房地产开发项目总体计划1Word文档下载推荐.docx
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3）申报《可行性研究报告》、《年度投资计划》、办理资本金证明；
办理建设项目立项批文及报建备案手续；
办理报建备案手续，获取《建设工程规划许可证》。
4）组织前期工作专业及管理团队主要人员3月1日起陆续进驻现场；
3月25日前完成项目规划设计方案审查（总图及单体）；
申请办理图纸审查批准手续，获取《施工图纸审查批准书》。
5）申报《可行性研究报告》《年度投资计划》；
办理资本金证明；
持《年度投资计划》及工程项目班子组成人员资格证明，到建委办理《建筑管理机构资格认证书》。
6）组织参与《大小配套合同》及其他前期合同（设计、勘察、监理、人防、消防、施工总包、防雷、燃气等）的谈判、草签；
落实内外部报批、备案工作。
7）报批报建部按政府规定办理属于政府配套工程所需手续。
8）持与监理公司和施工单位签订的《监理合同》、《施工合同》等到政府建设工程质量监督部门办理质量监督备案手续。
9）持《年度投资计划》、《建设工程规划许可证》、《墙改基金证明》、《施工图纸审查批准书》、《房地产开发企业资质证书》、《建设单位资格证书》、《质量监督备案》、《中标通知书》、《监理合同》、《勘察设计合同》、《施工合同》等报建备案手续到政府建设行政主管部门办理《施工许可证》。
10）将所有政府批件、证件原件交由综合部集中存档和保管。
2、报建工作。
技术部负责工程报建报批工作，跟进图纸设计。
在承办报建工作过程中，技术部应积极、善于理顺与相关部门关系，确保不因报建拖延而影响工程开工。
3、开工典礼（或项目奠基典礼）筹备工作；
4、电梯、安防、消防等设备的订购工作（5-8月份）；
5、样板房、售楼处设计方案及实施（6-10月份）；
6、封顶仪式筹备；
（二）精心组织、实施工程施工,确保完成项目工程建设任务。
1）工程监理及施工安全检查、监督；
2）协调解决项目建设施工的各种问题和困难；
3）工程质量
项目是集团惠州精品项目的形象工程。
因而抓好工程质量尤为重要。
工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。
以监理为主，以自我为辅，力争将项目建成为省优工程。
4）预决算工作。
技术部、预算部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。
严格要求执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算；
不得超预算支付工程款。
5）组织竣工验收工作。
（三）切实完成年度营销任务
1）“以我为主，代理为辅”，实行任务分解，确保策划代理合同顺利实施和资金的快速回笼。
公司楼盘一期的销售任务亿元。
按计划月份签订策划代理合同。
为确保完成年度营销任务，计划采取“以我为主，代理为辅”的营销策略，加大营销渠道的拓展和控制；
同时严格要求策划代理公司实行任务分解，落实到人到片。
而不是单纯依靠招商大厅或售楼处活动。
可采取更为灵活的销售方式，确保全面完成销售任务，在根本上保证资金的回笼。
在营销形式上，应完善团购、售楼活动推介、上门推介等方案，努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
2）合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销
合理安排广告投入；
精心安排项目销售开盘仪式。
其目的一是塑造公司品牌，二是扩大楼盘营销。
广告宣传、营销策划方面，应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。
3）努力培养营销队伍，逐步完善激励机制
策划代理公司的置业顾问以及公司销售部的营销人员，是一个有机的合作群体。
公司将充分运用此部分资源。
要尽快建立、完善内外部营销激励机制，在制度上建立完善营销奖惩办法。
具体的实施方案由销售部负责起草（五月份前完成）。
同时通过要求策划代理公司抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。
四、项目预计进度计划及重要经营活动节点安排（详见《项目主要工作、主要活动节点进度表》）
五、人力资源规划及公司架构计划
（一）、建立和完善项目的管控模式和组织构架，优化公司管控端到端业务和管理流程。
实行岗位责任制（岗位职责等制度建设工作3月20日前草拟完成）。
有效实行分层管理，分工合作。
防止责任推诿，办事拖沓，效率低下的现象发生。
（二）、团队组建及建设工作
团队组建工作计划3月份基本组建完成。
项目一期工程暂定编16人。
二期工程根据实际需要再作调整或补充。
（三）、公司组织架构、职能配置及岗位职责
1、组织架构、职能配置
2、总经理和各部门职责
总经理职责：
1）、贯彻执行公司各项决议、决定，重要工作部署、经营发展计划。
结合具体项目的实际情况，拟订相关的规章制度和管理办法并报领导审定后组织实施，定期向领导报送有关动态资料。
2）、根据公司的工作部署和领导的要求，拟订和执行项目发展战略，中长期规划和年度计划，编报、下达任务计划并组织实施。
3）、指导和监督建设项目的规划、设计、工程发包、销售管理等业务，签署并执行有关协议。
4）、综合协调和指导各合作单位的工作，研究和分析项目建设中存在的重大问题并提出整改意见。
5）、审查工程项目设计，制定工程定额、技术标准，规范流程等，负责建设项目的组织实施工作。
6）、审查和指导开发项目的市场分析，制定市场营销方案和策略。
7）、指导和监督公司工资制度、标准和调控措施，根据领导要求，组织实施奖励表彰制度，审核人事任免，呈报和人才智力引进的规章制度。
8）、根据领导要求，管理和监督建设项目财务制度的执行情况，并提出建议。
9）、负责组织协调政府职能部门的关系，对有关问题提出处理意见。
10）、承办领导交办的其他事项。
行政部职责：
1、协助、监督各部门做好人力资源管理工作；
2、负责拟定工作制度并督促落实；
3、负责工资福利、人才规划、员工招聘、考核、教育培训工作；
4、负责公司内部文件及档案资料的处理；
5、负责公司后勤保障服务工作，包括前台接待、卫生保洁、安全保卫、办公场所及车辆管理、会议会场布置等工作；
6、负责办理公司证件的申报、年审等工作，并与政府有关职能部门保持联系；
7、负责有关活动的组织筹办，联系安排领导的外出活动和其他接待工作；
8、完成上级领导交办的其他任务。
财务部职责：
1）、负责协调税务、金融单位的关系；
2）、负责对财务管理、会计核算、融资等工作；
3）、负责对公司财务运行状况的预测分析；
4）、负责本部门的人力资源管理工作。
技术部职责：
1）、负责跟踪、检查、配合设计单位的相关工作；
2）、负责对各阶级的规划、方案进行审查并提出书面意见；
３）、配合相关部、室对施工图纸进行更改联络；
４）、负责开发项目的报批报建工作；
５）、协助工程预结算工作及鉴证、补充预算和工程发包合同书的审核工作；
６）、负责配合监理单位做好安全、质量工作；
７）、负责对开发项目的策划、配套设施合作方案进行跟踪；
协助房产营销部做好客户服务工作；
８）、负责本部门的人力资源管理工作。
预算部职责
1）
2）
3、人员岗位职责
总经理岗位职责：
1）对公司领导负责，负责房地产公司全面工作开展；
2）针对行业信息，整理和分析企业经营的各项优劣环境因素，制定符合公司健康发展的具体经营管理策略和措施；
3）根据公司发展战略目标，制定明确的业务和管理工作计划及盈利计划；
4）公司经营管理成本控制和房产营销监控；
5）编制季度经营管理工作报告，并报领导审核；
6）定期或不定期对各部门工作检查和督促；
7）调查、分析和解决各部门提出的业务及管理工作；
8）做好公司与政府有关职能部门的协调工作；
9）审批权限内的经济性文件，合约及费用；
10）完成公司领导交办的任务。
（2）、销售部经理岗位职责：
1）参与公司战略研究，根据公司经营战略目标，制订营销方针、政策并贯彻实施；
2）组织市场调研，收集有关市场信息，分析内外环境，制订公司竟争策略，确定目标市场；
3）组织对开发产品的定位研究，制定销售策略，指导和监督各个阶段营销节点工作的开展和实施，积极拓宽销售渠道，不断抢占市场份额；
4）维持与关键客户的联系，参与重大业务洽谈，解决业务拓展中的重大问题；
5）指导和完善售后服务，努力提高客户满意度，塑造良好的企业形象，打造公司品牌；
6）完成总经理交办的其他任务。
行政部人员岗位职责：
（1）行政部经理
1）拟订公司管理各项规章制度，严把公司各项费用关；
2）负责本部门的全面工作，组织带领部门人员认真履行部门职责和完成部门工作目标；
3）做好各部门之间的综合协调工作，加强对部门各项工作的督促和检查，促进各项工作的规范化管理；
4）负责撰写公司文件及公司印鉴、介绍信、委托书的保管和使用；
5）负责公司人员工资福利、招聘、调配、培训、考核、辞退等日常事务；
6）负责制定年度培训计划并组织实施；
7）完成领导交办的其他任务。
（2）、司机
1）负责公司的出车任务及车辆保养、维护、年检审等工作；
2）负责公司办公用品及各类物资的购置工作。
（3）、保安
1）负责公司办公场所人员、财产、设施、资料的安全保卫工作；
2）负责配合办公场所物管部做好防盗、防火、防水等措施的落实；
3）熟悉公司消防设施的布设、消防管网、报警装置、供电线路位置，发现事故及时处理；
4）协助做好各类购置物资的验收工作。
财务部人员岗位职责：
（1）会计
1）认真执行国家财会制度，遵守财经纪律；
2）按照经济核算理财，定期检查，分析公司财务、成本和利润的执行情况，当好领导参谋；
3）妥善保管会计资料；
4）负责公司开发项目各项费用的核对、统计和估算工作；
5）严格执行财经纪律，保守公司商业秘密；
6）完成领导交办的其它工作。
（2）出纳
1）认真执行现金管理制度，严格执行库存现金限额；
2）健全现金出纳各种帐目，严格审核现金收付凭证；
3）做好现金日记帐、银行日记帐的登记工作，确保帐实相符，并妥善保管帐本；
4）严格执行财经纪律，保守公司商业秘密。
技术部人员岗位主要职责：
（1）技术部经理
1）负责本部门全面工作，组织带领本部人员认真履行部门职责和完成部门工作目标；
2）做好项目开发大纲实施及跟进工作，参与方案策划、市场调查和投资预测等工作的组织及实施；
3）负责组织协调与国土、建设、规划、设计、消防、民防、环保等职能部门的联系，按公司要求制定项目合理报建手续的计划，并组织项目各分项验收以及综合验收的组织及相关手续的办理，参与建筑设计方案的讨论和选定；
4）收集新出台的各项政策法规，及时向公司及各部门通报；
5）负责对部门员工进行管理、培训、督察和考评工作，及时向副总经理提出改善管理的方案和建议；
6）完成领导交办的其它任务。
（1）电气工程师
1）负责跟进工程项目电气专业的设计工作，协助电气专业的相关报建，组织本专业的专题讨论；
2）负责优化项目电气设计方案，审查工程电气专业的各阶段图纸，监理工程电气专业的安装等工作，协调专业施工队伍与总包单位的配合工作，提供专业的合理化改进建议，并向领导提供专业的合理化改进建议，并向领导提供决策依据；
3）组织电气专业的调试工作，协助部门经理完成强弱电、电梯、电消防、发电机等验收及移交工作，监理本专业的资料整理；
4）协助办理项目的强电、电视、电话的驳通手续。
（2）给排水工程师
1）负责跟进工程项目给排水、暖通、水消防、燃气专业的设计，协助上述分项工程的报建手续，组织上述专业的专题讨论；
2）负责上述分项工程各阶段图纸审查、监督、跟进专业的安装工作；
3）组织上述分项工程的调试工作，协助完成工程的验收及移交工作；
4）协助办理工程项目的通水（临时永久）、通气工作
报批报建人员岗位职责：
1）负责本部门全面工作，组织带领本部门认真履行职责和完成部门工作目标；
2）及时与相关部门协调沟通，追踪项目报批报建落实情况及提出建议。
3）完成领导交办的其它任务。
销售部人员岗位职责：
（1）销售部经理
1）负责本部门全面工作，教育本部门员工以顾客为关注焦点的意识，增强部门员工以满足顾客需求的法律法规意识重要性的认识；
2）销售整合推广策略的制定（其中包括：
包装策略、开盘策略、价格策略、广告策略）以及调研期，热销期、促销期、尾盘期各阶段推广策略及销售控制方案的制定，供公司决策；
3）负责开发项目的市场调查、价格定位、宣传推广策略，准确收集整理市场信息，及时了解市场动向，定期形成书面报告供公司参改；
4）全面负责营销策略及整合推广策略的执行；
5）参与项目的产品设计工作；
6）负责指导部门工作人员办理确权、交易鉴证，房地产权证、购房和银行按揭业务等工作，并做好与国土局产权科等相关部门的沟通和联系；
7）负责做好广告宣传方案，包括立柱广告、平面广告、销售资料和软性文字新闻手段宣传的设计和文稿撰写，制定销售策略，及时向营销总监反映广告受众意见和购房消费动态；
8）负责协调本公司项目的物管相关工作，策划、执行项目的物管市场策略；
9）负责与销售有关硬体设施的设计与建设等方面的跟进（其中包括售楼处、样板房、看楼通道、园林展示及围墙等）；
（2）策划师
1）根据房地产市场的宏观和微观状况及其特征，结合公司开发项目的市场分析和目标客户群体制定市场营销方案及策略；
2）负责公司开发项目房地产市场营销社会环境的关联性、差别、动态性、人口规模构成，人口分布、社会购买力对项目影响分析论证；
3）负责系统收集、整理、分析有关房地产市场的资料和信息，准确、及时掌握房地产政策、金融政策等，为正确制定房产营销计划提供依据；
4）负责适时确定市场调查主题，制定调查计划，编写调查报告；
5）负责制订开发项目的楼盘营销价格、营销渠道、促销手段方案，做好销售进度计划的编制和实施；
6）协助做好各大媒体广告宣传推广工作和销售物料的设计制作。
（3）客户服务中心主管
1）按照公司对客户服务中心的要求，明确为工作人员分工，明确职责；
2）统筹建立客户数据库，监控资料录入的必要性和准确性；
3）建立客户投诉处理流程，完善客户投诉处理机制；
4）负责办理确权、交易鉴证、房地产权证、银行按揭业务等工作；
并做好与国土局产权科等相关部门的沟通和联系；
5）统一销售承诺的内容、并严格审批，设立责任追究制；
6）根据相关体系加强对客服人员的上岗培训；
7）制定以方便客户办理手段和验收房屋的流程；
8）依照阶段的工作重点，落实开盘、入伙、办证的具体工作内容。
（4）合同管理员
1）检查业主房地产买卖合同的签署资格、付款状况审核；
2）录入、打印房地产买卖合同并确保准确性；
3）合同附件的准备和粘贴；
4）确保公司、业主按时准确的签署房地产买卖合同；
5）预售合同的备案；
6）确保合同的移交和归档。
（5）置业顾问
1）负责客户接待、咨询、签约及跟进服务；
2）配合业主、文员签署购房所有手续。
2）销售资料管理员
1）已签订合同的保管、分类、归档、执行查阅规定；
2）保管业主补充协议、声明等其它资料；
3）熟悉使用房地产专业管理系统，建立客户数据库、跟踪卡，随时更新销售资料；
4）定期提交销售费用统计，为策划工作提供参考依据；
5）按时向业主发出法律规定的邮寄信函，保管有关凭证。
六、财务预算规划
1、项目投资估算（具体数据待核算落实确定）
1）前期工程费估算表
序号
项目
计算依据
计价（万元）
1
规划设计费
建安工程费*3﹪
1872.234
2
可行性研究费
建安工程费*0.15﹪
93.612
3
水文、地质、勘察费
4
筹建开办费
建安工程费*2.5%
1560.195
合计
3619.653
3）建安工程费用估算表
高层（元∕㎡）
桩基础
90
土建工程
1150
电梯
150
消防
50
一般水电安装
220
煤气
15
通讯
10
公用天线
6
普通装修
80
对讲机系统
地下室费用
300
智能化设施
200
62407.8万元
4）公建配套设施费估算表
建筑面积（㎡）
单价（元∕㎡）
金额（万元）
幼儿园
1500
850
127.5
会所
2000
800
160
287.5
5）开发期间税费一览表
类别
交纳税额（万元）
配套设施建设费
建安工程费*6﹪
3744.468
建筑工程质量安全监督费
建安工程费*0.4﹪
249.631
供水管网补偿费
住宅：
0.3T∕人，600元∕T
商铺：
0.1T∕㎡，600元∕T
86.634
供水用电负荷费
4KVA∕户，600元∕T
8KVA∕户，1000元∕T
360.96
5
其他
建安工程费*2﹪
1248.156
物业管理基金
2857.272
6）销售费用估算表
广告宣传及市场推广费
销售收入*1﹪
销售代理费
销售收入*2﹪
其他销售费用
8）投资成本费用估算汇总表
成本项目
总额
（万元）
得房成本（元∕㎡）
高层
商铺
车位
1.开发成本
（1）开发成本
（2）前期工程费
（3）建安工程费
62407.8
（4）基础设施费
（5）公建配套设施费
（6）开发期间税费
（7）不可预见费
2.开发费用
（1）管理费用
（2）销售费用
（3）财务费用
3.合计
2、公司经营费用预算方案：
1）管理费用
2）房租
3）
3、建设资金筹措渠道及方案：
拓宽融资渠道，挖掘社会潜能。
拟采取银行信贷融资、产业信托基金（REITs）融资、社会融资、企业债融资、项目融资等等方式，拓宽融资渠道，扩大资金流，以保证项目建设资金的及时到位。
投资计划与资金筹措表
（单位：
万元）
建设经营期
2010
2011
2012
2013
2014
2015
上半年
下半年
投资总额
1.1
建设投资
1.1.1
土地成本
1.1.2
前期工程费
1.1.3
建安工程费
1.1.4
基础设施费
1.1.5
公建配套设施费
1.1.6
开发期间税费
1.1.7
不可预见费
1.1.8
管理费
1.1.9
销售费用
1.2
贷款利息
1.3
流动资金
资金筹措
2.1
自有资金
2.2
借款
2.3
销售收入再投入
3、目标成本控制要点：
随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。
房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。
企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。
“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；
节流是成本费用的降低、控制。
具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值；
“节流”即房地产项目成本费用的控制。
成本费用控制目标及措施主要包括：
1）、计划实施目标成本控制责任制
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