昆明南亚之门优质项目Word下载.docx
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6.1产品定位
6.1.1产品类型（物业类型）、
6.1.2档次、产品概念设计
6.1.3产品功能、产品特性、产品价值、产品文化含量等
6.1.4项目特性SWOT分析及对策
7产品特性分析
7.1楼盘价格定位及方略
7.1.2价格方略
7.1.3竞争导向定价法几种方式
一、工程项目简介：
南亚之门，昆明第一高楼，项目用地面积34500平方米，集铂金五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、都市核心商业、休闲娱乐等功能于一体，将成为昆明市新地标性建筑。
影片采用老电影办法呈现南亚之门见证昆明历史变迁，采用当代定位器手法锁定南亚之门周边交通、以及商业圈，呈现出出南亚之门，昆明连接世界高度。
办法新颖、效果明显，给观者更直观地理解南亚之门。
南亚之门是昆明市主城CBD核心区首个启动项目，是集住宅、5星级酒店、公寓式酒店、5A写字楼于一体高品位商业综合体。
项目由一栋塔楼和四栋住宅构成。
塔楼1-5层规划为酒店配套商业区，7-33层为办公区，35-65层为公寓区，66层为酒店大堂，67-82层为酒店区，83层为观光区，别的均为避难设备层。
塔楼设计与建筑是南亚之门最核心最困难、同步也是工程量最大某些，如果建成必将是昆明地标性建筑，亦是昆明房地产建设一大新突破。
该项目位于云南省昆明市盘龙区拓东路78号，占地面积3.0755万平方米，总建筑面积为54.5649万平方米，分为南北两区，北区重要为住宅，住宅楼分为A、B、C、D4幢，北区西面为住宅A幢，A幢有42层；
北面为B幢和C幢，B幢有40层，C幢有39层；
东面为D幢，D幢有39层；
北区南面有5层商业区，商业区每层建筑面积为5775平方米，总建筑面积为20.9014万平方米；
南区建83层主塔楼，塔楼内涉及五星级酒店、公寓、办公楼，塔楼68层至82层为五星级酒店，总建筑面积为3.7125万平方米；
36至66层为公寓，面积为10.1905万平方米；
7至34层为办公楼，总面积为10.2908万平方米；
1至5层为商业区，塔楼西面尚有5层商业裙房，裙楼内有两层为酒店餐厅，观光层位83层，总面积为1873平方米；
塔楼6、20、35、51、67层位避难及设备转换区，面积为1.9172万平方米；
地下室有四层，总面积为4.5548万平方米，设计高度333米。
项目总投资42亿元。
工程类别：
住宅/办公楼
建筑面积：
54564900
平方米
投资金额：
40
万元
工程简介：
该位于云南省昆明市盘龙区拓东路78号
占地面积3.0755万平方米
总建筑面积为54.5649万平方米
分为南北两区
北区重要为住宅
住宅楼分为A、B、C、D4幢
北区西面为住宅A幢
A幢有42层
北面为B幢和C幢
B幢有40层
C幢有39层
东面为D幢
D幢有39层
北区南面有5层商业区
商业区每层建筑面积为5775平方米
总建筑面积为20.9014万平方米
南区建83层主塔楼
塔楼内涉及五星级酒店、公寓、办公楼
塔楼68层至82层为五星级酒店
总建筑面积为3.7125万平方米
36至66层为公寓
面积为10.1905万平方米
7至34层为办公楼
总面积为10.2908万平方米
1至5层为商业区
塔楼西面尚有5层商业裙房
裙楼内有两层为酒店餐厅
观光层位83层
总面积为1873平方米
塔楼20、35
67层位避难及设备转换区
面积为1.9172万平方米
地下室有四层
总面积为4.5548万平方米
设计高度333米
总投资42亿元工程重要材料：
钢构造,防水系统,电气设备,智能化设备,空调,电梯,消防设施
一座都市总有属于它一种符号，总有一栋标志性建筑，毋庸置疑，品牌和高度是最佳体现形式。
站在一座都市最高建筑上，俯瞰一座都市风景，一切尽收眼底，应当有一种包容和宽敞情怀。
南亚之门营销中心
墙体广告
南亚之门，以333米高度，排行中华人民共和国高品位摩天楼前十五位，将树立昆明建筑高度新标杆，打造具备强烈视觉冲击标志性建筑。
作为昆明超高建筑中最高建筑，其关注度自然非常高，面市前是期待，面市后是仰望。
这样建筑不但仅属于这座都市，
樱花酒店
二、周边环境分析
南亚之门位于拓东路尚义花市、原烟草机械厂位置，占据了优越地理位置，市中心交通、周边配套便利触手可及。
中心区位价值受到投资置业者们热捧，无论是办公还是居住，能享有到良好环境都要胜于其她区域。
白塔片区，在整个昆明发展过程中，各个方面已经相称成熟，昆明最高建筑将在这里拔地而起，对提高昆明形象有良好推动作用。
户数:
总户数875户当期户数875户，占地面积:
34500平方米，建筑面积:
550000平方米容积率：
14.22绿化率：
15%物业费：
暂时不详开发商：
云南中炬置地集团售楼地址：
尚义街项目地旁停车调查：
配有1023个车位价格走势调查：
都市中心地段价位
销售房源调查：
暂未开盘，现免费登记中
地段交通：
公交：
A15257117109145
步行：
离北京路相距十分钟路程
周边配套
生活配套温莎ktv
南方电网
招商银行绿洲大酒店
医疗配套：
社区医院尚义街中药馆
教诲配套：
昆十中古幢小学和平小学
昆明饭店
附近商业区
接近南屏街，拥有最浓厚商业气息，以及白塔路金格百货等高档商业区配合下，环抱昆明最大最成熟商业圈。
两座主体塔楼立于楼群之中，显得更加恢弘。
昆十中
教诲配备从幼儿园到中学一应俱全，昆明市第一幼儿园和市政府幼儿园等数家幼儿园，武成小学、拓东一小、二小等近十所小学，尚有昆十中、十二中档多所重点中学，更有云南省中医学院近在眼前，解决家长紧张孩子上学问题。
也属于一种地区，更是面向全国。
附近银行
附近有工商银行和农业银行等各家金融机构，有延安医院、昆明市中医院等十余所医疗机构，有昆明饭店、樱花酒店和绿洲大酒店等多家高档品质酒店，餐饮配备也是相称齐全。
东风路
拓东路、北京路、东风路以及白塔路形成巨大交通网络，每一条都是都市人流运送主干道，均有数十条公交路线通过，更有轻轨推动，在这里工作还是生活，都能感觉很舒畅。
据理解，一期尚义公馆已经在做地下工作，到来年4、5月份出地面，主楼预测年终可建成。
三、区域市场现状及其趋势判断
例盘龙区一季度经济运营分析
1、经济持续增长。
一季度，全区实现地区生产总值42亿元，同比增长12.1%，其中：
第一产业完毕0.29亿元，同比增长9.5%，第二产业完毕13.01亿元，同比增长12.4%，第三产业完毕28.7亿元，同比增长12%。
2、消费需求持续旺盛。
一季度，全区社会消费品零售总额实现35.05亿元，同比增长32.63%。
从商品零售状况看，汽车类销售增长较快，占到零售总额28.5%以上。
3、城乡固定资产投资增势良好。
一季度，全区固定资产投资完毕31.75亿元，同比增长148.26%，其中，第二产业完毕投资3.058亿元、第三产业完毕投资28.7亿元。
4、农业生产稳定。
小春粮食播种面积稳定，春耕备耕工作夯实推动。
一季度，完毕农林牧渔业总产值0.49亿元，同比增长11.31%，其中，受烤烟及花卉种植影响，农业总产值增长20.73%。
5、城乡居民收入增长不平衡。
一季度，全区城乡居民人均可支配收入达4759.46元，同比增长9.26%；
人均消费性支出3012.73元，同比下降5.06%；
农民人均钞票收入达2212.63元，同比增长5.05%。
。
6、工业经济总体不尽抱负。
一季度，全区规模以上工业公司完毕总产值26.35亿元，同比增长15.86％。
重要是受云内动力及云南地矿资源两家大公司拉动增长，若扣除上述因素，全区工业将是负增长。
在重要支柱行业中，汽车制造、金属冶炼及压延增长较快，通用设备、化学纤维、生物制药等行业增长缓慢。
7、房地产市场持续低迷。
一季度，房地产投资完毕17.29亿元，同比增长96.72%，增幅同比增长36.09个百分点。
由于受市场总体需求削弱，销售周期延长，房地产公司投资信心局限性影响，尽管在税费调节等政策支持下，但房地产市场销售额下降了47%，短期内回暖难度较大。
二、建设项目进展状况
全区共审批核准各类建设项目16个，总投资约46亿元，列入第一批区级政府投资筹划36个项目中已完毕项目建议书批复等前期工作项目有6个，已开工项目10个，其中：
续建项目4个，新建项目6个。
重大项目建设有序推动，沣源路、汇都国际二期、南亚之门、欣都龙城等项目开工建设，汽车财富中心、张官营城中村改造、云南农产品贸易博览中心、昆明玉器城、登文庄园等建设项目顺利推动。
积极争取上级资金支持，金汁河治理、福虹家园四期廉租房建设、高枧槽小流域治理等6个项目共争取上级资金补贴3246万元，其中，中央资金2730万元，省级资金516万元。
三、经济运营中存在重要问题
1、宏观经济运营不拟定因素依然存在。
一季度，我区经济发展在全国经济不景气大背景下虽然实现了开门红，但经济发展不拟定因素依然存在，集中体当前：
经济增长但效益不抱负；
工业公司一支独大，受影响风险较大；
零售额虽然增长较快，但大宗批发贸易额减少，餐饮住宿等行业下降；
房地产投资及开工面积大幅增长，但销售额下降等因素，将会导致后期宏观经济形势不稳定。
2、财税减收明显。
一季度，全区地方财政总收入完毕7.61亿元，同比下降4.55%，其中，普通预算收入完毕3.13亿元，同比下降10.17%。
受房地产销售不景气影响，增值税、营业税等主体税种均浮现下降，影响到财政收入增长。
3、项当前期工作不到位。
由于项目单位对前期工作注重度不够，项当前期深度不实，导致项目可研批复、用地预审意见、环评批复、规划选址意见等报件不全，尽管储备上报了一批项目，但纳入中央、省、市扩大内需投资盘子难度较大，一季度，我区仅有6个项目获得3000多万元上级资金补贴。
4、建设项目进展缓慢。
一季度，全区固定资产投资虽然增长148.26%，但在很大限度是受去年续建项目拉动增长，区级财政投资开工建设项目较少，全区筹划开工24个新建项目中仅开工建设6个，开工率为25%。
项目建设进度缓慢，将对全年预定建设目的完毕导致影响，同步还将弱化投资对全区经济拉动作用。
5月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.94，比4月份提高1.18点。
从分类指数看：
房地产开发投资分类指数为93.13，比4月份提高1.93点;
本年资金来源分类指数为96.62，比4月份提高2.32点;
土地开发面积分类指数为92.55，比4月份回落0.15点;
商品房空置面积分类指数为89.05，比4月份回落2.15点;
房屋施工面积分类指数为93.93，比4月份提高0.46点。
一、缓和通胀压力、抑制资产价格膨胀，去年终国家宏观经济政策作出调节，即在继续实行积极财政政策同步，将货币政策由此前适度宽松转变为稳健。
实行以来，货币政策不断向稳健和常态转变，多次提高存款准备金率和存贷款利率，加大公开市场操作。
从当前状况看，货币政策效果正在不断显现，特别是流动性过剩状况得到缓和。
详细体当前：
一是货币供应量（M2）增长已由年初20%左右回落到当前15%左右，基本上回到正常增长范畴之内。
二是社会融资总量明显减少。
无论是大口径社会融资总量还是小口径人民币新增贷款都是如此。
今年一季度社会融资总量增长4.19万亿元，同比少增3225亿元，其中人民币新增贷款2.24万亿元，同比少增3524亿元。
同步，银行贷款也实现了均衡投放，避免了月度之间过度波动。
三是资产价格特别是房地产价格上涨明显放缓，房地产市场投资投机需求得到初步抑制。
在总体转向稳健同步，货币政策还特别注重构造优化。
例如在信贷投放方面，货币和监管部门专门出台政策，勉励和引导商业银行加大对中小公司、西部开发、自主创新和改进民生等重点领域、重点行业信贷投放力度。
需要指出是，在货币政策总体收紧和银行可贷资金减少状况下，浮现公司贷款难问题也是正常现象。
有些公司特别是高耗能、高污染和低效率产业本应属于裁减对象，但在应对国际金融危机、信贷投放大增背景下又活过来。
在政策再次回归常态（而不是收紧）状况下，浮现公司贷款难甚至倒闭也在预料之中。
因而，我以为，不应当把某些公司破产倒闭归因于货币政策转向和收紧。
昆明全年固定资产投资增长40%房地产投资回升
今年1至7月，昆明市规模以上工业实现工业增长值337.05亿元，同比增长19.8%，全市36个工业行业有33个行业实现增长，其中27个行业实现两位数增长。
全市城乡固定资产投资合计完毕864.03亿元，同比增长36.2%。
实际运用外资4.56亿美元，增长57.69%。
实际引进市外到位资金484.3亿元，增长23.3%。
全市地方普通预算收入140.79亿元，同比增长20.3%。
地方普通预算支出147.85亿元，增长25.8%。
全市城乡居民人均可支配收入11026.83元，人均消费支出7753.06元，实际增长均为两位数。
7月份，全市经济运营保持平稳，工业、投资、消费、进出口、财政收入及实际运用外资均保持较快增长。
其中，工业完毕投资198.32亿元，增长69%，增速比上半年提高4.9个百分点。
房地产投资有所回升，完毕投资203.32亿元，增长5.7%，增速比上半年提高3.9个百分点。
全市新批外商投资公司9户，实际到位外资1638.6万美元、内资57.9亿
明房地产市场政府有关政策法规
近日，昆明中原地产发布“3月昆明房地产市场分析报告”显示，3月份昆明楼市成交量开始反弹，虽有项目进行开盘，但数量仍旧偏少。
从楼市宏观方面分析，3月政府调控新招频出，前期“国19
条”土地调控新政、重申“禁止别墅供地”，土地监管等规范性政策不断出台，但全国各大都市如深圳、上海、北京等在此调控状况下，无论是土地市场、二级市场、三级市场均逆势反弹上涨，地王纪录持续刷新，发展商将来预期膨胀与国家调控方向形成强烈对比，全国市场走势更加不明朗。
南亚之门不但是昆明首个“CBD”都市综合体，333米规划高度也将成为昆明最高档别都市综合体。
房交会期间将主推尚义公馆，面积从99㎡至250㎡，属于毛坯房。
售楼部将于10月16日开放。
南亚之门寓意“打开大门，欢迎全世界”。
项目售楼部位于春城路250号中炬上海沙龙二楼。
其开发商云南南亚之门置业有限公司从属于中炬置地集团。
据理解，，中炬置地集团全面参加昆明市政府CBD区域建设，正式启动昆明都市标志性项目——南亚之门。
南亚之门为超高层（83层）塔楼建筑，物业类型有住宅和高品位写字楼等。
当前规划住宅位于38-43层，总户数900套。
当前项目处在地基施工阶段。
3月以来，昆明楼市成交量就在
路走高，不但成交量上涨，房价也随之走高。
上半年，全省商品房销售面积同比增长2.8%，商品房屋销售额同比增长1.9%。
房地产销售面积和销售额在持续11个月双降后，初次浮现了正增长，量价齐升使得昆明楼市正企稳向好。
1至6月，昆明共成交商品房27530套，成交面积2737439.28平方米，成交金额126.74亿元，均价4630元/平方米。
7至12月，昆明共成交各类商品房22907套，成交面积233.73万平方米，成交金额106.65亿元。
与去年同期相比，上半年昆明楼市成交状况仍呈弱势，成交量降幅约为13%。
但环比下半年，上半年成交量增幅约为4%。
尽管与上半年相比，成交量仍在下滑，但由于楼市成交量逐渐释放，开发商和购房者对市场预期也日趋向好。
4.1项目概况：
寓意：
在11月3日昆明市委、市政府召开昆明市都市规划及重大项目方案报告会上，云南第一高楼正式命名为“南亚之门”，寓意“打开大门，欢迎全世界”。
设计方案：
共提交了6种建造设计方案给关于部门，其中3种设计分别为：
一种外形很像央视新大楼，也就是俗称“央视大裤衩”，外形像一道大门；
第二种设计外形采用主塔和副塔方式，其中主塔有点像马来西亚石油公司双塔之一；
第三种设计比较规矩，也是采用主塔和副塔形式，其中主塔为盒子状塔楼。
设计团队：
关于负责人简介说，南亚之门项目在启动之初就斥资千万，邀请了国内外知名设计团队（美国盖斯勒建筑设计事务所、美国凯达环球建筑设计公司、上海江欢成建筑设计有限公司、上海东方华太建筑设计机构、深圳城脉建筑设计有限公司）参加项目设计。
通过对6个提报设计方案进行评审后，拟定项目设计高度为316米（72层）。
当前，设计方案正在进行方案论证，并将通过有关媒体进行方案发布及评比，通过一周时间进行投票，待成果汇总后进行方案深化设计，上报国家建设部组织有关专家进行技术指标审查。
投资金额和开工日期：
总投资42亿元南亚之门工程浩大，据一位业内人士测算，每平方米成本价将在8000元左右。
昆明市主城CBD核心区首个启动项目，也是昆明当前为止已启动最高建筑——“南亚之门”，将于12月19日正式开工建设。
4年后，一种总高316米、72层昆明第一地标建筑，将在昆明拔地而起，成为昆明迈向国际化都市重要门户之一。
建筑高度：
昆明第一高楼“南亚之门”设计方案已在调节中，涉及高度也也许从本来筹划316米，再次提高17米，达到333米，将坐定昆明第一楼位置。
建筑位置：
昆明“南亚之门”是江苏天地集团继成功开发苏州东方之门项目（278米）后，与云南中炬石化集团合伙开发昆明首个超高层都市综合体项目。
南亚之门寓意启动昆明大门，面向南亚及世界新昆明。
项目位于昆明市拓东路78号，南临拓东路，西临白塔路，北至尚义街，西至规划路，为昆明主城CBD规划核心区域。
建筑面积和用途：
南亚之门项目用地面积34500平方米，总建筑面积约55万平方米，地上建筑面积约45万平方米，地下建筑面积约10万平方米。
南亚之门集铂金五星级酒店、公寓式酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、都市核心商业、休闲娱乐等功能于一体。
据理解，作为昆明市重大招商引资项目，项目得到了昆明市委、市政府高度注重。
11月3日，“南亚之门”开发商携国内外知名设计机构6个概念性设计方案上报昆明市委、市政府召开昆明市都市规划及重大项目方案报告会。
12月2日，项目通过，昆明市规划局第174期行政审批进行公示；
12月05日，项目获得规划设计条件，为项目开工奠定了基本。
4.2销售政策办法
（1）、理解客户需求，简介产品
（2）、树立南门之门云南第一高楼品牌
（3）、“卖是价值，不但仅是房屋”对的销售观念
4.3重要媒体应用及投入频率
《春城晚报》、《人民日报》、《新浪网》《腾讯网》
昆明常住人口中，家庭户2099404户，家庭户人口为5726200人，平均每个家庭户人口为2.73人，比第五次全国人口普查3.05人减少了0.32人
5.2项目所在地经济发展状况和人口就业状况
昆明区位独特，地处“9+2”泛珠三角区域经济合伙圈、“10+1”中华人民共和国—东盟自由贸易区经济圈和大湄公河次区域经济合伙圈交汇点。
随着昆明至曼谷国际公路通车，泛亚铁路规划建设，以及正在建设中昆明国际空港等重大基本设施实行，昆明面向东南亚、南亚开放“桥头堡”作用日益凸现。
改革开放以来，昆明经济始终保持迅速健康发展良好态势，综合经济实力进入西部地区先进行列。
通过近年发展，形成了卷烟、机电、生物资源、信息、商贸旅游等五大支柱产业。
农业持续、稳定、协调发展，构造调节成效明显，特色突出，“斗南花卉”、“呈贡蔬菜”成为国内外知名品牌。
工业形成了以机械、冶金、烟草加工等为主体系，是云南省工业基地和西南地区重要工业都市。
第三产业在国民经济中比重日益增大，商贸、旅游、信息、当代服务业迅速发展，对全市经济社会发展起到了重要带动作用和增进作用。
，全年实现生产总值（GDP）1605.39亿元，比上年增长12.0%，其中：
第一产业实现增长值104.90亿元，比上年增长6.2%；
第二产业实现740.26亿元，比上年增长13.0%；
第三产业实现760.23亿元，比上年增长12.0%。
三次产业构造为6.5:
46.1:
47.4。
人均生产总值达到25826元。
全年地方财政总收入425.19亿元，增长25.0%，地方财政普通预算收入174.99亿元，增长31.5%，其中税收收入153.64亿元，增长33.8%.在税收收入中，增值税32.95亿元，增长11.2%；
营业税50.21亿元，增长15.9%。
全年地方财政普通预算支出233.74亿元，增长41.8%。
对外经济贸易：
，全市继续加大对外开放力度，不断完善政策办法，外向型经济继续发展，招商引资成果显着。
全年实际运用外资6.02亿美元。
进出口贸易增势强劲。
全年海关进出口贸易总额73.08亿美元，增长9.3%，其中：
出口35.27亿美元，增长8.2%；
进口37.81亿美元，增长10.3%。
全年新批外商投资公司143户，实际运用外资6.02亿美元，增长100.3%.。
昆明经济发展在全国发展势头迅猛，经济形势和效果得到了全国各界必定。
获得“全国十大浙商最佳投资都市”，与成都、大连、包头、广州一起荣获“中华人民共和国制造业最佳投资都市”等称号。
截止11月，昆明市新增公司10167户，个体工商户40682户，新增从业人员143364人，新增注册资本270.45亿元，超过10066户和8844户。
昆明市实现财政收入201.6亿元，比去年同期增收26.6亿元，增长15.2%，国内生产总值1802亿元，增长12%。
5.3、项目所在地家庭状况分析
大某些为一对夫妇及其未婚子女构成核心家庭。
产品特性分析
原设计方案：
“南亚之门”是由天地集团继成功开发江苏“东方之门”（278米）项目后，与云南中炬石化集团合伙开发昆明首个超高层（316米）都市综合体项目。
据云南中炬石化集团有关负责人简介，该项目原先设计高度为288米，一共66层，后经专家综合论证和精准成本测算之后，最后决定将设计高度增长28米。
而对于“南亚之门”这一案名，该负责人解释说：
“‘南亚之门’寓意‘启动昆明大门，面向南亚及世界新昆明’。
”
据理解，“南亚之门”位于昆明市拓东路尚义花市原烟草机械厂位置，南临拓东路，东临白塔路，北至尚义街，西至规划路，为昆明主城CBD规划核心区域，项目总用地面积34500m2，总建筑面积55万m2，其中地上建筑面积约45万m2，地下为10万m2。
早在今年11月，天地集团董事局主席杨休来昆考察时，就已透露有旨在昆明建设一种具备强烈视觉冲击力标志性建筑，项目所在地尚义花卉市场随后开始了搬迁工作，与此同步，“
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