强烈推荐工业园标准厂房的可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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10.1互适性分析60
10.2社会风险分析61
11.投资估算与资金筹措62
11.1投资估算62
11.2投资估算说明62
11.3估算结果63
11.4资金筹措64
11.5投资进度64
12.财务评价65
12.1评价原则、依据及参数65
12.2评价参数65
12.3营业收入、营业税金及附加估算65
12.4营业税金及附加估算66
12.5经营费用66
12.6盈利能力分析66
12.7偿债能力分析67
12.8敏感性分析67
12.9财务评价结论69
13.风险分析70
13.1风险因素分析70
13.2风险防范措施70
14.结论及建议72
14.1研究结论72
14.2建议73
附表及附图74
附表1：
项目总投资估算表74
附表2：
投资计划与资金筹措表75
附表3：
借款还本付息计划表75
附表4：
经营收入及税金测算表76
附表5：
利润测算表77
附表5-1：
固定资产折旧费测算表77
附表6：
财务计划现金流量表78
附表7：
项目投资现金流量表（自有资金）79
附表8：
项目投资现金流量表（全部投资）79
附图1：
项目总平面布置图80
1.总论
1.1项目概况
（1）项目名称:
*******
（2）项目地点:
本项目位于********内
（3）项目业主:
（4）主要建设内容及规模：
本项目为***********地块标准厂房建设项目总占地面积为157505.01㎡，总建筑面积292494.58㎡，包括八栋标准生产厂房、两个仓库、一栋配套办公楼、两栋配套宿舍楼、一个车库及食堂。
4层和6层标准生产厂房建筑高度分别为23.7m和34.5m，为丙类工业厂房；
两栋仓库，建筑高度分别为10.2m，为丙类仓库；
配套办公楼为11层，建筑最高高度为44.4m；
配套宿舍楼建筑为10-1层，最高高度为38.7m，其中地下车库和食堂在两栋宿舍楼负一层，地下车库停车位为121个，为III类车库，建筑面积为6202.77㎡。
（5）项目总投资
本项目总投资70320.92万元，其中：
工程费用47732.56万元，工程建设其他费用17776.89万元，预备费3275.47万元，建设期利息1536.00万元。
（6）资金筹措
项目投资资金由业主自筹22320.92万元，占项目总投资的31.74%；
借贷资金48000.00万元，占项目总投资的68.26%。
（7）项目建设周期
本项目建设期为1年（2011年1月至2011年12月），工程工期为2011年3月至2011年12月。
1.2编制依据
（1）《**市城市总体规划（2007－2020年）》；
（2）《工业项目建设用地控制指标》国土资发〔2008〕24号；
（3）《建设项目经济评论方法与参数》（第三版）;
（4）本项目适用的国家和地方的有关法律、法规、标准、规范；
（5）项目业主提供的相关资料。
1.3研究范围
通过对本项目建设背景及必要性、建设条件等进行研究，提出项目的建设方案。
通过投资估算，对可能产生的经济效益和社会效益进行分析和评价，提出结论性的意见。
1.4技术经济指标
表1技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
一
主要技术指标
1
项目总用地面积
㎡
157505.01
236.26亩
1.1
护坡用地面积
1036.00
1.2
建筑基底面积
63567.50
1.3
露天堆场用地面积
10286.45
1.4
道路广场面积
58023.03
1.5
绿化面积
24592.03
2
总建筑面积
292494.58
2.1
按功能性质划分
生产用房建筑面积
241193.49
办公生活用房建筑面积
47183.82
其它建筑面积
4117.27
2.2
按地上地下部分划分
地上建筑面积
地下建筑面积
0.00
3
停车泊位
辆
399.00
地面
278.00
地下
121.00
4
实际容积率
1.86
按建设部要求计
按国土资源部要求计
5
建筑密度
%
0.40
6
绿地总面积
7
绿地率
0.16
8
围墙长度
m
2100.00
二
主要经济指标
项目总投资
万元
70320.92
工程费用
47732.56
占总投资的67.88%
工程建设其他费用
17776.89
占总投资的25.28%
预备费
3275.47
占总投资的4.66%
建设期利息
1536.00
占总投资的2.18%
流动资金
占总投资的0.00%
投入强度
万元亩
297.65
总投资总用地面积
资金来源及构成
3.1
业主自有
22320.92
占总投资的31.74%
3.2
银行贷款
48000.00
占总投资的68.26%
三
主要评价指标
全部投资
全部投资利润率
6.26%
全部投资利税率
8.35%
财务内部收益率（FIRR）
16.36%
所得税前
财务净现值（ic=8%）
27601.61
投资回收期
年
6.55
1.6
16.17%
所得税后
1.7
26808.40
1.8
自有资金
自有资金利润率
19.73%
自有资金利税率
26.31%
2.3
26.27%
2.4
财务净现值（ic=10%）
21784.45
2.5
6.05
1.5结论
本项目位于城市规划的市中心及分区中心，属于***区。
本项目的建成将实现集约化节约化用地；
解决周边农民就业难题，增加当地农民收入，促进地区经济发展；
满足中小涉农企业的创业和发展；
有效促进**（***）***发展；
推动建设城乡统筹综合配套改革实验区，提高人民生活质量。
本项目的实施符合**“314”总体部署要求，是建设城乡统筹综合配套改革试验区的需要。
因此，项目的建设是必要的。
项目选址符合**市城市发展规划和城市功能定位，选址地满足了基地建设依托主城、服务主城、又不干扰主城的要求，同时选址范围内地质较好，交通方便，公用设施配套齐全，施工条件较好。
从总体上讲，本项目征地规模符合项目建设的需要，建设技术不复杂，方案合理，资金来源有保障，项目所在地社会经济发展及交通、水、电、通讯等基础设施良好，均可保证项目的建设。
项目建设方案、技术、社会评价均可行，本项目的建设是必要可行的，建议有关部门尽快批准实施。
2.项目建设背景及必要性分析
2.1建设背景
2.1.1项目位于***区范围内
（1）***区设立时间
2009年2月5日，国务院发布关于推进**统筹城乡改革发展的若干意见（国发3号文件），在国家战略层面正式研究设立“***区”，是中国的第三个副省级新区，前两个分别是上海浦东和天津滨海新区，并于2010年5月7日获国务院通过，2010年6月18日正式挂牌成立。
（2）***区地域范围
***区位置位于**北部新区和**两路寸滩保税港区，规划的范围包括***区的***中心区、江溉片区、唐家沱-寸滩片区与鱼嘴-复盛片区；
***区的北部新区、龙溪片区、两路地区、木耳-古路片区以及龙兴-石船片区；
北碚区的蔡家片区与水土-复兴片区。
***区将横跨“三北”，涵盖***区、***区、北碚区三个行政区部分区域。
规划总控制范围1200平方公里，其中可开发建设面积550平方公里，水域、不可开发利用的山地及原生态区共650平方公里。
***区战略定位
国务院要求把***区建设成为改革创新之区、开拓开放之区，国务院批复文件明确提出：
***区是统筹城乡综合配套改革试验的先行区，要着眼于建设内陆开放经济和现代产业体系，建设成为内陆重要的先进制造业基地和现代服务业基地，建设成为长江上游金融中心和创新中心，建设成为内陆开放的重要门户、科学发展的示范窗口。
**市对“***区”的战略定位是：
立足**市、服务大西南、依托长江经济带、面向国内外，形成“一门户两中心三基地”，即：
西部内陆地区对外开放的重要门户、长江上游地区现代商贸物流中心、长江上游地区金融中心、国家重要的现代制造业和国家高新技术产业基地、内陆国际贸易大通道和出口商品加工基地、长江上游的科技创新和科研成果产业化基地。
（3）***区功能及产业布局规划
中共中央政治局委员、**市委书记薄熙来确立了把**打造为西部开放高地的目标，其中“***区”是一个重要的战略平台。
其功能在于：
在国家层面形成一个政策的洼地，吸引人才、资金和产业的优势集聚。
***区的总体规划目标是到2020年实现地区生产总值6000亿元，工业销售值10000亿元。
***区采取“5＋3”战略性布局，依托***区较好的产业基础、技术力量、产业工人条件，壮大既有汽车摩托车、装备制造、电子信息、仪器仪表等优势产业，积极争取国家支持，实施“5+3”战略性布局。
即：
轨道交通、电力装备（含核电、风电等）、新能源汽车、国防军工、电子信息等五大战略性产业布局，以及国家级研发总部、重大科研成果转化基地、灾备及数据中心等三大战略性创新功能布局，加快培育一批高成长性新兴产业集群。
功能布局上构建“3”大特色板块：
南部沿江一带的“现代服务业板块”：
包括***中央商务区、保税功能区及鱼复现代物流功能区，沿东西向嘉陵江、长江横贯新区，集中布局金融、商贸、物流等现代服务业。
西部、中部区域的“都市综合功能板块”：
包括北部新区、空港新城、蔡家高技术产业功能板块、悦来会展城，是高技术产业、楼宇工业和城市综合服务区，是宜居新区的集中展示区域。
由北向东成带状环绕的“先进制造基地板块”：
位于**主城区外环（绕城）高速公路一带，属于城市的下水方向，包括龙石先进制造业功能区、木古出口加工功能区、水复生态产业功能区，是先进制造业集中连片区域。
图1***区特色板块及功能区示意图
2.1.2**（***）***总体规划
**（***）***是经**市人民政府批准设立的市级特色工业园区。
园区背靠***区主城，东临玉峰山、环山两座大型生态公园，南毗北部新区，西接长安福特汽车城。
国内首个内陆保税港区的空港、水港功能区分布于园区两侧，园区到***国际机场车程为五分钟、寸滩保税港十五分钟、**北火车站二十分钟。
园区发展以服装纺织产业、现代物流、装备制造业、模具工业等为主导产业，配套发展商住、现代服务业等产业。
园区现已成功引进朝天门服装企业协会、**服装服饰协会、广东**商会、香港皇洋（成盛）有限公司等服装企业150余家。
物流中心凭借独有的区位优势，现已有**商社集团、**国盛、澳大利亚托尔集团等物流项目落户园区，具备了市场、三方物流、仓储、配送等多种物流业态。
同时，金山科技、深渝电子、金兰电子等高科技企业也先后入驻园区。
图2***位置图
2.2建设必要性
2.2.1是集约化节约化用地的的需要
土地是保证园区快速发展的第一资源，也是不可再生资源。
近年来，经济高速发展与土地资源紧缺的矛盾日益显现。
我国很多地方因为土地等生产资源紧缺，导致投资外流，发展受阻。
而标准化厂房是集约用地的好办法。
建设多层的标准化厂房，比起以往企业“各立门户”的建厂方式，标准厂房区的土地利用率提高了一倍以上，是“向天借地”、集约发展的基本模式。
**（***）***服装纺织产业建成了法制化管理土地、市场化配置土地、集约化利用土地体制，提高土地利用效率。
因此，大力实施标准厂房建设，一方面提高了土地利用效率，另一方面降低了中小型企业进入园区的门槛，有利于壮大园区产业基础，完善产业配套。
2.2.2是增加当地农民收入，促进区域经济发展的需要
结构调整是当前整个农业发展最为紧迫的问题，在结构调整中，应当依据市场需求，合理优化产业结构；
要在稳定数量的基础上，提高质量，调整布局，扩大加工。
服装纺织行业发展前景广阔，只要抓住机遇，选准方向，搞好资源的优化配置，进一步拓宽国际国内两个市场，为服装纺织行业创造更为广阔的发展空间。
本项目建成后将直接解决周边区域农民就业，是让农民增收的重要手段。
纺织业在农业生产中处于“前拉后带”的重要环节，搞好了可以促进种植业、带动加工业，实现农产品转化增值，是提高区域农业、农村经济整体素质和效益的有效途径。
本项目的建设有助于实现农作物就地转化增值，促进种植、畜牧等前置工作和畜产品加工、生物化工等后续工业的发展，对促进***区农村经济发展具有很强的推动作用。
2.2.3是满足相关中小涉农企业创业和发展的需要
当前，许多中小涉农企业正处于转业和发展过程中，资金实力不太雄厚，尚不能购置成片的生产厂房。
**（***）***标准厂房建设项目正好可为众多中小涉农企业提供创业和发展的平台。
中小涉农企业提升竞争力的重要途径之一就是提高集聚度，形成真正的产业集群。
通过培育产业集群，既可以保证产业集群内部中小涉农企业的独立性，又有集群的整体竞争优势，如利用集群内生产的产品成本低于集群外部产品成本的低成本优势，使其在同等的市场价格水平下具有较强的竞争能力；
或利用“区位品牌”改善营销方式，降低单个企业的营销成本，取得协同效应，营造市场优势等，从而使资金紧张、融资困难的中小涉农企业也能够和大型企业一样实现阶段性的规模经济，有利于中小涉农企业的健康发展。
由于组团具有基础设施配套、综合功能互补、行政运行高效和投资成本低的优势，已成为加快产业聚集的重要载体。
因此中小涉农企业应积极向组团靠拢，争取成为入园企业，并与组团内其它企业建立良好的分工与合作关系，建立企业协作网络，从而加速工业组团的集群化，而集群化的不断增强又提升了中小农业企业的竞争力，从而形成良性循环。
2.2.4是发展**（***）***的需要
根据***区工业发展规划，优化工业结构和布局，加快工业结构战略性调整，构建现代工业产业体系，支持**（***）***建设，加快工业产业发展的要求。
自2003年起，园区发展以纺织服装产业、现代物流、模具工业等为主导产业，大力发展电子信息产业、精密机械制造业、出口产业、现代制造加工综合性工业，以及行政办公、文化、商业和居住业。
园区的开发建设因此而跃上了一个新的台阶，建设现代化的大型服装纺织基地势在必行。
根据政府要求，本项目的规划建设要注重与**（***）***开发建设的互动，通过本项目的顺利实施直接为促进园区服装纺织产业发展服务，可以有效提高园区经济效益，扩大园区影响范围，提升园区功能。
可见，本项目的实施是建设***区和**（***）***的需要。
2.2.5是建设城乡统筹综合配套改革试验区的需要
**是中国西部唯一的直辖市,全国统筹城乡综合配套改革试验区。
胡锦涛总书记在**“314”总体部署中，明确提出了把**加快建设成为西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标，以及加大以工促农、以城带乡力度，扎实推进社会主义新农村建设；
切实转变经济增长方式，加快老工业基地调整改革步伐；
着力解决好民生问题，积极构建社会主义和谐社会；
全面加强城市建设，提高城市管理水平等四大任务。
本项目的建成将推动**（***）***服装纺织产业“产业集群”发展；
实现集约化节约化用地；
同时满足中小涉农企业创业和发展；
将有效促进**市服装纺织产业发展；
建设城乡统筹综合配套改革实验区，提高人民生活质量。
2.3建设可行性
政策可行
根据国家发展和改革委员会第40号令《产业结构调整指导目录（2005年本）》，本项目属于国家鼓励类项目，符合国家现行的产业政策，符合可持续发展战略。
本项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成**市的服装纺织产业优势，并提高城市品位，美化城市形象。
区位可行
本项目位于**（***）***内********地块，地块临近*****机场，东邻环山公园，北部有**现代国际中心，用地周边交通便利，区位优越，适合开发。
效益可行
项目建设有利于处理好城市建设和地区发展的关系，维护公共利益，完善城市服务功能，提高基础设施水平。
本项目的社会效益、生态效益俱佳。
技术可行
本项目位于**市主城区，位于总体规划确定的城市建设用地范围内，交通设施及其他基础设施完备，施工条件良好。
3.行业发展、市场分析与需求预测
3.1行业发展
标准化厂房是指政府、集体、个人等社会各类资本投资建设，用于招商引资过程中对外出租（出售）的生产性标准厂房，不包括企业自建自用的厂房。
建设大量的标准化厂房，通过出租或出售的方式，能满足各种类型企业的需求。
标准化厂房的建设是促进企业的发展，特别是增强组团对中小企业吸引力的关键措施。
首先，标准化厂房是中小企业创业的孵化基地。
中小投资者在创业之初，资金是紧张的，多是首选租用厂房。
因此，能提供标准化厂房的工业集中区将是他们的首选。
其次，标准化厂房是外来投资的承接平台。
外来投资，包括外资或是中心大城市“退二进三”撤出的工厂，他们不愿意投资建厂房，更想租用标准化厂房，只要机器一安装，就可以很快地投入生产。
因此不少投资者到一个地方，先询问的就是标准化厂房的情况。
有了一大批标准化厂房，就有了招商引资的载体，有了低成本、快回报的投资优势，就能快速吸引投资，有效提高招商引资成功率，就能催生大项目、培植大税源、致富老百姓。
其三，建设标准化厂房，可以集约用地。
近几年来，中央对土地的政策是越来越严。
一方面，面对突飞猛进的经济发展速度、伴随城市化进程加快城市规模的扩大、各种外资和工业项目的集聚，都需要充足的土地和资金作保障；
另一方面，中央政府紧收“地根”，土地政策越收越紧，形成了发展当中对土地的供需矛盾。
建设标准化厂房是优化资源配置，提高土地利用效率，解决中小企业用地难问题的有效手段；
是培育优势行业，推进工业集聚发展的一条有效途径。
通过标准化厂房建设，可以缩减企业在创业期的固定资产投资，缓解企业资金压力，缩短项目建设周期，尽早产生效益。
3.2市场分析
根据规划，**（***）***服装纺织产业是以发展服装纺织制造为主导产业的工业组团，随着基础设施条件的不断完善，入驻企业将不断增多，产业集群效将逐渐凸显。
同时，国家政策鼓励建筑钢结构的使用，钢结构标准化厂房适用于单多层厂房等各类大型工业建筑，具有体轻、高强、美观、灵活、抗震、施工迅速等特点，在造价方面与同等条件的常规建筑比较竞争力强。
因此，本项目市场前景广阔。
3.3本项目市场前景预测
**（***）***服装纺织产业经过不断建设，入驻企业将不断增加，根据近几年的投资趋势，外商及国内大的投资商也要求租赁厂房或先租后买，因此建设出租标准化厂房在该工业园区具有较好的前景。
本项目标准化厂房建设按照“政府推动、业主开发、市场化运作”的方式进行开发建设。
据预测，5年内至少将有数十家企业租赁或购买工业组团内标准厂房。
4.建设地址、建设条件和建设内容
4.1建设地址
本项目位于**（***）***内********地块，地块临近*****机场，东邻环山公园，北部有**现代国际中心，用地周边交通便利，区位优越。
图3项目位置图
4.2建设条件
4.2.1场区条件
项目所在规划区西侧、北侧为城市主干道，南侧临城市次干道，东靠山体。
规划区四周城市道路已基本形成，区域物流主要依托园区主干道、机场高速、快速路一横线，进行集散；
周边通勤人流主要依托园区干道及支路集散。
为保证城市主干道的通达性，减少规划区对城市干道通行的影响，因此本项目的货物出入口设于地块南面，通勤及行政入口设置在地块北侧。
地形呈西低东高的阶梯状，最大高差约为35.09m，80%的坡度在2%-15%之间；
西地块大部分用地较陡，东地块的局部用地较陡。
4.2.2气候条件
项目所在区域年平均温度18.3℃；
极端最高温度44.0℃；
极端最低温度－1.8℃。
降雨量：
历年平均降雨量1081.7mm；
最大小时降雨量65mm。
最大积雪厚度：
3cm。
湿度：
历年平均相对湿度79％；
最热月平均相对湿度76％；
最冷月平均相对湿度81.3％。
风向：
全年主导风向北风；
最大风速28.4ms；
冬季风向C频率36％，北向频率15％；
夏季风向C频率31％，北向频率10％。
历年平均风速2.2ms。
基本风压0.4KNm2。
常年平均雾日68.3d常年平均日照对数1259.5h。
常年平均雷暴日28.3d。
4.2.3交通条件
本项目位于********内，***是经**市人民政府批准设立的市级特色工业园区;
国内首个内陆保税港区的空港、水港功能区分布于园区两侧；
规划区通过机场高速路与快速路一横线，可快速与**其它特色工业园与物流枢纽实现物资交流；
规划区到***国际机场车程为五分钟、寸滩保税港十五分钟。
4.3建设内容
本项目为***********地块标准厂房建设项目总占地面积为157505.01㎡，
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