物流配送中心及社区连锁门店建设项目可研报告Word文档下载推荐.docx
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的通知》
（9）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）；
（10）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；
（11）《BB市统计年鉴》（2005）；
（12）BB华联超市有限公司华超字（2006）第027号文：
《关于BB华联物流配送中心建设项目备案的请示》；
（13）BB市发展和改革委员会发改三产[2006]242号文：
《关于BB华联物流配送中心及社区连锁门店项目予以备案的函》
（14）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料等。
1.3.2编制范围
针对项目的特点、任务，结合《BB市城市商业网点规划》，对项目建设的背景、建设的意义和市场需求状况进行了认真的调查、研究与分析。
在项目建设条件分析的基础上，对项目的建设内容、建设规模、建设资金等方面进行了全面的安排。
通过定性分析和定量计算，深入分析论证了本项目建设的必要性、经济的合理性与实施的可行性。
其主要内容如下：
（1）市场分析与项目建设规模
（2）建设条件与选址
（3）投资估算与资金筹措
（4）经济效益分析
（5）项目的结论及建议
1.4项目基本情况
1.4.1主要建设内容与规模
为了促进BB市商业快速、健康、有序发展，适应我国商业对外开放的新形势和构建和谐社会要求，更好地发挥中心城市对周边的辐射、带动作用，BB华联超市有限公司计划依托BB市的地理优势、交通优势建设“BB华联仓储配送中心及连锁门店”。
（1）配送中心按照“大规模、现代化、高科技”的总体要求，新征土地7公顷（合105亩），建筑总面积42320平方米，其中恒温仓库22800平方米，生鲜加工车间11360平方米，冷冻、冷藏库3000平方米，办公楼2360平方米，生活服务楼2800平方米（含公厕、垃圾站、职工宿舍等）；
并配套建设停车场、道路、及给排水、供变电、消防系统、绿化等公用工程。
同时，为了营造一个优美的经营环境，项目设计突出了公共绿化，设计绿化率要达到30%以上。
（2）以BB华联目前的连锁门店为基础，结合BB市城市商业网点布局规划，建设社区连锁门店60家，经营面积3万平方米，基本覆盖颍泉、颍东、颍州三区现有城区社区网点。
超市门店采取标准超市、便利店相结合的方式，利用社区现有基础设施，门面房进行合作租赁或购买房产设置门店。
按照超市经营格局改造，体现简朴、整洁、宽敞、优雅的购物环境
1.4.2项目选址
配送中心拟选址于BB市经济技术开发区，连锁门店选址于阜城居民集居社区。
1.4.3项目投资与资金筹措
项目总投资10885.3万元，其中固定资产投资6780.3万元，铺底流动资金4105万元。
计划由项目业主自筹4885.3万元，申请项目贷款6000.0万元。
1.5项目的提出的背景
1.5.1地域背景
BB地处东部经济发达地区和中西部地区的经济过渡带，位居南北两大文化板块结合部。
承东接西，呼南应北，大京九铁路纵贯其境，公路、水运四通八达，是豫、皖、苏及南北交通的枢纽，同时BB市正处在“技术南下、资金北上、产业西移、资源东进”的全国经济发展总趋势的交汇点上，区位优势十分明显。
1.5.2政策背景
1、在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中明确提出，物流是现代服务业，要大力发展，坚持市场化、产业化、社会化的方向，有些城市可以形成服务经济为主的产业结构。
2、城BB市人民政府办公室关于商贸发展若干意见指出，要加快创新步伐，提高流通现代化水平，鼓励发展物流配送中心。
切实推进连锁经营快速发展。
推动流通企业进行流通方式和技术创新。
充分运用财政和金融手段支持流通企业进行结构调整，重点支持现代流通方式的推广和运用。
地方各级人民政府要在财政补贴、土地使用等方面，鼓励连锁经营企业发展，尤其是到城市社区、农村建立营销网络；
鼓励发展循环经济，从财政等方面支持优势再生资源回收企业通过连锁经营等方式拓展回收网络；
加大利用信息技术改造流通业传统作业方式的力度，采用现代物流的管理模式，提高管理效率，降低成本，鼓励各类流通企业发展电子商务。
3、《BB市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出，要“充分利用我市独特的区位优势和发达的交通条件，按照总量实现倍增，布局相对集中，结构明显优化，功能全面提升的要求，着力构建布局合理、层次分明、业态先进、功能完备、多种资本组织形式同时并存、竞相发展的商贸物流体系。
鼓励发展以连锁经营、电子商务、物流配送等为主要特征的现代流通方式，整合物流资源，鼓励企业物流向第三方物流转化”。
1.5.3我国连锁经营及流通业发展现状
（1）具中国国家统计局、商务部统计资料表明，2005年中国限额以上连锁企业门店总数54891个，营业面积35170643平方米，从业人员1055978人，销售额55806958万元，配送中心个数1925个。
内资连锁占据一定优势，但扩张速度和平均效益低于外资连锁企业。
2005年内资连锁零售集团的营业收入占限额以上连锁餐饮业集团的48.3%，港澳台商和外商投资所占比重分别为9%和42.7%。
内资连锁零售企业人均年销售额虽然高于港澳台商投资和外商投资企业，但是平均门店年销售额只相当于港澳台商投资企业的52.5%、外商投资企业的38.8%；
单位营业面积创造的年销售额也比外商投资企业低41%。
为改变我国连锁经营业的弱势地位，提高综合竞争实力，商务部不断推出各项引导和扶持政策，激励和帮助我国连锁经营企业快速健康成长，并采取了营造良好政策环境、实现规划管理、推进"
一网多用"
等五项措施。
（2）随着连锁业的爆炸式增长，作为物流现代化最显著标志之一的物流配送中心在我省取得了较大发展，并在信息流方面取得了突破性进展。
目前，一个庞大的流通体系正支撑着经济发展的大厦，目前已出现了像“华大物流”、“安泰物流”等较大规模、规范的物流配送中心。
当前，经济的持续高速发展，居民收入的增加，消费水平的提高以及新经济的导入，要求物流业发展跟上步伐；
制造业规模化发展，对物流专门化提出了要求；
以批量进货、大量销售为特征的超级市场的兴起以及连锁经营的遍地开花，零售规模不断扩大，对物流提出了大量、多品种进货的要求。
为得到比较优厚的进货条件，降低进货价格，提高与大型连锁企业的竞争力，大量中小零售企业将通过自由连锁等形式，组成共同进货组织，实施从厂家直接进货的变革。
高附加值产品的日益增加，要求物流提供更细致的服务，提高物流的安全性、可靠性和迅速性。
产品的多品种化和消费的多样化、个性化，将导致产生多品种、小批量的物流；
企业间竞争的加剧，将使企业更加重视在物流环节上节约成本，减少浪费，削减人工成本。
信息化的发展，特别是由于ＰＯＳ系统的应用，将导致越来越多的零售店对库存实行极为细致的“单品管理”，实行多品种、小批量库存，从而要求批发业增加送货的次数和品种，减少每次的送货批量。
新兴的网上购物最不容易绕过的“槛”也是物流问题，大规模的网上销售必须有高效率的物流系统作支持。
1.6项目提出的理由
随着改革开放不断深入和社会主义市场经济体制的完善，我国流通业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面的作用日益突出。
当前，我国商品市场供求总格局已发生根本性变化，面临的国际化竞争更趋激烈，但流通领域仍存在流通企业规模偏小，组织化程度低，现代化水平不高，市场体系不够完善等问题，迫切需要我们在流通领域树立和落实科学发展观，建设大市场，发展大贸易，搞活大流通，加快推进内外贸一体化和贸工农一体化，促进经济结构调整和经济增长方式转变。
BB是皖西北重要的中心城市，辖区人口930万，拥有巨大的消费群体和消费潜力。
近年来，在经济持续增长、入世等多种利好因素的影响下，这一地区的物流交易额呈“井喷”式增长，而且BB在皖西北的物流集散中心的地位日益确立。
但目前，这一地区的物流配送企业规模不大，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃发展的物流配送和交易的需要，城市商业连锁经营规模也相对较小。
严重阻碍商流、物流及信息流的畅通，也限制了全市经济的发展，本项目的主办方BB华联超市有限责任公司敏锐地观察到了这一机会。
该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个皖西北最大的物流配送中心,并结合目前的商业规划网点,建设60个连锁门店。
1.7主要经济技术指标
本项目建成后，正常年份可实现不含税经营收入141667.0万元,项目全部投资所得税后财务净现值为22398.4万元、财务内部收益率35.05%；
项目投资利润率39.86%。
附：
综合技术经济指标表
第二章项目建设必要性及可行性
2.1项目建设必要性
1、项目的建设对推动BB发展现代物流业，建设现代化中心城市有重要作用
现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。
历届政府领导曾多次指出，BB应加快物流业的发展，积极发展中高级的批发市场，以形成“BB价格”，更好地发挥BB现代化中心城市的对外辐射功能。
本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表BB皖西北中心城市形象的物流配送中心。
项目建设的这一指导思想与BB发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快BB现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升BB市场的总体水平方面做出突出贡献。
由于本项目定位于皖西北最大的物流配送中心。
因此，本项目特别强调物流功能，包括鲜活农副产品的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为区域内外各大客商提供服务。
而且随着BB皖西北中心城市地位的进一步加强，BB华联物资配送中心的功能将会得到进一步的强化。
因而项目的建设适应了现代物流业的发展要求。
2、项目的建设将有利于BB市国民经济及社会的发展
由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对BB及经济技术开发区经济的发展带来积极的影响。
一方面，物流配送中心的发展将会推动商品快速流通、快速销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；
另一方面，物流配送中心的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业等，形成明显的侧向关联带动作用。
3、项目的建设有利于整合BB物流配送行业，改善BB物流配送行业的形象
目前，BB的物流配送企业小而多且乱，遍布于城乡每一个角落，市场的发展并不是很规范、有序，由此一方面影响了消费者的信心，另一方面也引起厂家的顾虑，因而多数物流配送企业竞争力有限，辐射范围不大。
这种状况对整个BB物流配送行业的销售都带来不利影响，甚至影响了BB物流配送行业的整体形象。
本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到整合BB物流配送行业的作用。
因为，一方面将以其示范作用，使BB物流配送企业的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流；
另一方面，其也将众多的品牌汇集到本配送中心，逐步改变BB物流配送企业散而乱的局面，形成BB物流配送行业的“航空母舰”，以增强BB物流配送企业与外地物流配送中心销售商、国外物流配送中心销售商的竞争抗衡能力。
4、项目的建设将进一步扩大BB物流配送行业的辐射范围
目前，BB物流配送企业的辐射范围主要是BB市及周边县城，辐射范围并不大。
其原因，一是物流配送企业的规模有限，对外销售有心无力，二是物流配送企业缺乏必要的现代物流设施。
5、满足社区居民购物需求。
超市开到社区前，居民购物跑市区大商场，交通不便、费用较高。
超市开设以后，商品琳琅满目，开架售货，自由选购，居民在自家门口逛超市，享受到优质便捷的服务。
同时，由于超市商品直接从厂家购进，统一采购，减少流通环节，配送物流成本大大降低，商品质量得以保证，居民能够买到优质价廉的商品。
6、有利于解放农村剩余劳力和实施再就业工程，促进社会的稳定。
社区连锁门店每店平均员工在10～30人不等，综合可解决社会就业800～1000人，创造社会效益和经济效益相结合的范例。
本项目的建设将为BB提供一处充分展现代物流配送文化内涵的大型物流配送中心，从而既能满足广大厂商和消费者的需要，也能进一步增强BB这一皖西北中心城市的对外辐射功能，并有利于树立安徽连锁零售业形象，为进一步吸纳国际、国内的人才、技术、资金来安徽“落户”创造了条件。
项目的建设符合市政府的产业规划和发展战略。
因此，项目的建设是非常必要的。
2.2、项目建设的可行性
1、市、区政府对BB华联物流配送中心的建设都十分重视。
在本项目的酝酿、申报、立项过程中，得到了来自各方面的热情关心和支持。
2、本项目的主办企业BB华联超市有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩和社会信誉作基础。
公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。
3、本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。
4、项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。
5、项目的区位、交通条件很好。
项目邻近105国道，因而区位、交通条件非常好，适应市场的建设、发展。
6、项目有着良好的经济效益。
第三章 市场分析
3.1商品配送产业发展趋势
第一，市场特别需要物流集成商，它提供的是一个计算机接口，一个接触点，一份合同，一份订单，买卖双方把所有的与物流有关的业务交给这一个公司全权代理，不管它是自己运作，还是再去转包给别人，反正这个第三方是与货主联系的唯一的接触点。
第二，第三方物流的利空间很大。
第三方物流除了给第一方、第二方带来利润以外，自己也能赚到钱，如果利用更加严格的内部成本控制和更好的使用信息技术，提供一些增值服务，第三方物流就能赚取更多的利润。
随着经济全球化，越来越多的厂商到国外去办厂，第三方也要跟着走，这样随着他的市场扩大，第三方的市场也跟着扩大。
第三，客户将更加依赖于第三方物流。
因为第三方有现成的比客户自己做要好得多的物流解决方案，所以，客户都非常愿意把这个东西外包出去，从而第三方物流和客户之间就构成一种不可分割的供应链关系。
欧洲第三方物流发展非常快。
3.2市场预测
BB市位于安徽省西北部，地处黄淮平原南端，人口930万，其中阜城人口达60万是全国重要的商品粮、棉、油、肉生产基地。
据BB统计年鉴显示:
2005年全市进出口总额2702万美元，社会消费品零售总额97.01亿元，货运量达190.8万吨，货物周转量20573.0万吨公里。
随着城镇化进程的加快和新农村建设的大力推动，城镇人口还在不断增加，城市规模越来越大，社区型居住小区密布城区各个地域。
商业布局上，BB城区原有的商业网点较为集中，主要有BB商厦、国贸商城、百货大楼、和华千百意购物中心，这些购物中心相对较为集中，多采取百货商场的经营模式，加之距离社区居民小区较远，交通拥挤，不便于社区居民就近购物的需求。
再者，由于社区周边缺乏规范的超市商业网点，一些个体小店应运而生，而个体小店由于进货渠道复杂，所售商品质量难以保障，往往会出现一些假冒 劣商品坑害居民的现象。
同时，购物环境也较差，商品安全性令人担扰。
随着经济的发展，人口的增加，各项基础设施和运输货物也相应按比例增加。
加上与河南省漯河、驻马店、周口、商丘与本省的宿县、蚌埠、淮南、淮北等周边地区，是巨大的运输市场。
我市地处京九铁路的南北中心位置，使BB能同国内、国际大市场直接接轨，能参与国际经济大循环、大流通，成为沿海向内地发展的“中转站”，内地对外开放的“桥头堡”，具备全国物资交流中心的条件。
办一个市场，兴一串产业，活一方经济;
营造大市场，搞活大流通，必将成为BB经济发展的“助跑器”BB市以良好的交通优势为契机，BB市适时制定了城市商业发展规划，规划于2010年全市社会消费品零售总额250亿，年均增长12%。
其中市区社会消费品零售总额90亿，年均增长13%。
城区人均拥有零售商业营业面积为1.0～1.2平方米，总量宜控制在80万平方米以内。
连锁企业销售额占全社会消费品零售总额的比重提高到25%。
由此可见，本项目市场前景较好。
3.3项目优势
1、项目单位具有完善的物货供应系统
本项目的投资商----BB华联超市有限公司本身有着庞大的物流供应系统,如雀巢咖啡、光明乳业、蒙牛乳业、广东喜之郎等数千家国际国内知名企业都与BB华联有着长期稳定的合作关系。
本物流配送中心建成投产后，投资商BB华联超市有限公司本着精细分工、系统运作的原则，拟将原物流供应渠道资源全部移交本物流配送中心运作和管理，这是本项目最基本也是最可靠的供应系统。
BB华联超市有限公司为保障新开辟的生鲜产品的稳定供应，还投资近千万元，在BB科技生态园区征地150余亩，作为生鲜产品的培育生产基地。
本项目建成后，该生产基地也将移交本配送中心系统运作和管理。
随着本物流中心的投产经营，随着本物流中心辐射范围的扩大，随着BB华联超市有限公司的快速扩张，越来越多的供应商会加入到华联物流供应系统中来。
2、销售系统
BB华联物流配送中心是BB华联超市有限公司的配套项目，其现阶段重要职能之一就是为BB华联超市有限公司提供物流配套服务。
截至目前，BB华联超市有限公司共有BB城区58家直营店年销售额达4.7亿元；
在合肥、淮南、淮北、亳州、阜南等地设有8家分公司，年销售额达2亿元；
同时，华联超市还拥有180余家加盟店（农家店），这些加盟店自华联配货量达其总配货量的80%以上，华联超市经加盟店渠道年销售额达到1.5亿元。
BB华联是一张招牌，其品牌效应已经显现。
在皖西北BB华联代表着质量的保障，代表着价格的实惠。
其辐射能力已远达河南、江苏等地。
由于BB华联的规模采购，其商品采购成本要远低于行业水平。
故许多当地的商超销售商、安徽其他地市的商超销售商，甚至河南、江苏的商超销售商尽可能从BB华联进行配货。
据统计，BB华联每年给本系统外配货额高达2.2亿元。
可以预见的是,随着华联品牌的进一步提升，随着物流配送中心配送能力的增强和完善，其对华联系统外客户的吸引和辐射力将大幅增强，配送份额将快速扩大。
3.4项目的市场定位、竞争对手及市场策略
1、市场定位：
立足BB，面向皖西北，辐射皖北
BB华联物流配送中心项目是在充分研究我国和BB市物流配送中心发展的基础上，顺应我国加入WTO后的物流配送中心发展趋势，响应BB市发展现代流通业的产业政策而作出的重要举措。
项目立足BB市具有的巨大潜力的物流配送市场以及其他物流配送服务市场，同时将整个皖西北地区作为重要的市场区域。
远期更是将包括皖西北外其他地区的整个皖北地区作为市场辐射范围。
市场的兴建，将极大改善BB市目前无大型物流配送中心的现状，促进物流配送中心的升级换代，巩固BB市为皖西北地区物流配送的中心地位。
2、竞争策略：
整合BB市场，促进有序竞争，坚持以人为本，造福广大市民，打造支柱产业
BB华联物流配送中心项目将以建设舒适的购物环境，完善的售后服务，规范的市场管理，品味卓然的物流配送中心文化为目标，改善目前BB市市场分散，管理混乱的不合理现状，促使形成全行业合理有序的竞争格局。
BB华联物流配送中心项目将秉承以人为本的原则，充分挖掘物流配送中心文化，在项目规划设计、市场运营管理各方面为消费者提供上档次、全方位的完美服务，采用多品牌聚合营销的方式有效降低售价，促进物流配送中心理性消费，造福广大市民。
3、市场策略：
搞活大市场，促进大流通，发挥大效益
BB市物流配送中心发展是BB市大商业、大流通、大市场的重要组成部分，是巩固BB市作为皖西北地区商贸中心地位的重要举措，是实现BB市总体发展战略的重要步骤。
BB华联物流配送中心的成立将会给当地甚至BB带来巨大的社会和经济效益。
首先它可以增加税收。
其年销售收入估计会有13亿～15亿，每年可上缴税收近7000万元。
其次它还可以增加就业。
规模宏大的物流配送中心，其销售、加工、仓储、冷藏等功能都会产生较大的岗位需求，从其功能和规模综合考虑，预计可容纳200人就业；
而与物流配送中心相关的行业如仓储业、加工业、运输业等也会受到带动，就业岗位也会相应增加。
因此，BB华联物流配送中心项目将以打造与国际接轨，在国内领先的物流配送中心为已任，将物流配送中心文化纳入发展视野，力求从市场角度提高和创造BB市乃至皖西北地区的物流配送中心消费需求，推动BB市物流配送中心流通业做大做强，取得最佳的社会和经济效益。
为此，在具体市场策略上，将走规模化、集约化、专业化、信息化的道路，以品牌为纽带，创建一个打破地区、行业、所有制界限的新型营销体系，建设成为皖西北地区乃至中国最大型的物流配送中心贸易集散地之一。
4、项目市场开发战略：
全面发展，分步推进。
在项目安排上，采取全面规划，分期引进的策略。
即将BB华联物流配送中心建设成为功能多元化，管理现代化的物流配送中心。
物流配送中心将融合包括常温商品配送、生鲜农副产品加工、鲜活产品冷冻冷藏、办公生活服务等功能，不断改进物流配送中心的功能结构，把物流配送中心建设成为皖西北地区富有特色的物流配送辐射中心。
5、门店销售战略
我公司原有经营网络已在市场享有较高的声誉，占有BB及周边城市较大的市场份额，为进一步巩固和扩大市场份额，影响商务部号召，努力做大做强我国的连锁零售企业，根据我公司实际情况，建立如下销售战略：
加大宣传力度，形成共识，树立企业外部形象和品牌意识。
认真抓好内部建设，苦练内功，提高管理水平和业务素质，降低管理和运作成本，综合提高企业市场竞争力。
抓住市场机遇和政策机遇，加快发展，努力打造本土品牌和民族品牌，从战略的高度应对市场竞争，应对外企的入侵。
立足于安徽市场，积极开拓国内其他市场，争取早日走出安徽，迈向国际。
第四章建设规模及内容
4.1建设规模
1、配送中心按照“大规模、现代化、高科技”的总体要求，新征土地7公顷（合105亩），建筑总面积42320平方米，其中恒温仓库22800平方米，生鲜加工车间11360平方米，冷冻、冷藏库3000平方米，办公楼2360平方米，生活服务楼2800平方米（含公厕、垃圾站、职工宿舍等）；
2、以BB华联目前的连锁门店为基础，结合BB市城市商业网点布局规划，建设社区连锁门店60家，经营面积3万平方米，基本覆盖颍泉、颍东、颍州三区现有城区社区网点。
按照超市经营格局改造，体现简朴、整洁、宽敞、优雅的购物环境项目建筑工程内容见下表。
表4-1项目建筑工程一览表
序号
工程名称
结构形式、规格
占地面积
建筑面积
备注
总一期工程
1
恒温仓库
钢结构
22800M2
2
生鲜加工车间
框架结构，现代风格
11360M2
3
冷冻冷藏库
框架
3000M2
4
办公楼
砖混结构，现代风格
800M2
2360M2
5
生活服务楼
950M2
2800M2
6
地面
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