企业选址的意义要考虑的因素文档格式.docx

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要的是这90%中70%勺用户选择了接受10%以内，也就是因为绿色和减碳所产生成本的溢价。

因此，我们建议绿色减排目标要和实际企业用户目标和一系列利益相关者的目标成为一个和谐整体。

企业选址的考虑因素

一、成本因素

成本是企业选址考虑的最重要因素，选址成本既包括固

定成本，又包括变动成本。

固定成本，就是维持企业可以正

常运作而必须开支的成本，如制造业企业的厂房和机器设备的折旧。

所以，由于企业选址位置不同，固定成本也会有地区性的差异。

企业经营的变动成本主要包括原材料、燃料、动力等生产要素的价值，由于在不同的地区和位置，其原材料、燃料以及动力价格会有所不同，所以变动成本也是企业选址所要考虑的重要因素。

二、区位条件因素

企业选址的另一要素就是区位条件，区位条件涵盖了地区的运输便利程度、劳动力资源、地方政策以及生活条件等诸多因素。

对于制造业企业而言，产品和原料的运输成本在总成本中占有较大的比重。

交通条件的好坏、运输距离的远近、运输环节的多少、运输手段及运输时间的不同，均对交通运输成本构成直接的影响。

因此，合理选址可以使运输成本最低，服务最好。

三、劳动力因素

劳动力成本是企业经营成本中最重要的一环，选择劳动

力丰富并且价格低廉的地区，将有利于降低生产经营成本。

而对于科技含量较高的企业而言，高素质的人力资源就是他们最大的需求，因此，企业选址时劳动力的供应状况是一个重要的条件。

综上所述，企业的选址对于一个企业经营的成败起着决定性的作用，越来越多的企业将选址问题看做企业建立的头等大事，以谷川高科为首的创新型园区受到了众多企业的关注。

与传统招商园区不同，谷川高科以高端、高质、高新化方向为发展理念，主要吸引高科技、高收益的优质项目，而这些项目由于科技含量较高，因此对土地的需求相对较小，谷川高科创新产业基地正是抓住这一点，将出让的地块面积控制在3至15亩，出让方式更灵活，充分满足该类企业需求。

影响企业选址决策的7个因素

一、业务驱动：

业务变化触发选址新需求

业务变化主要包括以下几个方面：

上市、兼并、业务拆

分、部门整合、业务剥离和缩减

著名视频网站优酷和土豆喜结良缘，不失为业界的经典

故事。

土豆网在20XX年上线时，总部在上海闵行区紫竹国家高新区，北京办公室则设在北京市朝阳区北苑路乙108号

北美国际商务中心K座，办公面积大约在3500平米左右，而现在，优酷土豆集团的总部在中关村中钢大厦，它与普天大厦的优酷、理想大厦的土豆形成各自独立且相互支撑的三角形，在北京的实际需求占用面积就近四万平方米。

在王刚

看来，业务变动成为触发选址需求的最主要驱动。

二、位置驱动：

选址要跟定客户和生意

pfizer是一家制药公司，他们希望能够在离病患、医院、医生更近一些的位置办公，鉴于北京的医院基本上都是在二环方向内的，例如人民医院、友谊医院、协和和北京医院，因此pfizer最后选择在东二环落脚。

同样的，对于戴姆勒奔驰轿车、bmw汽车的门窗座椅供应商来说，他也一定会选择去亦庄，为什么？

戴姆勒奔驰的生产厂房在亦庄啊。

这家供应商的门窗和

座椅必须在半个小时内送到奔驰的生产厂房。

另外一个新鲜出炉的案例，是刚刚在成都高新区落户的澳大利亚沃利帕森集团，他的客户一一德国巴斯夫将其全球工程设计中心搬到了成都，沃利帕森集团的总部也跟着搬了进来。

据王刚介绍，他刚刚经手帮助FAcebooK选择在中国的

办公室，在海淀区、朝阳区之间平衡考量了很久，最终决定选址朝阳商务区，原因是FAcebooK虽然定位于互联网科技，然而这间办公室在中国的使命更多是帮助企业把广告投放至美国，而不是做内容研发。

看来，无论是哪个国家的选址，跟定客户和生意，也是首要考虑的问题。

三、运营成本驱动：

会节省的公司才是有前途的公司

无论是中国还是海外，每个企业都有着严格的成本控制，选址时自然侧重优惠减免。

20XX年波音飞机在美国选址，最后落地芝加哥就是因为政府在公共事业费用提供了大量减免和优惠。

而滴滴打车作为o2o科技领域的一匹黑马，一出现就被海淀区对科技创新的扶持力度所吸引，并且考虑就近的劳动力资源，目前在中关村上地数字山谷办公。

我们暂且瞄一眼海淀区激发科技创业活力的支持办法：

予最高100万元支持；

2.对于高校人员创业，给配套支持；

3.对于“海英人才”给予团队最高50万（连续三年）、

公租房、医疗、子女教育、房租补贴等各方面支持；

4.对于人才引进及服务平台，最高补贴100万元、

5.支持新技术新产品推广应用，最高支持金额300万元

此处省略若干具体条件，感兴趣的可以去中关村科技园

海淀管委会的官网查一查，脑补下滴滴到底领了多少补贴实

惠呢？

四、劳动力驱动：

高级人才更挑剔

无论是劳动密集型企业还是高新技术产业，不同的劳动

力需求直接影响企业的选址。

对于高层次人才，如外籍专家、

技术达人等，他们还会对周边的生活、娱乐配套有较高要求，

因此，企业要留住人才，选址不得不依据自己的劳动力需求

例如青岛高新区成为众海归华侨人士的首选创业基地，很大程度上得益于那里优质的自然环境，以及红岛开发区低密度、周全的生活配套。

五、政府政策驱动：

未来京津冀不动产变化的重要杠杆

企业选址初期要看政策，在一定时间有了变化的选址需求时，仍要看政策。

以德勤为代表的会计事务所，以及以大成律所代表的法律行业来讲，这些行业由于税务点的缘故，迁址是一件不得已而为之的事，换句话说则是能不搬就不搬。

王刚在处理德勤的租约重审服务时，就遇到难以搬迁这样棘手的问题，最终，通过谈判技巧让德勤从政府那里获得了更多租金减免优惠，继续留了下来。

六、配套驱动型：

对配套的判断需要长远眼光

一个很有意思的例子一一顺丰，它之所以把基地分配在顺义和昌平，原因是它的配货车需要找足够大的场地来停放。

事实上，对配套的判断需要长远眼光。

比如望京，在20年

前还是荒郊野外，而现在这里的住宅、商业配套，已经成为

北京一个最重要的黄金商圈了

七、房地产驱动：

成本、硬件和灵活度一个都不能少

先解释一下，房地产驱动包括租赁成本、购买成本、一次性成本、承载力、气候条件、硬件条件以及灵活度。

根据王刚从业16年的经验来看，有50%的房地产交易因房地产的变化而驱动。

惠普北京总部在大北窑。

大约一年半以前，惠普开始重新布局，把大北窑的楼卖掉，搬到望京，计划明年年底全部搬完。

惠普原来七、八个办公室要全部整合到望京，是考虑到企业的长远发展。

事实上，惠普目前只需要五万平方米，而望京的大空间和低成本允许他未来扩展至15万平方米。

企业选址的注意事项

一，便捷的交通。

“要想富，先修路”，这句俗语在

我国可谓人尽皆知。

而对于一个企业的办公所在来说，交通的便捷度和通达性也很大程度影响企业的发展。

一个楼盘，要想成为在市场上倍受追捧的对象，其必须有完善的公路和轨道交通网。

其与各水陆空港、城市主要部门（如税务所、

政府机关）都能直达且时间不应超过一小时

二，成熟的配套。

城市商务中心一直不是孤立存在的，该区的酒店、金融、购物、娱乐等配套设施齐全。

如新牌坊和观音桥，前者不能称之为成熟商圈的原因就是其在购物、金融等各方面配套都还非常欠缺。

而成熟的配套对于一个企业来说，无论是自己员工还是接待客户，都是大有裨益的。

三，商业氛围成熟。

商业氛围即是所谓的“人气”而这“人气”却是一个办公楼最不能缺少的东西。

最直接

的例子就是解放碑的世贸大厦，虽然曾为重庆地标建筑，解放碑最高大厦，但时至今日还有不少楼层清水空置。

一个重要的原因就是该楼盘人气的缺乏。

商业氛围成熟的另一方面是地段的办公聚集度，形象的说就是你的办公选址楼盘不要是在周围方圆多少公里就只有你一个楼盘孤零零的杵在那里，那“门前冷落鞍马稀”的景象对企业形象将会造成

莫大的损害。

四，硬件设施过硬。

前三个都是企业选址的大环境因素，而这个硬件设施则是微观方面的要求。

这主要是针对一个楼盘，其建筑质量、物业服务质量、户型设计、电梯配置等方面。

这往往也是一个企业给到访客人和客户最直观的感受。

五，预算内价格并与品质匹配。

企业选址决策前应该根据自身公司实力和预期制定选址成本预算并严格执行。

而针对企业正考察的物业定价，也应该全面评估该物业的所在区位地段、周边配套、品质服务、市场行情，从而得出物业价格是否是合理定价和在预算成本之内。