④识别集中销售和集中撤销行为。
⑤识别人为炒作、惜售行为。
⑥识别保留房屋和违规销售行为。
（三）存量房网上备案子系统
要求经纪合同、买卖合同和租赁合同网上备案采用在线方式。
该在线方式与新建商品房网上备案子系统的在线方式是一致的，是指经纪机构或经纪人通过登录本子系统（本子系统通常部署在外网，或者跨内网和外网），使用系统提供的合同备案功能直接完成合同备案。
存量房网上备案子系统需要调用基础数据，一般要实现以下功能：
（1）查询和选择挂牌的房屋。
（2）检查挂牌的有效性。
（3）锁定挂牌。
（4）撤牌时解锁挂牌。
（5）更新摘牌时的锁定状态。
（6）锁定合同备案。
（7）检查登记审核时监管资金的到账情况。
（8）资金监管结束后的解锁。
（9）确保登记管理子系统可及时获得合同信息。
（10）挂牌之前应查询房屋的权属，如果已经抵押或者查封，应不允许挂牌。
本子系统产生的合同信息要自动传送到登记管理子系统，实现自动申请和受理。
在资金监管过程中，当资金全部到位后，要通知登记管理子系统进行最终确权操作。
当确权完成后，通知本子系统进行资金支付。
系统应实现对参与业务的经纪人、经纪机构的资质审查和准人的功能。
在实际交易过程中，应能够确定每个经纪人、每个经纪机构参与市场活动的合法性。
这些经纪人和经纪机构的数据应来源于从业主体管理子系统。
挂牌委托、合同备案和合同监督的功能。
挂牌委托是指受理、核准、发布网上挂牌委托的过程。
挂牌包括出售挂牌和出租挂牌。
挂牌委托要满足以下业务规则：
（1）允许出让方在委托挂牌时选择是否委托经纪机构、是否选择经纪人的服务。
（2）允许出让方在委托挂牌时设置密码，并允许出让方在限定的范围内修改委托信息。
（3）挂牌时间要设定期限，允许出让方在到期之前续牌，逾期的自动撤牌。
（4）系统自动锁定挂牌的房屋，禁止该房屋的转移登记，只有在撤牌后或摘牌后才解锁。
（5）销售房屋的挂牌在签订资金监管协议以后，进入资金监管的锁定状态。
（6）挂牌、买卖合同、资金监管三项工作可独立执行。
（7）能够有效控制恶意挂牌，避免发布虚假的、违法的信息。
合同备案是指交易双方根据网上公布的房产信息达成购买意向后，在线签订相关合同，进行备案。
合同备案后，应通知房地产登记管理子系统对该房产进行锁定，在备案期间禁止除限制以外的其他登记。
合同监督是指系统应允许管理部门灵活设定合同条款，保证在一个时期使用统一格式的合同，避免使用不符合规定的合同，当交易双方对合同进行变更时，可以进行有效监督。
具备资金监管业务功能。
资金监管要满足以下业务规则：
（1）交易双方签订合同后，可连同管理部门三方一起签订资金监管协议。
（2）系统在处理资金监管的时候，同时处理各种税费，并把税费直接转给相关的政府部门。
（3）资金监管过程中，和银行的数据交换要保证真实、有效。
在出现差错的时候，能进行有效的损失规避。
（4）只有资金全部到位后才能确权。
（5）只有在确权后才能将监管房款代发到出让方账户。
在委托挂牌的过程中，宜提供参考的买卖价格和租赁价格，可提高签约的效率。
（四）从业主体管理子系统
1、一般规定
房地产企业和从业人员应注册为房地产市场信息系统的用户，对他们在系统中的活动要实行统一的认证管理。
在认证形式上，简单的可以采用“用户名／密码”的方式，严格的可以采用USB-KEY认证等方式。
一般应使用较严格的认证方式。
认证管理一般包括注册、变更和注销三项功能。
注册是指申请成为系统中具有指定权限的用户，如果采用“用户名／密码”方式，需要提供给申请者用户名和密码；
如果采用USB-KEY认证方式，需要发给申请者制作好的USB-KEY。
变更是指变更用户的基本信息。
注销是指禁止该用户在系统中的任何活动，一般会将用户置为无效，或者直接删除用户数据。
本子系统要记录房地产企业和从业人员在房地产市场信息系统的活动情况。
与新建商品房网上备案子系统和存量房网上备案子系统相似，房地产企业申报其企业信息和从业人员信息一般要采用在线方式，而不是离线方式。
这里的公共通信资源指短消息、电子邮件、传真等通信方式，通过这些方式与房地产企业实现及时的信息交流。
本子系统负责管理两个对象：
房地产企业和房地产从业人员。
房地产企业一般包括：
——开发企业
——经纪机构
——评估机构
——测绘企业
——物业企业
——与房地产市场相关的企业
房地产从业人员一般包括：
——新建商品房销售人员
——经纪人
——房地产估价师
——测绘人员
——物业小区经理
——其他专业人员
房地产企业管理的主要功能包括：
（1）企业信息管理
管理企业新设立、企业投资主体变更、分立、合并、注销、资质申请、资质变更等情况。
（2）企业内部人员管理
企业应维护本企业人员的信息，管理部门应能够查询和统计企业人员。
房地产企业主要的内部人员一般包括：
——法定代表人
——企业管理人员
——专业销售人员
——房地产执业经纪人
——有技术职称的人员
——其他需要管理的从业人员
（3）网上申报要实现企业各类上报信息、申请信息的网上申报和办理。
网上申报要采用外网申报、内网审核、外网发布的方式，内网应与外网隔离，确保数据的安全性。
（4）查询统计要实现对企业情况的灵活查询和统计，能够灵活设定查询条件和查询结果的表现形式。
房地产从业人员管理的主要功能包括人员信息管理、人员查询和统计、人员变动管理、资格证书管理。
应实现对人员灵活的查询和统计，能够灵活设定查询条件和查询结果的表现形式。
本子系统要记录房地产企业和房地产从业人员的诚信情况，这可作为对其审查与准入的依据之一。
（五）8项目管理子系统
1、功能要求
开发项目管理是指对开发项目全部过程中产生的数据进行管理。
这些过程包括：
（1）获得土地使用权，并支付土地出让金。
（2）依法登记土地使用权。
（3）动拆迁进度。
（4）取得商品房的建设工程规划许可证。
（5）取得商品房的建设工程施工许可证。
（6）建筑设计变更。
（7）建设工程完成进度。
（8）落实市政、公用、公共建筑设施。
（9）项目分割转让。
在具体实现时，可以根据各地的实际情况对上述过程进行筛选和裁减，也可以增加
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