深圳南山区商业分析报告文档格式.docx

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●区域繁华道路商业状况市场调查资料分项列示如下：

南新路

商场

名称

物业规模（㎡）

主要商业业态

租金状况

经营档次

主消费群

金华城百货

8000

1F：

综合日用、食品、果蔬、小家电

2F：

服饰、皮具、化妆品、床上用品

保底扣点18—25%

中偏低

周围居民、工厂工薪

白领

惠尔佳超市

1000

日常百货

160元/㎡

低档

周围租住房内居民

一本电器

10000

手机、小家电、橱具、小五金

空调、冰箱、冷柜

3F：

家庭影院、影音制品

中档

周边白领及本地居民

美之都

800

服装、皮鞋、箱包

180元/㎡

中低

周边年轻白领人群，特别是女性

沃尔玛社区店

食品、果蔬、冷冻食品

日常生活用品、家电、奶制品

扣点16—26%

附近上班的白领、周围居民，因靠近深南大道过往客流较大

漂亮妈妈母婴商场

4000

母婴用品、食品超市、床上用品

妈妈及婴幼儿的知名品牌、服装

玩具、鞋类、皮具、文具、音像

200元/㎡

168元/㎡

110元/㎡

中偏高

专业性的母婴用品商场，具较大辐射影响力

万家福超市

6000

食品、日杂、新鲜果蔬

服装、化妆品、床上用品、药品

扣点14--24%

周围工业区居民、工人

南源百货

服装、皮鞋、首饰化妆品、药品、小五金、床上用品

百货、果蔬、冷冻食品、粮油

扣点14—24%

姊妹城百货

手机、音像、数码、金银首饰

服装、鞋类、美容、数码摄影

220元/㎡

130元/㎡，扣点25%（七折）

周边年轻白领阶层

常兴路

商场规模（㎡）

主要消费群

家乐福

12000

金银首饰、化妆品、音像制品

日杂百货、新鲜冷冻食品

扣点14—26%

周围居民及其附近白领

常兴时代广场

40000

品牌店

2F—5F：

天虹进驻

300元/㎡

高档

周围居民、附近白领

佳华时装城

1200

中档服装

220—250元/㎡

中低档

周边居民及附近打工者

玛迪莎百货

1500

百货

200元/平米

周边住宅居民

云娜时装

3000

中低档服装

180—220元/㎡

南山大道

商场名称

百安居

16000-

五金工具及配件、电工电料、地板及附件、墙地砖

橱具、卫浴、家具、装饰、园艺

保底扣点

中偏高档

刚购房白领、企事业单位

怡康商城

各式服装、精品

手机、音像、制品、数码产品

130元/㎡

100元/㎡

府前路与南山大道附近大众市场

湘量工具城

600

工量刃具、机床附件系列、模具磨料系列、仪器、仪表

120元/㎡

中偏低档

针对南山及宝安西乡附近客户

人人乐购物

生鲜、水果、蔬菜等

冷冻保温食品、综合日用

床上用品、家电等

周围居民、工薪白领

荔馨商业广场

服装、医药、精品首饰

125元/㎡

周边年轻女性

苏宁电器

手机及配件、入网受理

空调、冰箱、冷柜、油烟机等

彩电、办公室设备、家庭影院

整租70元/㎡

收入层次较高的白领、私营企业老板

南油大道

海雅百货

35000

化妆品、皮鞋、珠宝、金银首饰

少女服饰、淑女服饰、饰品

精品男装、休闲服、运动服

4F：

流行女装、职业装、内衣

5F；

童装、家居精品、摄影器材

6F；

美食街、贝贝乐园

周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民

儿童

世界

7000

童装

玩具、婴育儿用品、图书音像

扣电25%左右

针对南山区儿童市场，辐射影响力较大

友谊城

15000

男装及内衣、金银首饰

箱包、皮具、手表、皮鞋

3F女装及内衣、饰品

150元/㎡

创景名店

男装、化妆品、鞋、珠宝、皮具

精品女妆、饰品、美容中心

3F；

休闲服饰、运动系列、泰式家具用品

整租50元

中高档

金晖家居广场

建材、家具

90元/㎡

接近大众居家消费、综合功能兼具

集美堂家居

卫浴器具、磁砖、灯饰

木地板、门、小五金

3F—4F：

床上用品、沙发、茶几等

145元/㎡

75元/㎡

岁宝万象店

20000

食品、冷饮、五金灯具、烟酒

日用品、钟表、家电、游戏厅

时装、窗帘布艺

4F；

儿童用品、儿童乐园

保底扣点16—26%

周边白领及附近居民

满家福百货

2500

服装、美容、首饰、摄影冲印、银行服务

生鲜果蔬、文体用品、鞋区超市

整租45元/㎡

附近普通居民及打工者

海典数码城

以数码城为主题：

通信、音响、数码、电脑设备；

二楼有国美、IBM、TCL商主商户进驻

250元/㎡；

70元/㎡

定位为南山的数码商城，客户为年轻时尚、高收入群体

东滨路

顺电

小家电、手机、电脑

大家电、家居饰品

中档偏高

附近居民

日用、小五金、家电、生鲜、冷冻食品

服装、化妆品

扣点14---26%

周围居民、白领、私营主

蛇口沃尔玛

用综合超市

精品男女装、床上用品

扣点18—26%

南油生活区居民，工薪白领及私营业主

南油市政精品城

各色精美小饰品、书刊、音像制品

（店中店）

135/㎡，

周边普通打工者

天天惠商场

各式男女服装

整租60元/㎡

偏档

蛇口南水街和太子路

万家乐百货

超市

2F；

日用品

服装

25%扣点，租金120—200元/㎡

本地居民、蛇口工业区打工者

常青百货

扣点20%左右

白佳超市

普通生活日用超市

自有物业

华润超级市场

综合日用、新鲜果蔬、小五金

整租50元/㎡

本地居民及工业区打工白领

●区域繁华道路商业状况对照分析如下表所示：

街道

主要商业情况

街铺（月）

平均租金

主消费群及成因

南新路

商业繁荣，低档为主，业态多样

约120--200元/㎡

南山老城区，人流量大，以本地居民、公务员及较早来深成功人士为主

常兴路

商业繁荣，业态多样，餐饮业最发达，有家乐福商场

约150--220元/㎡

深南

大道

以大型专业市场、超市、百货为主，商业前景可期，但目前显得业态相对单一

120---160元/㎡

商业沿大道分布较散，车流和人流量较大，加上沿路居民消费能力较高，商业物业体量规模较大，辐射影响力、知名度相对而言较高

南山大道

以家居、服装、电器等主题商场经营为主，但分布分散，难以形成整体规模效应，有百安居、苏宁电器、女儿国等

约120--250元㎡

人流量大，主要服务于周边居民区

南油

商业前景好，以档次较高的大型商场为主，有海雅百货、沃尔玛等，但分布较散。

她是贯通南山区的区级主干道，具有较大发展前景，但目前交通干线不聚人气。

约150元/㎡---200元/㎡

消费群体构成复杂，但因交通的便利性，具备较大辐射影响力

登良路

业态以装饰材料为主，五金配件也较发达，但物业规模普遍较小，难以体现聚合效应。

80--120元/㎡

以满足周围居民及打工者低档次日常方便为主

内环路

基本无商业，目前大型商场仅有东方巴黎服装市场

约80元/㎡

因为南靠大南山，北面也只是一些不具规模的工业区，无法形成有效商业氛围

东滨路

商业繁荣，业态多样，有人人乐、顺电等及大型餐饮四食肆，随着后海大批住宅兴起，被众商家看好。

约120--160-元/㎡

位处招商街道办事处，因这里高素质住宅的相继上市，而聚集了大批高素质人群

创业路

商业主要以餐饮、五金和建筑为主商业繁荣档次较高。

约100元/㎡

直接贯通南山路、南油大道、后海大道，是目前南山区开发的重点，有大批高素质白领

蛇口南水街和太子路

商业业种主要以满足日常生活便利的中低商品为主，高档耐用和珍贵的产品决大部分只能靠异地采购解决

约80—100元/㎡

因地处蛇口工业区附近，异地打工者占该地人口结构的相当大比例，方便简洁是他们目前的生活方式

小结：

南山大道、常兴路、南新路围合成的区域是南山政治、经济、文化的中心，进展较早，是本地居民及初期来深圳的成功人士聚居地，具有良好的市政配套设施，商业业态丰硕，商业繁荣，整体租金也高出许多，但明显进展后劲不足：

诸如交通阻塞、圈内商家定位类似、商业扎堆现象明显、商业规模不够等进展瓶颈，已慢慢制约其形象和运作力度。

3、区域次级商圈状况：

由于南山区位交通、产业、经济的的进展特点，已自然明显地形成各成特色的4大次级商圈，跨圈消费的现象不明显，次级商圈之间要吸引更多人流，就需要特色经营进一步突显、完善，以弥补时空限制而致使的不足。

方便起见，以A、B、C、D四字母代表4大次级商圈；

由于D商圈所在区域为华侨城，与其他三个商圈相距甚远，加上其特有的地域性和与本分析报告可比程度不高，故在此略为带过。

●市场调查资料汇总分项列表如下：

A商圈代表性商场状况

具体区域:

深南大道南头段及以南、南新路沿线

项目名称

鸿洲沃尔玛

曼哈商场

位置

深南路与南新路交汇处

常兴路与桃园路交汇处

南新路与桃源路交汇处

南新路、凤凰宾馆对面

商业类别

主题商场（服装）

百货+超市

主题商场（电器）

规模（㎡）

楼层及主要业态

日用品、儿童用品、小家电

箱包、鞋类

时尚女装

内衣、女装

休闲装、男装

通讯器材、音像、数码、首饰

服装、鞋类、

金银首饰、化妆品、音像

日杂百货、冷冻食品

空调、冰箱、冷柜、

家庭影院、影音配件

日均人流量

平时

21600

1900

12500

5400

节假日

46000

23000

25000

8500

租金或扣点

扣点18—22%

经营模式

开放式

半开放式统一管理

敞开式统一经营管理

独立式

停车位

约200个

地下300个

地上约40个

地下250个

地下120个

经营状况

好

一般

周边环境

商业+住宅

住宅

商业+住宅+工厂

备注

主要针对该区社区居民

购物环境宽敞

商场布局差，但位置好，主要消费群为附近打工族

周边主要是居民小区，但相对来讲交通不便

因附近工厂较多，相对而言橱具、小家电、小五金市场需求较大

B商圈代表性商场状况

具体区位:

东滨路以南、大南山以西、蛇口工业区及以北、后海大道沿线及以西区域

长青百货

百佳超市

金汇城百货

蛇口南水步行街

南油大道与东滨路交汇处

蛇口太子路

招商东路与后海路交汇处

日用、化妆品

服装、皮具

生鲜食品

日用品、儿童用品、小电器

1F：

小规模综合超市

百货、果蔬、化妆品

厨房用品、服装、皮具箱包、床上用品

7200

720

36000

25%扣点，租金100—150元/㎡

扣点20%

租金110元/㎡

约80个

约300个

40个左右

————

约50个

较好

蛇口工业区

+字楼

住宅+工业

写字楼+娱乐酒吧等

农民房住宅+商业

2003年4月8日开业，受非典影响，生意不好，近一、二个月才恢复一些，主要面对的消费群50%居民、50%打工者

亚洲最大规模的沃尔玛

与万家乐距离较近，双方竞争激烈，单因周围工厂多，日常用品需求量较大

规模太小，产品不丰富；

其他超市的开业分流了消费群；

辐射的范围小，

周围有大片的农民房，此地聚集了周边大量租客

C商圈代表性商场状况

具体区域：

南山商业文化中心区域及附近

友谊城百货

乐安居

国美电器

南油大道与滨海大道交汇处附近

南油大道海雅百货附近

南油大道海雅百货旁

后海大道与创业路交汇处

后海大道与创业交汇处

主题建材市场

专业电器连锁

5F：

6F：

美食街

卫浴、石材、瓷砖、玻璃、灯饰

橱具、墙纸、油漆、装饰建材、厨房电器

1F；

手机、数码产品、五金超市、小家店

空调、冰箱、洗衣机、家庭影院、影音配件

18000

5000

4500

3200

30000

6500

保底扣点：

128元/㎡

85元/㎡

开放式经营、统一管理

约150个

约120个

不太好

已停业

商业+高尚滨海住宅区

同左

周边商业和高尚住宅迅速崛起，档次较高

开业不久，还不能有效聚集人气

由于受到总店租金问题拖累，现已停业

2003．4开业，靠近后海，目前人流量不太大，但实力买家占比较高

目前人流量不太大，但实力买家占比较高

●次级商圈综合对照分析如下表所示：

商圈

包括位置

主要商业类别

物业规模

主要特色

A商圈

以深南大道、南新路、桃源路、南山大道所围成的区域

百货、超市餐饮、娱乐、美容美发等配套服务

综合性较强

大部分中等偏小

南山政治、经济、文化中心

业态多样、商业层次丰富

B商圈

蛇口区、东滨路以南的区域

百货、超市

中等偏低

较小

工业中心、物流基地

消费者较单一

业态单一

不具备跨区吸引消费的可能

C

商

圈

以商业文化中

心区为中心，

主要是以滨海

大道、南油大

道、东滨路所

围合成的区域

主题商场、专卖店

普遍较大

南山商业规划新版快，配套完善，规划现代，靠后海附近是高品质住宅区

目前正规划建设中的南山商业文化中心占地243万平米，规模宏大，业态多样、商场功能定位明确，规模化、特色化经营，较具发展潜力

D商圈

华侨城住宅区

主主题商场、专卖店、娱乐

大型

全国知名景点、高尔夫球场

业态丰富，应有尽有，交通极为便利

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