前期物业管理服务合同.docx

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前期物业管理服务合同

汇景新城前期物业管理服务合同

1．合同当事人双方

1.1本合同当事人甲方为广州侨鑫物业有限公司汇景管理处（以下称“物业管理处”）

地址：

广州市天河区五山汇景新城汇景北路

电话：

（020）38980418-8012邮政编码：

510641

传真：

（020）38980408

1.2本合同当事人乙方为物业产权人，即业主。

1.2.1乙方（业主）姓名：

国籍：

（身份证）（护照）

地址：

电话：

邮政编码：

1.2.2乙方（业主）委托代理人姓名：

国籍：

（身份证）/（护照）

地址：

电话：

邮政编码：

。

2.本合同依据之法律和文件

2.1中华人民共和国《民法通则》

2.2中华人民共和国《合同法》

2.3中华人民共和国《消防法》

2.4中华人民共和国《物业管理条例》

2.5《广东省物业管理条例》

2.6《广州市物业管理办法》

2.7《物业服务收费管理办法》

2.8甲方与广州侨鑫房地产开发有限公司签订的《汇景新城物业管理委托合同》

3.本合同一致性确认

本合同甲、乙双方对本合同条款已知悉并已理解一致，在自愿、平等、协商一致的基础上，签订本合同。

4.本合同所指物业概况

4.1小区物业概况

本合同所指物业类型为：

住宅；

座落位置地址为：

广州市天河区五山汇景北路48号；

物业名称为：

◆汇景新城住宅物业

4.2小区主要设备设施

小区主要设备设施见乙方与发展商签订的《商品房买卖合同》。

4.3乙方拥有的房屋单位情况

本合同乙方所拥有的房屋单位为小区栋号单位。

该房只能作为住宅居住用途。

5.物业管理授权、管理范围

5．1受发展商广州侨鑫房地产开发有限公司委托，并与之签订了《汇景新城物业管理委托合同》，委托甲方管理汇景新城（包括“维伦特莱”）住宅楼宇公共部位、会所、地下停车场、小区共用设施设备及小区（包括道路、广场、园林绿化、公共环境、消防治安管理等）。

5．2本合同甲方提供物业管理服务受益人为本合同所确定房屋单位业主（乙方）或该房屋单元之使用人。

业主应按本合同规定承担其责任及履行义务。

业主转让或出租其物业时，本合同对受让人、承租人具有同等约束力。

5．3业主委员会成立后，由业主委员会召开业主大会，按照有关规定与物业公司重新签订《汇景新城物业管理委托合同》。

6.本合同明确物业管理服务项目

6.1房屋建筑

房屋建筑共用部位包括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、大堂等的养护和管理。

6.2设备设施

6.2.1供电配电系统

6.2.1.1供电、配电高压端设备维修、养护、运行；

6.2.1.2低压配电设备维修、养护、运行；

6.2.1.3小区共用配电线路（不包括业户进户接线以内部分）维修、养护；

6.2.1.4小区公用照明。

包括楼内大堂、走廊、走火通道、电梯厅、电梯轿厢及室外照明等的检查、维修和更换；

6.2.1.5备用发电机定期检查、维修、保养和试运行。

6.2.2供水、排水系统

6.2.2.1小区供水水泵的检查、养护、运行管理；

6.2.2.2二次供水水池设施检修、养护、水池定期清洗；

6.2.2.3小区内供水管道及楼宇内共用部分上水管道（不包括业户进户水表接线以内部分）的检修；

6.2.2.4楼内共用排水管道、小区共用沟渠、池、井等的养护管理;

6.2.2.5小区内化粪池清疏。

6.2.3电梯

6.2.3.1电梯的日常保养和防护；

6.2.3.2电梯定期检修；

6.2.3.3电梯按政府法规文件规定申报年检；

6.2.3.4电梯使用、运行管理，包括制订管理规定和监督管理。

6.2.4大堂空调

6.2.4.1空调的日常保养；

6.2.4.2空调的定期检修；

6.2.4.3空调的使用、运行管理。

6.2.5保安监控系统、门禁系统

6.2.5.1保安监控系统、门禁系统的检视、保养和运行监控管理；

6.2.5.2楼内可视对讲系统的共用线路、设施的保养维修；

6.2.5.3可视对讲系统终端乙方室内部分的线路、设备的保养维修由乙方自行负责。

6.2.6消防系统

6.2.6.1消防水泵的保养、检修和运行管理；

6.2.6.2消防监控系统的保养、检修管理；

6.2.6.3消防设施的定期检查和保养；

6.2.6.4公共地方消防器材的配置、定期检查和补充或更换；

6.2.6.5乙方应按消防管理要求，负责配备室内家用消防器材。

6.2.7其他设备设施

6.2.7.1公共场所的通风设备设施的保养、维修和运行管理；

6.2.7.2与小区内的市政、电讯、有线电视、管道煤气等单位保持沟通联系。

6.3环境清洁

6.3.1楼内共用的大堂、走廊、走火通道、电梯厅及电梯轿厢保洁；

6.3.2外墙清洗、天面清洁；

6.3.3二次供水水池清洗；

6.3.4楼外广场、道路及公共设施的清洁；

6.3.5化粪池按实际需要进行清疏；

6.3.6生活垃圾收集和清运；

6.3.7乙方室内部分的保洁由乙方自行负责；

6.3.8乙方因装修而产生的建筑垃圾由乙方承担清运费用，甲方负责组织清运；

6.3.9乙方遗弃的大件家具、物品由乙方负责清运。

6.3.10本小区公共区域的“除四害”消杀服务。

6.4绿化、园林小品

公共绿地、花木、建筑小品、观景水池的养护与管理，绿地管理及养护措施落实。

6.4.1乙方室内的盆栽植物及私家花园内的植物养护管理由乙方自行负责，但必须符合小区的管理规定，不得妨碍他人安全和有碍统一观瞻。

6.5二次装修管理

6.5.1制定小区《二次装修管理规定》，并进行监督执行；

6.5.2对乙方进行二次装修施工图审核，主要从保护主体结构、消防要求等方面的审核；

6.5.3对装修施工人员出入和装修施工材料进出进行监督管理；

6.5.4对装修施工人员和运送材料使用电梯按《二次装修管理规定》进行管理。

经物业管理公司审批后方可使用电梯，并做好电梯的防护工作；

6.5.5对二次装修现场进行检查，检查是否符合《二次装修现场管理规定》；

6.5.6乙方应配合甲方监督管理，并对乙方聘请的装修施工单位或人员违反规定造成他人人身安全、他人财产以及公共财产损失等负最终责任。

6.6公共安全管理

6.6.1负责门岗、小区内及监控中心24小时值班；

6.6.2建立快速反应的消防、救护机制，协助政府消防及救护工作；

6.6.3对公共安全、消防及其他突发事件协助紧急处理和救助；

6.6.4为维护小区公共利益，制定小区管理规定，负责小区公共秩序的管理。

6.7车辆交通管理

6.7.1负责按小区管理规定管理车辆停放和交通；

6.7.2负责小区交通标志的建立和管理；

6.7.3负责保持小区道路通畅；

6.7.4乙方应遵守小区车辆交通管理规定。

6.7.5停车场地按物价部门批文收取相关费用，

6.8节日布置及社区文化

6.8.1负责根据节日特点进行小区环境布置，展现小区节日喜庆欢乐气氛；

6.8.2负责组织社区文化活动，营造小区文化氛围；

6.8.3负责印制宣传资料，宣传消防、安全等知识，指导乙方和物业使用人使用小区的公建配套设施。

6．8．4甲方在组织各类社区活动及节日布置时，乙方有参与的权利及配合实施临时措施的义务（如场地及道路的临时管制，阳台、窗台的美观整洁等）；

6.9图纸、资料管理

6.9.1管理本物业有关的工程图纸；

6.9.2管理竣工资料；

6.9.3管理设备档案，并按设备设施维修、更新、改造等进行资料更新；

6.9.4管理业户档案；

6.9.5乙方如变更联系地址和电话号码，必须书面通知甲方，以便及时更新联系资料，确保联系方式有效。

6.10接待、咨询服务

以多种方式与乙方沟通，接待乙方的咨询、处理投诉以及尽量提供协助予乙方。

7.物业管理费

7.1物业管理费收取标准

甲方向乙方收取物业管理费，计费面积按广州市国土和房屋管理局测绘所确认建筑面积（含共用面积分摊）执行，确认前按签订的房屋购买合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊）执行；物业管理费收费标准为：

电梯住宅RMB3元/M2.月；叠加式别墅RMB4.5元/M2.月；需要分摊的公共用电（生活水泵用电量、电梯用电量、梯灯用电量）电费由供电公司按政府现行的有关政策直接摊入到业户应缴电费，甲方不分摊其他费用。

7.2物业管理费构成

物业管理费由以下部分构成（以下涉及的费用构成部分均指为管理汇景新城物业所发生的费用支出）：

人员工资、福利费；

人员劳动保护用品和社会劳动保险费；

行政办公费用；

用于物业管理的固定资产折旧；

会计费用；

人员教育培训费用；

雇佣聘请审计、律师咨询费用；

公共及楼宇一切保险；

保安服务；

环境保洁费；

区域消杀费；

绿化园艺养护；

节日布置费；

社区文化活动、宣传费；

公共地方零星维修养护费；

共用设备维护保养及运行费；

公共地方包括停车场、会所等区域之运行费用；

管理酬金;

税项。

以上费用构成项目中不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用。

7.3物业管理费收取依据

物业管理费收取标准依据为广州市物价局价格管理处审定的收取标准。

7.4物业管理费收取起始日期

从发展商发出的《交付使用通知书》上确定的收楼之日起计收物业管理费。

若业主未按照发展商发出的《交付使用通知书》上确定的办理收楼手续日期而延迟收楼，则管理费从《交付使用通知书》上确定的办理收楼手续截止之日起开始计收。

7.5物业管理费及由其他定期收取或代收费用的收取方式

7.5.1物业管理费及其他由物业公司定期收取或代收费用采用银行自动划帐方式收取，每月10日前收取当月物业管理费。

7.5.2如因乙方原因导致费用缴交失败或延迟，乙方将承担相应的违约责任。

7.6空置房屋单位物业管理费收取

发展商暂未售出的空置房屋单位的物业管理费收取，按《物业管理条例》规定，按物价局审定的物业管理服务收费标准100%由发展商承担。

7.7特别说明

7.7.1在质量保修期内，乙方房屋出现任何质量问题，甲方协助乙方与发展商及施工单位联系，促使问题尽快解决。

7.7.2在质量保修期内，对于出现较严重质量问题，并在维修施工期间严重干扰乙方而不能居住，甲方应协助乙方向发展商或施工单位追索施工期间乙方所付的管理费。

8.公共水费、电费

8.1物业管理费中已包含下列公共水电费用：

8.1.1公共水费包括小区绿化养护用水、水池清洗耗水、人工河流和喷泉用水、清洁用水、设备运转耗水、消防耗水及其他公共地方（不包括商场、会所）发生的耗水费用。

8.1.2公共用电包括：

差额电量（公共部分的变损、线损、表损的用电损耗）；生活水泵、园林水泵及消防水泵用电；公共庭院照明、外立面照明、路灯等用电；消防系统、保安系统及通风系统等设备设施用电；清洁、绿化用电；节日灯饰用电。

8.2须摊分的公共电费

其他须摊分的公共电费（生活水泵用电量、电梯用电量、梯灯用电量）依据广州市物价局的《广州市居民住宅公共用电电量摊分办法》的有关规定，由供电公司根据政策直接计算分摊到户。

9.物业管理费使用及管理酬金提取原则

9.1甲方应合理使用物业管理费，对各个管理项目进行适当管理，监管承包商工作能达到合同要求。

9.2甲方按《汇景新城物业管理委托合同》规定，提取物业管理费的10%作为管理酬金。

9.3物业管理费若有节余，节余部分将结转到下年度物业管理服务使用