某小区房地产评估报告Word格式.docx
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二、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或成见。
4、估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、估价人员刘咏芳、***已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
六、本报告书含假设干附件，与报告书正文具一样效劳，不可分割对待。
7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮忙。
八、本评估报告由***房地产评估有限责任公司负责说明。
九、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下利用，不得做其他用途。
未经本估价机构书面同意,本报告的全数或任何一部份均不得向委托方、报告利用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公布发表。
特此声明！
参与本系评估活动的评估人员签名：
姓名评估师注册号签字
09
***09
估价假设和限制条件
一、假设和限制条件
一、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采纳市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。
所谓公布市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们而且都把握了必要的市场信息，有比较丰裕的时刻进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。
另外，市场交易条件公布并非具有排它性，即所有市场主体都能够平等自由地参与交易并同时知足以下条件：
（1）志愿销售的卖方及志愿购买的买方；
（2）有一段合理的洽谈交易时刻，能够通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；
（3）在此期间物业价值将维持稳固；
（4）该物业能够在公布市场上自由转让；
（5）不考虑特殊买家的额外出价。
二、关于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，咱们并未到有关主管部门对房地产证记录内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。
3、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载为准，咱们未进行专业测量，无理由疑心记载数据与实际数据不符。
4、关于估价对象建筑结构咱们仅作一样性勘探，未对其进行结构测试，不能确信其结构是不是存在内部平安隐患。
这次评估假设估价对象建筑结构是平安的。
六、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及知足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，不包括该房产生意时发生的各项税费。
7、估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。
二、需要特殊说明的事项
一、本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员依照具体情形和估价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员体会、能力的限制及必然程度主观因素阻碍，特提请报告利用人注意。
二、委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给予了必要的关注。
该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引发的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。
3、如无专门说明，本估价报告中所利用的货币均为人民币。
4、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生转变，本报告结果必需作相应调整。
房地产估价结果报告
一、委托方
郑平
二、估价方
***
营业执照工商注册号：
营业执照营业期限：
资质品级：
国家一级房地产估价机构
全国范围内从事房地产评估业务
地址：
三、评估对象
一、评估对象位置及环境
评估对象名称
北京师范大学珠海分校京师家园二栋五梯101室
地理位置
估价对象位于珠海市北京师范大学珠海分校京师家园内
道路通达度
估价对象小区紧邻金琴高速，北往广州、深圳，南达市中心。
交通便捷度
估价对象紧邻公交服务站和歧关汽车服务站（北师大站），主要公交线路有10A路，69路，70路。
交通便捷度好。
公共配套情况
估价对象周边公共配套完善，位于北京师范大学珠海分校内，靠近北京理工大学珠海分校。
附近有金鼎幼儿园等多所幼儿园、金鼎小学、北师大附中、中大五院北师大门诊部、唐家医院、中国农业银行珠海北师大分行、邮政营业厅、中国建设银行、珠影超市、荣一超市、金鼎市场。
商务氛围
估价对象位于大学校园内，附近主要消费者为大学生。
二、估价对象概况
估价对象
产权证号
无
产权面积
估价对象总建筑面积为106平方米，另外有一附赠的小花园，10平方米
估价对象所处小区状况
估价对象的规模中等，由多幢住宅楼宇组成，小区内除配电、水等基本配套设施外，有较为完善的配套儿童设施，绿化环境较好,小区为门卫式管理。
估价对象所处建筑物状况
结构
钢混结构
楼层
六层无电梯
外墙面
涂料
建成年限
约建成于2004年
用途，所处楼层/总楼层
住宅及附属间，1/6
土地等级及类型
珠海市住宅用地，设定该国有土地使用权类型为划拨。
估价对象室内状况
朝向
南北朝向
户型
三房二厅一厨二卫三阳台一花园
室内具体装修
厅
毛坯
卧室
卫生间、厨房
阳台
其余
现场勘察时，估价对象室内基础电路以完成，使用正常。
以下为京师家园二栋五梯101室照片
以下为估价对象格局简图：
注：
①为厨房；
②为洗手间。
3、估价对象权利情形
由于国家相关规定，京师家园所在地皮为国家所有，因此购买估价对象后没有房产证。
四、估价目的
为委托方购买估价对象房地产提供市场价值参考。
五、估价时点
二○一一年十二月三十日
六、价值概念
本报告中的估价值为估价对象与估价时点状态、在市场价值标准及知足估价的假设和显示、并假定未2神力法定优先受偿权利的条件下的市场价值，不包括生意中发生的各项税费。
七、估价依据
一、《中华人民共和国土地治理法》
二、《中华人民共和国城市房地产治理法》
3、《房地产估价标准》GB/T50291-1999
4、房地产证及委托方提供的其它法律性文件、相关资料
五、估价人员实地勘测调查取得的实况和资料
七、估价原那么
本估价报告在遵循独立、客观、公正、科学的大体原那么下，结合估价目的对估价对象进行估价。
具体依据如下估价原那么：
一、合法原那么
估价对象房地产符合城市计划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法利用、合法处分为前提进行估价。
二、最高最正确利用原那么
考虑估价对象的用途时，应取其最高最正确利用状态，在法律上许诺、技术上可能、经济上可行，能使估价对象发挥最高价值的利用状态。
3、替代原那么
依照经济学原理，在同一市场内效用相同的商品的价钱趋于一致，这一原理一样适用于房地产市场。
即在同一市场供需圈内，能够通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价钱和条件，通过与待估房地产进行比较，对其间的不同进行适当的修正后，确信待估房地产的价值。
4、估价时点原那么
房地产市场是变更的，在不同的时刻上，同一宗房地产往往会有不同的价钱，估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时刻上的价值，那个时刻确实是估价时点，确信估价时点原那么的意义在于，估价时点是评估房地产时值的界限。
因为房地产价钱与政府公布的有关房地产法律、法规等紧密相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能阻碍待估房地产的价值。
九、估价方式
估价人员在认真分析所把握的资料并对估价对象进行实地勘探后，依照估价对象的特点及本身的实际情形，遵循国家标准《房地产估价标准》，最终选择市场比较法作为本次估价的大体方式来求取估价对象价值。
市场比较法：
市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价钱，修正得出估价对象客观合理价钱的一种估价方式。
十、评估结果
实用面积
（㎡）
（元/㎡）
十一、估价人员
勘查人：
刘咏芳签名：
联系：
***签名：
联系
十二、估价作业日期
十三、估价报告应用有效期
本报告在市场情形无较大波动时有效期为一年（自二○一二年一月九日起至二○一三年一月八日），假设市场有较大波动或超过一年，需从头进行评估。
估价技术报告
一、估价对象资料
面积（㎡）
地段
京师家园
3室2厅2卫
二、类比对象资料
一、参照物大体资料
可比实例
项目
中山大学博雅苑
海怡湾畔
金晖苑
类型
住宅
结构质式
钢混
钢混
地段等级
三级
三级
土地使用权类型
出让
交易面积（平方米）
155
102
成交单价
（元/平方米）
7742
10686
6415
室内二次装修情况
中档装修
中档装修
流水号
（无）市场调查
交易日期
2011-3
2011-9
2011-12
备注
二手房
一手房
二、参照物与估价对象对照表
交易情况
偏低
正常
/
2011年3月
2011年9月
2011年12月
估价时点
商服繁华度
中山大学校园内，基本没有商业设施
近郊海景小区，商业气氛不浓郁
主要以普通商业为主
大学校园内，无商业
一般，离公交较远
小区前后均有公交线路
较好
小区门外有公交线路
公共配套设施
较完善
一般
环境与景观
好
建成年份
2004
2002
2009
小区品牌档次
中
中高
楼宇样式
多层，电梯
多层，无电梯
小区配套
小区环境
绿化好
绿化一般
物业管理
专业物业管理
门卫
外观及外墙饰材
好、喷涂
较好、瓷砖
略好、马赛克
所在层数/总层数
6层/11层
3层/5层
4层/7层
1层6层
建筑面积（㎡）
户型及平面布置
南北
处于
中间
西头
底层有无附属间
或架空层
有
总价
120
109
68
三、因素修正
一、交易情形修正
所选参照物与估价对象性质一致。
珠海市政府发文称，于2020年11月1日起，珠海实行限购政策。
搜房网发布的数据显示，珠海上半年商品住宅销售均价12283元/平方米。
依照当前情形，以上三个参照物中除金辉园房产外均比现行市场价值低。
据珠海市住规建局发布的全市1-6月房地产数据显示，珠海1-6月新建住房价钱为11028元/平方米，比去年价钱上涨%。
依照收据数据及资产评估人员体会取得以下调整：
价格情况
偏差量
修正系数
约低1%
100/99
100/100
金辉园
无需修正
二、交易时刻修正
依照《珠江晚报》：
“7月21日消息，1-6月新建住房价钱为11028元/平方米，比去年价钱上涨%。
”那么每一个月平均上涨%。
考虑到2020年7月，全国100个城市住宅平均价钱为8874元/平方米，环比6月上涨%，涨幅与6月相较有所下降，其中环比涨跌幅在1%之内的城市数量共有80个。
因此，每一个月上涨取1%。
因此，交易时刻修正如下表：
修正率（取整）
1%*9=9%
109/100
1%*3=3%
103/100
1%*1=1%
101/100
3、区域因数修正
自然条件
同
社会环境
似
街道条件
离交通车站点距离
离市中心距离
较近
基础设施状况
较差
公共设置完备状况
水、大气、噪音、污染状况
周围环境及景观
规划限制
综合得分
105
92
四、个别因素修正
五、修正后价钱
修正后价格（万元）
7742×
=
10686×
×
6415×
因此，每平方的估价=
=（万元）
据上所述，京师家园二栋五梯101室估价=×
106=（万元）
六、估价结果确信
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原那么，在进行实地查勘、普遍搜集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了阻碍估价对象公布市场价值的各项有利和不利因素，依照国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，依照科学的估价程序，并运用适当的估价方式，对本次估价对象进行估价测算，确信估价对象于估价时点2021年01月09日的市场价值为914600元，大写人民币玖拾壹万肆仟陆佰元整。
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