上海市酒店式公寓投资分析Word文档格式.docx
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徐汇建国西路
产权式商务酒店
另一类是以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的物业。
此类物业从1990年代初期开始，主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施，从最初的上海商城到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”集团，形成上海房地产市场独具特色的物业类型。
此类物业的典型代表如表二所列。
表二
名称
区域
上海商城
静安南京西路
美丽华公寓
长宁古北
协和酒店公寓
鹿特丹花园
嘉里中心
金桥公寓
长宁东诸安滨路
静安广场
静安华山路
鸿发苑
长宁新华路
香格里拉公寓
静安铜仁路
环球广场
浦东桃林路
新黄浦酒店公寓
黄浦永寿路
汤臣中心
浦东八佰伴
天赐公寓
黄浦广东路
嘉里不夜城
闸北不夜城
丽晶大厦
长宁仙霞路
港汇广场
锦绣公寓
长宁虹桥路
芝大厦
徐汇衡山路
亦园
徐汇安福路
爱俪轩
静安镇宁路
骏豪国际
世纪时空
静安乌鲁木齐北路
酒店式公寓的主要来源
其一，由不良资产即烂尾楼重新包装。
其二，大型住宅小区的开发过程中产生的一些边角料。
其三，重新设计建设。
普通酒店式公寓的常见缺陷
利用烂尾楼或大型住宅小区的边角料开发建成的酒店式公寓（尤其是“小户型单身公寓”），往往具有先天或后天的不足，主要是：
♦电梯数量不足
♦通道狭窄
♦通风采光严重缺乏
♦户型设计不合理，出现不规则多边形等怪异房型
♦储存空间严重不足
♦装修质量粗糙
♦居住人群复杂
♦会所设施不全
♦车位严重缺乏
♦绿化率低
第二部分酒店式公寓开发前景
酒店式公寓的需求分析
近两年上海酒店式公寓的市场需求相当旺盛，推出的酒店式公寓的销售率基本超过85％，有的甚至达到100％。
2003年静安区新推出的世纪时空、静安新格、阳光名都、骏豪国际、君悦静安等产权式酒店式公寓销售都异常火爆。
经调查，上海酒店式公寓的主要消费群主要集中在以下几类人群：
1、外资公司或国内知名企业驻沪的工作人员。
外资公司的人员大多来自于欧、美国家，为这些公司的行政管理人员（如：
CEO、总经理、部门经理等），享受着公司给予的丰厚的住房补贴，他们大多数选择比较高档的酒店式公寓，是酒店式公寓最强势的消费群体。
国内知名企业驻沪的高级管理人员也具备极强的消费能力，他们绝大多数为公司的领导者和决策者，同样也享受着公司给予的丰厚的福利待遇，而且工作时间也并非长期或永久性的，所以这部分人群大多数选择中、高档的酒店式公寓。
2、“海归创业派”人士。
他们回国主要是为了自己创业，由于多方面原因，前期他们不大会将资本用于购房，但是长期受到国外思想的影响，对自己生活品质相当重视，这部分人群大多数选择中档的酒店式公寓。
3、上海本地的处于金领和白领之间的高收入年轻阶层。
便利、自由、让自己全身心地放松都是他们选择的理由，他们大多数选择中、低档的酒店式公寓。
4、部分比较特殊的客源。
如一些昼伏夜出的特殊工作群体等。
当然，居住或使用酒店式公寓的人群未必是房产物业的购买者，酒店式公寓产权拥有者一般不同于普通住宅的所有者，他们更多的是以投资为目的，所以投资客户是该市场需求主体。
而且在酒店式公寓的购买需求人群中，还有以下几个特点：
其一，年轻客户低积累，高收入，高预期的特点，决定他们的需求重点是小户型公寓，而酒店式公寓面积一般为30～50平米，为全装修住宅，对物业管理的要求较高，地理位置相对优越，总价基本低于50万，因此近年来酒店式公寓的购买人群中，年轻客户所占比例逐步提高。
其二，
由于对上海经济地位和国际地位的认可，以及对上海申博成功和中国加入WTO对上海的利好影响的良好预期，外籍人士和外地人在沪置业的步伐加快。
分析本市购买对象（图一）、外地购买对象（图二）、境外购买对象（图三）购买的物业价格比例，可以发现外地和境外购买对象购买7000元以上的物业占了较大的比重，他们中有相当比例的选择投资酒店式公寓。
2003年以前市场上已售出的6000多套，其中近3000套的业主为外籍人士。
需求预测：
根据有关资料，上海每年的租房者在150万左右，其中月薪2500元以上的白领占到20％，大约30万人。
另据上海市公安局统计，目前海外人士在上海为数约6万人，实际就业的达1.6万人，台商的数量不下20万人。
因此，上海房地产市场目前对单身公寓的需求量约在4万到6万户左右，更为乐观的预测甚至可达10万户。
而且，中国加入WTO和上海申博成功的利好效应对楼市的刺激作用逐渐突显出来，公众对酒店式公寓租售市场具有良好的预期，尤其对CBD地区良好的发展前景非常乐观。
由此可见，酒店式公寓及市中心小户型房屋的需求量，在一定时间内仍将呈上升趋势，尚有一定市场潜力。
酒店式公寓的供给分析
自1990年上海出现首家酒店式公寓——上海商城以来，上海已有酒店式公寓100余家，总建筑面积200~225万平方米之间，区域集中分布在长宁、徐汇、卢湾、静安、浦东等中心区域。
从酒店式公寓的供给来看，其供应总量从1993年起不断增加，1998年的供应量达到顶峰，直接造成1999年供应量相对剧减，虽然2000年有所回升，但是2001、2002年的供应量处于递减状态，而2003年又突然放量，上半年市场供应量将达到40万平方米（包括整盘小户型），约7500多套。
2003年上海销售的主要酒店式公寓如表三所示。
由于酒店式公寓在上海持续热销，不少房地产开发商会顺势跟进，再结合央行对房地产市场中高档物业的宏观调控政策，可以预见，在未来的一段时期内，上海的酒店式服务公寓每年的新增量将趋于稳定，整体供应量缓慢上升，3~5年后逐步达到市场需求和供给相对平衡。
表三2003年销售的主要酒店式公寓
楼盘
均价
房型面积
层高
套数
14000
45-67
3.1
280
圣天地
11000
30-50
2.8
1000左右
普陀长寿路
君悦静安
12000
33-68
4.5/3.2
624
静安康定路
20000
40-52
3.2
608
静安陕西北路
静安新格
13000
静安江宁路
永兴富邦
7000
46-69
闸北永兴路
金地汇
6000
40-90
197
虹口纪念路
帝景苑
18000
57-158
3.0
100+
徐汇肇嘉浜路
恒升半岛国际中心
17000
37-79
3.5
200+
虹口吴淞路
从开发商供应的物业形态来看，上海市面上的酒店式公寓有高、中、低档之分，主要有三类：
开发商长期投资型、整盘出售型和产权分散型。
目前，市场上多数的单身公寓均属产权分散型，而且中低档酒店式公寓位居市场主流，但随着国际客源的不断涌入，高档酒店式服务公寓将有很大发展潜力，其供应量会有所上升。
从酒店式公寓的分布走向看，酒店式公寓的发展与整体城市发展战略息息相关，眼下长宁区及徐汇区市场已接近饱和；
随着新的“泛CBD区”中心在南京西路形成可能性的逐渐加大，静安区特别是南京西路地带，由于较优越的地段位置、便利的交通、宜人的居住环境，将成为发展酒店式公寓的黄金地块；
浦东新区由于“国际航班东移”以及“成功申博”的利好消息，大量的外资客源也将带动区域内酒店式服务公寓需求；
作为传统高尚地段的卢湾区，其北区仍然受淮海路商圈和新天地时尚圈所依托，短期内可以成为酒店式公寓的机会点，其南区受世博会的影响，从长期来看，必将成为酒点式公寓的机会区域；
黄浦区依托其固有的地理位置、强势的商业氛围，也将成为酒店式服务公寓的机会区域。
以上区域将是上海酒店式公寓的主要供给区域。
酒店服务式公寓迅速崛起的宏观经济背景
1、商务旅游性人口的增加
上海正逐步发展成为国际金融中心，各种经贸洽谈、国际展览、国际会议等商务交流活动频繁，远程客人增加，停留时间变长，境外高消费水平的公务、商务客人、旅游客人有较大幅度增长。
据有关数据显示，除300余万外省市人口外，港、澳、台和外籍常住人口约8-10万人，约占上海总人口的0.5-0.6%，而流动性人口现已达30万人，接近上海总人口的2%。
在强大的消费前提下，上海的酒店消费前景广阔。
而酒店式公寓拥有酒店的管理与服务，又具有比星级酒店更合理的价格，是对未来全球化发展需求的一种呼应，将会成为市场中的一个亮点。
2、储蓄的保值、增值功能弱化和证券收益的起伏不定
长久以来，银行储蓄一直是中国人投资理财的首选，但截止2002年2月的第8次降息（一年期定期存款利率已降到1.98%），利息税的增收，储蓄保值、增值的功能开始弱化，社会理财观念发生了根本性变化。
与银行储蓄相比，酒店式公寓的投资性能更强，这也是酒店式公寓热销最大的卖点。
另外，伴随着证券市场的持续低迷、欲涨乏力，市场资金流在不知不觉中发生转移，最为明显的，就是催生了房地产市场的“投资风潮”。
在政府的支持下（包括蓝印户口政策、购房退税政策等），上海的房地产业的投资环境得到了很大改善，而且随着市中心地块的日渐稀少，房地产的投资价值更是弥足珍贵。
购房贷款利率大大低于其他商业贷款利率，与投资股票债券相比，产权酒店总价低，月还款额少，随着上海房地产市场的不断健全和完善，银行利率的下调，投资风险也随着降低了不少，越来越多的人加入到了投资酒店式公寓的行列中来。
成功开发酒店式公寓的四要素
在开发酒店式公寓的过程中，选址、规模、产品定位、物业管理等四大要素决定了项目开发的成功与否。
首先在选址上要有交通便捷、商业服务配置齐全、客流密集的优势，这是开发的前提。
酒店式公寓不是适合上海所有地区，成功的酒店式公寓主要分布在三个区域：
其一是闹市中心，如CBD核心区、市中心，其二是外国人聚居区，其三是以工作为导向、从业人员多数为白领年轻人的地区。
这些区域对酒店式公寓的需求较大、较集中，而远离闹市中心的偏远区域或城郊结合部则不适合开发酒店式公寓项目。
其次，酒店式公寓的规模也要控制好。
大规模的开发可以增加项目的知名度，降低开发成本，但若无足够的需求，会影响销售率，导致开发成本的积压。
同时，也不利于日后的出租率、租金，在车位、配套设施的使用上也会造成不便。
再次，产品定位要准确，表现在外观设计、户型设计、装修标准、功能配置、辅助设施的安排要有针对性。
最后，物业管理上要选择管理经验成熟、管理水平高、客源资源丰富、营销能力强的专业酒店管理机构担纲，这是酒店式公寓销售业绩的保障之一，也使开发的物业在租赁市场有良好表现，为今后继续开发打下基础。
酒店式公寓设计的新趋势
1、总体规划注重自然、地理、文化、交通、社会等资源与物业的良好协调。
2、强调酒店式公寓外观设计具有与消费者观念相匹配的、鲜明的“主题”。
（表四）
3、酒店式公寓的外观设计和内部设计中更加注重连贯性。
4、科学、合理地设计和分配户型，尽量减少户间干扰。
5、四边形的户型仍然是酒店式公寓设计的主流，但力求以多元化的户型适应消费者日益增长的个性化需求
6、室内居住空间设计更加注重舒适而不仅是好看。
这意味着更加有特色的室内装饰和更多的生活空间。
7、强调更完善的配套设施体系，会所成为酒店式公寓不可或缺的部分，而且会所更强调休闲或商务功能。
8、室内外装饰、建材等方面注重选择国际上专业领域内具有权威的品牌。
（表五）
9、设计有良好的智能化体系。
表四
主题/概念
典型楼盘
轴心产权酒店式物业
世纪时空、金银汇
产权酒店
巴黎时韵、感性达利
取财之道，时尚之风
自由自宅、静安新格
国际投资品种
东方时空、国际金融家
独立居住意识
独立时代
城市时尚主义
表五
项目
装修配置品牌
伊莱克斯、阿里斯顿、海尔、澳仕、松下
伊莱克斯、阿里斯顿、三星、西门子、立邦、摩恩
奥帝斯、McQuay、Loos、HansGrohe、德国海福乐
瑞士迅达、海尔、德昕
三菱、日立
酒店式公寓的开发风险
⏹风险之一：
酒店式公寓物业的细分越来越明显。
目前，酒店式公寓的定位出现细分的趋势，比如世纪时空是针对世界性客户的投资产品，比较强调商务功能；
静安新格则侧重自由生活的理念，强调的是居住产品；
君悦静安则将居住和商办相结合，宜商宜居。
物业的市场定位和产品特性锁定了目标客户群，也意味着放弃了其他客户群。
而且，当更多相似性产品的出现形成潜在但必然的竞争，当商铺、办公物业为投资者提供更可观的回报，投资客和消费者会出现分流，这势必影响物业的销售前景。
⏹风险之二：
户型和装修设计落伍。
酒店式公寓经过几年的快速发展，在户型和装修设计上有了很大发展，酒店式公寓不再等于小户型，不再等于小面积。
据统计，京、沪、深的人均居住面积已达20平方米，人们更加注重居住的舒适性，因此酒店式公寓的户型和装修必须满足人们的这种需求。
简单地将烂尾楼改建，增加一些配套，现在已经很难再有市场，因为这类酒店式公寓在硬件方面存在诸多“硬伤”，在许多方面无法满足消费者的需要。
由于很难预见将来消费者喜好的户型和装修，因此，设计如果落伍，将给酒店式公寓的销售带来较大隐患。
⏹风险之三：
酒店式公寓租赁市场的疲软。
房租市场的价格是酒店式公寓价格的标杆，租金是支撑酒店式公寓价格的脊梁。
近两年酒店式公寓的热销是因为其空置率较低（平均15％以下），投资回报较高（平均12％以上），但随着酒店式公寓产品的迅速增长，租客选择的余地加大，空置率将会有所上升，在售价只升不降而租金水平可能保持稳定甚至下调的情况下，将导致酒店式公寓的投资回报变低，进而影响投资客的投资热情，使新开发的酒店式公寓销售难度加大。
⏹风险之四：
宏观调控房地产市场的政策影响。
房地产市场一向受政策影响较大，如前几年的契税减半政策、蓝印户口政策、购房退税政等对拉动上海楼市取到了积极的作用。
如今房地产市场经过一波行情后，面临新一轮的调整。
在政策方面，蓝印户口早就停止实施了，契税也恢复到1.5％，购房退税则于今年5月31日终止，央行于6月5日出台新的房贷政策。
新的房贷政规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，对购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，而且规定提高首付。
新的房贷政策还对严格控制土地储备贷款的发放、规范建筑施工企业流动资金贷款用途等方面作出了规定。
这些政策将对房地产市场进行结构性调整，对酒店式公寓开发而言，属利空，将增加房产开发商的风险。
第三部分项目的开发策划
——曹家渡项目的开发策划
1、楼盘价格定位
根据最近对静安区（含周边）类似项目的市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的7000元/M2至最高的20000元/M2，购房户有较大的选择空间，绝大多数楼盘价位集中在高价范围。
具体调查结果见表六。
表六
价格范围
楼盘家数
建筑形式
代表楼盘
7000-8000
3
高层、小高层
上海知音、水岸名邸
8000-10000
5
达安花园三期、静安晶华园
10000-12000
4
高层
圣天地、静安枫景、静安诺丁汉
12000-14000
君悦静安、静安枫景
14000-
2
骏豪国际、世纪时空
从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘（主要指酒店式公寓）的均价多数分布在11000~14000元/M2。
经过综合分析，拟定待建酒店式公寓以外地投资者、上海本地高收入年轻人、特殊工作群体为主，以港、澳、台人士为辅，根据自身楼盘的特点，拟定项目的酒店式公寓销售均价在11000元/M2。
在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。
2、房型定位及占比方案
近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70~100M2的占16.3%，户型面积100~150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%。
由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多想住在交通便利的市区的人们望房兴叹。
实际上，目前上海酒店式公寓市场最为抢手的户型是小房型，面积主要在35~65M2，同时尽可能打造立体错层空间，即增加层高。
这种户型实用性强，总价适中，可以在有限的空间拓展出二室二厅的功能格局，对消费者具有极大的吸引力。
经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如表七。
表七
房型
一室
一室一厅
二室一厅
二室二厅
建筑面积
35左右
45左右
55左右
65左右
3.4
4.5
占比
20％
28％
26％
15％
6％
5％
销售目标客户
外企及金融证券信息界白领年轻人、特殊工作群体
外地来沪经商人士、港澳台人士、高级管理人员
3、购房对象购买力分析
根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型一室和一室一厅、二室一厅每套房屋销售均价为：
38.5万元~60.5万元。
一般情况下购房者首付30%，即11.55万元—18.15万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以60.5万元（二室一厅）房型为例，首付18.15万元，余款42.35万元分20年偿还，根据新的房贷政策，贷款月利率为0.48%，每万元每月还本付息额为70.27元，每月还款额经计算为2975.74元，对于高收入白领、中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。
另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。
4、开发方案策划及参考经济指标的确定
⏹开发方案：
随着上海国际化进程的加快和房地产市场的理性回归，对酒店式公寓的开发提出了更高的要求，促使酒店式公寓建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的小面积+装修+酒店式物业管理模式已不能满足现代消费者的需求，而另一种折衷方式立体错层结构，因与普通2.8米层高的物业相比具有更多的生活空间，具有更良好的通风、采光优势，成为当前和未来较受购房户欢迎的建筑形态。
本项目酒店式公寓开发方案原则上选用3.4米和4.5米的立体错层结构。
在设计上，坚持方正，厅的开间以3.9米为主，每户窗户采用凸窗，清晰分割公私、动静、干湿区域，使用面积最大化，公寓内无明管设计，为偏重生活或办公的业主最大程度提供自由发挥的余地。
⏹参考经济指标：
（1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算
项目占地13680平方米，容积率6.8，可建建筑面积93024平方米，去除45000平方米左右的商场面积，其他面积为48000平方米。
根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积：
35×
20%+45×
28%+55×
26%+65×
15%+55×
6%=46.95M2
若48000平方米全部用于做酒店式公寓，总户数可达1022户，就曹家渡商圈而言，此体量过大。
可考虑24000平方米左右面积用于做酒店式公寓。
酒店式公寓设24层，每层1000平方米，则平均每层21户。
参照类似项目电梯数量布置（如表八），酒店式公寓设4~5部知名品牌的电梯（载重1吨/部）。
另外24000平方米左右面积可用于建造有卫生设备和茶水间的小户型（60~150平方米）产权式写字楼（关于小户型产权式写字楼的开发前景分析见下期报告）。
表八
层数
每层户数
电梯数
品牌
24
16
Otis
25
20
Schindler
40
7
三菱
32
29
30
6
（2）会所配套设施
会所设在第6层、第7层，会所配套服务设施包括：
健身房、棋牌室、网吧、咖啡厅、美容美发、游戏房等，部分设施可在底商招商时一起考虑。
（3）室外附属设施
室外附属设施包括地下停车库。
考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，以及部分房客是短期租住，假设酒店式公寓每3户住户拥有一辆轿车，则需总停车位为：
462/3=154个（不包括商场及办公楼所需车位）。
每个车位平面尺寸为2.5M×
5M，占地面积12.5M2。
地下车位包括分摊车道面积一般为30~40M2，本次估算取上限值，则地下停车库面积为：
154×
40=6160M2
5、参考建设标准
表九
结构
框架剪力墙
层高
3.4/4.5米
幢数
1幢24层
建
设
标
准
♦建筑层数：
地下3层，地上5层为裙房商场，6层以上1幢24层酒店式公寓，1幢24层产权式小户型办公楼。
♦基础：
钻孔灌注桩，箱形基础
♦地面：
室内实木地板、地砖、地毯，底层电梯大厅花岗岩地坪，其余楼层电梯厅采用大理石
♦门窗：
塑钢或彩铝门窗
♦阳台：
金属扶手，玻璃拦板
♦外墙：
商场为通透大玻璃，公寓为有色玻璃
♦内墙：
室内高级乳胶漆、高档面砖，公共部位贴面砖、大理石
♦屋面：
树脂珍珠岩板保温，双层钢筋混凝土防潮层，双层APP防水卷材，铝基反光隔热材料
♦电气：
照明配电箱、动力配电箱，暗管敷设，高档开关及插座
♦管道：
铝塑复合水管，塑料排水管，消火
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