房地产项目财务管理要点和税务筹划文档格式.docx
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1、什么是地产公司的全面预算管理？
有这样几种理解，一、全面预算就是成本控制；
二、全面预算是销售预算、成本预算以及费用预算等的预算综合；
三、全面预算是工作计划的数字化反应。
这几种理解都对，但是都不全面。
全面预算管理是预算编制、执行、考核过程中的所有管理环节的集成。
既体现出成本控制的思路，又是各项预算表格的综合，更是计划的数字化反应。
从表现形式上来说，全面预算是各种预算表格的集成。
按时间维度划分：
可以分为静态项（目标利润预算）、动态（年度资金预算、月度资金预算）；
按控制项目划分：
可以分为销售收入预算、工程成本预算、管理费用预算、销售费用、财务费用预算、税金预算、资本性支出预算等。
从管理环节上来说，全面预算是计划、预算、考评的循环。
一、计划：
可以分为一级计划（集团关键节点计划）、二级计划（项目主项计划）、三级计划（各专项计划及辅助计划，包含设计专项计划、报批报建计划、采购计划、工程专项计划、营销与客服计划）等；
二、预算：
预算编制、预算调整、预算分析；
三、考评：
目标设定（计划目标与预算目标）、结果衡量（时间、质量、成本）、绩效体现（固定工资、季度奖金、年度分红、项目提成）等。
2、为什么要进行全面预算管理？
（1）规划。
就是迫使管理者思想超前，即对市场的可能变化情况做出预测和准备，认真考虑完成目标的方法，使企业目标、企业资源、国家政策有效对接，保证企业战略目标按既定轨道得以如期实现。
（2）控制。
全面预算明确的目标，从而为控制提供了明确的依据；
通过预算执行过程的反馈，可以了解执行过程中存在的问题及原因，进行过程控制。
房地产的预算管理以项目成本控制为基础，现金流量控制为核心，且信息共享，保证了财务部门与业务部门的统一，真实反映企业营运状况，为决策提供支撑。
（3）沟通和协调。
预算编制，是上下左右沟通、协调的过程和结果，并且把战略直接分解到员工的桌面，使战略真正落地，实现战略到执行的一体化。
全面预算打通企业横向协同，需要公司各部门充分配合，及时刷新业务部门及财务部门的最新数据，真正实现房地产企业动态现金流管理。
（4）激励与约束。
预算与薪酬制度的对接可以体现奖罚分明的原则，强化企业业绩管理。
3、如何进行全面预算管理？
（1）实行全面预算管理的保障条件:
a.资源保证。
他包含人、财、物、时四部分内容。
人：
人力资源配置，专业人员各司其职，各部门或各种职能均要参与到预算编制与管理中来；
财：
预算资金预留；
物：
信息系统建设，ERP系统在经营计划、工程成本、销售客服、财务等各领域的集成；
时：
工作时间保证，留下充足的时间做好事前“预则立”的工作，并在预算运行事中做好将实际数与预算数比较、纠偏、调整的工作，在期末做好决算事后考评工作。
b.管理保证。
他包含组织保证、流程保证、制度保证以及科目保证四部分内容。
组织保证：
设置合适的组织架构，保证预算的上传下达、横向沟通、修改调整、考核评价；
流程保证：
先梳理基于信息系统且匹配组织架构的全面预算管理流程，这是全面预算管理成功的关键；
制度保证：
将梳理后的流程以及各岗位在全面预算管理中的职责描述和未完成预算指标的工资薪金考评方案全部以制度形式列明；
科目保证：
公司的各种科目统一，财务部、工程部、合约部用同一种语言行事。
（2）实行全面预算管理的编制流程:
a.确定目标。
确定某项目是否进行，且该项目要求的最低利润率是多少，前期可提供的资金是多少。
以这些标准来最终确定某项目总收入不低于多少，总成本不高于多少，以保证项目利润。
以行业标杆成本为前提在公司自身现金流状况的制约下，综合考虑公司所需利润率，进行成本上限控制，同时编制项目利润预算。
项目利润预算是静态的预算，它由收入减去成本、费用以及税金最终形成企业的利润。
具体每一项预算控制方法：
销售收入，此预算由市场部人员根据项目定位、市场前景预判、公司资金松紧度、公司品牌等因素综合考虑确定；
土地成本，此部分费用相对固定，主要是政府定价，由投资部门在确定产品立项时确定土地的购买方向，从而确定土地成本；
前期费用，由前期报建部门通过各种公关手段来降低各项报建报批费用，在本文中不作细的表述；
工程成本，工程成本主要分为设计阶段的成本控制和施工阶段的成本控制。
设计阶段的成本控制主要是一个抠的过程即：
抠结构、抠材料、抠设计、抠标准，从而达到设计阶段的全面优化。
这需要一个专业水平极高的设计部门来完成。
具体设计阶段的精细化成本控制过程由设计部门来完成。
而施工阶段的成本控制，分为目标成本的确定、招投标流程管理、合约规划与管理及现场动态成本管理这几个部分，将分别建立相应的管理制度来完善，并由子公司的成本部负责管理；
营销费用，主要由市场部门负责控制。
在确定项目各种物业类型的销售均价后，再根据各物业类型的可销售面积算出整个项目的总体销售收入。
并由项目决策委员会确定该项目的销售费用率。
项目总体销售收入与销售费用率的乘积就是营销费用的总额。
其包含了市场调研费、策划宣传费、售楼处（中心）的设计建设费用、样板房的设计建设费用、广告宣传费、展览费、客户活动费、销售人员佣金提成以及签约后到交付前发生的物业管理费、售后服务费（客户回访、活动费以及赔款费用）等内容。
在该项目的销售期间，营销费用不能突破该费用上限。
同时，该费用的使用要配比项目的销售回笼资金；
管理费用，由公司行政部门控制。
其主要控制思路为以行业标准为依据,（一般为总投资额的2%）按照人员编制及费用项目定额控制。
除人员成本是按照工资标准来核定以外，其余各项都依据明细科目，定额控制；
财务费用，由财务部门负责控制。
财务费用主要是依据项目总的资金缺口,按照市场贷款利率再加上其他融资费用综合设定一个比率来确定，并且以此作为对子公司财务费用考核的目标；
税金，主要是通过对税务的事前、事中、事后进行筹划而达到合理避税来控制成本。
具体的税务筹划方案详见下文。
b.制定计划，提升资金使用效率和资金计划达成率
不同企业的资金计划达成率往往相去甚远，有些达90%以上，有些却只有50%。
为什么资金计划达成的偏差率有的高有的低呢？
往往在于预算和计划的精准度的问题。
计划做得比较粗糙，偏差率就大，体现在工作态度和技术层面。
因此，工作态度要细致，技术层面不要有重大漏项，要切合计划期间的市场背景，如果市场情况不理想，便不能过于乐观估计，否则风险判断失误肯定偏差率高。
那么，具体怎样实现资金计划达成率的高效？
首先，通过模型去分析各项目的资金使用效率，通过IRR（内部收益率）、销售净利率、投资回报周期等财务指标，去衡量、评价不同项目资金使用效率的高低，然后在投资阶段就作为投资决策依据介入。
比如在投资阶段，就开始对投资的项目进行资金效率分析，设置一些标准参数，如果不符合参数标准，就可能不进行投资，而把这部分节省下来的资金投放到更为高效的项目中去。
这是在项目选择上体现资金效率。
其次，拿到项目以后，分析项目运营过程中的使用效率，包括付款的审核、付款期的把握、银行帐户头寸的管理，等等，在合同允许的前提下，可进行一些微调，以提高资金使用效率。
（3）实行全面预算管理的组织实施。
首先，根据公司管理的不同层级制定集团关键节点计划以及项目主项计划。
项目主项计划是指某项目从拿地到物业销售及物业交付各阶段所进行的所有项事宜的时间节点，是所有计划的总纲。
将项目主项计划按照各职能分解项目专项计划，专项计划包括设计专项计划、报批报建计划、采购计划、工程专项计划和营销与客服计划。
专项计划是各职能部门工作计划的总纲。
为了便于工程管理，抓工程质量与进度，将编制楼栋施工计划，这是现场施工人员的工作计划。
其次，在各项计划编制完成后，按照计划事项及时间节点来编制年度资金预算以及月度资金预算。
根据项目利润预算将该项目在某年度内的计划事项所对应的销售回款额、付款金额在年度内做切片，再根据资金缺口安排融资计划，最终形成年度资金预算。
在年度资金计划的范围内，根据月度销售计划以及工程进度计划再配比月度行政费用等，编制月度资金计划。
这些计划在公司层面做若干个项目的横向汇总，从而得出公司整体年度资金计划以及月度资金计划。
最后，严格按照资金计划支付。
如果提早或延后付款都会增加成本，提前支付或超额支付会占用更多资金增加财务费用，延期付款可能导致工程进度延缓，延长开发周期。
因此要严格按工程拨款计划拨付资金。
不允许支付或通过“计划外”审批流程进行更高级别的审批。
当然，对于大额逾期未付款项带来的风险，如土地款，应该给予特别重视。
在面对各项目、各部门的资金计划申请时，公司要有明确的分配机制，避免只是会哭的孩子有奶吃、确保资金得到有效利用。
此外，财务对所有现金流收、支会进行梳理和排序，尤其是对支出部分的排序，只保证优先顺序的现金流支出，在匹配收入回流资金的前提下，尽量从总控的角度降低流出金额。
这里有一个标准，即现金流平衡，收支平衡是总体调控的一个目标。
在这其中，财务的作用，一是反映风险，引起管理层、决策层高度重视；
二是提出专业建议，建议要经过测算和分析，这体现财务在风险管理中的科学参与与量化管理。
量化管理过程中还有一些操作规则，比如测算模板，为避免不同口径，有统一的数据模型，关键要用好数据库，怎么取数、计算和假设，才能得出合理科学的结论。
同时，还需要线上线下相结合，线上实现信息库最大优点：
一是提供数据基础，二是有基本的分析和管理报表。
线下要做的，就是在基本的数据上进行更高层级的分析
（4）实行全面预算管理的绩效管控。
将预算的执行情况纳入考核体系，从而与每个人的最终收益挂钩，评价前一段的工作成果以及指导下一步的工作。
四、房地产项目各阶段税收筹划运作方案
房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：
项目设立与项目公司组建；
土地使用权的取得；
房地产建设工程项目规划和审批；
项目工程的施工管理；
取得预售许可证后开始销售管理；
项目工程竣工；
项目公司清算。
这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。
现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。
（一）项目设立阶段
1、项目公司组织形式的筹划
房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。
是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。
子公司具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。
由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务；
分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。
根据《国家税务总局关于印发<
跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>
的通知》国税发[2008]28号文件规定：
企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。
其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。
企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有：
（1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；
对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。
这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。
（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。
若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。
（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。
在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。
但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。
2、合作项目合作模式的筹划
房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：
一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；
二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。
目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。
二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。
目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我们将交易的本质或模式分以下几类：
买卖土地、收购土地持有方、城中村改造、合作开发模式（合作建房）、买卖楼花、代建。
以上模式可能互有交叉，不同的合作模式对后期成本收入的确认影响重大，从而决定土地增值税及企业所得税的清算，现就情况较为复杂的合作开发模式（合作建房）进行分解：
合作开发模式的界定：
一方出钱，一方出地，合作开发，共享收益。
处理方式情况复杂，性质各异：
设立项目公司模式1-1
项目模式
真假投资之分
利益分享
合作开发性质
模式一
双方真投资
税后利润
投资
模式二
出地方假投资
取得固定收益
卖地
取得固定比例收益
分得商品房
模式三
出钱方假投资
借款并取得利息
购买商品房
合作方相互投资模式1-2
相互投资模式
投资方向与开发主体
模式一
出地方投资到资金方，资金方为开发主体
取得固定（比例）收益
模式二
资金方投资到出地方，出地方为开发主体
设立项目部模式1-3
设立项目部模式
土地变更与开发主体
土地不过户，出地方为开发主体
土地过户，出资方为开发主体
（1）双方投资性质：
a：
双方成立新的项目公司
b:
双方互相真投资
c:
虽未设立项目公司，但共同设立项目部
土地使用权和不动产投资涉税：
增值税（不征收）
b：
土地增值税（房地产企业需缴纳，非房地产公司暂不征收）
c：
所得税（需缴纳）
（2）出地方卖地性质
项目公司模式中的出地方假投资
相互投资模式中的出地方假投资
项目部模式中的固定（比例）收益与分房
卖地涉税：
增值税
土地增值税
所得税
案例：
甲乙两公司合作开发住宅，双方共同设立新房地产公司丙。
甲方将原值为3000万的土地评估5000万元投资到丙公司，乙公司投入5000万元到丙公司，投资协议约定将来甲分得2万平方商品房。
请问双方如何缴税。
甲：
增税税、土增、所得税（2万平米商品房的市场价值）；
乙：
税后利润分红，不缴纳任何税收；
丙：
增值税、土增、所得税
（3）出钱方借款性质
a、项目公司模式中的出钱方假投资取得固定（比例）收益
b、相互投资模式中的出钱方假投资取得固定（比例）收益
c、项目部模式中的出钱方假投资取得固定（比例）收益
借款涉税:
出钱方：
金融业增值税、所得税
出地方：
可在限额内税前扣除
甲乙公司合作开发住宅，成立公司丙，甲以土地入股丙公司，折价5000万元（原账面价值3000万元），乙公司投资5000万元入股丙企业，双方约定两年内项目取得收益后乙方取得固定收益1亿元。
请问双方如何缴税？
投资行为，免征增值税，计算缴纳土地增值税和所得税，取得丙公司的利润分红，免征增值税和所得税
投入5000万元，得到10000万元，即5000万元为利息所得，应按增值税的金融保险业5%缴纳增值税250万元，同时并入应纳税所得额纳税。
正常计算增值税、土增、所得，但要注意的是付给乙公司，5000万元视为本金、5000万元视为利息，即使乙提供了利息部分的增值税发票，丙的税前扣除不能高于银行同期利率的限制。
（4）出钱方买房性质
a、项目公司模式中的出钱方假投资取得房产
b、相互投资模式中的出钱方假投资取得房产
c、项目部模式中的出钱方假投资取得房产
买房涉税：
a、卖房方：
视同销售（增值税、土地增值税、所得税），售价多少
b、买房方再次销售：
增值税、土地增值税、所得税，成本多少？
甲乙合作开发住宅，成立丙公司，甲方持有土地，折价5000万元（原价3000万元）入股到丙公司，乙方投资5000万元入股甲方，约定乙公司分得开发的2万平方商品房，请问双方如何缴税。
投资环节免征增值税，土地增值税和所得正常缴纳
投5000万元，得到房子，实质是房屋买卖，问题涉及2万平米商品房的市场价格，自用和再次转让的历史成本都应该为5000万元
正常缴纳增值税、土增、所得税。
3、土地取得涉及税种及要点
土地取得时房地产开发企业主要涉及契税、印花税及土地使用税，同时也影响项目后期增值税、土地增值税、企业所得税的处理，以下为土地取得涉及的税务要点：
（1）契税：
无论以协议还是竞价方式出让，契税计税价格均应包括土地出让金、各类安置补偿费、市政建设配套费在内，而不仅仅是土地出让金。
必须以取得该土地使用权支付的全部经济利益计算缴纳契税，且不得扣除前期土地开发成本。
对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。
计税依据为改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
（2）土地使用税：
出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；
合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
也就是说无论企业是否取得土地，是否取得土地使用权证，只要合同作了约定，且合同生效，则应以合同为准。
因此：
拿地小组在签订土地出让合同时，交地日期原则上不许空置不填写，应当明确约定交地日期及延迟交地的违约责任（例如按日支付已付地价款千分之一的违约金）。
避免交了土地出让金后公司长期拿不到地也得不到合理补偿。
尽量推迟土地出让合同约定交地时间，但实际交地仍然按原时间进行，每延迟1个月，能节约大笔土地使用税。
节约土地使用税。
除因融资需要，在实际交地前，原则上不办理《土地使用权证》，避免被税务局以“已经取得土地使用权”为由征收土地使用税（未拿地，先交税）。
（3）涉及拆迁补偿
企业取得土地的过程中，应特别关注土地使用权连同地面建筑物一起转让的状况，到底签署土地转让协议还是不动产转让协议，或者说地面建筑到底由谁来拆是问题的关键，决定了这部分到底是拆迁补偿还是资产损失，也决定了土地成本的确认风险。
房产企业同对方企业签订土地使用权转让协议，约定土地转让价格，地面建筑物由对方自形拆除，造成的损失由甲房地产公司给予赔偿，这样的话，房地产公司的土地成本就是预定的土地价格加上补偿款，从而增加相关成本的扣除。
拆迁过程中，应有完整的拆迁方案，合理的拆迁标准，被予以备案，以备后查。
二、项目设计建造阶段
房地产开发企业该阶段主要涉及印花税、土地使用税。
项目设计建设阶段合同类型较多，金额较大，税局比较关注，且国内一般小税重罚，所以需引起适当的重视。
1、项目分期及户型选择的筹划
企业对同一项目尽量分期、分区开发不同类型的房产，如：
别墅、商业、普通住宅、非普通住宅等，不同的物业类型的土地增值税对应不同的税负。
合理的规划项目的分期及物业类型有利于降低企业土地增值税的整体税负。
规划分期的要点：
a.展示区及分期范围的规划
土增税清算土地成本分摊以确权业态的占地面积为基数，在一期售价不高的情况下，展示区划分到一期将导致一期土地成本过高而后续各期成本过少，增加项目税负。
同时各期规划证划分的面积，也直接影响到分期物业土地成本，如某一分期划分范围过大，容积率却不高，就会导致单方土地成本过高的不利情况。
建议：
尽量均衡各个分
升级会员 