经 纪 人 基 础 知 识 培 训 手 册最新Word文件下载.docx

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1.6房改房

1.6.1房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。

1.6.2房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

1.6.3在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。

1.6.4购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。

另外购买房改中的公有住房，在进入市场方面是有限制的。

出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，如职工以标准价或成本价购买的公有住房。

1.7房屋赠与

房屋赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转给受赠者的行为。

将自己房屋赠与他人的人叫房屋赠与人，接受他人房屋的叫受赠人。

房屋赠与必须是产权无纠纷，赠与人和受赠人双方自愿。

由于房屋是不动产，价值较大，法律要求赠与房屋必须签订书面合同及公证处公证，并到房地产管理机关办理登记过户手续，才能生效。

房屋的受赠人要按照规定交纳契税。

契税税率为3﹪。

1.8房屋继承

房屋继承是指房屋产权所有人去世后，其名下的房屋由其合法继承人继承；

《继承法》规定法定继承人范围包括：

第一顺序：

配偶、子女、父母。

第二顺序：

兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后，第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不得继承。

没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

1.9公证

公证是国家公证机构根据当事人的申请，依法证明法律行为、有法律意义的真实性、合法性，以保护公共财产，保护公民身份、财产上的权利和合法利益的国家证明活动。

公证有以下法律特性：

（1）它是由公证处代表国家进行的一种证明活动。

（2）公证要根据当事人的申请提起，没有申请，公证机构不能作出任何证明，"

公证当事人的申请"

是公证处办理公证的前提。

（3）证明的对象是法律行为、法律事件及其它能引起一定法律后果的事实或文书。

（4）公证是一种非诉讼活动。

公证的目的是：

“证明、服务、沟通、监督作用，预防和减少纠纷，保护国家利益和公民、法人及其他组织的合法权益。

”根据公证的目的以及其法律特征，公证的意义在于：

通过证明无争议的法律行为，有法律意义的事件和文书的真实性、合法性的非诉讼活动，确认当事人的权利义务关系，以消除各种纠纷隐患，平衡当事人之间的利害冲突，防患于未然。

以公证文书的法律约束力，促使当事人认真履行义务，保障社会主义市场经济健康发展，维护社会主义民主与法制 

，保持社会的安定团结，保护公民、法人及其他组织的合法权益，具有积极的作用。

1.10房屋买卖合同

房屋买卖合同作为债权合同，属诺成性合同，从民法上讲，不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。

依据合同规定，出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。

不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的履行行为。

1.11产权置换

是指居民之间以自身原有产权房进行相互置换的一种业务。

1.12典当

典当是当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例的费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息，偿还当金，赎回当物的行为。

1.13建筑面积　　

建筑面积是指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。

1.14套内面积

套内面积包括使用面积、阳台面积、墙体面积。

1.15公用建筑面积

公用建筑面积主要由以下部分组成：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积；

套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以

及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。

1.16银行按揭

银行按揭的正确名称是购房按揭贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给卖方，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由七成

到三成不等，期限由5年到30年不等，在国外还有长达30年的。

银行按揭业务在国内才开始不久，不但发展非常迅速，这是因为它符合工薪阶层的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。

银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。

1.17按揭

按揭是英文"

mortgage"

（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。

1.18住房公积金

是一种义务性的住房长期储金。

住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。

具体内容主要有三个方面：

（1）按照"

个人存储，单位资助"

的原则进行归集，所有行政和企事业单位极其职工均应交纳住房公积金，即凡实行公积金制度的城市职工个人按月交纳占其工资一定比例的公积金，单位也按月提供占职工工资一定比例的公积金，两者均归职工个人所有，存入职工个人公积金帐户。

长期储蓄，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。

（2）按"

统一管理"

的原则管理住房公积金。

职工的住房公积金由各地人民政府设定的住房公积金管理机构根据责、权、利一致的原则进行统一管理，由地方人民政府委托指定的专业银行办理。

（3）按"

专项使用"

的原则运用住房公积金，只能用于职工购、建、大修住房。

如果职工积累的公积金（包括其本户成员及其亲属积累的公积金）不足以支付购、建、大修住房费用的，可申请公积金贷款。

实行住房公积金制度，可逐步形成国家、集体、个人三结合的筹资建设住房机制，加快住房建设速度，解决住房问题。

1.19个人住房抵押贷款

是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。

借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。

1.20复式住宅

复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。

这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。

因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。

1.21跃层式住宅

跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。

这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它

辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。

跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

1.22错层式住宅

一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。

优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感，可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，因此对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。

但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，适合于层数少面积大的高档住宅。

1.23阁楼

即暗楼，是指在房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间的上部搭建的楼层，比较低矮、阴暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，无采光、通风窗的，称为暗楼。

近年来在新设计建筑的住宅楼中，普遍附建有阁楼。

阁楼以高度高于2.2米以内的计算面积。

1.24地下室

是指房屋本身在室外地坪以下的部分。

1.25契税

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。

它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、

承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为1%~3%。

1.26营业税

营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。

1993年12月13日国务院发布《中华人民共和国营业税暂行条例》，1993年12月27日财政部颁布《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》，并从1994年1月1日起实行。

税率为百分之五点六。

1.27个人所得税

个人所得税是对个人（自然人）取得的各项所得征收的一种所得税。

《中华人民共和国个人所得税法》于1980年9月10日由第五届全国人民代表大会第三次会议通过，根据1993年10月31日第八届全国人民代表大会常务委员会第四次会议决定第一次修正，根据1999年8月30日第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议决定第二次修正，并于当日公布生效。

1.28物业管理　　

物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务，并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务活动。

1.29物业管理服务费　　

物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用。

1.30绿化率

绿化率=总绿地面积/总占地面积（%）

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

目前规定的新建小区绿化率应在

30％以上。

1.31容积率

容积率（建筑面积密度）＝总建筑面积/总占地面积

容积率体现和控制着住宅区建设总体的建筑总量，它与总建筑面积具在对应关系。

容积率的大小根据住宅区所处的区位（地价因素，容积率越高，土地利用程度越高，单位地价越高）、住宅建筑的层数（地价、城市景观等因素）、居住标准（地价、居住对象等因素）等因素的不同而不同。

区位好、层数高、标准低的住宅区一般的容积率较高。

1.32建筑密度（建筑覆盖率）

规划地块内各类建筑基底占地面积与地快面积之比。

1.33砖木结构：

这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。

起中，竖向承中构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板，屋架采用木材。

1.34砖混结构：

这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混泥土楼板，屋顶板，其中也包括少量的采屋顶用木屋架。

1.35钢筋混泥土结构：

承重构件如梁，板，柱，墙（剪力墙），屋架等，是由钢筋个混泥土两大材料构成。

其维护构件如外墙，隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。

1.36钢结构：

主要承重构件均是用钢材制成。

1.37多层：

1—7层

1.38小高层：

7—11层

1.39房型：

一室；

一室一厅；

二室；

二室一厅；

二室二厅；

三室；

三室一厅；

三室二厅；

四室二厅；

1.40楼与楼之间的距离——日照间距

1.41住宅横向宽度——开间

1.42住宅纵向长度——进深

1.43登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。

玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段如以分割，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

——玄关

1.44下层地板或楼板面到上层地板面或楼板面的距离——层高

1.45层高减去楼板厚度的净剩——净高

1.46卫生间面盆与马桶相对独立——干湿分离

1.47光线日照之亮度——采光

1.48风（空气）之来源，去路——通风

1.49房屋之方向（南北通透最佳、南向次之、北向及西向最差）——座向

1.50封闭阳台算全面积，半封闭阳台算半面积——阳台

1.51观看景色的视野——景观

1.52房屋上方没有任何屋厅遮盖物之平面——露台

1.53直接承受外力作用和自重的墙体——承重墙

1.54一般情况下只承受自重的墙体——非承重墙

1.55落地窗、转角飘窗、天窗——窗

1.56尚处于建造中的房地产项目，未建造好，尚不能入住的房屋——期房

1.57指项目已经竣工可以入住的房屋——现房

1.58五证是指《国有土地证》、《建筑用地规划证》、《建设工程规划证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》；

两书是指《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，两书在开发商交房的时候一并交与业主。

——五证与两书

1.59将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数——均价

1.60某物业各楼层销售价格的最低价——起价

1.61协议、招标、拍卖——土地使用权出让的方式

1.62赠与、出售、交换——土地使用权转让的方式

1.63暖气、天然气，有线电视、网线、电话线——双气三线

2、金融知识及交易手续的程序

这里的金融知识主要是指房屋按揭抵押贷款，在二手房市场不断火爆的今天，银行起到不可磨灭作用，推动二手房市场健康发展起到了主导作用。

2.1二手房按揭

二手房是指业主在住宅二级市场上购买的自用房，包括商品房、私房。

二手房贷款是指购房人以在住宅二级市场上交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。

2.1.1 

申请二手房贷款的条件和提交的资料 

申请二手房贷款需具备的条件：

a、年满18周岁，具有完全民事行为能力，具有城镇居民常住户口和合法有效的居民身份证明；

b、申请人有稳定的合法收入，有还款付息的能力；

c、借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物；

d、所购商品房的产权明晰，符合政府规定：

的可进入房地产市场流通的条件；

e、所购房屋不在拆迁公告范围内。

申请贷款应提交的资料：

申请借款时，应填写《**银行个人住房贷款申请审批表》，并向银行提交如下文件：

　　a、借款人资料

（1）借款人合法的身份证件、户口本、银行流水；

（2）借款人经济收入证明或职业证明；

　　（3）有配偶借款人需提供夫妻关系证明；

　　（4）有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；

　　（5）有保证人的，必须提供保证人有关资料。

　　b、所购房屋资料

（1）与售房人签订的《房屋买卖合同》；

（2）首付款证明；

　　（3）所购房屋产权证明；

　　（4）所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件；

（5）已购公有住房、经济适用房等非商品房上市，需提供有关部门准予上市交易的文件或批准证书；

（6）房地产评估机构出具的房屋价值评估报告；

　　（7）银行要求提供的其它文件或资料。

2.1.2贷款额度

　　所购房屋为住房的，贷款额度最高不超过贷款人确认的房屋交易价或房屋评估价（以较低者为准）的70%（公积金70%）；

所购房屋为商用房的，贷款额度最高不超过贷款人确认的房屋交易价或房屋评估价（以较低者为准）的50%。

二套房或以上（以家庭为单位界定）首付比例至少50%或以上。

2.1.3贷款期限

所购房屋为住房的，贷款期限最长不超过30年；

所购房屋为商用房的，贷款期限最长不超过10年。

所购房屋为住房的，房龄原则上不超过30年或房龄加贷款年限不超过30年；

所购房屋为商业用房的，房龄一般不超过15年。

及借款人实际年龄加上贷款年限不得超过男性65周岁女性60周岁。

　2.1.4贷款利率

个人住房二手房贷款利率最低按中国人民银行相应档次基准利率；

个人商业用房二手房贷款利率按中国人民银行期限利率执行。

2.2 

二手房贷款的办理程序

第一步：

贷款申请及初步评估。

手续和文件：

2.2.1填写申请表，卖方产权证（复印件）、买方收入证明及身份证复印件（核对原件）；

2.2.1房屋估价；

第二步：

资料调查、贷款批复及贷款受理。

1、调查及审批；

2、初步回复（贷款额及年限）；

3、签《房屋抵押合同》及《借款合同》；

4、办理授权委托书公证；

第三步：

房屋抵押登记。

第四步：

发放贷款。

2.3还款方式：

借款人可以采用等额法或递减法每月偿还贷款本息 

2.3.1、等额法的计算公式：

每月还款金额＝（月利率×

（1＋月利率）供款总期数／（1＋月利率）供款总期数－1）×

贷款本金 

2.3.2递减法的计算公式：

每月还款金额＝贷款本金／供款总期数+（本金-已归还本金的累计额）×

月利率。

3.4公积金贷款相关规定：

申请条件：

1、连续缴纳满6个月以上

2、只能在本地使用，外地公积金无法跨区域申请贷款

3、单身要提供济南市户口的担保人

4、最高额度50万，两种计算方式：

1）缴存额余额的15倍申请。

2）月缴存额÷

0.14×

0.5×

12×

贷款年限。

5、超过3次以上严重信用逾期，无法申请公积金贷款

2.4税费规定：

2.4.1普通住宅产权未满五年全额缴纳5.6%，在提供原购房发票及合同时可以缴纳差额的5.6%,cae差额=现售价—原购房价值；

非普通住宅全额缴纳5.6%，产权满五年可以缴纳差额的5.6%；

计算公式：

成交价X5.6%

2.4.2个人所得税：

产权未满五年及夫妻双方名下2套房以上缴纳全额的1%，普通住宅产权未满五年可交差额的20%，非普通住宅满五年可交差额的20%，差额=现售价—原购房价值—合理费用（原购房契税、贷款利息、装修费）

2.4.3契税：

个人第一次购房90平一下1%，90—144平1.5%，144平以上3%；

个人购买第二次以上全部3%；

商业房与公寓性质房屋都为3%。

2.5限购政策

2.5.1自2011年3月1日起，已有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能提供自拟购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内（包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区，下同）限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。

对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供自拟购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。

违反规定购房的，相关部门将不予办理网签、合同备案及房屋产权登记手续。

2.5.2限购期间，购房人在购买新建商品住房前，应向房地产开发企业、房地产经纪机构提交家庭成员居民身份证（或军官证等有效身份证件）、户口簿、婚姻证明的原件和复印件。

非本市户籍购房家庭，还应提交自申请之日起前2年内在本市缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明原件和复印件。

购房家庭应如实填写《购房人及家庭成员情况申报表》，并签署购房承诺。

房地产开发企业、房地产经纪机构对上述材料进行初步核验，对符合条件的，将购房家庭信息录入市居民家庭住房查询系统，并联机打印《购房家庭住房信息查询申请表》交购房人，同时，留存购房家庭提交的《购房人及家庭成员情况申报表》及其他材料复印件；

对不符合条件的，不予办理家庭住房信息查询手续。

新建商品住房购房人应持《购房家庭住房信息查询申请表》及身份资料原件和复印件（委托房地产开发企业进行住房信息查询的，购房人还应出具《购房家庭住房信息查询授权委托书》，向市房屋档案管理部门申请查询家庭已有住房信息。

对符合购房条件的，由市房屋档案管理部门出具《购房家庭住房情况证明》，房地产开发企业与购房人实施合同网签，并将《购房家庭住房情况证明》编号、购房人及家庭成员信息录入房地产信息系统；

对不符合购房条件的，市房屋档案管理部门不予出具《购房家庭住房情况证明》，房地产开发企业不得与购房人实施合同网签。

对违反相关规定网签的，房屋产权登记部门将不予进行网签合同备案，并出具《新建商品住房买卖合同不予备案通知书》，房地产开发企业应在5个工作日内凭通知书，到相关部门办理备案整改或网签撤销手续，逾期不办理的，该网签信息将自动失效，房地产开发企业承担由此产生的一切经济责任和法律责任。

2.5.3二手房交易的购房人应携带身份证、《购房人及家庭成员情况申报表》、户口簿、婚姻证明的原件和复印件，到市房屋档案管理部门申请查询其家庭已有住房信息，对符合购房条件的，由市房屋档案管理部门出具《购房家庭住房情况证明》后，购房人方可申请办理网上签约备案及房屋产权转移手续。

2.5.4市房屋产权登记部门在办理房屋产权登记时，应要求购房人提供《购房家庭住房情况证明》、户口簿、婚姻证明等有效证件，严格复核购房人及家庭成员购房信息，对于违反限购政策规定的，将不予受理房屋登记手续。

2.5.5房地产开发企业、房地产经纪机构应在销售现场公示本通知及限购政策说明（见附件6），供购房人查阅，并切实履行对购房家庭资料核验和购房资格初步