军事学院管理方案Word文档下载推荐.docx

军事学院管理方案Word文档下载推荐.docx

《军事学院管理方案Word文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《军事学院管理方案Word文档下载推荐.docx（18页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

我公司有着多年各种类型物业的大型设备、设施的运行管理经验，尤其是在安全防盗报警系统、信息宽带系统、高低压配电机组、给排水系统、大型制冷机组、锅炉供暖系统、消防监控报警系统、高速电梯等各类公共大型设备设施的安全运行、维护、保养积累了丰富的现场管理经验，培养了一批强有力的技术力量，并且运用QES管理体系，制定了一整套科学合理、切实可行的服务工作保障体系、安全生产管理体系、设施运行计划、设备养护与维修计划、作业指导书等，以确保设施设备安全、有效的运行。

同时我公司提供放心物业服务，对报修服务做到：

急修限时到现场，小修不过夜，修后要回访，件件有记录。

业主的水电维修不收人工费，只收取相关材料费。

2、加强现场管理，杜绝违章建筑和装修。

对现场管理来说杜绝违章建筑和装修是工作重点和难点之一。

根据多年来的现场监管取得的经验，在**军校的支持与配合下，我公司将严格实施“有章可行、违章必纠”的管理方法，灵活运用各种手段，管理上讲情、讲理、讲法，以预防为主，把违章建筑和装修控制在初始阶段，确保**军校生活区内无违章建筑和违章装修事件发生，与**军校共建一个整洁、文明、优良的生活环境。

3、房屋本体维修养护与管理。

房屋本体及共用部位维修养护包括房屋的承重结构部件、抗震结构部件、外墙面、楼梯间、公共屋面、本体上水主管道、区内道路、沟渠池井、绿地、排水管网等。

根据我公司多个住宅小区的物业管理所积累的管理经验，针对部队院校不同于地方的特殊性，建议**军校建立房屋专项维修资金，专款专用。

我公司根据具体情形，本着“量入为出、专款专用、保值增值”的原则，结合各种房屋和公用设施使用年限，拟订日常的维修方案、定期养护方案和房屋本体的周期维修计划，报**军校审核批准后，负责组织实施。

（四）、推进环境管理与服务到位，让绿色环保贴近生活。

我公司目前正在运作的ISO9001（2000版）的转版、ISO14001和OHSAS18000三位一体的兼容管理体系，更有助于提高环境意识，改进环境行为和绩效；

可以进行环境管理和促进持续改进的有效机制；

可创造一流的社区生活环境，开创“绿色、生态、环保”的美好生活空间，让社区回归自然。

我公司按照“重品德修养、重工作能力、热爱物业管理、讲奉献能吃苦”的条件，招聘、培训卫生保洁、绿化养护等人员，年龄因岗位而异，合理优化，既能稳健服务，又充满朝气，从人员的综合素质与服务水平上给予保证。

根据我公司11个物业管理处多年积累的现场管理经验和建设部室外环境卫生标准及物业管理行业达标要求，按照公司QES管理体系中“卫生保洁作业指导书”的工作程序、质量标准进行卫生保洁，清扫工作做到路面净、屋沿净、楼道净、玻璃净、绿地净、无杂草枯叶，让楼道干净起来。

让玻璃亮起来；

绿化养护确保定期浇水、施肥、无虫害，生长茂盛，树木防寒冻，草地防践踏；

生活垃圾做到日产日清，严格控制二次污染。

我公司拟在**军校生活区建立环保宣传栏，普及环保知识，宣传环保政策，树立环保意识，倡导环保进近小区，拟在**军校生活区渐进推广生活垃圾分类投放和垃圾分化处理。

建议将**军校生活区的环境卫生与社区文化建设紧密结合，鉴于**军校生活区的绿化环境较好，我公司将充分发挥绿化园艺的特长，在绿化带适当增补一些草坪和鲜花，在生活区内设置园林小品、设置露天坐椅，点缀环境、衬托绿化，采用垂直绿化、立体绿化相结合，给人以厚重、深远的感觉。

让树长绿、让水长清、让花更艳、让天更蓝，让**军校的教职工置身其中享受生活，也让##物业的绿化公司有战士才能的机会。

“让您更爱您的家”

（五）、品牌战略，营造时尚温馨家园。

##物业专为**军校生活区引入CIS系统，对**军校生活区的标志系统、制服系统、公共设施系统等进行全面统整设计，做到和谐统一。

在**军校生活区内设置小区平面示意图和各种导向牌、在主要出入口设天气（空气质量）预报牌——“##物业提醒您关注天气变化”、以及“热爱地球，关爱生命”、“珍惜环境，爱护绿化”、“青青小草，请加呵护”、“尊老爱幼，人间美德”、“爱心满**军校”、“进出车辆禁鸣、减速”等温馨提示牌。

使**军校生活区的园内导向、环境和标识系统形成一体化，使生活区在**军校的教职工和我公司**军校物业管理处拥有一个共同的、统一的、美好的品牌形象。

为**军校生活区形成自己特有的社区文化，为##物业更好地管理好**军校生活区，实施服务承诺，与**军校的广大教职工一起共同营造时尚、温馨、美好的家园奠定基础。

（六）、发展社区文化。

社区文化建设是社区成员（管理员工和业主）在居住和管理活动中所创造的具有个性特色的精神财富及其物质形态，是我们始终不渝的追求。

我公司将创造性采用“一手抓物业管理，一手抓精神文明建设”的管理经验，使**军校生活区既符合物业管理创优达标和省直机关创“三优”（优质服务、优良作风、优美环境）的需要，也同时满足业主的自身需求，提高业主生活质量。

公司将从以下几个方面作出努力：

1、环境文化建设。

生活区文明洁净，环境质量良好，生态良性循环，基础设施健全，生活舒适便捷，形成环保意识。

管理处将环境文化建设纳入物业管理日常工作当中，专人负责，齐抓共管，拟订制度，及时监督，并邀请业主代表义务监督，沟通信息，发现问题，及时处理。

开辟宣传栏，以“拥有一片家园”为主题，进行宣传、倡导活动。

利用适合邻里交流活动的“露天会所”，在军事院校“纪律严明、保障有力”的特殊氛围里，营造一个安全、健康、亲切、欢乐的空间，充分体现回归自然、以人为本的人文理想。

2、行为文化建设。

开展丰富多彩、行之有效的文化活动，做到大与小、老与少，教与乐、雅与俗结合，满足不同层次的文化需求。

具体做法有：

（1）开展文化娱乐活动，如举办各种形式的棋类、牌类活动；

（2）组织体育健身活动等。

3、精神文化建设。

精神文化是我公司在**军校生活区文化建设的核心，内涵是：

回归自然，同时热爱生活，自我实现而又能关心他人，长幼有序而又平等沟通。

管理处将利用各种纪念日、节假日传播文化精神，通过各种途径将精神文化建设落到实处。

4、便民服务项目。

（1）、无偿服务

序号

服务项目

责任部门

家政服务

1

协助搬运

保安

2

临时代管小物件

文化娱乐活动

3

室外健身

社区事务

4

开设棋牌类活动场所

老年服务

5

提供医疗保健咨询

6

组织老年交谊活动

（3）有偿服务

A、水电维修材料费执行合价费字[1996]166号文件（请见附件）

B、住户室内保洁费用面议

二、服务承诺

我公司将按照《安徽省住宅区物业管理服务二级标准》的要求，管理好**军校生活区。

在此，我公司郑重承诺：

一年内各项物业管理工作走上正轨；

两年内创合肥市物业管理优秀小区；

三年争创安徽省物业管理优秀住宅小区。

（一）、房屋及共用部位公共设施设备的维修养护

1、房屋

1）房屋完好率达到接管时的标准及以上；

2）房屋零修、急修及时率80%以上；

3）房屋零修工程合格率90%以上；

4）房屋立面较整洁，无重大缺损现象；

5）房屋装修符合管理规定，无私改乱拆现象。

2、协调、配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施设备正常运行的保障工作。

3、环卫设施基本完好，无重大缺损现象；

窨井、化粪池、管道每半年清淤、清塞一次。

4、道路畅通，路面较平整。

5、消防设施基本完好无损，可随时启用。

（二）、安全防范

1、主出入口24小时值班；

2、安全护卫人员24小时巡查；

3、交通车辆管理有序，机动车辆出入登记，按序停放；

4、危及住户安全处设有明显标志和防范措施；

遇到突发事件能及时报警，有应急处理计划、措施，并努力防止事态进一步恶化，协助保护现场。

（三）、绿化、环境、卫生

1、绿化覆盖率达到接管时的标准及以上；

2、花草树木长势良好，无枯死、无破坏、无大面积虫害现象；

3、小区建立清扫、保洁制度，专人定时清扫、保洁，定期杀虫灭老鼠，垃圾日产日清；

4、房屋立面及区内道路基本整洁；

5、水、电、气等设施设备以及环卫设施基本整洁；

6、摊点、广告牌设置规范有序，能有效制止乱贴、乱画现象。

（四）、多种经营和社区文体活动服务

1、生活服务

1）房屋自用部位自用设施设备的上门维修服务，不收取人工费，仅收取相关材料费用；

2）商务服务，如代订牛奶、报纸等。

2、组织、协调开展公共娱乐、文体活动。

（五）、服务质量、效果

1、服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布。

2、办理《收费许可证》，亮证收费；

收费明码标价，服务项目、服务标准及收费标准定点公布。

3、帐务清晰，财务制度健全，票据规范。

4、公共性服务收支情况定期（一年1到2次）公布。

5、使用维修资金项目帐务按规定的业主委员会审核，并定期向业主通报。

6、认真接待业主投诉，并建立业主投诉记录，有效投诉办结率85%以上，回访率96%以上。

7、业务意见反馈，满意率90%以上。

三、管理模式

我们在**军校生活区设**军校物业管理处，作为我公司派出的直属机构，实行一体化、专业化的管理体制，即对解放军**军校生活区的房屋、公用设施设备、消防、治安、保洁、绿化、车辆管理、社区文化、便民服务直至商业和配套网点的策划、租赁等，统一由**军校生活区物业管理处协调管理，保持高效率运作，保证高水平管理、保证高质量服务。

1、管理结构及人员分布：

解放军**军校

安徽##物业管理有限公司

**军校物业管理处主任（1人）

治安管理

综合管理

环境管理

设备管理

绿化养护

环境保洁

消防管理

车辆管理

护卫服务

财务资料

经营管理

社区服务

居民事务

水电维修

公共设备

房体管理

（3人）（1人）（11人）（13人）

2、各岗位人员的基本条件和职责

分类

岗位

人数

职责

要求

管理人员

主任

1人

负责管理处物业管理全面工作

1、大专以上文化；

2、具有丰富的物业管理经验和企管才能；

3、熟悉物业管理内部运做程序；

4、了解ISO9002的运做。

管理员

1、是管理处安全检察员，协助主任做好周检工作。

2、对分管物业范围的房屋及物业管理服务进行管理、监督、协调，处理各类投诉、违章。

3、负责小区内房屋设施检查、住户装修现场巡查。

4、负责小区社区服务。

1、具有一定的物业管理经验；

2、综合协调能力强；

3、了解ISO9002的运做。

设备房屋管理

专业技术维修

3人

1、负责室内、外水电系统维修养护；

2、负责公共设施的维修养护；

3、负责一般的房屋水电维修

4、负责消防设施的检查。

1、高中以上文化；

2、有特殊工种操作证。

班长

1、负责小区保洁工作；

2、负责保洁工作的日检；

3、负责生活垃圾日产日清。

1、有保洁工作经验；

2、具有一般绿化养护知识；

3、初中以上文化程度。

保洁员

9人

1、负责小区主、支干道的清洁；

2、负责楼道内的卫生、保洁；

1、初中以上文化程度；

2、身体健康，45岁以下；

3、热爱保洁工作，吃苦耐劳。

绿化员

负责绿化整修、养护工作。

2、丰富的绿化园艺、养护经验。

负责护卫队的组织管理工作

高中以上文化；

退转军人；

党员；

军事素质优秀；

具有一定的治安管理经验

护卫员

10人

1、每日三班24小时值班、巡逻；

2、负责小区内治安和车辆管理；

3、都是小区内义务消防员。

高中文化；

1.70米以上；

身体健康。

有武术特长的优先考虑。

3、为提高服务保障质量，为**军校的教职工提供满意的物业管理服务，除了在第一章节中提到的管理思路与具体措施以外，我公司还将运用QES管理体系，制定具体的管理制度与作业流程，以确保实现服务承诺。

（1）、公司内部岗位责任制。

管理处主任岗位职责；

劳资培训员职责；

社区文化工作人员职责；

护卫管理职责；

综合管理员、资料员职责；

护卫员岗位职责；

绿化人员岗位职责；

保洁员岗位职责；

收款员职责；

水电维修人员岗位职责；

房管员岗位职责；

车辆管理员岗位职责。

（2）公司QES管理体系文件分类：

QES管理体系

程序文件

工作手册

财务管理工作手册

管理处工作手册

办公室工作手册

社区文化工作手册

消防工作手册

车辆管理工作手册

绿化工作手册

护卫工作手册

房屋管理工作手册

维修养护工作手册

小区清洁工作手册

接管入住工作手册

质量记录、表格

有关物业管理法规、国家标准、行业标准、图纸、技术图样等

（3）、作业流程：

流程之一：

管理处总体运做流程

组建管理队伍

岗前培训

制定规章制度

接管、验收、入住

装修管理

完善配套设施

成立业主管理委员会

定期轮训

日常规定服务

建立资料档案

流程之二：

业主报修流程：

业主提出维修

是否通过

客服中心总台

是否

直接找维修保养人员维修

客服人员填写《维修单》

交给维修保养部维修人员

及时或按约上门查看（如果家中没有人则留《留言条》）向业主说明并约下次再联系

是否属于我物业免费保修范围

是否

向业主说明材料及人工费用

用心维修并主动向业主说明注意事项

维修完毕请业主在《维修单》上签字认可

有费用则根据政府标准结合实际情况收取人工材料费用并开具票据

将《维修单》和费用交给综合管理员

客服中心收到《维修单》后进行登记回访

填写《回访记录》并整理归档

流程之三：

护卫管理运做程序

检查、登记记录上本

立岗值勤

交由分管负责人阅后编号存档

及时处理做好记录

发现问题

24小时流动巡逻

汇报公司领导紧急处理

紧急情况通知管理处

报警

记录

流程之四：

环境管理程序

管理员及现场管理员巡视检查现场指导

使用日检表、周检表发现问题，及时提出整改意见，现场管理员安排人员迅速解决

管理处

绿化保洁人员

督促整改情况

实施整改

管理员复查填写统计表

流程之五：

住宅装修管理

管理处按《房管工作手册》中的“装修管理规定”运做，操作程序如下：

入住前向业主广泛宣传住宅装修管理规定

受理业主装修申请，房管员初审有关资料和证件，管理处主任当天审批业主装修审批表和证件

业主凭《装修许可证》缴纳装修押金和垃圾清运费，进一步向业主宣传装修有关规定

管理员、维修人员、护卫员、保洁员每天对业主装修施工进行跟踪检查，每天巡视不少于2次，发现违章及时制止纠正

装修竣工后，管理员即使验收，在《审批表》上签字后退回押金，结算垃圾清运费

资料员将有关装修资料存档

管理处主任定期对住宅装修管理进行检查并列入考核

流程之六：

建立管理档案

管理处建立管理档案资料室，专人管理，均输入电脑存盘。

A、培训资料管理员，熟知收集整理分类归档程序。

B、采集：

住宅区房屋及公共设施图纸资料、维修资料、装修管理资料、住户资料、机电设备资料、完善配套工程资料、各类文件、历次管理活动的记录等。

C、分类整理编号：

a.接管验收资料；

b.住户资料；

c.完善配套工程资料；

d.房屋维修资料；

e.装修资料；

f.机电设备资料；

g.管理工作资料；

h.各类文件；

I.各类活动记录；

j.其他资料。

D、立卷、归档、保管。

E、借阅、查询、记载

流程之七：

信息反馈渠道

通过各种渠道征求**军校及教职工对我公司所提供的物业管理服务的意见，找出存在的问题，制定切实可行的整改措施。

信息接收汇总点：

服务总台

公司每月对管理处量化

考核反馈

业主投诉反馈

收集反馈

监督电话

意

见

箱

召开义务监督员会议

定期发放征求意见函

消防、车辆管理考评

机电维修考评

治安工作考评

清洁卫生考评

管理处员工违纪投诉

管理工作投诉

服务态度投诉

供电、供水投诉

处理、改进、回访

存档分析

4、我公司本着与**军校相互合作的诚意，经总经理办公会议研究决定，同意接受**军校需要安置的10名员工。

为保证管理与服务水平，我公司将视其具体情形和个人能力，结合我公司各岗位设置情况，在同等情况下，优先录取**军校职工，享受我公司员工同等岗位待遇。

四、前期整治方案

我公司通过对解放军**军校生活区的反复多次的实地考察与调研，初步拟订对以下项目分期进行投入、整治：

1、对**军校生活区内主干道路的路牙和营干区的路面进行修缮；

2、**军校生活区内的团干楼、营干楼、单身宿舍均为80年代的建筑，房屋的外墙、楼道已经非常陈旧。

我公司拟对其进行重新粉刷（包括对一些院墙和生活区外围墙壁的粉刷）；

3、部分绿化需进行整修，再增补一些花木和草坪；

4、我公司拟在**军校生活区内适宜的地方增设一些室外小型健身器材与设施，以丰富和满足现代人的基本生活需求；

5、建立解放军**军校生活区统一标识系统。

计划年度

整治内容

费用测算

单价

数量

合计（万员）

2003

混凝土路面维修

66.00元

100

0.66

外墙防水涂料粉刷

11.60元

1700

20.00

绿化补栽补种

0.20元

98568

2.0

小型健身器材

5.0

统一的标识系统

1.0

2004

主干道路路牙修补

25.00元

1000

2.50

7

内墙涂料粉刷

6.00元

10000

6.00

2005

8

电子静电防盗门安制

1005.00元

296

29.00

合计

66.16

五、半年工作计划

我公司一旦中标，我们将针对解放军**军校生活区的实际情况，立即着手安排、落实以下工作（半年工作计划）：

1、组织建设

（1）迅速成立**军校物业管理处，公开招聘各岗位相关人员，择优录用；

（2）贯彻公司QES管理体系，结合实际情况制定合理的、切实可行的各项管理制度；

（3）对聘用人员进行公司QES管理体系、职业道德教育、各岗位技能等的岗前培训和教育。

2、接管验收

（1）制定全面的接管验收计划；

（2）积极主动地与解放军**军校的相关部门联系落实对房屋、设施等的全面