地产孵化器行业分析报告Word文档格式.docx
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4、创客群体：
创业市场的背书者13
5、孵化器模式：
多维度入场者14
（1）国有孵化器运作模式15
（2）民营孵化器运作模式16
三、企业化运作下的孵化器扩张能力18
1、核心竞争力复制效应：
创业导师与培训机制18
2、O2O模式带动线下扩张：
虚拟孵化器19
（1）车库咖啡20
（2）科技寺20
四、紧随市场的园区机遇21
1、市北高新22
2、张江高科23
3、苏州高新24
4、华夏幸福25
孵化风潮，时势之造：
随着研发创新成为区域发展增长极，科技产业价值凸显引致孵化器职能从解决就业逐渐转向经济增长助推器。
而近两年国内在政策扶持和资本市场热捧下，对孵化器形成巨大需求。
对于创业企业而言，孵化器能够通过衔接多方资源和机构的专业能力帮助创业者快速成长；
对于孵化器本身而言，创业活动各个环节都存在共享经济，这为企业化盈利创造可能。
孵化器众生相：
政策扶持与互联网行业高速扩张催生国内孵化器快速增长，国家级孵化器剧增，主要集中在北京及长三角地区。
参照国外孵化器发展要素，我们认为国内孵化器发展环境要素基本齐备：
1、扶持创新上升至国家战略；
2、创投机制趋于成熟；
3、绝大多数孵化器都是市场化企业化运作。
近年来孵化器模式越来越丰富，入场者也越来越多样化。
多维度的入场者源自创新系统的多元结构，这些入场者各具信息优势，基于各自的特有优势推演各具特色的孵化机构。
企业化运作下的孵化器扩张能力：
对于纷杂的孵化器运营市场，我们认为关键需要有复制扩张的核心能力才能够继续生存。
能够产生复制效应的第一个模式即以创业导师与培训机制为核心竞争力的孵化器：
模式代表即美国的YCombinator。
以互联网为载体提供服务的虚拟孵化是另一大扩张利器，代表性孵化器有美国的车库咖啡和国内的科技寺。
一、孵化风潮，时势之造
1、孵化器兴起背景
创新成为发展增长极
作为新企业的培养皿，孵化器的兴起首先在于研发创新成为区域发展增长极，科技产业的重要价值引致孵化器的职能从解决就业逐渐转向经济增长助推器，尤其随着信息产业的逐步繁荣为小企业创造更广阔的发展空间，以孵化器平台最具历史感和质感的美国为例，50人规模以下的小企业吸纳了42%的就业人口，也以其专业性、创新性形成推动社会经济的关键因素。
政策利导与资本市场推进
国内孵化器近两年出现质与量的双重飞跃。
除了前述的大环境因素，与国内的政策推进密切相关。
2013年一次国务院会议上提出了“调动社会资本力量，促进小微企业特别是创新型企业成长，带动就业，推动新兴生产力发展”，然后由李克强总理提出，要将“大众创业、万众创新”成为中国的国家新战略，相关的公司制度、税收政策等系列中央文件陆续出台，带动创业潮。
除此以外，资本市场的运作环境也成为一大推动力。
新三板直接对接高新初创企业，各省市针对新三板挂牌企业有不同程度的补贴政策，在扶持政策下得以大幅扩容，目前挂牌企业接近3500家，做市转让比例不断提升。
多元因素影响下国内兴起创业潮，也形成孵化器的巨大需求市场。
2、培植初创的背后逻辑
从发达国家情况来看，孵化器对于初创企业的培植效用明显，经孵化器毕业的企业存活率明显高于其他新设企业。
对于创业企业而言，我们认为，其一，孵化器是作为衔接多方资源的中介方，能够构建创新系统，从而形成网络效应，其二，对于某些专业性更强的机构而言，由于自身具备帮助创业者快速成长的能力，能够通过核心资源的共享与转移催熟在孵企业，例如美国的YC等机构。
而另一方面，对于孵化器本身而言，创业活动中从常规的后台运营，到高端研发工作，抑或与投资部门对接，各个环节都存在共享经济，这也为孵化器本身企业化盈利创造可能。
二、孵化器众生相
1、风口之上快速增长
政策扶持与互联网行业高速扩张的国内形势催生孵化器快速增长。
全国科技型孵化器接近1600家，在孵企业从业人数接近180万人。
国家级孵化器剧增，从区域分布来看，主要集中在东部沿海地区，尤其是北京以及长三角地区。
2、孵化器发展历程
与创新企业一样，孵化器也呈现多种生态，究其发展历程，也是从简单逐步多元化的过程。
以美国为例，孵化器历经政府机构、准政府机构、企业以及类企业集团四种形态，从非营利性机构逐步蜕变成新型商业模式，在这个过程中，政府从主导者逐渐转向协助者，而孵化器的经营重心也从孵化新创企业转向识别市场机会，创造商业价值，而随着风险投资的引入，孵化器进入集团化运作，服务内容不断扩展，不仅具备独立投资功能，还有利于吸引人才。
3、孵化器发展要素
美国孵化器的发展主要有以下几大要素：
1）政企资助。
美国有专门部门——美国商业部经济发展局负责创新企业的政策引导，扶持政策体现为直接资助、法律支持、税收政策、宏观指导以及小企业支持政策各方面，为新创企业成长铺路；
2）风投参与。
2014年投入孵化期企业的风险投资资金逾8亿美元，成长期企业风险投资近160亿美元，解决初创企业前期融资难题；
3）专业化与特色化。
美国重视专业特色孵化器建设，建立了软件园、环境工程、互联网、文化创意等专业孵化器，针对性提供深层次服务强化孵化效率；
4）企业化运作。
美国孵化器呈量级增长正是80年代中后期，行业企业化阶段。
对比国内情况，我们认为推进孵化器发展的环境要素基本齐备：
1）政策方面，扶持创新已经上升至国家战略层面，自2013年来，有关推进创新创业的中央文件达22条；
2）创投机制也趋于成熟，创业投资额由2008年的42亿提升至2014年的168亿美元，由于创业板与新三板机制的逐步完善，创投退出机制也更为多元化，2015年一季度以IPO形式退出的创投比例达66.7%，灵活的退出机制加大新创企业可利用资金的周转效率；
3）企业化运作业已是绝大多数孵化器的基本架构，包括如张江高科、苏州高新、市北高新等高科技园区，以及近年更为专业化的各类民办孵化器，都是市场化运营模式。
创业市场的背书者
美国大量高质的孵化器背后是巨大的创业市场，而这个创业市场的背书者则是庞大的自由职业者。
据统计，美国接近1/3的居民是自由职业者，这些人群或为创业主体，或为创业企业提供劳动力。
自由职业者之中，自由企业主占比达5%，即创业企业主整体占比约1.7%。
国内目前的创业市场也明显升温。
数据显示14年普通高校毕业生中，约2.9%的人群选择自主创业，较13年提升了0.6个百分点，可见年轻群体大有初生牛犊之势。
虽然从目前情况来看，真正成功的创客数量有限，同时与美国不同，自由职业者占比最高的并非成熟群体，但新生代的择业观反映了国内创业市场的未来前景。
多维度入场者
我国孵化器中，政府或公共机构投资总体占比约43%，而近年来孵化器的模式越来越丰富，入场者也越来越多样化。
以运营者本身分类，孵化器既有大型科技企业为寻求平台内新型模式而创立的非营利性孵化器，也有如创业邦、36氪的平台创立的媒体依托型孵化器，同时还获得办公租赁商以及谋求转型的地产开发商的青睐，此外，政府、公共事业部门以及民间机构也在持续运营过程中有了创新式发展，出现了垂直产业型以及“天使+孵化”型孵化器。
（1）国有孵化器运作模式
国有孵化器的早期模式实质即房地产开发运营，集聚相关产业入驻高新区，利用政策红利打造区域性产业，而孵化器本身专注于物理性房屋租赁。
目前则出现两大趋势：
其一，市场化走势。
比如联想之星、厚德创新谷等国有控制的孵化器，大多数便于承接高校研发成果转化至实业的功能，这些机构都转向了市场化运营，公司制结构，以此提升增值服务能力，强化机构市场竞争力。
“天使+孵化”类型就是市场化的体现。
其二，即结合地方产业垂直孵化。
如中关村云基地就是基于北京中关村的IT领域的上下产业链进行垂直孵化，以扩大其整体规模与影响力。
（2）民营孵化器运作模式
民营孵化器更具多样性。
整体而言，多数孵化器都倾向于打造一站式服务，全方位对接初创企业在办公环境、前端投资、技术支持与后台运营等各方面需求；
同时，也有越来越多的孵化器对于入孵企业有筛选性地探入投资环节，共享入孵初创企业成长。
2015年可看作地产开发商进入孵化空间运营元年。
优客工场在众人翘望下于今年4月面市，SOHO中国率先推出O2O模式的短租办公产品——SOHO3Q，9月万科面对较初创公司略成熟的企业客群提出“万科云”设想，准备将产业园区构建为产业群落，再通过线上平台集结为云体系。
从目前各大开发商的运营模式来看，租赁业务收入仍是盈利模式核心，同时在孵化服务方面的探索刚刚起步，如同Wework，经营孵化空间的关键因素仍在于针对产业链上下游联络、融资与内务等方面的辅助服务，因此，一切才刚刚开始。
三、企业化运作下的孵化器扩张能力
因为具有吸引力的孵化器存在规模效应，对于初创企业而言，共享经济是孵化器最大的优势。
创业导师与培训机制
能够产生复制效应的第一个模式即以创业导师与培训机制为核心竞争力的孵化器。
在美国，这一模式的代表之一是YCombinator。
YC自2005年创立以来，至2014年初已经孵化接近600家初创企业，其中超过半数的企业已经或已获得下轮融资，或已完成IPO，或被大企业收购，估值累计逾120亿美元。
而对于YC而言，最关键的竞争力在于已成功创业的创始人所累积的经验，为初创企业创立的培训机制，而在严格筛选之下，入孵企业也形成具凝聚力的校友文化，进一步扩大整个体系在整个创业过程可共享的资源，最终提升创业成功率。
虚拟孵化器
以互联网为载体提供服务的虚拟孵化是另一大扩张利器。
在企业孵化阶段所涉及的各类咨询性服务以及生产技术性服务，都能够充分利用线上资源，优势体现为：
1.尽享更为广泛、更具时效性的信息，2.达成孵化器系统间的资源共享，第一点是对于在孵企业而言的优势，第二点则对孵化器本身的复制能力产生乘数效应，因为这一模式将服务凌驾于具象载体之上，能够充分挖掘共享经济，从而能够产生巨大客户粘性。
（1）车库咖啡
车库咖啡是国内较早介入虚拟化建设的孵化器。
由于线上俱乐部的建立，公司的入孵企业已经远超于在车库工作的固定团队。
而从盈利模式而言，车库咖啡每日翻台率几乎为零，公司收入来源主要依靠楼梯间广告、线上平台以及衍生品，第一年即实现现金流净流入，而在超于实体界限的线上平台带动之下，将形成规模效应。
（2）科技寺
科技寺是一家专注于联合办公空间运营的企业，成立两年来已布局北京、深圳两地三个区域，是北京核心区最大的联合办公运营商。
目前入驻孵化企业累计已经超过60家，成功的企业包括36氪，以及已经实现新三板的喜宝动力等。
接下来公司专注三大方面：
1.进入加速扩张通道，将在上海、成都等地设立分部，布局一二线城市；
2.加快股权投资业务，以金融作为盈利模式核心；
3.作为关键的一步，即加速打造线上平台。
公司定位为基于众创空间的O2O创业服务互联网平台，我们认为未来实现快速扩张的核心也在于基于线上的创业者社区以及创业管家服务，为创业者快速联接服务商、内容消费、投资人包括其他创业者创造条件。
四、紧随市场的园区机遇
诚如前文所述，孵化器运营已经出现多维度入场者，但是作为已经拥有众多入孵企业，同时更为接近新三板通道的高科技园区，在顺应目前整体行业创新脉络思变的企业有望迎来新一轮发展机遇。
1、市北高新
市北高新旗下的国家级科技企业孵化器—上海聚能湾企业服务有限公司依托“上海云计算产业基地”、“上海国产基础软件基地”的产业集聚优势，近3年以来加快了专业孵化器建设，成为上海首个以云计算为主导的信息技术专业孵化器。
目前已经形成了“科技苗圃-科技孵化器-科技加速器”的全孵化产业生态链，创新孵化模式日趋成熟，产业培育功能进一步凸现。
聚能湾公司聚焦中小型科技创业企业，首创“10+1+3”孵化服务模式，即10大孵化服务+1项导师专项服务+3项特色服务（3项特色服务为“云计算”产业服务、“三级会诊”服务以及“四牵手”服务），形成园区孵化平台的五大功能，以降低创业企业的创业风险和创业成本，提高企业的成活率和成功率。
截至目前，公司旗下的国家级科技企业孵化器聚能湾公司的苗圃项目达到116项，孵化器企业达到103家，加速器企业达到30家，聚能湾公司通过原始股投资的方式对入孵初创型企业进行股权投资的企业有8家，有投资意向并正在洽谈的的企业达到了14家，其中绝大部分为信息技术企业。
2、张江高科
从目前的营运情况而言，张江高科已经逐步从地产运营商转化为创投企业，股权收益的利润贡献已经相当可观。
在园区运营方面，除了实体运营园区以及创投平台，今年二季度张江高科还成立了在线创业孵化器平台张江895营，意欲通过提供创业金融服务以及资源平台连接园区内创业企业。
这是张江高科首次以自身拥有的20年资源储备、100亿元的风险投资、近百名创业导师的力量，以“创业陪练”的方式推出的孵化模式，被认定2015年上海第一批新型孵化器。
正如我们所提出，在线平台是推动孵化器快速扩张的一大核心驱动力，因此我们认为张江895营将为其股权投资业务的进一步成长蓄势。
3、苏州高新
苏州高新控股股东苏高新集团是苏州高新区开发建设和投资主体，作为集团公司重要的上市平台，目前形成了以房地产业为主，旅游、基础设施、股权投资等其他产业为辅的多元化产业格局。
而苏州高新公司发起设立的3.8亿元融联新兴产业基金已完成第二期出资，累计出资比例60%。
作为国家发改委扶持的江苏省内第一支新兴产业创投计划参股基金，该基金目前累计完成8家企业、9050万元的投资。
公司与境外融资机构东京盛世利租赁株式会社开展合作，设立了苏州高新福瑞融资租赁有限公司，实现产融协同发展。
4、华夏幸福
华夏幸福作为产业新城运营商，一方面是PPP运营大获成功的代表，另一方面，打造产学研一体化的新城模式，在孵化器运作上也早有布局，分享在孵企业成长收益。
在生物医药、影视文化等专业领域都设有孵化基地，不仅注重与国内科研机构的串联，还延伸至海外，建立与美国相关资源的合作通道，为在孵企业打造更为全面的发展平台。
创业在当今国内已不鲜见，我们认为核心肌理是新生代择业观的转变，大环境是互联网对社会愈发深入的渗透，关键因素是逐步开放的OTC制度、完善的资本市场为初期创业者开拓丰富的融资渠道，相关的扶持政策则进一步催化创业聚成风潮。
尽管较之海外，创客的成长路径还有待完善，但我们认为，如若看好中国转型，创业市场便是不可忽视的领域，服务于此的孵化器也是一大发展方向。
目前已有越来越多的地产商进入这一行业，而实际上这个行业存在诸多维度、各具信息优势的入场者，把握创客痛点远比地产开发复杂。
在这个行业走在前端的园区类企业存在资源与人脉优势，因而占据第一高地，未来的关键则归溯于服务为王。
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