滨湖行政服务中心项目可行性研究报告Word下载.docx
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随着合肥市消费品市场繁荣活跃，在“十二项民生工程”、“万村千乡市场工程”等一系列有利于开拓消费市场的措施带动下，合肥市招商引资质量提高。
全年实际引进境内项目1621个，实际到位资金497.68亿元，增长80.9%。
新批外资企业122个，大陆集团、麦德龙等世界500强来肥投资发展，日立建机、联合利华等外企再度增资扩股；
合同利用外资11.52亿美元，增长24.6%；
实际利用外资10.12亿美元，增长40.2%。
城市的美好环境建设是吸引外资投资的重要基础。
作为中国改革发源地安徽的省会—--合肥市是中国中部崛起的桥头堡，6500万人的省份中心，用其巨大的牵引力、包容力、辐射力，让一市、一省、一个区域，发生质变。
按照规划建设进程，在2009年，滨湖新区一些在建重大项目将加速推进。
规划建设滨湖新区，是合肥延展城市发展空间、提升城市综合承载力的重要战略。
新区建设始终坚持“群众利益优先、基础设施优先、社会事业优先、聚集人气优先”的原则，切实做到高起点规划、紧凑式开发、快节奏推进。
目前，启动区内基础设施日臻完善，社会事业加快发展，拆迁安置群众和谐稳定。
通过不懈努力，真正把滨湖新区建设成为一个交通便捷、商贸繁荣、生态优美、人文雅致、安宁和谐的２０万人滨湖新城。
为了适应合肥市城市大建设发展的需要，以及随着滨湖新区启动区的快速建成，特别是三所学校的交付使用，在建好新区的同时，做好新区的社会管理和服务工作已迫在眉睫。
但新区往往容易出现重经济发展，轻社会化管理和服务的跛脚现象。
要按市场化运作的原则，尽快研究制定新区管理体制，对区域建设、发展和社会事务进行统一规划、统筹管理。
此时，滨湖行政服务中心的建设已刻不容缓。
第一章总论
1.1项目概况
（1）项目名称:
合肥市滨湖行政服务中心项目
（2）建设单位:
合肥市包河区政府
（3）项目总投资：
项目总投资8000万元。
（4）项目位置:
合肥市滨湖新区长沙路以南，洞庭湖路以北，天山路以西（见附图）。
（5）规划方案设计单位：
合肥市规划设计研究院
（6）项目实施依据:
根据前期规划研究成果及市委市政府对社区中心建设模式的要求，本次规划范围共分为南北两个地块。
北部地块为社区综合服务中心，由滨湖投资控股集团有限公司负责建设，其规划主要内容包括：
社区派出所、社区卫生服务中心、社区老年康复中心、社区文体中心（含社区文化中心、社区体育中心和室外活动场地）、社会事务服务中心（含超市、社区办公）、社区公园、社区综合楼（用于社区中心后期造血功能）、地下设施（含停车场、人防）。
占地面积53亩。
南部地块为24班幼儿园和街头绿地，由政府投资建设。
占地面积17亩
（7）项目规划布局：
本项目规划采用南北地块统一规划、分主体建设的模式；
北部地块为社区综合服务中心，其规划主要内容包括：
南部地块为幼儿园和街头绿地。
1.2项目建设背景
随着合肥市“大建设”的有力推进，位于巢湖之滨的滨湖新区建设日新月异，三年前的宏伟蓝图早已跃然纸上，三到五年内，在巢湖北岸将崛起一座面积约20平方公里、可居住20万人口的滨湖新城。
作为华东地区规模最大的医院，合肥市中心医院在明年将开诊门急诊楼、医技楼和内科病房大楼1000张床位。
到明年，面积5万平方米、安徽最大的沐浴中心皇家海域（温泉）度假酒店也将建成。
而总户数7906户，目前安徽省规模最大的经济适用住房和廉租住房项目一期建设也将于2009年6月交付使用，将为2004户城市低收入家庭解决住房问题。
如今，滨湖新区正在吸收国内外新思想，实践“紧凑城市”理念，布局高层建筑；
同时扩大绿化面积，高度重视城市色调、景观规划和城市文化，让新区处处闪烁创新光芒，使之真正成为合肥未来新形象的集中展示区。
未来的滨湖新区以人行合肥中心支行建设为起点，引进国内外金融机构和会展机构汇集，构建金融会展中心，并以省网通合肥通信综合楼和省广电新中心建设为起点，发挥现有文化、科教优势，大力发展研发设计、教育培训、广告传媒、信息咨询等知识型服务业，构建科技文化中心。
同时，利用自然水资源，建设高品质亲水商务楼群，培育大品牌，绘制大网络，构建总部经济中心，最终使滨湖新区成为合肥的中央商务区。
人们自古以来就有着亲水亲绿情感，亲水亲绿建筑正在成为现代人居新趋势。
滨湖新区楼宇以高中层建筑为主，灵动水域、绿地公园与之搭配，做到幢幢楼体绿树相伴，条条小径鲜花迷眼，从最初的“城中有园”逐步过渡到现在的“水中建城”和“园中建城”，滨湖明珠、滨湖品阁、紫薇花园、滨湖世纪城、滨湖书香门第等楼盘将成为新城区建设中“城湖增辉、宜居宜游”的典范。
按照规划要求，滨湖新区今后将更加注重“生态建设”。
新区将以森林式绿化装点塘西河水岸，适当增加花卉种植，形成绿色满眼、缤纷点缀的多彩空间；
在每500米见方的地块上规划一处社区公园，形成蜿蜒曲折的绿色生态走廊。
不久的将来，塘西河两岸将伴随清澈的河水，形成特色水街、主题公园等旅游休闲的好处所。
孙金龙同志在向国务院调研组汇报滨湖新区规划建设情况时说，规划建设滨湖新区，是合肥延展城市发展空间、提升城市综合承载力的重要战略。
1.3承办单位状况
（1）项目承办单位：
合肥滨湖投资控股集团有限公司
（2）法定代表人：
张玉轩
（3）单位概况
合肥滨湖投资控股集团有限公司（简称：
滨湖集团），是经合肥市包河区人民政府授权，包河区国资委出资，在整合区属国有资产产权、股权及各类国有经济实体的基础上成立的一个大型的综合性国有独资集团公司。
公司成立于2007年4月，注册资本5亿元人民币,位于有包公故里、全省经济实力“第一城区”之称的包河区，是包河区投融资的主平台、项目孵化的主载体、招商引资的主力军与“第二财政”。
集团经营范围：
城市基础及公共设施建设、旧城旧村改造、房地产开发、现代旅游产业与科技生态农业等投资与开发；
授权范围内的国有资产运营管理，政府授权的其他工作。
集团公司总部下设项目策划部、工程管理部、资产管理部、投融资部、财务部、行政人事部等6个部门。
集团下属的全资及控股子公司有：
（1）合肥包河房地产开发有限责任公司
（2）合肥金环房地产综合开发公司
（3）合肥包河置业发展公司
（4）合肥市包河区城市建设开发投资有限公司
（5）合肥市滨湖信用担保有限公司
（6）合肥市大圩建筑安装工程有限责任公司
（7）合肥湖滨物业管理有限公司
2008年，集团公司营业收入达到10亿元以上，资产增值率达到10%以上，实现税收4000万元以上，融资额度达到5亿元以上，储备可开发用地达300亩。
1.4编制依据
（1）国家《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
（2）《促进产业结构调整暂行规定》国发[2005]40号
（3）《合肥市城市近期建设规划》（2006-2010）
（4）《合肥统计年鉴》-2007
（5）《合肥市“十一五”发展规划纲要》
（6）《合肥市包河区滨湖新区总体规划》（2008～2020年）。
（7）《投资项目可行性研究指南》（国家发改委计办投资[2002]15号通知推荐参考）
（8）项目承办单位提供的其它有关资料
1.5可行性研究范围
（1）项目建设背景及项目建设的必要性
（2）项目建设条件
（3）项目建设内容与实施方案
（4）项目建设的效益
（5）项目建设对环境的影响分析
第二章项目建设区域概况
2.1区城概况
包河区于2002年合肥市区划调整时成立，位于合肥市南部，濒临全国五大淡水湖之一的巢湖，处于正在建设中的合肥现代化滨湖新区的前沿阵地和核心区域。
辖5个街道、4个镇、1个包河工业区，共52个社居委、62个行政村。
区域总面积340平方公里（其中巢湖水面74平方公里），常驻人口52万人，其中非农人口35万人。
包河区因辖区内的包河景区而得名，因北宋名臣包公故里而闻名，又因合肥滨湖新区建设而扬名。
近年来，在市委、市政府的正确领导下，在社会各界的关心支持下，包河区的经济社会发展一直保持快速、健康、协调的强劲态势，相继获得国家可持续发展实验区、国家科技进步先进区、全国团建先进区、全省优化民营经济发展环境先进区等诸多殊荣，为全省经济实力“第一城区”。
包河区工业支柱包河工业区，随着滨湖新区概念规划的出台，随着包河区行政区划调整，包河工业区面临重新定位及与区域协调发展的重大问题，包河区认为有必要把包河工业区实现产业发展与城市功能发展的协调。
2006年完成工业总产值7亿元，工业增加值1.8亿元，全社会固定资产投资22.5亿元（其中工业投资12.5亿元），实现税收6500万元，同比分别增长120%、130%、34.7%（52.4%）、62.5%，产业结构比例前四位的是汽车零部件、印刷包装、机械制造、医药制造业。
截止目前，开工建设及投产项目64家，已建成厂房和配套设施56.8万平方米，在建面积51.1万平方米。
2006年新开工企业22家．续建企业22家，在建面积488万平方米。
工业区建成区面积10．3平方公里，基础设施覆盖区面积13．1平方公里。
2.2水文地质条件
包河区具有独特的区位优势，襟五河而带一湖：
包河、十五里河、南淝河、派河、塘西河川流其间。
南临全国五大淡水湖之一的巢湖，西临国家级合肥经济技术开发区，湖光山色似仙境，碧水蓝天最怡人。
包河区处于城市上风口，是发展房地产、观光旅游等服务业的最佳选择。
未来合肥大步向南趋向巢湖发展，包河区必将处于前沿阵地、核心区域。
2.3工程地质条件
本项目建设场地濒临巢湖，圩坝较多。
根据现场踏勘，土壤以黄棕壤为主，表层为耕植土，分布均匀，地基承载力良好。
设计前尚需开展详勘工作。
2.4气象
合肥居皖中，江淮分水岭横亘其间，是典型的平缓丘陵地区，属北亚热带湿润季风气候区，四季分明，气候温和，雨量适中，光照充足，无霜期较长。
合肥全年平均日照时数为2218小时，年平均温度为15.7℃，历史极端最高气温41℃，历史极端最低气温—20.60℃，一月份平均气温1.90℃，七月份平均气温28.5℃，无霜期约245天，年平均降水量969．5mm，降水主要集中在三个时期，即春雨期（3月下旬至5月下旬）、梅雨期（6月中旬至7月上旬）、秋雨期（8月中旬及9月下旬）。
按平均气温低于10℃为冬季，高于22℃为夏季，10℃～22℃之间为春、秋季的划分，合肥四季的时间为春秋季短，冬夏季长，按春夏秋冬时序分别为71天、118天、61天、115天。
合肥主导风向，全年为东北偏东风，夏季盛行东南风和东风，冬季多东北风和西北风，历年最大风速21.3m/s。
历年土地冻结深度6~8，最大冻结深度为11cm。
地下潜水水位埋深1．5～2m。
2.5地震
合肥地区历史上未曾发生过大的地震（但受到过波及），贪庐断裂带走向北、东北，从肥东、巢县之间经过，距合肥约30公里，肥中断裂东起肥东梁园、经合肥北部到河南固始，走向东西。
国家地震总局1997颁布的《合肥地震烈度区划图》，划定合肥市地震基本烈度为7度。
合肥市被列为全国38个重点抗震城市之一。
本工程抗震设计烈度按7度控制。
第三章项目建设背景及项目建设的必要性
3.1项目建设背景
3.1.1宏观背景
世界城市发展与经济上升使得中国城市化发展是一个必然的过程。
我国是人口众多、资源相对不足的国家，在现代化建设中，必须实施可持续发展战略。
坚持计划生育和保护环境的基本国策，正确处理经济发展同人口、资源、环境的关系。
随着合肥大建设步伐的加快，特别是“141”城市发展战略的实施，保护环境放到重要位置，使人口增长与社会生产力的发展相适应，使经济建设与资源环境相协调，实现良性循环的奋斗目标，符合国际对环境的可持续发展要求。
而合肥市环境的好坏是有环境监测执法机构来维护的，
政府加大对环境监测执法的投资，就是以人为本，改善人民生活环境，为子孙后代造福。
3.1.2微观背景
为了适应合肥市大城市发展规划的需要，一个具有良好环境的城市是安全的城市，能给城市居民提供更多的安全感，并能展现城市优美环境，吸引更多的参观者和游客，也能提升城市档次，引导群体消费，促进经济发展，直接给城市商业及旅游带来极大的收益。
优美的城市环境是吸引外资企业投资的重要基础。
为广大市民提供安全、舒适、宜人的生态环境，构建和谐安全的城市优美环境，需要环境监测执法人员的辛勤维护。
只有加大环境监测执法的投入，严格按照《合肥市“十一五”环境保护计划》的条例执法，合肥市的环境将会迅速改善。
3.1.3项目选址的基本条件
（1）该项目占地面积70亩，总35500平方米，总投资约8000万元，建设工期15个月。
项目实施前将按建设项目要求办理土地、规划、设计、环保、消防等相关手续。
（2）根据项目建设的要求，尽快建设“三通一平”等基础设施。
3.2项目建设的必要性
为了充分利用安徽省省会城市的政治、经济、文化中心的现有资源，加快包河区滨湖新城的建设和发展，做好新区的社会管理和服务工作，实现环境效益和经济效益最大化，促进本项目在包河工业区的共同发展，实现双赢，该项目建设是非常必要的。
第四章建设计划
4.1本项目建设计划：
本项目规划范围共分为南北两个地块；
规划具体建设内容主要包括：
1、社区派出所
设置包括值班室、接待室、户籍室、武器警械室、档案室及“五小”（阅览室、小健身房、小食堂、小浴室、小洗衣房）场所，本次规划的社区派出所的建筑面积4500平方米；
2、社区卫生服务中心、社区老年康复中心，总建筑面积达6500平方米；
3、社区文体中心（含社区文化中心、社区体育中心和室外活动场地），总建筑面积达7000平方米；
4、社会事务服务中心（含超市、社区办公），总建筑面积8000平方米；
5、社区综合楼，建筑面积10000平方米；
6、景观绿化及道排，总建筑面积20000平方米。
4.2投资计划：
项目总投资约8000万元。
其中项目建设单位自筹3000万，申请银行贷款5000万。
第五章项目建设规模与内容
5.1项目建设组成与规模
按初步规划的总体平面布置图，总占地70亩，范围分为南北两个地块。
（1）北部地块为社区综合服务中心，其规划主要内容包括：
（2）南部地块为幼儿园和街头绿地，占地面积17亩。
5.2总体规划
主要依据合肥市及新产业区规划部门提供的规划条件为准进行总平面规划。
规划方案平面图如下：
5.3项目建设内容
（1）社区派出所
根据公安部《公安派出所等级评定办法》第十二条第一款规定，城区派出所按管辖实有人口3000人配备一名责任区民警。
本次规划方案所在单元一规划人口为15万人，根据此人口规模单元一范围内需要配备社区民警50人；
另外，加上5名所领导、10名治安民警、5民内勤，实际共需70人。
此外，根据滨湖新区单元一的建设规模和公安为民服务的要求，有必要增设一个刑警中队，按10个民警配备。
因此本次规划的社区派出所需要配备警力共80人。
根据中华人民共和国公安部《关于切实做好中部地区基层公安派出所建设前期各项准备工作的通知》公装材[2006]196号文的规定，基层派出所人均办公面积应不少于45平方米。
以此计算，按所需80名民警配备，共需办公用房建筑面积3600㎡。
此外，根据合肥市人民政府第43号专题会议纪要要求，以滨湖新区的建设、速度，滨湖新区的派出所的建设应当按照“适度超前、中长期规划”的原则建设，再加上公安部《公安派出所等级评定办法》要求必须设置的值班室、接待室、户籍室、武器警械室、档案室及“五小”（阅览室、小健身房、小食堂、小浴室、小洗衣房）场所，本次规划的社区派出所的建筑面积应至少大道4500平方米。
（2）社区卫生服务中心、社区老年康复中心
为了社区卫生服务中心和社区老年康复中心这两个设施建设内容的互补性以及服务对象便捷性，规划将这两个设施合并为一栋建筑统一建设。
根据卫生部、国家中医药管理局《关于印发城市社区卫生服务中心、站基本标准的通知》卫医发[2006]240号文件的规定：
“社区卫生服务中心房屋建筑面积不少于1000㎡，设病床的，每设一张床位至少增加30㎡建筑面积，可设一定数量的以护理康复为主要功能的病床，但不得超过50张”。
综合考虑滨湖新区建设发展速度，以及前期服务对象较多的特性，本次规划建议社区卫生服务中心需配有50张床位。
因此，本次规划的社区卫生服务中心的建筑面积为1000+50×
30＝2500平方米。
社区老年康复中心的建设规模为：
建筑面积4000平方米、入住房间100个、入住床位200个。
因此，社区卫生服务中心和社区老年康复中心的建设规模为2500平方米+4000平方米=6500平方米。
（3）社区文体中心（含社区文化中心、社区体育中心和室外活动场地）
规划的社区文化活动中心参照上海社区文化活动中心建设标准，建筑规模预测为3500平方米。
基本配置表如下
序号
功能
项目
使用面积（㎡）
配置内容
1
多功能活动
报告讲座、小型集会、联谊活动、数码电影放映、文艺表演的多功能厅
500
座位在22座以上，配置灯光、音响、数码放映设备、大屏幕、投影机、活动桌椅等
2
展示展览
作品展示、形式宣传科普展览藏品陈列的展示陈列室
300
配置陈列设备、活动展板及其他展示材料
3
休闲娱乐
按需设定娱乐型项目，例如：
游艺室、亲自活动室、棋牌室、视听室等
配置相应器材设备，有适应老年人和少年儿童的活动内容和项目
4
体育健身
按需设定健身锻炼项目，如：
乒乓球室、台球室、健身房、市民体质测试站、老年活动室等
600
按项目配置可供市民健身锻炼的设施和器材，健身房一般不少于30件器材
5
团队活动
按需设定文艺团队和培训专用活动室，如：
音乐室、排练室、绘画室、工艺室等
400
专用活动室可与社区学校培训共用，配置相应的设备用具
6
党员活动
设立党员活动服务站点
50
按市委组织部统一要求设置
7
信息服务
社区图书馆
其中少儿图书室不少于80平方米。
年入藏新书不少于1000种，订购报刊100重
社区信息苑
200
电子阅览、信息资源共享工程整合一起。
电脑50台左右，宽带接入
8
社区教育
按需设立普通培训教室，包括老年学校、阳光之家、社区学校、心里咨询等
每个教室可容纳40人左右，有条件教室配置多媒体放映设备
9
慈善互助
组织开展社区慈善互助活动
按市民政局统一要求设置
10
后勤保障
按管理部门设立相关职能部门，并建设配套辅助设施
根据办公后勤用房不同作用配置
总计
3500
规划的社区体育活动中心设置内容：
一楼为室内恒温循环水游泳池；
二楼为器械健身室；
三楼为室内羽毛球场；
四楼为体育舞蹈健身室。
设置的规模为3500平方米
结论：
社区文体中心的建设规模为3500㎡+3500㎡=7000㎡。
（4）社会事务服务中心（含超市、社区办公）
社区服务中心规划内容见下表
名称
个数
面积（㎡）
超市
1000
社会事务服务大厅
1600
信访接待中心
人民调解中心
食堂及后勤用房
800
档案资料室
就业服务及培训中心
网络机房
升级会员 