古镇开发建设项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx

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而且交通便捷，区位优势明显。

它是某某市文化、教育、金融中心和湘南交通枢纽，是湖南直达两广、大西南、海南和港澳的主要通道，对湘、粤、桂三省区150余个相邻县市有直接的辐射作用。

洛湛铁路途经该区；

衡昆高速公路、二广高速公路、国道207、国道322、省道1830（永连公路）等多条国家级和省级道路穿境而过，境内乡村公路四通八达；

水路可由湘江水运直下洞庭，通江达海；

某某城区中心离机场仅7公里，完善的交通运输基础设施，促进了该区商贸的活跃，生态旅游产业的兴旺。

三、项目建设的背景

某某古城以北某某二水汇合处，曾经有过一个十分繁华而著名的某某镇，它历史悠久，起源于唐代，兴盛于五代，延续于宋、元、明、清，而衰落于民国初年，先后经历了七个朝代一千二百余年，是名符其实的千年古镇。

《某某府志》、《某某县志》和《湖南通志》中记载：

“五代时，有数百家，皆镇司辖之。

”某某镇老埠头码头余存的六通古碑的刻铭：

“潇水自九嶷百折而入，于某某北十里之老埠头，与湘水汇合，为最古之名区。

五代时设镇司，谓某某镇。

明时改设驿丞，称湘口驿。

”自古以来，即为湘、桂、粤水陆之要冲、交通之枢纽。

唐代时，某某胜景，湘口一馆，为柳宗元吟诗歌咏，引无数迁客骚人，多会于斯；

北宋宰相范纯仁谪居某某，大笔题书“江天一馆”金匾，传为佳话；

大画家宋迪一幅“某某夜雨”图，更使某某山水盛名天下；

而祭祀某某二川女神—舜帝二妃娥皇、女英的某某庙，香火旺盛，历久不衰，吸引了湘南桂北芸芸香客：

北来南往的商贾旅客，益发不绝于途，渐成熙攘接踵之势；

作为拱卫某某府城，地处城关厢要隘的前哨阵地，驻扎军队，更兼得天时、地利、人和，有召之即来，进退自如的战略机宜……久而久之，这里渐成人口聚居、商贾云集，游人如织的闹市之区。

至于五代，并形成了户口数百，人口数千的城镇格局。

官府顺势建置镇司一级衙门，为某某县府直辖，以加强统治和管理。

至于明、清时期，某某庙香火更旺，某某镇更为繁华，五里长街，街道宽敞，店铺林立，经贸活跃市场繁荣，百业兴旺。

某某镇成为重要的物资集散地和某某县活跃的商贸经济特区。

因此，官府的统治与管理也得到了加强。

明代改镇司为驿丞，管理机构升格，其主官与县丞平级，直接对某某县令负责；

明洪武年间，重建某某庙宇，拓其规制，越四年，奉敕封某某二川之神。

清朝，某某镇作为交通要驿和某某县城关厢重要的人流、物流集散地，其街市拓展延伸，自南而北，纵深长达七里，并跨越湘江，形成了“半边铺子一条街，一镇通达湘两岸”的历史最大规模格局。

某某古镇曾经的繁华景象，延续了千年，如今，给后人留下深沉的履痕：

古旧的驿道仍保留着它往日的格局，几处保存完整的青石板路面，光滑锃亮，规则有度，成为历史古街的缩影；

跨越小涧的五处古石拱桥和地处湘江两岸的石级商埠码头，依旧保存了它们原有的模样；

在老埠头湘江码头两岸，还保存了完整的80米古式商业街道和20余栋古色古香排列有序的商铺客栈与民居合一的建筑，特别是临街的铺面、柜台和客馆吊脚楼阳台以及青砖青瓦、飞檐翼角的建筑风格，依然风韵犹存；

尤其是书写在这些建筑山墙影壁上的经营招牌字号和竖立于山墙上、码头边的六通石碑，诸如《重修老埠头碑》、《老埠头义渡始未记》碑、《老埠头新加义舟记》碑……则准确无误地告诉后人：

这街叫“某某街”，这镇叫“某某镇”以及这街、这镇、这码头的来胧与去脉。

为充分开发和利用这一宝贵的历史文化财富，创建全国历史文化名城，市委、市政府把它列入某某市经济和旅游建设规划的蓝图，提出“恢复某某古镇，建设蘋洲新城”设构，并把它纳入《历史文化名城保护规划》的范围。

加快某某古镇历史文物遗迹资源的开发利用，一是要修复古道桥梁和渡口码头，保存山形水势和古木竹丛，还历史环境风貌之旧观。

二是要恢复“依山傍水，半边铺子一条街”的历史古镇的原真格局。

所有店铺酒肆客栈建筑，按现保存的二十多栋明、清古筑的格式与特点，予以修葺、重建。

形成从蘋岛对岸开始到老埠头渡口两岸约4公里的地段，与现蘋洲工业园新规划的蘋洲大桥桥东头都纳入古镇建设范围，规划面积约3.91平方公里，可将某某区行政机关迁移到古镇附近。

三是要营建古代商业氛围，恢复生产具有某某某某传统特色的商品，以期再现古镇往日的繁荣。

四是要依托萍岛及周边山林水体的自然资源和三省交界、二水相汇的特殊地理位置，建设“在水乡田园中体会历史文化”的生态公园，焕发古镇新的活力，进而集文化、旅游、度假、休闲于一体，充分利用分时度假的概念，把萍岛建设成为一个不是家的家园，享受家的宁静；

不是校的校园，接受历史文化的薰陶。

从而使某某古镇与东山景区、西山景区、某某古城一起形成某某历史文化名城现代旅游“四区一线”（一线，即潇水游览线）优势布局和吸引合力，为某某旅游经济的增长并持续性发展作出巨大的贡献。

第二章项目建设的必要性分析

一、是合理开发充分利用资源，创建全国历史文化名城的需要。

为充分开发和利用好某某古镇这一宝贵的历史文化财富，按照市委、市政府的指示，某某区委、区政府决定开发建设某某古镇。

努力做好“山水”文章，发掘、修善历史文物古迹，彰显某某厚重的历史文化。

本项目的建设是合理开发充分利用丰富旅游资源的需要，它将突显历史古镇、文化古镇、生态古镇、活力古镇四大特色，而使人文建筑与自然景观互相融合，相得益彰，实现人与自然的完美和谐。

并给历史文化古镇赋予生态之魅力与现代之活力，为创建全国历史名城创造条件。

二、是顺应全国旅游业发展形势，打造生态旅游城的需要。

在过去的20多年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。

旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点。

实践证明，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。

在全国旅游发展的大形势下，某某市某某区的旅游业步步升温。

某某、某某、一地两名，它是我国历史上夏以前就有文字记载的34处古地名之一，自汉以来，某某古城一直为历代州、郡、府、县治所，在20世纪八十年代即被评定为湖南省四大历史文化名城之一，是湖湘文化的源头之一和某某文化的中心。

2002年，某某区第五届党代会上确定把打造“三城一区”作为我区经济和社会发展的战略目标，特别强调要依托底蕴深厚的旅游资源优势，大力发展某某旅游业，要搞“大旅游、大产业”，把某某的旅游业纳入桂林、南岳、张家界大旅游圈进行谋划，以山水人文和生态休闲度假旅游为基础，大力发展观光旅游、度假休闲旅游，着力将某某建设成为名副其实的“生态旅游城”。

本项目是旅游业建设的重要部分，它的建设正是配合某某区大力发展旅游业大局，打造生态旅游城的需要。

三、是加快城市扩容提质，提升城市品位的需要。

中心城市建设和城市经济是某某经济发展的重中之重，也是某某“三城一区”战略的核心所在。

随着经济的快速发展，社会事业的全面进步，项目区域所在的范围，大部分为郊区，房屋破旧低矮，布局杂乱无章，档次上不去等等，这一切都造成这一区域内的建筑缺乏整体性和完美感，与历史文化名城面貌的整体发展不相适应。

规划建设的某某古镇按高标准修建，建成后，将再现古镇独持的历史风貌，在一定程度上有利于加快城市提质扩容步伐、美化亮化市容市貌,顺应城市发展，提升城市品位，改善人居环境，把某某建设成为全市乃至全省最佳居住城市。

四、是建成港澳台和东南沿海发达地区“后花园”的需要。

我国加入WTO以后，中国将全方位开放，与国际接轨，进一步在经济、文化等方面加强与港澳台等地区的联系和交流，据统计，近年来，每年我市回乡访亲的海外侨胞达10万人次。

根据区域经济梯度理论，东南沿海发达地区为达到产业升级的目的，部分产业将向欠发达的地区实行产业转移，我省、我市、我区为作好产业承接准备，进一步加大了招商引资力度，与发达地区联系和交流进一步加强，发达地区的投资空间相对缩小，许多投资商纷纷来我市考察投资，把这里作为投资、休闲旅游、居住的“后花园”。

可见，开发建设某某古镇很有必要。

第三章项目建设的优越性分析

根据市场调查分析，本项目建设各方面的条件均较好，下面着重分析自然条件、原材料供应、城建基础设施特别是政策等方面。

一、自然条件有利于项目建设

1、自然条件：

温度：

年平均17.9℃，极端最低—7.4℃（77年1月30日），极端最高39.8℃（77年7月21日）

降水：

年降水量平均在1180—1490mm，雨量集中在4—6月。

湿度：

年平均相对湿度80%。

日照时间：

历年平均1540h。

风向：

一年中最多风向为东风（含东南风、东北风），其频率为26%，其次为西北风（含北风），频率15%，西南风（含南风），频率为13%。

风速：

平均风速1.7M/S,最大20M/S（西北风）——17M/S（西南风）。

2、地质条件：

工程地质条件好。

根据区域内已建成房屋地质情况及现状调查，为亚粘土，地

震动峰值加速度为＜0.05g，地震基本烈度＜VI级，评估为地质

灾害危险性小级。

不需地震设防。

本地区地震烈度小于6度，按建设部、国家计和（89）建抗第586号“关于印发《新建工程抗震设防暂行规定》的通知”，设计可不考虑地震设防或简易设防。

3、气象、水文条件。

本工程区域内属亚热带大陆性季风气候，四季分明，严寒酷暑期短，无霜期长。

春季天气多变，阴雨寡照，少数年分出现“倒春寒”。

夏初时阴雨绵绵，称梅雨季节。

秋季秋高气爽，常有不同程度干旱。

冬季常出现阴湿多雨，冰雪天气。

其主要气象指标如下：

年平均气压　　　　　　1003.OHP

年平均气温17.9℃

一月份平均气温5.8℃

七月份平均气温29.44℃

极端最低气温-7℃

极端最高气温43.7℃

年平均日照数1620小时

历年平均霜日13.9天

历年平均雪日8.8天

最大积雪厚度14厘米

年均降雨量1484.9毫米（多集中在春、夏季，约占全年雨量的70%，其中五月份降雨量约占全年的25%）

日最大降雨量30.6毫米1976年10月23日

历年空气平均约对湿度18.2度mb

历年空气相对湿度80%

全年主导风向北偏东

历年最大风速26米/秒（1979年）

本区域内水文特点：

湘江横贯全城，地表水主要来源于天然降雨，水量充沛。

地下水类型近期特征分为三种：

一是第四系的孔隙潜水含水层，由第四系冲积相砂，砂卵石组成，零星分布湘江沿岸附近，受气降不补给，排泄湘江，水量充沛；

二是基层裂隙潜水含水层，分布广；

三是碳酸岩类中的岩溶水含水层。

二、原材料供应情况较好

某某特殊的地理位置，材料价格相对较低，砂砾石可直接取材于某某河中，丰富的制砖资源确保了建筑用砖的低价供应，丰富的森林资源完全能满足建筑用材，水泥生产是某某一大支柱产业，钢材等大宗材料供给正常，这样不仅能满足项目开发建设的需要，还能大大降低开发项目的建设成本。

三、城建基础设施条件好

本项目大部分地处城郊，地理位置优越，交通便捷，货物运输十分方便；

给水排水设施健全；

电信、电视等各项配套设施已完全建成运行，信息畅通便捷；

城乡电网供电正常方便，完全可以满足项目建设用电。

四、政策优惠有利于项目建设

湘发[2007]13号《中共湖南省委、湖南省人民政府关于加快发展旅游产业的决定》第十九条规定：

“加强政策扶持。

清理不合理收费，切实减轻旅游企业负担。

旅游饭店逐步实行与工业用水、用电、用气基本同价，污水排放达到国家或地方标准并已进入城市污水处理管网的，缴纳污水处理费后，免征排污费。

旅游客运车辆在淡季和检修时，可按规定办理车辆报停手续，免征报停期间的汽车养路费和客运附加费。

对旅游车辆轻微违章和一般交通事故，采用简易程序从快处理，尽可能减少游客滞留时间。

除紧急情况外，公安、消防、工商、税务等执法人员进入星级饭店检查应持检查证。

进一步完善旅游创汇、旅游创意、旅游宣传、海外市场外联、境外招徕组团、旅游商品研发和产品包装等方面的鼓励政策。

逐步推行公务员带薪休假，允许企业将旅游纳入职工福利和奖励范围。

在遵守有关规定的前提下，允许国家机关、企事业单位和社会团体的公务活动，委托旅行社办理交通、住宿、餐饮、会务等业务。

要科学运用门票价格杠杆，加强对旅游资源的保护和宣传促销，促进旅游资源的可持续利用和深度开发”。

某某市人民政府于2003年就制定了《关于鼓励投资兴办旅游业的若干意见》，《意见》中第五条至第十四条明确规定：

“投资者在我市境内进行旅游项目开发和景点建设，除享受国家给予的税收优惠政策外，自营业之日起，企业上缴的各种税收，其他方财政享有部分，前三年50％奖励给企业，后三年30％奖励给企业，用于企业完善景区（点）配套设施”；

“旅游项目开发用地优先列入市、县土地利用总体规划。

可采取出让、租赁或作价入股等形式向投资者提供土地使用权，也可以农村土地流转方式取得土地使用权。

采用出让方式的，凡在旅游规划区内进行景点建设，其土地出让金按同类土地基准价减半收取。

固定资产投资1000万元以上旅游开发项目报政府个案研究。

采用租赁方式进行开发建设的，项目建成后，根据投资者的意愿可续租或改办出让手续，出让价格仍按土地出让方式的优惠标准执行。

采用土地作价入股的，其地价按同类现行地价标准的70％作价。

凡通过上述方式取得土地使用权的，均免交土地使用费。

土地受让或租用期限不超过50年。

”“投资者适用优惠政策以出让方式取得的土木地使用权，在不改变用地性质的前提下，可依法转让、出租、抵押、继承或作为合资、合作经营的折价投资”；

“新开发建设的旅游项目（含三星级以上涉外宾馆），各种行政事业性规费，除上交国家、省里部分外，地方所得部分按最低标准减半征收（不包括人防易地统建费），验资、检测、评估等有价服务费按现行最低标准的20％收取（其中审图按最低标准的40％收取。

）”；

“新建旅游商品生产企业，其优惠政策按《某某市人民政府关于鼓励外商投资兴办工业的若干意见》执行”；

“对来我市开发旅游项目的投资者，经审查，符合申报条件且资料齐备的，市、县、（区）旅游行政方管部门负责在5个工作日内办妥审批、发证、登记等手续”；

“对全市旅游企业实行《收费许可证》和《收费登记卡》制度，公开收费标准，实行亮证收费，否则，企业有权拒付”；

“对重点旅游企业和经营场所由监察、旅游部门实行挂牌保护。

旅游景区的管理，参照工业园区管理“十不准”规定执行；

“对在我市兴办旅游企业的外来投资者，由市政府颁发“外商投资卡（绿卡）”，公安部门凭绿卡免费办理暂住证，其子女入学和交费与本市市民子女同等对待。

对投资额大或对我市经济发展作出突出贡献的外地客商，可授予“某某市荣誉市民”称号，可特邀出席我市一年一度的人大、政协会议和重大庆典活动”；

“对固定资产投资两千万元以上，有一定拉动效益的旅游项目，可报市政府设立旅游开发小区，享受更加优惠的政策”。

第四章环境保护

该项目属于公共建筑项目，只有生活污染产生，仅需对生活污染按国家标准分别处理，使污水排放中的各项指标符合国家《污水综合排放标准》（GB8978-1996）的有关要求，具体措施为：

1、污水处理

本项目的生活污水通过排水管道进入地下化粪池处理后，即可达到国家污水排放标准，直接排放至城市道路下的排水管道中。

2、生活垃圾处理

本项目的垃圾源于图书城和居民的生活垃圾，可直接集中于院内的垃圾收集站房，由环卫部门运至城市垃圾处理场统一处理。

3、噪音处理

本项目的噪音污染主要来源于建设过程中的机电设备运转发出的机械声音。

在设备选型时可采用低噪音设备和合适施工时间段即可，项目建成后基本上无噪音污染，故不需做特殊处理。

4、粉尘处理

该项目在施工中对粉尘采用喷水降尘处理即可解决建设过程中的粉尘问题，在营运过程中需对生活锅炉采用降尘措施，建议采用代硫低粉尘材料作主要燃料。

第五章项目建设主要内容和实施原则

为加快某某历史文化名城的建设步伐，力争创建国家级历史文化名城，实现“某某古郡、某某古镇”城市建设目标，根据《某某历史文化名城保护规划》，将某某古镇进行整体开发，充分结合现有地形，精心策划、合理规划，以名城建设为目标，以历史文化为主线，逐步将该项目规划建设成为一个集休闲、旅游、购物、文化展示于一体的大型历史文化风貌区。

我们将按照“政府主导，市场运作，滚动开发”的思路，积极引导各类社会资本参与开发。

充分利用区域内的资源，以地生财、盘活资产，通过招商引资逐步开发建设某某古镇。

一、规划范围

根据初步规划，项目区总面积约5.12平方公里，其中水域面积1.01平方公里。

四至界限为：

东：

绿影路以西；

南：

萍洲西路以北；

西：

湘江西路以东；

北：

虎啸西路以南。

二、建设主要内容

根据初步规划，某某古镇主要建设内容如下：

1、萍岛文化生态休闲度假区：

依托萍岛及周边山林水体的自然资源和三省交界、二水相汇的特殊地理位置，建设以“在水乡田园中体会历史文化”为定位的生态公园，立足于公共性、收益性、发展性等特点，集文化、旅游、度假、休闲于一体，充分利用分时度假的概念，把萍岛建设成为一个不是家的家园，享受家的宁静；

主要建设项目有：

（1）、修复萍洲书院。

萍岛小岛主要修复萍洲书院，作为文化古镇的重要组成部分，营造浓厚的文化气息，建成名家讲座、艺术交流创作基地（注：

小岛已招商）。

（2）、生态休闲岛：

作为活力古镇的组成部分，主要满足现代旅游需求，并为某某古镇注入新时代生命活力。

因此，要将大岛造成以生态旅游为主题，围绕自然风光展开的生态休闲岛，主要建设项目有休闲会所、绿色迷宫、湘妃广场（草坪式广场）等。

（3）、同时，在大小岛周边水域，开辟水上游乐区。

主要开展水上冲浪、帆板、快艇、水上滑翔等项目。

2、江天公园：

突显生态古镇特色，将之建设成为某某古镇的后花园。

要在保护历史性的山水生态环境的基础上（诸如保护水体、河岸、山形地貌、植被等）包括湘江西岸沿河坡地和湘江东岸的西瓜岭，依山就势建成一个休闲度假观光的公园，主要建设项目有：

（1）、湘妃雕像：

位于萍洲西岸之崖壁顶上，下临湘江流水，其轮廓成为天际线，即使在晚上从萍洲或江面观看，都可以收到最佳效果。

在雕像下崖壁上，摩岩“某某夜雨”四字。

（2）、某某馆：

于湘江东岸适合观赏某某二水汇合处美景的位置建一个飞檐生风，翘角入云，高古典雅的某某馆，既适合观景又成一景观性标志建筑。

（3）、跑马场：

观赏马术比赛、策马驰聘或信马由缰都是人与动物、人与大自然充分接近的良好运动，也充分体验古人骑马进城的味道。

（4）、森林乐园：

分密林区、竹海区、花卉区组成，并建一个斑竹竹艺馆。

（5）、开掘内陆湖，建柳宗元“八愚”“八景”微缩景观，开辟与某某二水相连的水上游览线。

3、古镇历史风貌区：

突显历史文化之特色，形成历史古镇、文化古镇的历史街区风貌格局。

以现在的回龙塔之北，经过一中老校门，至污水处理厂，沿河经向家湾村，再经萍岛对面的某某庙，一直到湘江东岸的老埠头码头为主线；

越湘江，与东岸老埠头码头相对应，有南北向的古街道与之相对应；

两者共同组成了某某古镇的基本街道骨架；

再以两条古街道为中心开发周边区域，修复古驿道、桥梁和古渡口、码头，恢复“依山傍水，半边铺子一条街”的历史古镇的原真格局，建筑尽量保持明清时期的风格，在建筑外观上，力求体现青石基础，青砖青瓦，砖木结构，飞檐翼角，封火山墙式的古代湘南建筑等风格；

在内部结构上，力求体现外铺内宅的功能分布格局，和前铺后宅、上住下铺的结构特征，呈现古商业街建筑的独特地方风格，保存山形水势和古木竹丛，还历史环境风貌之旧观。

为提升古镇文化品位，在古街区内，要修复某某庙、贞吉风雨长亭及古戏台和相关石碑石刻，使之与对岸蘋岛古书院共同形成古文化合力和吸引魅力。

4、滨江临湖休闲渡假区：

在滨江岗地、临湖山腰，分别建设仿古别墅群和生态别墅群，让休闲渡假者、别墅拥有者沐浴大自然的无限风光。

三、实施原则

我们在开发建设中将遵循三个原则：

规划第一，宣传先行，科学论证，合理取舍的原则；

社会效益与经济效益并重的原则；

总体规划，分步实施的原则。

第六章项目投资概算及资金来源

一、投资概算

该项目计划总投资22.228亿元，其中征地拆迁等2.96亿元（征地2260.56亩，拆迁297户，62390m2），景区景点及基础设施建设2.0亿元，旅游、房地产开发16.268亿元，五星级酒店1.0亿元。

主要建设内容与投资概算表

建设项目

投资概算（万元）

一、征地拆迁

29600

二、基础设施建设（旅游主干线、古街道）

10000

三、修复某某古镇重要景点

1.江天生态公园

5000

2.某某庙

2000

3.某某阁

4.其他配套设施及规划设计、立项等费用

1000

①5座古代石拱桥

50

②贞吉亭

③湘江两岸码头

100

④其它费用

800

四、五星级酒店

五、旅游、房地产开发投资

162680

1．古街道酒肆店铺

40000

2．房地产开发

122680

总计

222280

备注：

旅游、房地产开发总投资：

16.268亿元，具体组成如下：

1、一类居住用地906.48亩，开发总投资为6.637亿元

906.48亩×

666m2/亩×

1（容积率）×

1100元/m2=6.637356亿元

2、二类居住用地536.24亩，开发总投资为5.783亿元。

536.24亩×

1.8（容积率）×

900元/m2=5.783亿元

3、商住用地321.34亩，开发总投资3.848亿元

321.34亩×

2（容积率）×

900元/m2=3.848148亿元

4、萍岛开发：

因投资商的开发思路、开发方案未定，暂未测算。

二、资金来源

招商引资。

第七章效益分析

一、社会效益。

可以改变某某旅游市场现状，提升某某、某某城市品位，加快某某创建全国优秀旅游城市和国家历史文化名城的步伐。

对于投资企业而言，占据某某古镇这块“风水