黄江镇商品住房娱乐商场及办公楼设施建设项目可行性研究报告书文档格式.docx
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6、《城市规划编制办法》
7、《城市居住区规划设计规范》
8、委托方提供的有关资料。
第四节项目主要建设条件
1、项目的建设符合东莞市城市发展总体规划要求。
2、项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。
3、项目场址周边市政设施配套条件较好。
4、项目所需资金已经有所落实。
第五节主要技术经济指标
序号
项目
指标
1
占地面积
38550
㎡
2
总建筑面积
166700
3
计入容积率总建筑面积
154200
4
项目总投资
65,196.17
万元
5
项目经营收入
88219.56
6
利润总额
9,653.08
7
税后利润
7,239.81
8
成本利润率（税前）
14.81%
%
9
成本净利润率（税后）
11.10%
10
财务净现值（FNPV）
7106.85
11
财务内部收益率（FIRR）
16.59%
动态投资回收期
2.28
年
第七节问题与建议
1、房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售的楼盘较多，项目业主应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。
2、建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。
第二章项目投资环境与市场需求研究
第一节全国房地产发展状况
1、房地产开发完成情况
1-5月，全国房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，其中，商品住宅投资9643亿元，同比增长35.7%，占房地产开发投资的比重为69.3%。
5月份当月房地产开发完成投资3985亿元，比上月增加648亿元，增长19.4%。
1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积28.51亿平方米，同比增长30.5%；
房屋新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.4%；
房屋竣工面积1.92亿平方米，同比增长18.1%，其中，住宅竣工面积1.53亿平方米，增长14.8%。
1-5月，全国房地产开发企业完成土地购置面积12943万平方米，同比增长31.1%，土地购置费2931亿元，同比增长89.7%。
2、商品房销售情况
1-5月，全国商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1-4月回落10.3个百分点。
其中，商品住宅销售面积增长19.9%，办公楼增长74.5%，商业营业用房增长45.7%。
1-5月，商品房销售额1.58万亿元，同比增长38.4%，增幅比1-4月回落17.0个百分点。
其中，商品住宅销售额增长33.6%，办公楼和商业营业用房分别增长112.5%和64.4%。
5月份当月，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；
商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。
3、房地产开发企业资金来源情况
1-5月，房地产开发企业本年资金来源27288亿元，同比增长57.2%。
其中，国内贷款5550亿元，增长43.6%；
利用外资169亿元，下降24.8%;
企业自筹资金9541亿元，增长54.3%；
其他资金12029亿元，增长69.8%。
在其他资金中，定金及预收款6697亿元，增长61.1%；
个人按揭贷款3744亿元，增长88.8%。
4、70个大中城市房屋销售价格指数
房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。
2010年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4个百分点；
环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。
新建住宅销售价格同比上涨15.1%，涨幅比4月份缩小0.3个百分点；
环比上涨0.4%，涨幅比4月份缩小1.0个百分点。
分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.4%；
商品住宅销售价格上涨16.9%，其中普通住宅销售价格上涨16.3%，高档住宅销售价格上涨19.1%。
与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；
商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.5%，高档住宅销售价格上涨0.2%。
二手住宅销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月份缩小1.3个百分点；
环比下降0.4%，比4月份涨幅低2.1个百分点。
5、全国房地产开发景气指数
5月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.07，比4月份回落0.59点，比去年同期提高9.13点。
从分类指数看：
房地产开发投资分类指数为105.56，比4月份提高0.62点，比去年同期提高12.43点；
本年资金来源分类指数为116.69，比4月份回落1.46点，比去年同期提高20.07点；
土地开发面积分类指数为90.15，比4月份提高1.70点，比去年同期回落2.40点；
商品房空置面积分类指数为103.48，比4月份提高1.70点，比去年同期提高14.43点；
房屋施工面积分类指数为111.36，比4月份回落0.49点，比去年同期提高17.43点。
第二节黄山镇房地产市场购房人群消费行为分析
一、购房人群的分类：
通过市场调研对黄江镇购房人群的购房行为进行的分析和统计，将黄江镇的购房人群分成投资型和自居型两大类，在其两大类中又将其细化，具体分类如下：
第一大类：
投资型
黄江镇本地居民1．9万人，外来人员有20多万，总共人口将近30万，黄江镇的厂矿企业比较多，上规模的就有500多家，加上各种大大小小的经营店，在黄江从事商业经营的据不完全统计有3---4万人。
许多企业的多层人员和从事商业经营的人员，他们有比较高的收入，比较讲究居住的舒适性和隐私性，喜欢租房居住。
所以，房屋出租在黄江是一块很大的市场。
而黄江镇房地产的价格相对比较平稳，不像其它城市和地域房价那样会大起大落。
因此，在黄江投资者购房主要是用来出租，而转手出售的不多。
在黄江镇购房投资按地域来分可以分成以下几大群体：
1、黄江镇本地投资者：
黄江镇本地投资购房者主要是本地那些开工厂、办企业的老板或其他各类从事经营活动的经营户；
他们由于开工厂、办企业或从事商业经营活动手中有比较充裕的资金，他们手中的这些资金有相当比例是流入到黄江的房地产市场的。
他们看准：
“黄江镇外地人口比例过大，外资企业比较多，外资管理人员工资比较高，要求有一个比较舒适的住宿环境。
”也就是说他们看准了黄江房屋出租市场这块大蛋糕。
因此，本地企业的老板尽可能的将手中资金投资物业用来出租。
一来可以将闲散资金保值增值减少投资风险；
二来在适当时可以抛出套现。
本地人投资购房的房型主要为2房2厅、2房1厅、3房2厅、3房1厅，2房的面积一般在70---90㎡，3房的面积一般在80—130㎡，也有个别购买面积在40--50㎡的1房1厅做投资。
黄江镇本地人买房投资出租的主要对象为：
外资企业中高级管理人员、在黄江镇从事商业经营人员、高收入的酒店类服务人员。
据我们调查的11家中介公司中，他们均认为：
黄江镇本地投资者喜欢购买锦绣花园、假日豪庭、富康花园这三个楼盘的物业。
其中锦绣花园由于地理位置比较好、各种设施比较齐全，出租率最高，而富康花园因其周边是高尚住宅区和两大商业区、升值潜力大，更受黄江本地人投资者的青睐。
2、深圳投资者：
黄江镇离深圳不远，而房地产价格差异比较大，黄江房屋销售价格一般在4000元∕㎡左右，而深圳房屋销售价格在2万元∕㎡以上。
黄江与深圳往返一次只要几十分钟，交通十分便利，在黄江镇深圳人买房置业的非常多。
这些购房者买房绝大部分是用于投资，用于自居的比较少,在黄江镇深圳人买楼完全用于自居的只占10%。
深圳投资商购房一般选择2房2厅和2房1厅的户型，面积多在70----90㎡，也有选择3房1厅、3房2厅的，面积在90---130㎡。
3、台湾、香港投资者：
⑴、台湾投资者：
在黄江镇有许多台资企业，这些台资企业的管理人员中有相当部分人是直接从台湾过来的，公司给他们的待遇非常好，工资也比较高，一般年薪都在几十万。
台资企业中80%的管理人员在黄江镇是购有产业的，他们购房置业有两个目的，一个是住得舒适，能拥有自己独立的空间；
另一个是做投资用，用来出租或者自己住一段时间后等房价涨了后再转手出售，这样即可达到自居的目的，又可达到投资的性质,他们选购房型主要以面积在90㎡左右的2房2厅和面积在130㎡左右的3房2厅为主。
⑵、香港投资者：
香港人早在1995年前就开始在黄江购房，并且他们是黄江镇购房的主力军，香港的房价与黄江的房价差异非常大，早期香港人在黄江镇买房主要是用于自居。
但随后，香港人在黄江买房也开始用于投资，一个是出租给黄江镇的外来人员，包括在黄江工作的台湾和香港工作人员。
另外是用来转售，主要转手给香港的客户，他们一般选择那些升值潜力大、环境优美、朝南向、通风好的房型，然后，在香港通过中介或自己直接在香港寻找客户，将房子转手给他们，从中赚取较大的差价。
所选购的房型一般为面积在130㎡左右的3房2厅和面积在90㎡左右的2房2厅。
也有1房1厅的，但是买1房1厅的一般是香港的年轻人。
4、外地投资者：
据市场调研对黄江镇房地产各类购房人群的了解，在黄江镇投资购房的另一大主力是外地投资商，他们来自全国各地，在黄江镇办有企业、公司或从事商业经营活动，一般属于老板级人物，他们在黄江镇有比较稳定的事业，收入比较高，一般利用手中剩余的资金投资房地产。
90%的人所购房屋是用来出租，也有10%左右的投资者是用于转手出售的，选购房型一般为2房2厅或3房2厅，面积多在90---130㎡。
5、浙江温州投资者：
浙江温州人炒房客在中国乃至全世界都是最有名的炒房投机商，他们非常精明，手中拥有庞大的资金，他们主要在一线城市炒房投机，但也有在二线或三线城市炒房投机的，在黄江镇就有一支投资者是来自浙江温州的，他们的群体不大，大概40多人，他们投资房地产不是用来出租，而是转手出售赚取差价，浙江温州投资商非常看重物业的升值潜力，所选购的物业多集中在棕榈泉、富康花园、宝湖山庄三个楼盘，选购房型多以80—90㎡的2房和120--140㎡的3房为主。
第二大类：
自居购房：
在黄江镇购房的另一大类群体是购房自居型，他们占有黄江镇购房者的半壁江山，按地域分可以分为以下几类：
1、本地居民:
黄江镇以前是一个以农业为主的乡镇，经济比较落后，本地住民绝大部分为农民，一般都拥有自己的土地。
在改革开放后，一些外资企业陆续进入黄江，外地来黄江镇打工的人员也逐渐的多起来。
尤其是1992年邓小平南巡讲话后，涌入黄江的外地人突然暴涨，突然增多的外地人需要大量的住房，住房一下子供不应求。
有商业经营头脑的本地人意识到这是一条发家致富、赚钱的好机会。
于是，许多农民哪怕是借资也要在自己的土地上建起出租房，出租给外来人员，收取租金。
同时也可以给自己住居。
在2000年以前黄江镇本地人一般是不大买房地产公司开发的商品房的。
但是，在2004年左右情况发生了变化，本地人购买商品房突然活跃起来，并逐渐成为黄江镇购房者的一个主体。
黄江镇本地人购房用于自居按类型和目的可以分为以下三种：
（1）、改善居住条件：
以前虽然自己建有农民住房，但是卫生条件差、又不安全。
最主要的是本地人在收取10多年的租金后，手中都有比较充裕的资金，另外，在黄江人中有一种相互攀比的心态。
在上述几种因素的驱动下，黄江镇本地人有选择的购房，买来用于自己居住。
这类购房者年龄一般比较大，在40岁以上，这类人群一般是两代或两代以上的人同居，家庭人口一般在3口以上，所以所购房的面积比较大，所选购的住房多是3房2厅、3房1厅、面积一般在110---130㎡左右的户型，还有部分人购买面积在200㎡左右的错层复式。
另外，本地人购买大面积的还有一个原因，他们本身有比较多的剩余资金，再加上相互之间攀比心态。
但也有部分本地人只购买2房1厅、2房2厅或1房1厅的，这类人群主要是子女长大成人独立出去后，家里只剩下老夫老妻两口，老两口选择比较小的户型购买。
也有子女为孝顺父母，给父母买的。
他们选择面积一般在70—90㎡的2房1厅、2房2厅的户型。
（2）、子女独立型：
本地人的子女在长大成人开始谈对象、找朋友，临近结婚登记时，一般要求父母给自己在外面买房子或租房子作为新房。
如果经济条件允许会自己购买住房作为新房。
他们年轻、思想活跃、喜欢交往，对居住的外部环境不像老年人那么讲究安静，他们讲求的是室内的舒适、色彩的明快，这类人选择的房子一般为2房1厅，面积一般在80㎡左右。
条件比较差的买或租1房的，面积一般在40-60㎡。
（3）、农民与本地公务人员：
黄江镇政府准备大规模的兴建农民公寓，以1600元左右的成本价卖给当地农民。
因此，当地收入比较低的农民，可能会选择购买农民公寓。
但是，作为政府公务人员一般不会选择购买农民公寓，他们有可能认为这有失他们的身份。
黄江镇的政府官员一般在宝湖山庄置业，购置的主要是别墅，而多数公务人员也选择在宝湖山庄购买住房，公务人员所购买的住房房型一般以90㎡左右的2房2厅和120多㎡的3房2厅的为主。
2、香港居民
现在，从香港来往黄江非常方便，有各种巴士和火车。
在香港工作压力很大，许多香港人尤其是年轻人选择北上就业或创业，在黄江镇就有许多香港人在此开公司和工作的，这些人一般选择在工作地购置物业，黄江受常平和樟木头的带动，香港人在此购置产业的非常多。
最有趣的是黄江的房地产最早是由香港人带动发展起来的，在2000年以前，黄江的购房者主要是香港客户。
据易安居地产、众合地产、阳光地产、港源湾地产介绍：
1998年建起来的锦绣花园，其住户70%是香港人；
康湖山庄住户90%以上也是香港人。
在黄江镇购房自居的香港人可以分为以下几种：
1、休闲度假型：
香港的工作、生活节奏比较快，工作压力比较大，人们在这种快节奏、高压力的工作环境中极易疲倦，对身心健康很不利。
于是，每到周未，香港工作人员尤其是企业高级管理人员总是携家带口，外出度假。
黄江有三大森林公园，空气清新，适合于度假旅游，最重要的是，黄江的房价非常便宜，据我们的调研资料显示：
目前黄江镇高尚住宅区如棕榈泉均价7000元∕㎡、中惠金士柏山均价5000元∕㎡、中惠珺庭的均价才5700多元∕㎡，其它楼盘如南峰玫瑰园3800元∕㎡、假日豪庭3800元∕㎡、康湖山庄17期2700元∕㎡。
与深圳的房价差异非常大。
而从香港到黄江镇坐火车和自驾车只要一个小时左右，从香港、深圳到黄江来往的巴士非常多，交通十分便利，每到周未的时候，有些香港人携家带少到黄江度假，放松心情、享受天伦之乐。
香港没有实行计划生育政策，一个夫妻一般有2--3个小孩，所以，他们选购房屋一般为3房2厅或2房2厅，面积一般在90㎡---140㎡。
⑵、为女朋友购房型：
现在在大陆就业的香港年轻人非常多，他们在黄江或广州、东莞工作。
由于在香港找女朋友购买房子和养育小孩压力大，所以许多年轻人选择在大陆找女朋友，由于在深圳、广州、东莞的房价比较贵，而黄江的房价相对便宜。
所以，有许多香港年轻人在找女朋友后喜欢黄江置业。
这类人群购置的物业一般为2房2厅，面积多在70-90㎡。
也有买1房的，面积在40-50㎡，但是，买这类房子的人比例相对比较少，不足10%。
3、安度晚年型：
黄江的物价比较便宜，由开发商开发的楼盘物业管理比较规范，一般都实行电子监控，人员出入都要进行登记，安全又有保障。
香港人与黄江人又属于同一个语系，生活习性也非常接近。
因此，在香港年纪比较大的人，尤其是中下层的市民，他们经济能力有限，在深圳、香港购房又购不起，所以选择在房价相对比较便宜、又比较近的黄江购房安度晚年，选购房型一般为2房2厅、3房2厅和4房2厅的或复式的，面积在80——200㎡不等的大户型。
3、台湾居民
台湾的房价尤其是台北的房价与北京的房价一样节节攀升，在全世界是排在前几位的。
近20年来，中国的经济迅猛发展，大陆的经济和生活水平大有后来居上之势。
台湾与大陆的差距越来越少，尤其处在珠江三角洲的东莞更是如此，而对在黄江台资企业工作的台湾员工来说，由于工资高，台湾与黄江的房价差距大，而他们在黄江有一个比较稳定的工作，所以有相当部分管理人员选择在黄江购房置业，他们在黄江工作时则把家人从台湾接过来，一起生活。
不在黄江工作，则委托中介公司在适当时机抛出做投资。
凡是在黄江做生意的老板一般都在黄江镇购买房子投资物业，有部分人购有几套物业，购买一套房子的都是用于自居，两套房子以上的就有做投资用的。
台湾人买房，主要集中在棕榈泉，所购房型主要以90㎡左右的2房2厅，或130㎡左右的3房2厅，而台湾老板级人物则买4房2厅140多㎡以上的住房。
4、深圳居民
深圳人在黄江置业完全用于自居的比例比较少，大约在深圳在黄江购房人的20%左右，房型多以2房2厅、3房2厅为主，面积一般在70----120㎡。
5、外来务工人员:
黄江镇全镇的工矿企业大概有500家，主要以电子厂、鞋厂为主，上1000人规模的企业比较少，在外资的内地来的管理人员的工资比较高，待遇比较好，公司一般为他们解决住宿问题，有的配有单身的住房。
而对一些小型的私人企业，老板对管理人员非常看重，为了笼络他们，一般为他们配有专门的单身住房。
在黄江镇的外资企业中，月工资收入超过5000---6000元的员工，大概有40%的在黄江镇购房置业，自居并兼做投资；
另外，工资比较高的服务行业如太子酒店、裕元花园酒店、金怡酒店等也有10%的人在黄江购房，但绝大部分人是几个人在周围楼盘如中惠金士柏山、富康花园合租一个套间。
其它工资低于4000元的员工，基本上没有人在黄江购房置业的。
这也许是他们的工资比较低、工作的稳定性不好的缘故。
而一些小型私营企业的员工，他们主要以农民工为主，本身工资比较低，又抱着工作几年回去的想法，不愿意在外置业。
另外，黄江的房屋租金比较低，在一个非常规范的花园里，2房1厅的住房才1000多元，而外面农民房更便宜，2房1厅90㎡的才300---400元。
所以，绝大部分普通工人都选择租房。
二、各类购房人群的比例：
通过调研和对调研资料的分析统计，对黄江镇房地产市场购房人群及购房的主力户型和每个楼盘的住居群体等进行了初步的统计。
黄江镇购房人群分布比例和主要楼盘住户人群统计如下：
表一：
黄江镇房地产市场购房人员比例分布
购房目的
购房人群
所占比例
购买的主力户型
1、投资
（53%）
1、本地投资者
10%
⑴、2房2厅、2房1厅，面积：
70--90㎡；
⑵、3房2厅、3房1厅，面积：
80--130㎡；
⑶、1房1厅，40--50㎡；
2、深圳投资者
20%
90--130㎡；
3、台湾、香港投资者
⑴、2房2厅，90㎡左右；
⑵、3房2厅，130㎡左右；
4、外地投资者
12%
5、温州投资者
1%
⑴、2房2厅，80--90㎡；
⑵、3房2厅，120---140㎡；
2、自居
（47%）
1、黄江镇本地居民
15%
110--130㎡；
⑶、复式：
180---200㎡
⑷、1房1厅，40--60㎡；
15%
90--120㎡；
110--140㎡；
10%
⑴、2房2厅，面积：
90㎡左右；
⑵、3房2厅，面积：
130㎡左右；
⑶、4房2厅：
140㎡以上。
5%
4、外来务工人员（含各类管理人员）
2%
70---100㎡；
80--110㎡；
三、市场调研结论:
1、在黄江镇购房人群中，投资型的占53%，自居型的占47%，基本上对半开，与其它发达地区购房人群的情况基本相同。
2、在黄江镇购房人群中：
各主体人群在总购房人群中所占的比例和选择户型比例人群分别如下：
⑴、黄江本地居民占25%，所选择的户型：
2房面积在70--90㎡的约占52%，3房面积在80--130㎡的约占32%，复式面积在180--200㎡约占6%，1房面积在40--60㎡的不足10%。
⑵、深圳居民占25%，所选择的户型：
2房的面积在70--90㎡的约占70%左，3房面积在90--130㎡的约占25%。
⑶、港台居民占35%，所选择的户型：
2房的面积在90--120㎡的约占60%，3房面积在110--140㎡的约占30%，复式面积在180--200㎡的约占5%，1房面积在40--60㎡的不足5%。
⑷、其它地区居民占15%，所选择的户型：
2房的面积在90㎡左右的约占70%，3房面积在130㎡左右的约占20%，1房面积在40--50㎡占10%。
3、小复式：
这种户型目前在黄江楼盘中比较少见，而向他们提及购买这种户型的客户也比较小。
第三节黄山镇房地产发展趋势分析
（1）经济快速发展，投资及消费都有较大增长空间
黄山镇近几年经济增长速度较快，快速增长的经济与投资也提升了黄山镇居民的消费能力，从而也为黄山镇的房地产发展提供了充足的动力。
（2）房地产交易量和价格均呈稳步上升趋势
根据黄山镇房地产投资量、开工量、成交均价及市场需要情况判断，未来黄山镇房地产市场仍将是稳步上升趋势，但竞争会日益激烈。
第四节黄山镇房地产市场需求状况分析
黄山镇房产市场日趋规范，整体处于上升趋势，在市场发展的过程中，可分为两个阶段，2003年之前是起步摸索阶段，以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
产品形式单一，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征。
2003年以后，振
升级会员 