商 业 地 产 知 识Word文档下载推荐.docx

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当然，关于系列广告的提示方法，还有多种多样，比如今天广告突出醒目地提出一个悬念，在其下用小字标识"

敬请留意明日广告"

等。

当然也有广告不明确说明，而寓系列于策划之中。

4、系列广告的沟通性

对于系列广告的沟通性，就是您的广告首尾要相互连贯，或并列，或递进，或倒置等，您的广告要在充分宣扬主题的同时，要与受众充分沟通，比如您的提醒，广告的照应等。

报纸系列广告策划之二：

内容与个性

系列广告的内容对于决定系列广告的质量具有质的决定作用。

仅有形式的完美，只能是吸引受众关注您的楼盘，而对销售不会有太大的促进作用。

对于系列广告的内容，应充分与楼盘个性结合，从某种意义上讲，系列广告同单一广告的策划一样，必须有自己"

独特的销售主张"

（另一说法是，系列广告可以不必过分强调"

，有待商榷，此处略），同时还需要注意竞争广告的表现。

1、内容主题要统一

系列广告中各篇广告的策划必须服从于一个统一的主题，这个主题同时是楼盘的一个有力卖点，即"

。

比如紫薇系列广告阳光行动系列，主要突出的是"

全景阳光"

户型，以此为主题，通过系列广告让受众充分了解"

户型的各个侧面，从而达到宣传目的。

2、各篇广告要"

照应"

系列广告之所以能发挥比单一广告更大的威力，就在于它的系列性，这种系列性不仅需要通过有意的提示来表现，更需要通过精心的"

层次设计"

来发挥系列广告的"

引力作用"

，即充分吸引受众的关注，从而达到目的。

对于照应，最便捷的方法是通过高密度的广告投放，来实现系列，此种方式耗费大，极易造成浪费，对策划的要求较高。

开发商如果需要通过此种方式来实现系列，其广告最好与销售促进或公关结合，其对于销售的效果才会大大增强。

最为人注意的"

方式是悬念，此种方式通过与促销结合，其效果极佳，而且开销相对较少。

开发商运用此种方式，需要精心策划，悬念应从受众，特别是目标销售群体的心理作为切入点，以此作"

饵"

，方能将目标对象"

步步诱近"

，从而实现广告目标。

另一照应的方式是生活故事法。

此种方式在西安房地产界运用不多，在外地某些城市有一定的表现。

在其它消费领域，生活故事法运用如同"

家常便饭"

3、各篇广告要"

独立"

系列广告各篇独立主要是要在统一的主题之一，要充分表现分题的个性特征，以让市民对该楼盘特征有深入、透彻的了解。

比如，对于一座楼盘不同的销售对象（依据市场定位），可以就楼盘的同一卖点对各个销售群体进行差异化诉求，从而获取更多的销售机会。

对于同一项目不同楼盘的相继开盘，系列关高可以借助先前开盘及销售的情势，"

递进式诉求新开盘的优势特征。

对于同一楼盘的各种优势特征，可以分而道之，此时的主题需要有一个比较理想、虚拟化的表述，以能充分表述各优势特征。

4、广告卖点要突出

系列广告主题是卖点，各分题也同样是一个卖点。

强点突出卖点，主要是从便于受众理解并接受信息的角度出发。

由于系列广告常常不象策划者所想的那样，专心关注系列广告，受众收到的或许只是某一期楼盘的某一个讯息，所以必须强调卖点。

特别是对于一些系列广告间隔太长的广告计划而言。

以上就系列广告的大致表现情况进行了简单介绍，在具体的操作时，由于面临的策划环境不同，常常会表现出差异。

最终的关键是在于营销计划制定者的灵活把握与精心计划

汨罗再生资源产业发展的SWOT分析

SWOT分析法又称态势分析法，是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出的。

SWOT是企业内部优势（Strengths）、弱势（Weaknesses）和外部机会（Opportu-nities）、威胁（Threats）的首字母简写，主要思想是通过对目标企业外部环境中存在的机会和威胁的分析，同时结合企业内部的竞争优势和不足，定性地做出战略决策判断。

根据研究结果进一步制定相应的发展战略、计划及对策等（张雯佳，2009）。

本文以循环经济重要领域一一再生资源回收利用的试点基地，湖南省汨罗市的再生资源产业发展为例，运用SWOT分析法进行具体的分析，就如何做大做强泪罗再生资源产业提出了发展的思路。

一、汨罗再生资源产业发展的SWOT分析

1.优势分析。

（1）良好的产业发展根基。

泪罗的再生资源产业自古有名，其历史可以追溯到百年前。

改革开放后，一些行业渐渐退出了历史舞台，但收废品这一行业却被汨罗人一直延续下来，并且逐渐发展壮大新市、古培、城郊一带自发形成以新市镇团山村为中心的废品交易市场。

至上个世纪80年代中期，收旧拾荒的达4000人以上。

1987年，汨罗撤县建市（县级），其产业由单一的农业向工业和第三产业发展，废品回收作为第三产业纳入县域经济发展的一个重点，市内回收废品人群和规模迅速扩大。

到20世纪90年代初，从新市镇至汨罗市城区6公里的公路两旁形成了废品回收一条街。

（2）优越的地理位置。

泪罗的交通、地域优势更是今非昔比，汨罗毗邻长株潭城市群，处于武汉、重庆、广州大三角的中心位置，境内除京广铁路外，京珠高速、107国道、308省道纵横交错，泪罗江横跨东西，营田码头可停靠300吨级的船只。

目前已开通的武广高铁将为汨罗经济的跨越发展拓展无限的空间，伴随武广高铁通车，将极大推动泪罗再生资源产业发展，提升汨罗新型工业化水平。

（3）再生资源产业蓬勃发展，已初具规模。

汨罗市再生资源产业体系基本形成，初步建立依托再生资源产业链的较为完善的三大系统：

再生资源回收系统、再生资源加工利用系统、废弃物资无害化处置系统。

一是废旧物资的回收交易规模增大，至2004年底，汨罗市再生资源市场在全国建立了1591个收购网点，年收购量为54.89万吨。

二是再生资源从事加工和制造的企业具备一定的规模，形成了加工行业格局，泪罗市利用再生资源从事加工和制造的规模企业有50多家，年产值达20余亿元。

已经形成铜材、铝制品、不锈钢、塑料回收加工四大产业，拥有一批加工的龙头骨干企业。

2.劣势分析。

由于我国再生资源产业市场化、产业化建设相对滞后，泪罗市再生资源产业也存在着“两散一低”的问题，即回收分散、分类拆解等初次加工松散以及再生利用产业化程度低，突出表现为再生资源的二次污染和回收利用粗放。

（1）再生资源交易市场容量小，产业集群度低。

汨罗市现有废品回收经营户3500多家，只有1000家经营户在交易市场内集中经营，除去外地收购网点，产业集群度仅为52.6%，尚有数千家经营户仍是分散经营，带来很多问题：

一是分散经营，资源没有得到充分利用，技术提高慢，质量难以保证；

二是占用大量可耕地，造成土地资源浪费；

三是经营户四处分布，治理环境污染的难度很大，对市容和人居条件的破坏也很大；

四是行业管理难度大，导致无证经营、超范围经营、恶性竞争等违规违法行为滋生。

（2）再生资源产业整体技术水平偏低，缺乏科技和人才。

泪罗再生资源行业，基本上还是原材料产品的简单加工，如把回收到的铜线拨离开来，用手工操作具多，没有机械设备。

同时再生产品的技术含量低，缺少自主知识产权、核心技术、研发能力和名牌产品。

现在加工出来的产品大多是半成品，附加值低。

（3）再生资源企业融资能力不足，无法从商业银行获得足够的资金支持。

目前汨罗再生资源行业资金中本土资金占了60%，而本土资本基本上是由过去从事废品收购的个体户发展起来的，并没有形成真正具有很强竞争力的大资本，而外来资本目前主要以中小资本为主，没有大资本进入。

加之再生资源中的铜、铝、不锈钢都是贵重金属，资金需求量大。

由于融资渠道狭窄，融资能力不足，在很大程度上制约了再生资源企业的规模扩张和技术更新。

3.机遇分析。

（1）现代交通为再生资源产业发展提供了巨大优势。

以武广高铁为例，泪罗武广项目区将打造成以武广泪罗东站为依托，规划面积3.8万平方公里，计划投资20亿元，建成以商业综合服务为龙头，生态景观为核心，彰显地域文化、功能高度交合的现代城市引领区，打造成长株潭“两型”试验区滨湖示范区中的典范。

汨罗18平方公里的循环经济工业园交通区位优势更加突出，正在成为中南地区最具吸引力和竞争力、最有投资价值和升值潜力的产业平台。

（2）政府的大力扶持。

2005年汨罗再生资源工业园，被国务院批准为全国再生资源回收利用体系发展循环经济的重点，从政策、资金、项目上给予扶助和支持。

自此泪罗牢牢抓住国家大力发展循环经济这个战略性机遇，全力打造国家级再生资源“航母”，命名为“中南再生资源大市场”。

泪罗市政府对产业的发展给予大力支持，一是建设汨罗江生态工业园作为再生资源的加工基地和平台，二是成立再生资源行业财务服务所、行业信用协会、财智会计咨询服务公司、恒源资产管理有限公司和中小企业担保有限公司的“一所一会三公司”管理融资平台，凭借这些中介服务组织，架起企业一头联系政府部门，一头连接市场的“立交桥”。

实现全方位招商，广泛引进境外和内地资金。

三是在产业定位上，产业园把重点放在科技含量高、产品附加值高、市场前景好的大项目、高科技项目上，注重高效益，着力于转变园区的经济增长方式。

4.挑战分析。

（1）缺乏综合、统一的环保和公共设施。

进入国家试点后，泪罗再生资源产业将规模进一步扩大，但生态环保压力随之凸显。

泪罗再生资源产业成为国家的试点，这就意味着今后有更多的“垃圾”汇集到汨罗来。

汨罗的蓝天碧水会遭到不同程度的影响，相关的配套设施建设，政府责无旁贷。

作为15平方公里的产业园区，在环保问题上，如“三废”处理设施等应该统筹安排，统一建设。

同理，园区内的公共设施也应由地方建设，而这些方面耗资巨大，地方财力却难以担负。

（2）缺乏再生资源产业发展的法律保障。

实施再生资源回收利用不能单靠政策推动，必须建立起强有力的法律保障措施。

在发达国家已建立起完善的循环社会法律保障体系的情况下，我国目前还没有一部有关再生资源回收利用的法律法规。

因此法制建设问题是泪罗市再生资源产业发展的当务之急。

（3）现行再生资源产业税收政策存在的问题。

泪罗再生资源企业盈利能力普遍不足，对国家和地方政府扶持政策依赖严重。

泪罗再生资源企业大都处于微利或亏损状态，2006年全市80家利废企业实现销售收入50亿元，利润却不到2000万元，利润率仅为0.4%，且这些利润几乎全部由国家返还的增值税和汨罗市政府实施的财政奖励形成。

如果利废企业不享受民政福利企业的税收优惠政策和泪罗市政府出台的减免税费、实施奖励的扶持政策，几乎全部利废企业都将陷入亏损。

因此急需国家出台优惠的税收政策适当提高利润水平，鼓励企业的发展。

二、汨罗再生资源产业发展战略

1.汨罗再生资源产业发展的基本思路。

发挥优势、克服劣势、利用机会、避免威胁是制定汨罗再生资源产业发展战略的重要思想。

泪罗再生资源集散市场，应在遵循国家再生资源回收利用法律法规基础上，充分利用国家优惠的财税政策，采用先进的生产技术水平，提高产业集群度，推动再生资源产业优化升级。

因此汨罗再生资源产业发展的基本思路是立足科技创新，依托汨罗市再生资源产业园以产业集群的理念发展资本型、技术型和知识密集型的再生资源产业，努力实现集约型回收业与先进制造业之间的产业链条对接和延伸，积极推动再生资源产业优化升级（何琼峰等，2004）。

大力提升与改造废旧物资分类、回收技术水平，同时避免传统回收过程中出现的二次污染问题，积极利用现代物流技术，提高和巩固其在全国再生资源回收利用体系中的地位。

汨罗市不仅要充分发挥再生资源回收优势，依托再生资源产业园，还应引导园内加工企业主动与国内外技术力雄厚的企业、科研院所联合，引进先进技术和管理方式。

通过引进国际国内先进技术，淘汰落后生产工艺，促进产业的升级。

2.汨罗再生资源产业发展的举措。

（1）完善再生资源产业发展的法律法规。

从宏观层面看，政府需要建立健全适合再生资源产业发展的相关制度政策，包括生态环境要素的定价和有偿使用制度、生产者责任延伸制度、消费者责任制度、政府责任制度以及再生资源分类回收的激励政策、不易回收的废旧物资回收处理费用机制等再生资源回收利用有效激励政策。

泪罗作为国家循环经济试点单位，应该积极探索并推进再生资源产业发展激励政策的制定，同时积极推动制定《泪罗市再生资源回收利用管理条例》，通过具体法律法规加强再生资源产业法制管理。

（2）加大政府对再生资源产业发展的财税支持力度。

政府部门的财税支持对再生资源产业壮大发展起到关键性的作用。

具体问题涉及到如对资源循环利用的企业能否给予减免税、财政补贴和信贷优惠；

在征地、审批和投资环境方面给予倾斜；

在税收上，能否引入“绿色税制”，国、地两税据实征收后，大部分或部分返回，用于园区环保工程建设和企业再资源化科研开发；

在财政上，能否安排园区生态环保的专项转移支付；

在金融上，能否增加银行对园区基础设施建设贷款；

在环保工程和再资源化工业用地上，能否给予优先安排和优惠收费；

在企业进入和审批上，能否扩大县级市的权限等。

（3）引入和培养再生资源的技术人才，加大再生资源产业科技创新的力度。

一方面通过引进优秀的人才和本地职业教育的升级，解决再生资源的技术人才的不足。

对急需的人才，用优惠的政策和丰厚待遇吸引，同时要注重培养一支训练有素的产业工人队伍。

另一方面产品深加工需要科学引导和推进。

泪罗的再生资源行业目前基本上完成了第一次转变，即由废品变成了原材料产品，而要进一步深加工和精加工需要完成第二次转变，即由原材料产品变为中间产品和终端产品。

第二次转变比第一次转变的难度大。

实现第二次转变需要科学引导，需要与相关科研院校合作，从而推进产业配套，逐步形成集群效应和规模经济。

不断推进技术创新，开展实用技术研究提高产品科技含量是推进产业升级的重要手段。

（4）扩大再生资源市场容量，提高再生资源产业集群度，实现规模经济。

一方面引入战略投资者或现有的企业实行联合兼并，形成行业大型龙头企业，实现规模经济。

只有大资本，才能有大投入，只有大投入才能在能源、资源、产品先进性、研发能力等企业生产经营的重大问题上实现规模效益。

另一方面鼓励现有再生资源企业升级转型，自2009年起，国家将对回收环节恢复征税，这是一个挑战，但同时也是一次机遇，将现有的138家“一对一”的回收公司整体转型为独立市场主体的回收企业，同时将现有个体回收户中的大户培养发展成为一般纳税人企业，鼓励回收公司到大城市、大工厂和国内其它废旧物资市场设立收购网点，特别是与大城市社区的回收网点对接，同时鼓励收购大户向加工企业转变，引导粗放加工企业向精深加工发展；

引导小企业走股份制联合之路形成规模企业对产业扩大再生资源市场容量，提高再生资源产业集群度将是极为有利的

商业地产营销策划案失败启示

在笔者的案头摆放着七份乙方公司撰写的商业地产的营销策划案，这其中有数家是号称目前国内最专业的商业地产策划公司的方案。

这七份案子无论从格式、构成、笔法、印刷、装祯各方面都无懈可击，完美之至，且文字内容都是有理有据，引经论典，洋洋洒洒。

但是令这七家策划公司公司迷惑不解的是，他们提交的方案竟然全部被否定，那么为什么他们会被否定呢？

在这里我们不去探讨商业地产策划案的大纲格式和写作风格，而是分析一份成功商业地产策划案的核心应该是怎样的呢？

什么样的策划案可以顺利通过商业地产开发商的审核？

首先，要规范、简洁、易懂。

大多数策划公司往往认为一本厚厚的案子更有说服力，更可以显示自己的高超水平和雄厚的实力。

的确，一份厚厚的文字是很有气势的，并且可以证明自己付出了很多的辛劳。

但是真正需要靠这份策划案来答疑解惑的人们却往往被其中错综复杂的分析和论证弄的头晕眼花，不知所云，说白了就是仍然不知道怎么办。

其实造成这种现象正好说明了策划公司自己在面对项目时，心中并没有良好、成熟的方案，不敢轻易下结论。

就象民间老中医一样，开一大堆子的药方，治好了是自己的功劳，治死了，那是说明你没有把握好，与本策划公司无关。

我们承认面对SHOPPINGMALL这个庞然大物，要涉及的内容、方面非常多，几页纸肯定是说不清楚的，但是，即便无法削减策划案的物理厚度，却应该可以看到清晰的思路、分明的条理，准确知道现在应该做什么，未来应该做什么，该如何精确实行（实现）。

其次，有较强的可操作性。

开发商花钱请策划公司，是希望能够获得解决实际问题的指导性方法和步骤。

那么这份东西不需要多少引经论典的内容。

开发商需要的是有较强的操作性、解决问题的办法或者指明发展方向的内容，要看到通过怎样的操作流程让他们可以最终赢利。

而策划公司提交的策划案多是格式化的框架内容和无关痛痒的分析，究竟怎样执行，仍然不明所以。

因此，策划公司在作商业地产案子之初，就要分析开发商究竟最关心的是什么，并明确解决方法，确定以后，要把它做透、做深，可执行性要强，便于开发商在实际运用中的操作。

再次，策划公司一定要真正懂得商业地产的运营、操作。

现在大多数从事商业地产的策划公司并没有本方面的专业人才，多是从住宅、写字楼方面转来的人员。

这些人在住宅、写字楼等传统地产方面可能经验丰富，况且住宅、写字楼在中国10年了，他们可以去借鉴。

但是面对商业地产呢？

难道去借鉴超市、百货大楼的运营可操作模式吗？

再或者把超市、百货大楼、住宅、写字楼等这些东西拼凑一下吗？

所以策划公司必须要有一批从商业地产策划实践中磨练出来，或者实实在在操作过这类项目的精英，他们要对商业地产的操作流程了如指掌，懂得商业地产如何规划、怎样运营、以及解决企业发展过程中的危机应对策略等问题。

最后，以实际调查数据为基础，不可闭门造车。

其实这一点和上面有些重复，但还是应该再单独列出来。

为什么强调一定要进行实际调查呢？

因为由于实地进行市场调研将花费巨大的人力、财力、物力，所以多数策划公司的方案中的数据大都是臆造出来或者蜻蜓点水般的调查结果而已。

这些不全面的数据一方面会使自己的策划案的出错误的结论，另一方面会误导开发商（甲方），并且在项目运营过程中产生极为恶劣的后果。

所以策划公司应该就市场和项目的实际变化和开发商及本地专业人士探讨存在的问题和如何解决，并最终完成营销策划案。

附带说一点，策划公司一定要遵守职业道德，不能只为了利益的需求就轻易接手单子，否则无疑是饮鸠止渴。

什么是湿地

提起“湿地”，一般人们想到的无非就是《沙家浜》中的芦苇荡，红军走过的沼泽地。

正在乌干达首都坎帕拉参加第九届《湿地公约》缔约方大会的专家说，这种认识太片面了。

湿地包括很多类型，珊瑚礁、滩涂、红树林、湖泊、河流、河口、沼泽、水库、池塘甚至水稻田，都属于湿地。

它们共同的特点是其表面常年或经常覆盖着水或充满了水，是介于陆地和水体之间的过渡带。

目前，有关湿地的定义有多种，但国际上公认的是《湿地公约》第一条所作出的定义：

“湿地，不管是天然的，还是人工的；

不论是永久的，还是短时的；

是停滞的，还是流动的；

是淡水、半咸水、还是咸水，凡是沼泽地、湿原、泥炭地，包括低潮时水深不超过６米的水域，都属此列。

”

世界上最大的湿地绍尔沼泽地

湿地广泛分布于世界各地，从冻土地带到热带。

据《湿地公约》统计，全球最重要湿地约有１３０个，面积约为９１３０万公顷，占地球陆地面积的６％。

我国是世界上湿地生物多样性最丰富的国家之一，湿地类型多样、分布很广，总面积在６５９０万公顷以上，约占世界湿地面积的１０％，居亚洲第一，世界第四。

按照《湿地公约》对湿地类型的划分，３１类天然湿地和９类人工湿地在我国均有分布。

我国列入国际重要湿地名录的湿地已达３０处，总面积３４３万公顷。

世界上最大的湿地绍尔沼泽地

我国湿地可分为８个主要区域，即东北湿地、长江中下游湿地、杭州湾北滨海湿地、杭州湾以南沿海湿地、云贵高原湿地、蒙新干旱、半干旱湿地和青藏高原高寒湿地。

湿地与森林、海洋并称为全球三大生态系统。

湿地在抵御洪水、调节径流、控制污染、调节气候、美化环境等方面起到重要作用。

它既是陆地上的天然蓄水库，又是众多野生动植物资源特别是珍稀水禽的繁殖和越冬地。

湿地与人类息息相关，是人类拥有的宝贵资源，因此湿地被称为“生命的摇篮”、“地球之肾”和“鸟类的乐园”。

（完）