房地产金融学复习资料Word文档下载推荐.docx

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中央银行通过提高或降低存款准备金数量，影响商业银行的贷款能力，从而控制信贷总量。

提高存款准备金率，可以使商业银行收缩信贷，从而紧缩货币供应量，抑制投资和消费增长。

反之，降低存款准备金率则可以使商业银行的可贷资金量增加，从而扩大货币供应量，鼓励投资和刺激消费。

10再贴现率:

再贴现率是商业银行将其贴现的未到期票据向中央银行申请再贴现时的预扣利率。

作用:

中央银行运用或降低再贴现率的办法来调节货币投放量。

当经济过热时，中央银行通过提高再贷款标准和利率，限制商业银行的融通资金量，紧缩信贷;

反之，当经济衰退时，中央银行则通过降低再贷款标准和下调再融资利率，扩大商业银行融通资金量，扩张信贷。

11无转移抵押:

指借款人将住房抵押给贷款人以获得抵押贷款，但借款人的合法所有地位不改变，他可继续拥有该房产的所有权和支配权。

12反担保:

住房置业担保有限公司为避免风险，可以要求债务人将其所有的房屋抵押给担保人，以作为清偿之后可以追索还款的保障。

13金融资产管理公司:

指经国务院决定设立的收购国有银行不良贷款，管理和处置因收购国有银行不良贷款形成的资产的国有独资非银行金融机构。

14BOT:

（建设—运营—转让）一种基础设施建设的融资模式，是一种利用外资或民营资本兴建基础设施的较好途径。

实际上是政府和私人企业间就基础设施建设所建立的特许经营权协议关系。

15金钱信托:

（资金信托）指设立信托时委托人转移给受托人的信托财产是金钱，即货币形态的资金;

受托人给付受益人的也是货币资金;

信托终了，受托人交还的信托财产仍是货币资金。

16权益型信托:

（股权投资类信托）指信托机构将所募集的资金用于投资房地产企业股权或者房地产项目的经营权，以分红或者取得经营收益的方式来向信托收益人支付信托收益。

17债权型信托（贷款类信托、融资型信托）指信托机构将募集的资金用于向房地产企业发放贷款，并以利息收入收入方式向受益人支付信托收益。

18假按揭:

指房地产开发商以套取银行信贷资金为目的，假借非真实购房人的名义向银行

申请办理个人住房贷款。

19抵押证券MBS:

是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。

由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。

20资产支持证券ABS:

指将流动性较差的资产转换成金融市场可以自由买卖的证劵的行为，使其流动性增强。

二问答题

1抵押与质押的区别p21

A抵押不需要转移抵押物的占有，而质押必须转移质押物的占有（最重要区别）;

B享有抵押权的抵押权人没有保管抵押物的义务，而享有质押权的质权人则负有妥善保管质押物的义务。

C一件质押物只能有一个质押权人，而一个抵押物可以同时有几名抵押权人存在。

当存在数个抵押权人时，有受偿的先后顺序之分。

D在抵押担保中，抵押物价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押。

抵押人可以同时或者先后就同一财产向两个或以上的债权人进行抵押。

即重复设置抵押权。

而质押担保则不具有此特点。

2有效市场理论的基本内容p33

在运转良好的金融市场中，价格反映了所有的相关信息----有效市场

根据市场反映信息的程度不同:

A弱有效市场指证券的市场价格已经反映了过去关于成交价格和成交量的信息，任何投资者都不能利用过去的信息获取超额收益。

B半强有效市场指证券价格已经反映了所有可得的公开信息，任何投资者都不能利用这些公开信息（如上市公司年报披露的各种信息）获取超额收益。

C强有效市场指证券市场的市场价格已经反映了包括的公开信息、私人信息以及内部信息在内的所有信息，任何人都无法获得超额收益。

这是有效市场的最高形式。

3银行贷款五级分类的基本内容和每级的标准是什么,p112

A正常借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还，即，有充分把握按时足额偿还本息

B关注尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还贷款本息产生不利影响的因素

C次级借款人的还款能力出现明显问题，依靠其经常经营收入已无法保证足额偿还本息D可疑借款人无法足额偿还本息，即使执行抵押或担保，也肯定要造成一部分损失F损失在采取所有可能的措施和一切必要的法律程序之后，贷款本息仍然无法收回，或只能收回极少部分

4房地产开发建设中的“四证”是什么,（XX）

“四证”（指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》）

5PPP模式和BOT模式的区别,（与相似）p144

相似:

两者都是通过签订特许权协议使公共部门与民营企业发生契约关系的;

都以项目运营的盈利偿还债务并获得投资回报，一般都以项目本身的资产作担保抵押。

区别:

A首先，组织结构设置不同。

在BOT模式下，公共部门和民营企业之间不存在一个相互协调的机制，参与各方都有各自的利益目标——自身利益最大化，这使得他们之间很容易产生冲突:

自身利益的最大化往往以牺牲其他参与方的利益为代价，其社会总收益不是最大的;

PPP模式是一个完整的项目融资概念，是政府、民营企业和非营利性企业基于某个项目而形成的以双赢或多赢为理念的相互合作形式，参与各方可以达到与预期单独行动相比更为有利的结果。

B其次，运作程序不同。

PPP模式中民营企业从项目论证阶段就开始参与项目，而BOT模式则是从项目招标阶段才开始参与项目运作。

C政府参与度不同。

在PPP模式中，政府始终参与其中，而在BOT模式中，在特许协议签订之后，政府对项目的影响力通常就较弱了。

6信托和委托代理有何区别,p155

委托是信托关系的重要组成，而委托代理是指某一自然人或者法人以受托代理人的名义，在授权范围内与第三者发生的法律行为。

这种行为的法律后果直接由受托代理人承担。

A涉及的当事人数量不同

信托的当事人是多方的，至少有委托人、受托人和受益人三方。

而委托代理的当事人仅有委托人（或被代理人）与受托人（或代理人）两方。

B涉及财产的所有权变化不同

在信托中，信托财产的所有权发生转移，从委托人转给受托人，由受托人代为管理;

而委托代理财产的所有权始终由委托人掌握，并不发生所有权转移。

C成立的条件不同

设立信托必须有确定的信托财产，委托人没有合法所有的财产，信托关系就无从确定;

而委托代理则不一定以财产存在为前提，没有确定的财产，委托代理关系也可以成立。

D对财产的控制程度不同

在信托中，受托人管理信托财产是在法律和法规的框架下，根据信托合同进行，一般不受委托人和受益人的监督;

而在委托代理中，受托人（或代理人）则要接受委托人（或被代理人）的监督。

E涉及的权限不同

信托受托人根据合同规定管理、经营信托财产，享有广泛的权限和充分的自由，委托人不得干预;

而在委托代理中，受托人（或代理人）权限较小，仅以委托人（或被代理人）的授权为限，并且委托人随时可向受托人发出指令，且受托人必须服从。

F合同的稳定性不同

信托合同一旦生效，原则上信托关系不能解除。

即使委托人或受托人死亡、撤销、破产，对信托关系的存续期限也没有影响，信托期限稳定性强;

而在委托代理关系中，委托人（或被代理人）可随时撤销授权、解除委托代理关系，合同解除较为容易，因此委托代理合同的稳定性较差。

7个人住房贷款有何特征,p193

A贷款金额大、期限长。

个人住房贷款的期限一般为10~20年，最长可达30年，贷款比例最高可达80%。

B以抵押为主要担保方式。

个人住房贷款的期限一般有抵押、质押和保证三种担保方式，通常以住房抵押为主，实质上属于融资关系而非买卖关系。

C带有系统风险性。

在正常的市场和经济条件下，个人住房贷款具有拉平经济周期的作用。

但是一旦极端事件出现，个人住房贷款也有可能成为经济危机甚至社会政治危机的催化剂。

D其他特征。

对借款者来说，以分期付款的方式偿还，每期金额较小;

而对银行来说，经营成本高，手续繁琐，耗时长。

8按揭贷款和住房抵押贷款的区别,p190（个人见解可能会有偏差）

A从概念上看

房地产按揭贷款指的是在房地产买卖过程中，按揭人（购房人）与开发商签订房屋买卖合同，在付清首付款后，凭买卖合同与贷款人（按揭权人）签订按揭贷款合同，由按揭权人向房地产开发商付清剩余款项。

住房抵押贷款有时也被看作是抵押消费贷款的一种，是指抵押人（购房人）将自己或第三方已购买的房产，交清全部房款并办妥房屋所有权证和土地使用权证，凭“两证”向抵押权人（银行）作抵押以获得贷款用于个人消费。

B突出的差异

住房抵押贷款以贷款人已经拥有的房产为抵押，而住房按揭贷款则是以购房屋本身为抵押。

C当事人以及其中的法律关系不同

在按揭贷款当中，按揭人实际上是通过分期付款的方式，在一定期限内结束按揭过程，从而结束整个购房程序，然后取得所购房屋的所有权。

这是一个三方债权债务关系，涉及三个当事人，即按揭人（购房人）、按揭担保人（房地产开发商）和按揭权人（银行）。

在实际操作中，房地产开发商与银行之间签订“按揭贷款承诺协议书”，开发商与购房人之间签订“商品房预（销）售合同”，购房人与银行之间签订“按揭贷款合同”。

而在抵押贷款中，一般只涉及抵押人（购房人）和抵押权人（银行）这一对关系，只需双方签订“抵押贷款合同”。

9住房公积金贷款和商业贷款的区别,p236

A贷款对象有所不同

住房公积金管理机构发放的住房贷款的对象是缴存住房公积金的在职职工和汇缴单位的离退休职工。

一般来说，金融机构发放住房抵押贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的缴存人和离退休职工，也就是说其对象大于前者。

B贷款额度有所不同

一般的金融机构发放住房抵押贷款的最高贷款额不得超过总房价的80%;

而住房公积金贷款都规定了最高限额及限制比例，并根据实际情况进行适时调整。

C贷款手续不同

公积金贷款必须先到住房公积金管理中心进行申请，接受公积金管理中心的初审，初审合格后由公积金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。

因此，公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。

商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商提供有关材料即可办理。

D贷款利率不同

公积金贷款利率由人民银行规定，区别于商业银行的贷款基准利率，且较商业贷款利率低一个百分点左右。

E住房公积金贷款需要额外担保

住房公积金贷款除要办理正常的抵押登记手续并签订抵押担保合同外，往往还要住房置业担保公司提供额外的担保，即购房职工将所购抵押给担保公司作为反担保物，担保公司为购房职工向银行承担担保责任。

F参与的商业银行的角色和作用不同

普通商业住房贷款的贷款人是商业银行，贷款资金由商业银行提供，利息也由商业银行收取。

而公积金贷款的贷款主体实际上是公积金管理中心，商业银行只承担委托放款和代收本息的责任。

在商业银行看来，公积金贷款实际上是一种委托贷款业务，经办此类业务只能收取少量的手续费，而贷款利息收入全部归公积金管理中心所有。

10房地产证劵化过程中6个主要步骤及其基本内容是什么,p249

A构建基础资产池

B设立用以剥离资产的中介机构并且进行基础资产池所有权的收购

C针对于围绕基础资产池进行信用增级

D对资产池信用进行评级

E对特殊目的实体基于之前“打包”的资产池，进行证券发行

F资产池的管理维护

（基本内容有点多自己总结哈）

（第一次弄总结，水平有限，建议参考课本）

投标人在《招标投标法实施条例》中应重点关注的19个法律问题

《招标投标法实施条例》,以下简称《条例》,日前已公布～将于2012年2月1日起施行。

《条例》的出台～填补了我国招标投标法律体系在行政法规层面的空白～是我国招标投标立法进程中的重要里程碑～必将对我国招标投标市场产生深远的影响。

在《条例》即将施行的背景下～应重点关注哪些法律问题～成为招标投标市场各主体特别关心的问题。

本文试图以投标人的角度～通过解读《条例》的相关规定～从投标文件准备阶段、投标阶段以及开标、评标和定标等阶段对上述问题进行阐述和分析。

一、投标文件准备阶段投标人应重点关注的法律问题

1、资格预审文件、招标文件不得以营利为目的～天价标书有望成为历史

实践中～一些招标项目尤其是施工招标中招标文件内容和数量都比较多～招标代理机构为了回收编制的成本～会向购买标书的投标人收取一定金额的费用。

比较大的招标项目～标书甚至会卖到几千元甚至上万元一套～给投标人造成了一定的经济负担。

因此～《条例》明确规定～招标人发售资格预审文件、招标文件收取的费用应当限于补偿印刷、邮寄的成本支出～不得以营利为目的。

另外～对于图纸押金～招标代理机构也应以合理的金额为准～而且在投标人退还图纸等设计文件后～应当将押金退还给投标人。

2、对资格预审文件或招标文件有异议～应在法定期限内提出

关于潜在投标人对资格预审文件或招标文件有异议应在何时提出的问题～《条例》出台前～法律及部门规章未对此作出明确规定～导致纠纷不断～影响招标的进程。

此次《条例》明确规定～潜在投标人或者其他利害关系人对资格预审文件有异议的～应当在提交资格预审申请文件截止时间2日前提出,对招标文件有异议的～应当在投标截止时间10日前提出。

并且规定了招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复,作出答复前～应当暂停招标投标活动。

因此～潜在投标人若对资格预审文件或招标文件有异议应及时在法定期限内提出。

3、投标保证金不得超过招标项目估算价的2%～而非投标价的2%

根据《条例》的规定～投标保证金的金额不得超过招标项目估算价的2%。

在《条例》出台之前～其他部门规章规定投标保证金最高为投标总价的2%。

实践中～将投标保证金设定为投标报价的2%～一方面各投标人的投标保证金额度不统一～另外投标保证金的金额也可能导致泄露投标报价。

《条例》施行后～投标保证金的金额上限应统一为招标项目估算价的2%～而非投标报价的2%。

另外～根据有关规章规定～对于货物和施工招标～投标保证金最高限额为80万元人民币～对于工程勘察设计招标～投标保证金最高限额为10万元人民币的规定～在上述规章调整前仍有效。

《条例》还规定了投标保证金有效期应当与投标有效期一致,依法必须进行招标的项目的境内投标单位～以现金或者支票形式提交的投标保证金应当从基本账户转出。

4、投标报价不应超过招标文件规定的最高投标限价～否则将被废标

例》出台前～各地关于最高投标限价的称谓并不统一～在北京、云南称《条

为拦标价～在厦门称为预算控制价～在黑龙江称为招标控制价～住建部发布的《建设工程工程量清单计价规范》,GB50500-2008,则称为招标控制价。

尽管提法不一～而且要求也不完全一致～但其基本含义大致相同～即指招标人设定的某次招标的投标上限价格～如果投标人的投标报价超过该上限价格～将作废标处理。

《条例》明确规定～招标人设有最高投标限价的～应当在招标文件中明确最高投标限价或者最高投标限价的计算方法～并规定如果投标报价高于最高投标限价～其投标将做废标处理。

因此～投标人在投标时应特别关注招标文件中是否有最高投标限价。

如果有最高限价～应注意不能超过该最高限价,如果投标人认为该最高限价过低～可以选择放弃投标。

5、退还投标保证金时～投标人有权要求支付相应的利息

此前实践中～对于投标人提交的投标保证金～招标人退还时基本上是不计利

息的。

但是根据《条例》的有关规定～招标人在终止招标时以及与中标人签订合同后5日内～在退还投标保证金时还需另行支付银行同期存款利息。

若招标人不按照规定退还投标保证金及银行同期存款利息的～将可能被行政监督部门处以罚款～造成投标人损失的～还应承担赔偿责任。

因此～《条例》施行后～投标人有权要求招标人或代理机构在退还投标保证金时支付相应的利息。

6、招标人不得以特定区域或特定行业的业绩、奖项作为加分或中标条件

实践中～招标人以各种不合理条件限制或者排斥潜在投标人的现象屡见不鲜～但因为法律规定不明确～有关行政监督部门难以认定。

对此～《条例》做了细化和完善～列举了七种属于招标人以不合理条件限制、排斥潜在投标人或者投标人的情形。

因此～投标人若发现招标人有就同一招标项目提供差别信息,设定与项目实际需要不相适应的条件,依法必须招标的项目以特定区域或特定行业的业绩、奖项作为加分或中标条件,采取不同的资格审查或者评标标准,限定或指定特定的专利、商标、品牌或供应商等行为的～应当及时提出异议或投诉～依法维护自身的合法权益。

二、投标阶段投标人应重点关注的法律问题

7、与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的投标人不得参加投标

根据《条例》的规定～与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人～不得参加投标～否则投标无效。

这一规定应当引起投标人的重视。

在招标投标实践中～招标人的下属单位、关联企业等参与投标的情形广泛存在～与其他投标人之间形成了明显的不公平竞争。

因此《条例》的这条规定从出发点上是保障公平竞争～但执行难度很大～而且实践中对于“与招标人有利害关系”应如何界定也很难把握。

在有权机关对于如何理解和适用本规定～尤其是如何界定“利害关系”作出进一步规定或解释前～投标人应关注并谨慎对待该类投标。

8、存在控股关系的不同单位不得参加同一标段投标

为了保证投标人之间的公平竞争～《条例》规定存在控股、管理关系的不同

单位,如母公司和其控股子公司,不得参加同一标段的投标。

根据我国《公司法》的规定～控股股东是指出资额或者持有股份的比例超过50%的股东～或者出资额、股份比例虽不足50%～但其享有的表决权足以对股东会或股东大会产生重大影响的股东。

根据《条例》的规定～单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位～不得参加同一标段投标或者未划分标段的同一招标项目的投标。

需要说明的是～上述投标人可以参加同一招标项目的不同标段的投标。

9、逾期送达或者未按要求密封的投标文件～将被拒收

《招标投标法》仅规定了投标人逾期送达投标文件～招标人应当拒收～但是未规定相应的法律责任。

实践中～部分招标人接受逾期送达的投标文件或者未按照招标文件要求密封的投标文件～损害其他投标人的利益。

因此～《条例》明确规定～未通过资格预审的申请人提交的投标文件～以及逾期送达或者不按照招标文件要求密封的投标文件～招标人应当拒收。

并且规定了招标人接受应当拒收的投标文件的～将可能被处以10万元以下的罚款以及对单位直接责任人员依法给予处分。

10、通过资格预审后的联合体增减、更换成员的～其投标无效

关于资格预审后联合体发生增减或者更换成员的问题～因为法律没有明确规定～实践中的处理方式各异～容易引发争议。

《条例》施行后～招标人接受联合体投标并进行资格预审的～联合体应当在提交资格预审申请文件前组成。

资格预审后联合体增减、更换成员的～其投标无效。

联合体各方在同一招标项目中以自己名义单独投标或者参加其他联合体投标的～相关投标均无效。

投标人组成联合体投标的～对此应予以重点关注。

11、投标人之间协商投标报价等情形属于串通投标～将承担法律责任

目前～在招标投标市场竞争激烈的背景下～存在部分投标人之间私下串通～抬高标价或压低标价等串通投标行为～损害了公平竞争的秩序～也损害了招标人和其他投标人的利益。

因此～《条例》第三十九条列举了五种投标人互相串通投

标的情形。

包括,1,投标人之间协商投标报价等投标文件的实质性内容,,2,投标人之间约定中标人,,3,投标人之间约定部分投标人放弃投标或中标,,4,属于同一集团、协会、商会等组织成员的投标人按照该组织要求协同投标,,5,投标人之间为谋取中标或排斥特定投标人而采取的其他联合行动。

根据有关法律规定～投标人之间串通投标的～中标无效～并可能被追究法律责任。

12、投标保证金从同一账户转出等情形～也将被视为串通投标

实践中～投标人之间串通投标的行为和方式通常较为隐蔽～行政监督机关往往难以认定。

因此～《条例》第四十条规定出现如下情形之一的～视为投标人相互串通投标:

1,不同投标人的投标文件由同一单位或者个人编制,,2,不同投标人委托同一单位或者个人办理投标事宜,,3,不同投标人的投标文件载明的项目管理成员为同一人,,4,不同投标人的投标文件异常一致或者投标报价呈规律性差异,,5,不同投标人的投标文件相互混装,,6,不同投标人的投标保证金从同一单位或者个人的账户转出。

投标人应注意避免出现上述情形～防止被认定为串通投标。

需要注意的是～该条第六项规定的同一单位的“账户”～不仅指基本存款账户～还包括一般存款账户、临时存款账户等。

13、投标人与招标人串通投标的～将承担相应的法律责任

鉴于串通投标对招投标市场秩序危害较大～往往同时造成国有资产的损失～《条例》明确了招标人和投标人串通投标的六种情形～并加大了对串通投标的处罚力度。

串通投标的～应承担以下责任:

1,中标无效,,2,投标人未中标的～对单位的罚款金额按照招标项目合同金额依照招标投标法规定的比例计算。

3,情节严重的～由有关行政监督部门取消其1年至2年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格:

4,投标人自串通投标处罚执行期限届满之日起3年内又串通投标的～由工商行政管理机关吊销营业执照。

5,构成犯罪的～依法追究刑事责任,尚不构成犯罪的～依照招标投标法第五十三条的规定处罚。

14、提供虚假的财务状况或者业绩～将承担相应的法律责任

实践中～为了谋求中标～个别投标人提供虚假的财务报表或者伪造、虚报业绩等～严重扰乱了正常的招标投标秩序。

《条例》对于该类问题进行了重点关注～根据《条例》的规定～投标人不得有使用通过受让或者租借等方式获取的资格、资质证书投标或以他人名义投标行为。

投标人不得有使用伪造、变造的许可证件、提供虚假的财务状况或者业绩、提供虚假的项目负责人或者主要技术人员简历、劳动关系证明、提供虚假的信用状况等弄虚作假的行为。

违反前述规定的～不仅投标或者中标无效,还将被处以罚款、取消一定期限内参加依法必须进行招标的项目的投标资格～直至吊销营业执照,构成犯罪的～还将被依法追究刑事责任。

三、开标、评标和定标等阶段投标人应重点关注的法律问题

15、投标文件有未经单位盖章和单位负责人签字等情形～将被废标

《条例》第五十一条明确规定了哪些情形属于法定废标的情形～投标人需要重点关注。

根据《条例》的规定～出现如下情形之一的～属于评标委员会应当否决投标的情形:

1,投标文件未经投标单位盖章和单位负责人签字,,2,投标联合体没有提交共同投标协议,,3,投标人不符合国家或者招标文件规定的资格条件,,4,同一投标人提交两个以上不同的投标文件或者投标报价～但招标文件要求提交备选