万豪城市广场项目可行性研究报告Word文档格式.docx

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三、可行性报告编制依据

1、《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：

建标［2000］205号）

2、《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：

计投资［1993］530号）

3、《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：

咨经［1998］11号）

4、《娄底建设工程价格信息》

5、娄底市总体城市规划（2000-2020）

6、娄底体育场地勘资料

7、投资方签订的协议书或意向书

8、《万豪城市广场环境保护影响评价》及批复

9、香港华城规划设计研究院《万豪城市广场规划方案》

10、《娄底市2008年政府工作报告》

12、有关各专业的国家设计规范

13、有关市场调研及其他相关资料

四、可行性研究报告编制范围

根据万豪城市广场规划设计方案，本可行性研究报告的编制范围为市场调研分析、建设规模目标、功能分区布局、规划建设方案、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价和风险防范及对策等。

第二节房地产市场分析

2008年国际性金融危机加速蔓延，世界经济增速明显放缓，我国经济步入调整阶段。

房地产市场经过近十年的快速发展和过热增长，在国家宏观调控政策主导下，已经进入调整期。

娄底房地产市场的调整也在逐步深入，主要表现在市场供应量充足，商品房销售量、二手房成交量出现一定萎缩，房价小幅回落，但房地产税收在大幅增长，房地产信贷继续上升，房地产市场整体前景仍较乐观。

一、全市房地产开发投资（包括各县市）

全市完成房地产开发投资与去年基本持平，土地开发面积和土地购置面积大幅增长，商品房施工面积和竣工面积继续攀升，房地产开发企业融资情况良好，新开工面积和销售面积呈下降趋势。

1.房地产开发投资

2008年第四季度全市完成房地产开发投资7.51亿万元，同比增长11%，环比增长31%。

其中完成商品住宅投资4.89亿元，同比增长54%，环比增长40%；

完成商业营业用房投资0.6亿元，同比减少77%，环比减少15%。

全年完成房地产开发投资同去年基本一致，为23.27亿元，其中，完成商品住宅投资为14.9亿元，同比增长22%；

完成商业营业用房投资2.6亿元，同比减少65%。

2.土地开发面积

2008年第四季度全市完成土地开发面积35.3万平方米，同比增长1.76倍，环比增长100倍；

购置土地面积11.1万平方米，同比增长4.16倍，环比增长3.74倍。

全年土地开发面积继续增长，完成土地开发面积49.4万平方米，同比增长49%；

购置土地面积40.1万平方米，同比增长62.5%。

3.房屋施工面积及销售面积

2008年第四季度全市房屋施工面积70.98万平方米，同比增长32.8%，环比增长3.51倍，其中，新开工面积60万平方米，同比增长53%，环比增长3.87倍；

房屋竣工面积41.4万平方米，同比增长37.5%，环比增长45%；

商品房销售面积37.7万平方米，同比减少12%，环比增长78%。

全年房屋施工面积380.1万平方米，同比增长10.9%，其中，新开工面积176.4万平方米，同比减少11.5%；

房屋竣工面积117.2万平方米，同比增长31%，商品房销售面积89.5万平方米，同比减少8.6%。

4.房地产企业融资

2008年第四季度全市房地产开发企业融资9.38亿元，同比持平，环比增长68%，其中，银行贷款0.8亿元，同比减少31%，环比增长12.6%；

定金及预收款2.1亿元，同比增长11%，环比增长37%；

个人按揭贷款0.5亿元，同比减少46%，环比减少16%。

2008年全年房地产开发企业融资35.55亿元，同比增长11%，其中，银行贷款4.43亿元，同比增长22%；

定金及预收款7.39亿元，同比增长33.5%；

个人按揭贷款2.7亿元，同比增长20%。

二、娄底市本级商品房供销情况

1、商品房累计批准预售面积依然旺盛。

从娄底市建设局和娄底市房地产管理局的调查数据显示，2008年第四季度商品房累计批准预售面积28.44万平方米，同比增长36%，环比增长22%，其中：

住宅批准预售面积为22.46万平方米，环比增长18%。

全年累计批准预售面积82.2万平方米，与去年相比减少了6.91万平方米，减少了7.75%。

2008年1月国务院发布《关于对促进节约集约用地的通知》，加大了对闲置土地的处置力度，明确了土地闲置费的征收标准：

即土地闲置满一年不满两年的将按出让或划拨土地价格的20%征收土地闲置费，并对土地闲置特别是闲置房地产用地将征收增值地价。

这样，从紧的土地政策，不允许开发商囤地，大量的项目动工并被推向市场，同时2007年房地产市场迅猛发展，投资过热，导致2008年房屋销售压力进一步加大。

图：

2007年和2008年批准预售面积表

2、全年商品房销售量持续下滑

2008年第四季度新建商品房销售面积7.1万平方米，同比只为去年同期销售量的三分之一，环比与上季持平，其中：

住宅销售面积6.9万平方米，同比减少69%，环比同上季一致，商业营业用房销售面积0.1975万平方米，同比减少65%，环比增长97%。

全年累计新建商品房销售面积33.58万平方米，比去年62.8万平方米减少47%，成交量连降五成，特别从第三季度开始，有的楼盘甚至出现“零成交”，成交量降至历史新低。

房地产需求全年难以走出观望，炒房者因投机能力下降不同程度退出市场，首次购房的自住性需求更为谨慎，留在市场当中真正的住房需求者对房地产产品提出了更高的要求。

3、新建商品住房价格稍有回落

2008年第四季度，新建商品住房均价为1651元/平方米，同比上涨6%，同上季相比，涨幅降低了7个百分点，环比下降1.2%；

高层住宅均价为1936元/平方米，同比上涨6%，涨幅降低了3个百分点，环比下降0.2%；

多层住宅均价为1473元/平方米，同比上涨7%，环比下降1.14%。

全年房价较去年均有上涨，但涨幅逐步下降。

商品住房均价第一、二季度小幅上升至最高点1720元/平方米后向下回落，到第四季度恢复至年初的水平，全年最大涨幅不到50元/平方米，而2007年从年初至年末涨幅达200元/平方米。

2007年至2008年商品住房销售价格

4、累计可售面积总量继续放大。

至2008年底，商品房累计可售面积达88.58万平方米，同比增长92%，环比增长32%；

其中：

住宅累计可售面积62.1万平方米，同比增长一倍，环比增长33%；

商业营业用房累计可售面积22.27万平方米，同比增长73%，环比增长35%。

由于商品房市场交易冷淡，进一步堆积了商品房累计可售面积总量，也不断扩大了市场的供需比例，商品房面积供需比例高达12.47：

1。

5、120-144平方米户型销售依然占市场主体。

不同户型住房销售面积情况

今年第四季度，不同户型新建商品住宅销售面积段的数据显示，120-144平方米的户型面积占整个住宅销售面积的67%，144-180平方米的户型面积占13%，较上季稍有增长，90-120平方米面积占9%，比上季减少16个百分点，大于180平方米的户型占9%，比上季增长6个百分点，小于90平方米的户型面积所占比例与上季持平，占2%。

不同户型住房销售套数情况

从2009年全年不同户型新建商品住宅销售套数的数据显示，120-144平方米的户型销售套数占整个销售套数的69%，较上季增长18个百分点，144-180平方米和90-120平方米的户型分别占11%、10%，大于180平方米的户型占7%，小于90平方米的户型占3%。

第三节：

商业市场分析

在经济快速发展和城市迅速扩张的推动下，娄底商业呈现出前所未有的繁荣局面。

多极商圈涌现，业态更趋丰富，辐射力不断增强；

商业地产开发方兴未艾，专业市场、订单项目不断涌现，开发理念更趋成熟；

国内外品牌蜂拥进驻，知名连锁百货、超市扎堆经营，娄底商业已经达到一个新的高度。

娄底商业发展的特点具体表现在：

1.新旧商业对消费的刺激与回应。

随着新一佳、步步高、汇天、友谊阿波罗等省内外知名企业的进驻，在商业布局、营销机制等方面带来新的震荡，商业经营场地不断扩大，竞争将会成为商业提升档次的重要基点；

2.商业层次逐渐明朗，区域性商贸中心的基本框架形成。

在市区已形成了以春园商圈为轴心呈“十字架”状辐射。

北至友谊阿波罗大型百货，西通娄底最大九龙小商品市场以及本案——万豪城市广场，东往九亿步行街及步步高。

3.品牌布局较混乱，重复建设性问题严重。

已有的商业建了又建，规划不合理，百货、超市、餐饮、娱乐、专业市场等业态还没未到充分发挥，虽然有各类品牌扎堆入驻，但国际国内一线品牌仍然欠缺，中低档商品仍旧主导市场，传统商业格局占据主流。

因此，中高档次的品牌大型百货与超大型连锁超市的紧密结合与合理布局在娄底仍然是一片空白。

虽然友阿、步步高等带来了连锁百货的经营模式与众多首次入娄品牌，但在定位上依旧沿用保守式经营方式，竞争档次未从根本上拉开，特别是侧重商业综合规模和生态的“一站式商业”尚未成型，这为处于核心商圈的万豪城市广场兴建提供了良好的契机。

按商业集中度、顾客消费取向、发展程度，娄底目前形成了春园、火车站两大较为成熟、各具特色的商圈。

五江

商圈

火车站

春园

一、春园商圈

1）商圈概况

汇天百货

友谊阿波罗

新一佳

康星百货

春

园

步

行

街

九龙市场

今典影城

ITAT

沃尔玛

春园商圈

春园商圈是指地处娄底城市核心，以春园商业步行街为辐射半径，东至友谊阿波罗商业广场、南抵乐坪街、西达九龙市场、北接新一佳超市的围合区域。

春园是娄底商业的发源地，经过多年的沉淀和升级，春园商圈已脱胎换骨，从以清泉广场为轴心演变为以春园步行街为轴心的商业聚合，形成总体量达30多万平米、数万商家、数十主力店的庞大商业规模，已成为娄底业态最全面、商户最集中、客流最密集、辐射范围最广的核心商圈。

春园商业步行街是春园商圈能量聚集的基石：

超大商业体量，一站式全业态消费理念，沃尔玛、国美、今典影城等强势品牌组合，开创了娄底商业发展的新纪元。

康星百货、步步高、汇天百货、友谊阿波罗商业广场等各类商家强势进驻，进一步完善了春园商圈的业态结构，夯实了该商圈的领导地位。

2）业态构成

业态定位多样化、业态构成多元化、品牌组合集约化是春园商圈的显著特点。

业态范畴涵盖百货、超市、餐饮、娱乐休闲、专业市场等各个类别，经营商户从大到小各档次各类型异常丰富，春园商圈成为品牌商家拓址湘中的首选。

但国际国内一线品牌仍显欠缺，传统业态仍旧占据主流，中低档次的商品主导商圈格局。

a、百货

商家

区位

定位

规模

管理

经营

长青街中

中档精品

17000㎡

统一

一般

步步高

长青街东

中档大众化

20000㎡

良好

ITAT

春园步行街内

中低档

15000㎡

汇天

清泉广场

中档

10000㎡

差

康星

4000㎡

清泉名店

3000㎡

较好

南洋

九龙市场内

低端

50000㎡

超市化

品牌大型百货在娄底仍是一片空白。

友谊阿波罗、步步高虽带来了连锁百货的经营模式及众多首次进驻娄底的品牌，但在定位上依旧沿袭中档大众化的保守经营路线，各百货店品牌组成类似，营业规模普遍局促，竞争档次未从根本上拉开。

步步高稳健的经营积累了一定数量的客户群，取得了相对可观的经营业绩；

友谊阿波罗还需经历较长的培育期，而汇天百货已陷入衰退的被动竞争局面。

b、超市

备注

18000㎡

负一层整层

国美电器

二楼

氐星路中

社区型购物中心

通程电器

——

沃尔玛的进驻给新一佳带来了巨大的竞争压力，新一佳业务模式被迫从纯超市向“超市+百货”转型，勉强维持经营。

而在与国美电器的竞争中，本地品牌通程电器通过灵活经营则牢牢占据了主动权，国美业绩稍逊一筹。

春园商圈正处于扩容提质期，本地商户为主力，全国性及区域性的品牌商家集中度并不高，屈臣氏等处于急剧扩张期的创新业态有吸纳空间。

c、餐饮

面积

主题

肯德基1店

春园步行街口

600㎡

西式快餐

肯德基2店

汇天国际一楼

400㎡

西堤岛

文化局二楼

850㎡

中西餐咖啡

铭典

长青街邮局对面

800㎡

西典

九亿步行街

1000㎡

第三空间

300㎡

兰桂坊

春园步行街银街

米萝咖啡

春园步行街金街

名人茶庄

春园路

茶饮

味博士

中式

桂林人1店

中式快餐

桂林人2店

春园步行街

2000㎡

永和豆桨

200㎡

上岛

氐星路图书馆2F

500㎡

儒林茶庄

长青街新华书店

春园美食广场

ITAT百货楼上

风味自助

老舍茶馆

长青街

星克玛

2500㎡

春园商圈是娄底美食的大本营，西式快餐、中西餐咖啡、中式茶饮、自助美食应有尽有，肯德基、上岛咖啡、永和豆浆、桂林人等多个全国连锁品牌进驻，绝大部分店面经营良好。

但相对而言，品牌餐饮的集中度仍不高，麦当劳、必胜客、棒约翰、豪客来、味千拉面等急速扩张中的众多知名品牌尚未来娄，高档次高规格的中大型商务餐饮几近缺位，特色地方及异国风味美食更是一片空白，餐饮业态大有潜力可挖！

d、娱乐休闲类

雅芳时尚会所

氐星路

美容美体

1800㎡

风尚瑜珈

瑜珈

260㎡

美丽传说

足浴

京都医学美容

医学整形

540㎡

彭都

美容美发

禅逸瑜珈馆

美时慕

沸点健身馆

健身

700㎡

ITAT五楼

电影

5000㎡

新城影院

乐坪街

较差

美容、美体、美发足浴、健身、电影等娱乐休闲业态在春园商圈发挥了聚合效应，春园步行街俨然成为娄底时尚潮流的方向标。

各商户经营状况大多良好，今典影城更是取得了颇为可观的票房收入，显示娄底娱乐休闲消费热情高涨。

但KTV、酒吧、电玩、商务会所、运动馆（旱冰、桌球等）等热门娱乐业种缺位待补充。

e、专业市场类

布局

鑫鑫手机城

手机

柜台式

新绿岛手机城

1500㎡

长青中街

精品家纺

约60㎡/个

街铺

春园钻石街

女装及童装

20765㎡

小商品

摊位分割

时尚潮流城

潮流服饰

春园小商品城

春园商圈已经形成多个专业手机、家纺、服饰、小商品市场，如长青中街、春园钻石街家纺店面集中渐成气候，形成特色街区，商户间竞争激烈。

这类市场大多将较大的商业平面分割成小面积铺位或柜台然后出租给小商户，但市场的运行需要足够的商户数量和人流支撑，后期高效的运营管理也至关重要，九龙市场、新绿岛手机城等占据了竞争的主动权。

3）租售行情

a、租金及铺面转让费

春园商圈是娄底租金最高的区域之一，其中以春园步行街钻石街——氐星路中段九龙市场临街门面为最，平均租金达160-200元/㎡·

月，沃尔玛、九龙市场等主力商家是提升该区域租金的关键；

春园步行街银街——长青路中段九龙市场临街区域次之，但租金亦达140-160元/㎡·

月的高位。

品牌服饰、鞋、珠宝等是推动租金高企的主力业态。

春园核心商圈可谓一铺难求，商铺转手费随之水涨船高。

其中以春园步行街——九龙市场临街区域为最，转让行情约为20-25万元/店面；

氐星路中段（清泉广场——新一佳）、长青路中段（清泉广场——友谊阿波罗）略低，但单门面的转让费也普遍在15-20万左右/店面；

九亿步行街人气稍逊，报价为空转2万元/单门面。

b、售价表现

春园商圈人气高涨，价值备受肯定，亦是娄底商铺售价最高的区域之一。

2004年5月份公开发售的九亿步行街街铺曾创下16000元/㎡的天价，并很快销售一空；

2006年6月春园商业步行街开盘更是所向披靡，街铺均价达21000元/㎡，最高价突破30000元/㎡，创造了又一个奇迹。

春园商圈现售的商业项目有鹏泰国际、星达馨都、soho尚都，街铺售价在24000-26000元/㎡，单铺面积在60㎡左右，总价在200万左右，热售局面未丝毫减退。

三级市场上，仅有少量铺面在转让交易，春园商业步行街部分门面报价已达30000元/㎡，相比2006年上涨幅度已达40%。

二、火车站商圈

1、商圈概况

老街

天成银座

吉泰邦臣

月塘ktv一条街

六福大厦

庄胜项目

金成时代广场

明珠步行街

火车站商圈是指东接石马公园、南临湘阳路、西达氐星路、北靠老街的围合区域，它的形成与发展和娄底火车站休戚相关，是娄底历史最为悠久的商圈。

火车站商圈可谓历经兴衰，天成银座、明珠步行街等项目曾一度陷入维谷，但随着明珠电脑城、老街批发市场、月塘KTV一条街的兴盛，鹏天、华泰、六福等多个星级酒店的陆续开业，火车站商圈重拾生机，成为仅次于春园、五江的次级商圈之一及娄底最密集的酒店集群。

1、业态构成

火车站商圈业态构成分散，以批发市场、电脑/娱乐专业街为主，超市、餐饮、美容等零星布点；

中低档业态占据主流，但辐射面纵贯全市。

如老街是全市糖酒、饮料、水果、五金、杂货等的批发交易中心，年营业额逾十亿元；

明珠步行街是娄底唯一的专业电脑市场，品牌专卖与小型店面并存；

月塘KTV一条街聚集了数十家大型歌厅，堪称娄底娱乐的大本营；

百洋、百花等多家超市进驻，但规模小，渗透力有限。

火车站商圈流动人口多，客户群构成复杂，脏、乱、差现象依然严重，制约了商圈的进一步发展；

明珠步行街、老街、月塘街等专业市场自行成市，普遍缺乏引导和管理；

各个业态之间缺乏有效整合和互动，过度开发的现象蔓延，商圈前景不容乐观。

a、专业市场

项目

区位

业态

氐星路旁

57000㎡

电脑市场

老街

门面240个

批发市场

月塘街

Ktv38家

歌厅

天成银座

火车站旁

30000㎡

电脑城

未开业

经营

百洋超市

六福大厦1-2F

1200㎡

百花超市

市政大厦1楼

龙胜超市

锦泉宾馆1楼

彼岸咖啡

六福大厦3F

中西餐厅

湘都酒楼

大型酒楼

百事德

d、保健美容类

雅露仙美容休闲馆

鸿远足浴

足浴保健

百分百美发

美容保健

3、租售行情

租赁方面，老街租金持续看涨，现平均已达60元/㎡·

月；

明珠步行街则从30-60/㎡·

月不等，出租率达八成；

火车站广场周边物业街铺租赁行情为60-90元/㎡·

月，且供不应求。

售价方面，火车站商