陈兵业主协会申办进行时Word文件下载.docx

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源于暴力事件

2006年5月16臼晚钟先

生李先生在依莲轩小区门口

散发宣传单呼吁居民投票选举

业委会委员突然6名陌生男子

朝他们冲过来.其中一人从腰

里抽出一根钢质双节棍打中

钟先生的左臂.随后正在讨论

投票的几十名业主赶到现场.

与行凶者展开了搏斗,并抓住

了其中两人另外4人逃走.一

位业主说,"

两名男子供认是物

业公司经理杨红伟指使他们殴

打业主的.其中一人还说,当晚

物业公司还请他们吃了一顿

饭.

这些年发生在北京的小区

业主被殴打的事件有多少7

2001年至2005年.中国人

民大学"

社区治理"

课题组先后

对北京1O0多个居民小区进行

调研.结果显示业主与物业公

司发生过严重纠纷的小区达

80%.其中产生肢体冲突和暴

力冲突（不包括威胁和恐吓）的

占37%……

5月22日,新天第家园业委

会主任张大宪新纪元家园业

委会主任齐建新,光大花园业

委会主任陈兵,还有东花市北

里的业委会主任等人～同到丰

盛医院看望被打伤的李大爷

随后他们应依莲轩业委会筹备

组的邀请来到了依莲轩小区.

当时一进小区.就看到小

区入口处1O0多名夹道欢迎他

们的业主而车刚停稳,业主们

就自发鼓起了掌,陈兵当时就

感到这些业主们太需要支援和

帮助了.内心受到了极大的触

动.面对这一起起暴力事件,业

主们太需要团结起来保护自己

的合法权益和人身安全了.

从依莲轩小区出来以后,

陈兵一行5人来到了附近的一

家茶楼,可谁也没心思喝茶,空

气异常地沉闷.记不清是谁发

了一句感慨:

我们业委会应该

有一个自己的组织,物业管理

协会早就成立了,我们业委会

为什么就不能成立个协会呢7

立刻引起了大家的共鸣.茶喝

了好几壶,大家的思路也渐渐

明晰了.他们决定正式开始筹

建业委会协会,并且当场做了

分工,有人负责查看域名被注

册了没有有人负责咨询民政

部门,有人负责联络其他业委

会主任.

就这样,他们为成立业委

会自己的组织迈出了第一步.

能否成立

政府的态度是关键

几天之后齐建新和陈兵

来到北京市民政局民政局的

相关部门负责同志对成立业委

会协会一事表示了支持和理解

但说应该先得到主管部门的批

示然后才能到民政部门来进

行审批.主管部门的同意是协

会成立的关键而业协的上级

主管部门无疑就是市建委.

此后陈兵等人开始了细

致认真的准备工作.一方面他

们起草请示报告倡议书并进

行了多次修改探讨还请来有

关专家和学者一起讨论.另一

方面他们开始积极联系其他

业委会,在每个城区找几家骨

干再由这些骨干把成立协会

的想法和宗旨传递到兄弟社区

很快得到了许多业委会的赞同

和支持很短时间里就有30多

家业委会表示愿意担任发起单

位.

7月30日,在新纪元家园的

业委会办公室20多家业委会

主任汇聚一堂讨论递交建委

的请示书的内容同时让业委

会主任在发起单位的材料上盖

章.8月29日张大宪,齐建新,

陈兵三人一起来到了北京市建

委,递交了材料.

陈兵说,业协成立已有先

例.2006年3月4日,沈阳市和

平区南湖街道文安路社区业主

委员会协会正式成立,并得到

了和"

-7-区/J,区办,文安路社区

办的大力支持.文安路社区办

的负责人说在业主与物业公

司爆发矛盾冲突后,矛盾往往

集中到社区办,解决起来很复

杂.现在有了业协既能帮助业

主维护合法权益,又能协调业

主与物业之间的矛盾冲突,同

时也为社区分了忧,促进了整

个社区的和谐安宁是一件大

好事.但这个业协毕竟是在一

个社区的范围内,下面只有9个

业委会,算是个小人国"

成

立市一级的业协全国还没有先

例.据陈兵所知上海广州,

厦门.成都,重庆等城市都有几

十家业委会自发筹组协会的活

动只是都还没有得到有关部

门的批准有的已申办四五年

遭遇了许多尴尬仍然难以成

立.业协能否成立政府的态度

是关键.

北京市现在有近5000个/J,

区以每个/J,区平均500户每

户平均4口人计算就有1千万

业主这1千万业主能否安居乐

业其实就是北京市能否稳定

繁荣的大问题.如果业协能为

政府分忧政府何乐而不为7

关键是对业协的认识问题业

协到底是来给政府帮忙的还

是来给政府找麻烦的7这其实

涉及到政府职能转变的观念问

题即从管理型政府向服务型

政府的观念转变.

陈兵认为,我国现在正经

历着建国以来"

五十年未有之

变局"

.从福利性分房到商品

房从单位大院到业主社区,有

关居住的事务第一次具有了与

谋生的事务几-'

7-同等的重要性

也就是说中国城市居民已经

从单位的"

人变成了社会的

人"

这一历史趋势是不可阻

挡的.以前,政府通过管理一个

个单位就能管住所有的人,而

现在,不同单位的人因为购买

了同一社区的商品房而结成了

新的利益共同体政府的管理

触角已经很难到达业主个人,

业主也因为失去了"

单位"

的管

理和保护而有些难以适应,无

所适从.在业主与开发商,物业

公司的利益博弈中政府是充

当行政干预的裁判员还是引

导这种博弈进入法治轨道7因

为政府也有自身的利益,充当

裁判员难以保证规则的合理.

裁决的公平反而给自己招来

说不清,道不明又数不完.择不

尽的麻烦.麻烦从何而来,是不

是业主制造的7其实很值得认

真反思.如果业主想自己团结

起来理性维权,追求和谐,解

决乃至减少麻烦,政府何乐而

不为?

2007年1月底北京市副市

长陈刚在接受记者采访时表示,

成立北京业主委员会协会"

可

以考虑"

.此前业申委也收到

了市建委对《关于成立北京市

业主委员会协会的请示》的回

复建委表示"

正在研究办理"

.

这让陈兵看到了曙光.

业申委做了哪些事?

现在许多人包括法律专家

都在质疑:

业协一旦成立会做

什么事能做什么事7陈兵有

一

句口头禅:

做一切该做的

事."

但回顾申办一年多来的历

程值得说道的起码有这样几

件.

2006年8月31日深夜在

美丽园/J,区鸿铭物业公司因

与业委会物业费纠纷案终审败

诉在事先未告知任何业主的

情况下突然撤离.9月1日小

区门前的护栏门禁都被拆毁

小区停水停电梯停门禁.连

热水都停了以致有的情绪激

动的业主以绝食来抗议.

鸿铭物业这样做显然是

想以此要挟业主,证明/J,区没

有他们不行,然后逼迫业主在

物业费价格上让步,就范.事情

传开后,北京1oo多/J,区的业委

会代表行动起来,由北京市业

申委组织.在国宾酒店召开紧

急会议.许多代表强烈呼吁撤

销鸿铭物业公司的资质.在这

次会议上,业申委决定从新纪

元小区,光大花园小区的物业

公司中抽调若干保安,保洁人

员,紧急支援美丽园小区,使小

区业主们能在非常时期得到起

码的生活,安全保障.

这些保安,保洁人员进入

美丽园小区后坚持了两天,小

区的混乱现象得以缓解.但冒

出一些不三不四的人.到处找

他们的麻烦.幸亏业申委事先

打了预防针,最终没有发生大

的冲突……

9月5日,海淀区小区办授

权美丽园业委会召开业主大会

组织招投标新物业公司.2O07

年3月28日,鸿铭物业被北京

市建委停止物业管理资质,限

期十八个月整顿.

陈兵觉得这样的处罚委实

太轻了,这要在国外,哪怕在香

港,鸿铭物业公司的资质肯定

会被撤销,永远不可能再从事

物业管理行业了.但从这件事

上他想到,业申委应考虑成立

个危机应急小组.当小区发

生危机时,帮助其度过危机.

2006年12月23日下午两

点,时代庄园小区准备举行业

委会换届选举开箱验票工作,

有七八名业主突然与会议主持

人争吵起来然后有人上来抢

话筒,并殴打主持人的头部,背

部,场面一度失控.原业委会人

员在混乱中护住选票箱.并将

其转移到安全的地方.

这件事很快被业申委知晓,

陈兵,齐建新,张大宪等人都赶

到时代庄园,商量对策.最后时

代庄园原业委会委员,业委会

候选人和部分业主决议,投票

箱的开箱验票工作转移到新天

第小区继续举行.

在业申委的见证下,验票

工作每一步都遵循严格流程.

有专门的唱票员,计票员,电脑

输入监督员和监票员.另外现

场还请来了美丽园代理律师于

启波,同时联系了几位记者赶

到现场.每一张选票验过之后.

都有专门人员对选票进行拍照,

新会场的全程也都有跟踪录像.

到当晚11时许,唱票结果揭晓.

时代庄园的业委会换届选举工

作顺利完成.

回顾这件事.陈兵说,扰乱

现场的只是极少数业主,但他

们的能量大大多数业主都是

讲理守法的.不可能也不应该

去以暴制暴."

以牙还牙"

.所

以少数人往往就能破坏业委会

的选举.一旦换届选举没完成,

老业委会到期,新业委会没选

出来,时代庄园就没有业委会

了,某些人的目的就达到

了……

北京现在有近5000个小

区,成立业委会的只有500多

家,占10%.而其中还有一半

的业委会因种种原因基本处于

瘫痪状态.在指导,帮助小区成

立业委会方面,业申委可以做

大量工作,任务其实很艰巨.

2007年1月21日,在北京

市业申委组织召开的北京市业

主委员会首届年会上,业申委

公布了《要求完善（物权法&

gt;

第

六章.更好地保护业主权益,修

改"

建筑物区分所有权"

部分条

款的公开信》,并呼吁广大业主

和公民联署签名.2月11日,业

申委在美丽园小区举办了业主

联署行动的新闻发布会公民

联署网站同时开通.其后全国

各地业主纷纷响应,北京,广

州,山东,浙江等20多个省市

的业主在网上签名.截至3月8

日今年两会召开前夕,参加本

次《公开信》联署行动的公民达

182011人.

北京市业申委分几次在春

节前,人大召开前和人大会议

期间将《公开信》及公民联署

名册致送党和国家领导人,全

国人大常委会部分常委,出席

十届人大五次会议的各省市代

表团团长,同时也送达全国人

大常委会,全国政协,全国人大

常委会法工委等机构.业申委

还与几十位全国人大代表,政

协委员进行了交流.希望他们

将广大业主的意见带到两会.

在两会期间,多名人大代表和

政协委员就修改《物权法（草

案）》提出了提案或作了大会发

言,许多意见与《公开信》一致.

业申委做这件事的目的.

是为了反映广大业主的心声,

要求修改和完善《物权法》,二

是为了在广大业主中间普及

《物权法》知识提高业主的权

利意识,三是为了表明业协可

以成为业主与人大,政协等国

家机构之间的桥梁和纽带.可

以为全国人大开门立法,民主

立法,科学立法尽义务.为推进

社会主义法制建设做贡献.

申办业协

不会比申办奥运难

从业申委成立伊始.每个

月都要开一次学习研讨会,学

习研讨《物权法》和有关业主权

益,物业管理的法规政策.现

在.加入业申委的业主委员会

已经达到70多家,全都召集在

起已经有些吃不消,就分了

海淀,朝阳等五大片,每次活动

在五个地点同时集中开会学习

研讨.

而陈兵是一个爱思考的人,

在他侃侃而谈的诸多问题中,我

印象深刻的有三个.一是今年颁

布的《北京市业主临时公约示范

文本（征求意见稿）》第三十四

条规定:

当小区入住率达到

5o%以上时.建设单位应当90

日内在物业所在地街道办事处,

区县建委指导监督下,按照建设

部和北京市有关规定成立业主

大会.选举业主委员会."

对这

条陈兵提出强烈质疑.

陈兵记得很清楚.2003年9

月前北京市的相关规定更严格.

是45天.那几年间.无数小区

无数业主找到相关部门要求成

立业主大会,却不被允许,因为

组织业主大会是开发商的事,

而开发商根本不干这事儿,有

关部门又说无权处罚开发商,

业主们只能干着急没脾气……

开发商的"

义务"

变成了"

权

利"

该行使权利的业主们却被

剥夺了权利.

而陈兵所在的光大花园/J,

区.2003年开发商和物业倒是

贴出通告,要成立业主大会筹

备组,但筹备组的组成人员是:

开发商二人,物业二人,街道办

人,派出所一人,然后业主代

表三人.业主大哗,坚决不同

意,到相关部门要求筹备组须

有至少五位业主代表.不被允

iff-.这事就拖下来了.开发商和

物业乐啊,说是"

我们可要给你

们搞业主大会了,是你们不

干."

直到后来《物业管理条例》

和《业主大会规程》把开发商和

物业的这一"

义务给取消了,

北京市的几百个/J,区才得以成

立了业主大会选出了业委会.

而现在,成立业主大会的"

义

务又将回到开发商手中7《物

权法》写得很清楚:

业主可以

设立业主大会,选举业主委员

会,政府有关部门应当给予指

导和协助."

这里根本没有开发

商什么事儿!

近日,最高人民

法院已经启动《物权法》司法解

释的起草工作,国务院法制办

也敦促各级政府结合《物权法》

清理行政法规,陈兵希望这一

条款最终不要进入北京市《业

主l临时公约示范文本》,因为

《临时公约》是业主在购房时必

须签署的,是带有强迫性质的.

陈兵是个细心的人,他关

注到业主们一般不关心的维修

基金利息问题.维修基金是业

主的私有财产,全北京市加起

来上百亿,几年来一直是市建

委替业主们保管,放在光大银

行里.这些年,这笔钱一直是活

期存款,年息0.72960.

2006年年初,市建委发布

文件,成立了业主大会和业委

会的小区,可由会议作出决议,

选择7家银行之一来存放这笔

钱.于是-T'

-几家银行开始争抢

这笔钱.纷纷给各小区开出条

件,平均年利率超过3%.到9

月份,在业主的强烈呼吁下,光

大银行将这笔钱的年利率调整

为3%.不管小区是否成立了业

主大会和业委会都如此.

维修基金在小区建成的头几

年根本不可能动用,而市建委以

活期存款利率将这一大笔钱存

在银行,无疑是让维修基金白白

损失利息.损失到底是多少7不

算不知道,一算吓一跳.在陈兵

所在的光大花园小区,2000万维

修基金在7年问损失利息至少

300万元,而全北京,7年的损失

应在15亿以上.至于全国……陈

兵就算不过来了.

如果早点有业协,这样的

损失也许就可以避免了.

2006年8月,丰台法院审理

了一起物业费纠纷案,某小区

物业公司起诉业主杨女士等4

人不交物业费业主们拿出物

业公司服务质量差的证据,作

为拒付物业费的依据.法院一

审判决被告杨女士等四人仍应

向物业公司交纳物业费,但由

于物业服务质量不合格,物业

费最终被打了七折.

当时有记者就这一案件采

访陈兵,陈A-说,本案的重点和

关键不在于70%是否合理,而

在于人民法院终于认定——

物业公司提供的物业管理服务

存有一定的瑕疵,故应当对其

诉求的物业服务费予以一定比

例的扣减."

之前的大量物业费

纠纷案中,物业公司所提供的

服务是否符合物业管理委托合

同的约定,是否符合北京市的

相关规定,几乎从来不在法院

的考虑之中,物业服务存在问

题的证据从来不被法院采纳.

以陈兵所在的光大花园为

例,2002,2003,2004年,物

业公司曾就所谓欠费问题起诉

过一些业主,业主们几乎都委

托陈兵做代理人.陈兵像本案

中杨女士等业主一样,提供了

大量证据（照片,证人证言等）

以证明物业服务存在严重问

题,而法院对此的态度不是采

信与否,而是完全不予理睬.结

果是,所有的案件业主们都输

了,要全额缴纳物业费.惟一

的不同是所判滞纳金逐年降

低,从2002年判决的接近物业

费本金的200%到2004年判决

的象征性的7%.如果说滞纳金

的逐渐降低是量变,那么今天.

质变出现了——物业公司因提

供的服务不好而使物业费打了

折扣.

几年问,法律是同样的法

律,法院是同样的法院,案件的

性质是相同的,业主们的诉讼

请求和证据是相似的,判决却

发生了天翻地覆般的变化.原

因何在7政策变了,大环境变

了,党中央"

三个代表"

和"

与

人为本"

的方针开始发挥作用

了,所以法律就开始被尊重了,

司法实践就开始发生变化了.

因此陈兵始终对业委会协会

有朝一日的成立充满信心.

提起业申委,总让人联想到

奥申委,陈兵说业协的申办

肯定要比申办奥运会容易得多,

因为社会转型是不可抗拒的历

史潮流政府职能的转变也势

在必行业协的成立也应该是

迟早的事.同广州,重庆等其他

城市相比,这些城市在申办之

初,政府的态度相对冷淡,冷

漠,后来才变得温和,友善,而

在北京,从一开始就得到了各

方面的肯定和支持,起码在口

头上是这样.作为首善之区,北

京如果能率先成立业协,对全

国的影响就更大,也将在史册

上被记上重重一笔……

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