房地产投资分析报告案例Word文档格式.docx
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地上面积
共建面积
9120
117730
商铺
14900
住宅
93710
地下面积
车库
18940
设备面积
8640
总投资20000万元(不含带款利息)
其中自有资金:
4000万元
高层住宅开发成本:
1643元/平方米;
超高层住宅开发成本:
1777元/平方米
税后利润:
万元
全部投资利率:
%:
全部有资金内部收益率%
总投资利润率:
%;
自有资金内部收益率:
%
二.项目的组织与实施()
1、项目工程计划说明
项目总工期为一年零四个月(2006年1月1日至2007年5月1日)当完成地下工程后开展预售工作(—)总项目进度分为四个周期,每个周期四个月。
2项目实施进度计划见附表
三.项目投资估算与投资筹措计划
(一)开发成本
1.土地成本
按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定,经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。
本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。
土地以50万元/公顷取得,共公顷,总价合计万元。
2.建筑安装工程费
序号
建筑面积(㎡)
单价(元/㎡)
总价(万元)
1
高层
950
2
超高层
1084
3
合计
建安工程费合计万元
3.前期工程费
计算依据
金额(万元)
规划设计费
建安成本×
3%
可行性研究费
水文地质勘察费
通水通电通路费
5
场地平整
53元/公顷
6
4.基础设施配套费(参见附表3)
附表3基础设施配套费
道路工程
万元/公顷×
绿化工程
公顷×
供水工程
15万元/公顷×
供电工程
65万元/公顷×
其它
2%
5.公共配套设施建设费用(参见附表4)
附表4公共配套设施经社给用估算表
建设费用(万元)
办公面积
282元/㎡×
20020㎡
=万元
物业面积
7
6.不可预见的费用
(++++)×
5%=
7.开发期间税费(参见附表5)
附表5开发期间税费
配套设施建设税费
6%
投资方向调节税
5%
工程质量与施工安全监督费
4%
供水管网补偿费
吨/人×
2896人×
600元/吨
供电用电负荷费
724户×
4KVA/户×
480元/KVA
139
其它税费
2%
8.开发成本
开发成本为以上7项之和,共计万元
(二)开发费用(参见附表6)
附表6开发费用汇总表
管理费用
开发成本×
3%
销售费用
++
广告及市场推广费
销售收入×
销售代理费
销售手续费
1%
贷款利息
详见“贷款还本付息表”
另计
(三)投资成本费用估算汇总(参见附表7)
附表7投成本费用估算汇总表
成本项目
总额(万元)
开发成本(元/㎡)
(一)土地成本
234
(二)建安工程费
(三)前期工程费
3384
(四)基础设施配套费
(五)公建配套费
(六)不可预见费
45
(七)开发期间税费
90
(八)开发费用
(九)投资总额合计
1643
1777
(四)资金筹措与投入计划及贷款利息
本项目开发投资的资金来源有三个渠道:
一是自有资金;
二是银行贷款;
三是预售用于投资的部分。
资金运作方式如下:
自有资金全部用于投资;
首期贷款4080万元全部用于第一期投入,不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。
本项目开发总投资共计20000万元,按照规定,自有资金投入不得少于总投资的20%,由此可以计算出,需要自有资金4000万元,需要贷款合计万元,预售房地产收入用于投资合计11920万元。
本项目资金筹措及投资计划情况见附表8
附表8资金计划与资金筹措表
建设经营期
投资总额
20000
6000
5720
5080
3200
建设投资
资金筹措
自有资金
4000
1920
1200
880
借款(含利息)
销售收入在投入
11920
4520
4200
2.贷款本金偿还与利息支付
销售收入扣除有关销售税费后,作为可以运用的资金,用于投资及还本付息。
具体还本付息计划见附表9
附表9(i=%)贷款还本付息估算表
期初借款累计
本期借款
4080
本期应计利息
本期底本息偿还
2500
期末借款累计
归还借款本息来源
投资回收
四.项目销售收入及利润的估算
(一)住宅销售单价的估算
根据成本估算及市场分析的结果,经济适用房高层售价2500元/㎡,超高层售价2750元/㎡车位售价初定为5万/个。
(二)销售总收入的估算
根据上述估算的住宅、车库单价,估算出销售总收入见附表10
附表10销售总收入估算表
销售计划
期间收款情况
时期
销售比例
销售数量
第一期
第二期
第三期
第四期
住宅50%
车位50%
50875㎡
200个
万
1000万
30525㎡
120个
600万
20350㎡
81个
405万
万元
(三)项目利润估算
本项目土地增值税估算情况见附表11。
项目可运用资金估算见附表12。
项目税后利润的估算见附表13,即税后利润总额为14747万元。
附表11土地增值税计算表
备注
扣除项目金额
+++
开发成本
见“开发成本构成表”
开发费用
销售费用+管理费用+财务费用
销售税金及附加
%
加扣20%
×
20%
销售收入
增值额
(2)-
(1)
增殖率
增值税率
≤20%
增值税
免交
附表12项目可运用资金估算表
—
营业税
教育专项基金
教育费附加
99
城市维护建设税
防洪工程维护费
印花税及交易管理费
土地增值税
——
可运用资金
(1)-
(2)-(3)
附表13税后利润测算
6项目
总成本费用
7720
7080
5200
8
9
10
利润总额
11
所得税
12
税后利润
五.财务分析
(一)财务内部收益率
由项目的全部投资现金流量表(附表14)和自有资金现金流量表(附表15),项目损益表,计算如下(行业基准收益率取10%)
附表14全部投资财务现金流量
经营建设期
销售流入
现金流出
净现金流量
-6000
折现现金流量
由全部投资财务现金流量表可得到评价指标:
全部资金税后内部收益率FIRR=%
全部资金税后净现值NPV=(万元)
静态投资回收期:
(3-1)+||/=×
4=(月)
动态投资回收期:
附表15自有资金现金流量表
贷款本息偿还
-1920
自有资金现金流量表评价指标:
财务内部收益率:
FIRR=%
净现值:
NPV=
(2-1)+||/=×
(2-1)+|-1920|/=×
附表16损益表
盈余公积金
可分配利润
评价指标
1:
全部投资的投资利润率=利润总额/总投资×
100%=20000=32%
2:
全部投资的利税率=利税总额/总投资×
100%=(+)/20000×
100%
=18%
3:
自有资金投资利润率=利润总额/自有资金=4000=%
4:
税后利润率=税后利润/自有资金=40000=%
(二)项目财务分析汇总
附表17财务分析汇总表
计算基础
动态指标
静态指标
财务内部收益率
(FIRR)
财务净现值
(FNPV)
动态投资回收期
投资利润率
静态投资回收期
全部投资
(万元)
(月)
32%
六.不确定性分析
本项目的不确定性因素主要有:
建设成本、销售价格、建设周期、贷款利率。
这些因素可能受到当地政策、经济、社会条件的影响,有可能发生变化,影响本项目经济目标的实现。
(一)盈亏平衡分析
假设本项目总投资不变,而且销售投资回收进度如基准方案所设,当销售率为54%时,全部投资利润为零,也就是说,投资恰好保本。
一般认为,当盈亏平衡点的销售收入率≤70%时,项目风险最低。
本项目的盈亏平衡点为54%,可见风险度较低。
(二)敏感性分析
影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本和销售价格。
开发成本中最有可能发生波动的是建安工程费。
因此,本项目敏感性分析针对全部投资评价指标(财务内部收益率和投资利润率),分别计算销售价格上下波动10%和建安工程费上下波动10%时,对财务评价的影响。
计算结果详见附表18
附表18敏感性分析表
售价变动
建安工程费变动
-10%
0%
10%
20%
26%
38%
由附表18中的数据可得出
1.当建安工程费增加10%时,全部投资评价指标为:
财务内部收益率为20%,投资利润率为26%。
以上计算结果表明,如果建安工程费增加10%,其全部内部收益率大于基准收益率(10%)。
因此,在项目开发建设中,建安工程费的增加会影响财务内部收益率和投资利润率,但还有活动的空间。
2.当销售价格降低10%时,全部投资评价指标为:
财务内部收益率为负值,投资利润率为%。
以上结果表明,销售价格下降10%对项目经济效益有很大影响,内部收益率达不到基准收益率。
因此为了保证获得预期的效益,需要加强市场营销工作,尽量使销售计划得到实现。