女性主题商业地产服务行业分析报告文档格式.docx
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①服装消费15
②美容服务消费16
③女性珠宝消费17
（6）“她经济”乘风而起，女性主题商业引领购物中心新风向18
三、行业壁垒19
1、品牌壁垒19
2、项目选址壁垒19
3、规模和资金壁垒20
4、技术壁垒20
四、行业风险特征21
1、行业周期性风险21
2、市场竞争风险21
3、商业运营风险21
女性主题商业地产领域的承租、转租，并提供后期运营管理服务，属于现代服务业。
现代服务业是伴随着信息技术和知识经济的发展而产生的，通过现代化的新技术、新业态和新服务方式改造传统服务业，创造需求，引导消费，向社会提供高附加值、高层次、知识型的生产服务和生活服务。
现代服务业随着社会进步、经济发展、社会分工更加专业化而逐步发展起来，具有智力要素密集度高、产出附加值高、资源消耗少、环境污染少等特点。
现代服务业既包括新兴服务业，也包括对传统服务业的技术改造和升级，其本质是实现服务业的现代化。
一、行业主管部门、监管体制、及相关政策
1、行业主管部门及监管体制
目前,国家尚未出台适用于该细分行业的监管细则，但因公司目前所属行业大类为商务服务业同时具有租赁性质，所以其监管体制需要结合商务服务业以及房屋租赁行业的规定。
（1）中华人民共和国商务部
中华人民共和国商务部的主要职责是会同其他部门制定商务行业相关政策、发展规划、引导市场，并提出相关改革意见，指导整个行业健康有序的发展。
商务部是国务院下属机构，其在各省市对应的下级部门为商务委，其主要职责是指导各省市现代服务业的发展，对企业从事相关行业需要的资质进行批复或备案登记，为各省市现代服务业的健康有序发展提供指导意见。
（2）中国服务行业协会
中国服务行业协会是全国服务业的行业性组织，为全国性非营利性的社团组织，其主要职责是协调会员贯彻执行国家有关方针政策和法律法规，维护企业合法权益；
开展行业调查研究，为政府制定行业发展规划、产业发展政策、法律法规及行业改革与发展方向等提供建议和服务；
对与行业发展有关的经济政策和法律法规的贯彻进行跟踪研究，及时向政府部门反映行业和企业的意见和要求；
收集、整理、分析和发布行业技术与经济信息；
跟踪了解行业的国内外发展动态和进步趋势，为会员单位、全行业、政府和社会提供信息服务；
经政府部门授权，进行行业统计；
受政府部门委托，组织制修订行业的国家标准、行业标准和技术规范，组织贯彻执行国家有关标准化工作的政策法规，组织宣传贯彻各项技术标准并提供有关建议；
配合政府部门建设行业公共信息服务平台，制订并组织实施行业职业道德准则，大力推动业诚信建设，建立完善行业自律性管理约束机制，维护公平、竞争的市场环境。
制定并监督执行行规行约，规范行业行为，协调同行价格争议，维护公平竞争；
开展国内外行业交流与合作，组织国内品牌企业尤其是中小企业联合行动，联系相关国际组织，规范会员企业的对外交往活动，积极开拓国外市场；
经政府有关部门委托承办或根据市场和行业发展需要，组织、协调、举办行业的展览（销）会，为企业开拓国内外市场提供服务；
依照有关规定创办刊物和网站，开展法律、政策、技术、管理、市场等咨询服务；
组织人才、技术、管理、法规等培训，帮助会员企业提高素质、增强创新能力、改善经营管理；
引导企业积极承担社会责任；
承担政府部门委托的其它工作，提供会员需要的其它服务。
2、行业相关政策
（1）主要法律法规及政策包括《合同法》、《物权法》、《建设工程质量管理条例》、《国内贸易发展“十二五”规划》、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》、《国务院关于印发服务业发展“十二五”规划的通知》等。
2006年9月12日，商务部、国家发展和改革委员会、公安部、国家税务总局、国家工商行政管理总局五部委联合发布的《零售商促销行为管理办法》（商务部2006年第18号令）提出了对促销活动的安全和管理规范要求；
对促销活动的广告等宣传方式的内容的真实性、全面性等方面的规定；
对促销活动商品的质量、价格和退货等方面的规范要求；
对单店营业面积在3,000平方米以上的零售商开展促销活动向商务主管部门备案的要求等。
2005年6月9日，国务院发布《关于促进流通业发展的若干意见》（国发〔2005〕19号）指出：
随着改革开放不断深入和社会主义市场经济体制的完善，我国流通业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面的作用日益突出。
文件还提出意见如下：
要切实推进连锁经营的快速发展，切实把《国务院办公厅转发国务院体改办国家经贸委关于促进连锁经营发展若干意见的通知》（国办发〔2002〕49号）的各项政策措施落到实处。
要充分调动各方面的积极性，促进流通业发展。
加大改革力度，提高流通企业竞争能力；
加快创新步伐，提高流通现代化水平；
加强流通基础设施建设，建立健全流通领域公共信息服务体系；
建立调控和应急机制，确保国内市场稳定有序；
支持商业服务业发展，方便人民群众生活；
积极培育统一大市场，扩大国内消费需求；
完善政策法规，为流通业发展提供有力保障。
2007年3月19日，国务院关于《加快发展服务业的若干意见》（国发〔2007〕7号）指出：
适应新型工业化和居民消费结构升级的新形势，重点发展现代服务业，规范提升传统服务业，充分发挥服务业吸纳就业的作用，优化行业结构，提升技术结构，改善组织结构，全面提高服务业发展水平。
提升改造商贸流通业，推广连锁经营、特许经营等现代经营方式和新型业态。
依托有竞争力的企业，通过兼并、联合、重组、上市等方式，促进规模化、品牌化、网络化经营，形成一批拥有自主知识产权和知名品牌、具有较强竞争力的大型服务企业或企业集团。
积极支持符合条件的服务企业进入境内外资本市场融资，通过股票上市、发行企业债券等多渠道筹措资金。
2008年12月30日，国务院发布《国务院办公厅关于关于搞活流通扩大消费的意见》（国办发〔2008〕134号），文件提出意见如下：
健全农村流通网络，拉动农村消费；
增强社区服务功能，扩大城市消费；
提高市场调控能力，维护市场稳定；
促进流通企业发展，降低消费成本；
发展新型消费模式，促进消费升级；
切实改善市场环境，促进安全消费；
加大财政资金投入，支持流通业发展。
2012年9月1日，国务院发布《国内贸易发展“十二五”规划》的发展目标指出：
2015年社会消费品零售总额32万亿元左右，年均增长15%左右；
生产资料销售总额76万亿元左右，年均增长16%左右；
批发零售住宿餐饮业增加值超过7万亿元，年均实际增长11%左右。
流通现代化水平显著提升，限额以上连锁零售企业商品销售额占社会消费品零售总额的20%左右。
流通组织化程度明显提高，形成一批具有较强竞争力的流通企业。
加大金融支持力度，推动有实力的流通企业通过参股、控股、联合、兼并、合资、合作等方式，跨行业、跨地区整合资源，实现资本化扩张，形成若干大型零售商、批发商、代理商等。
鼓励有条件的企业在依法合规、公平竞争的前提下，组成战略联盟，开展采购、营销等方面合作。
鼓励发展连锁经营：
推动连锁经营向多行业、多业态延伸，提高流通规模化、组织化程度。
鼓励发展直营连锁，规范发展特许连锁，扶持发展自愿连锁。
提升统一采购、统一管理、统一核算、统一配送水平。
运用信息化手段，优化供应链，提高经营管理水平。
2014年11月16日,国务院发布《关于促进内贸流通健康发展的若干意见》指出:
在当前稳增长促改革调结构惠民生的关键时期，加快发展内贸流通，引导生产、扩大消费、吸纳就业、改善民生，进一步拉动经济增长。
在推进现代流通方式发展方面，要规范促进电子商务发展，加快发展物流配送，大力发展连锁经营；
在加强流通基础设施建设方面，推进商品市场转型升级，增加居民生活服务设施投入，推进绿色循环消费设施建设；
在深化流通领域改革创新方面，支持流通企业做大做强，增强中小商贸流通企业发展活力，推进内外贸融合发展；
在改善营商环境方面，减少行政审批，创造公平竞争的市场环境，加大市场整治力度。
2015年1月28日，国务院发布《加快发展服务贸易的若干意见》指出：
近年来，我国服务贸易发展较快，但总体上国际竞争力相对不足，仍是对外贸易“短板”。
大力发展服务贸易，是扩大开放、拓展发展空间的重要着力点，有利于稳定和增加就业、调整经济结构、提高发展质量效率、培育新的增长点。
为适应经济新常态，加快发展服务贸易，扩大服务贸易规模，优化服务贸易结构，规划建设服务贸易功能区，进一步扩大服务业开放。
二、行业市场规模与需求情况
商业服务业是现代服务业中一个重要的组成部分，其是指为生产、商业活动提供服务，商务服务业是社会化分工深化的结果，随着市场经济的发达程度的提高、社会分工的不断细化、国际化程度的日益加强，市场对商务服务业的需求就越大。
在我国经济越发达的城市，其商务服务业发展的最为迅速。
商业运营管理行业为新兴行业，既属于房地产租赁业务，亦具有商业服务业的性质，商业运营管理行业的发展离不开商业地产本身的发展，其需求现状及发展趋势受到商业地产行业的促进与制约。
同时商业运营管理行业的发展与宏观经济、商业物业、城镇化进程、居民消费水平等诸多因素息息相关。
1、商业地产投资额持续快速增长
商业地产近年来维持快速发展。
国家统计局数据显示，我国商业营业用房投资额由2005年的2,039.53亿元增至2015年的14,607.49亿元，年复合增长率21.76%；
商业营业用房投资增速高于同期房地产开发投资增速，使得商业营业用房投资额占房地产开发投资额的比例由2005年的12.82%上升至2015年的15.22%。
2、我国的宏观经济增长和经济结构转型将带动商业服务业的发展
根据国家“十二五”规划纲要，我国宏观经济将仍然保持稳健增长，预计年均增长率保持在7%左右。
目前，中国服务业的比重已经升到48%的水平，但和世界上主体经济体60%-70%的水平相比较而言，中国服务业仍有较大的发展空间。
第三产业成为中国经济的支柱更具有战略意义，因此服务型经济必将成为未来主流。
作为服务业的发展平台，以经营为目标的商业地产在促进城市可持续经济方面比住宅有明显优势，因而商业地产更容易得到国家政策的支持。
服务业促进消费结构升级，第三产业的发展需依托商业地产进行，因此这些行业的发展推动了商业地产开发、运营模式的转变。
3、居民收入的提高有利于商业市场的消费
根据国家统计局官方网站数据，2004年至2015年，我国城镇居民可支配收入从9,421.6元增长至31,195元，年均增长约20%。
随着可支配收入持续增长，城镇居民对高品质、体验式消费需求日益增强，从而促进商业市场的消费增长。
4、城镇人口快速增长促进商业物业需求增长
根据WIND咨询数据显示，在2006年至2015年10年时间里，城镇人口从58,288万人增加至77,116万人，年均增长3.23%；
城镇人口占总人口比重从44.35%提高至56.10%，增加了11.75个百分点。
随着城镇人口的不断增长，城市对餐饮、购物、休闲娱乐的需求持续增加，使为居民提供日常消费服务的商业物业的需求也将不断增加。
5、“她经济”时代到来，女性消费主题商业纵享盛宴
“她经济”，亦即“女性经济”，是指随着女性经济地位、社会地位的不断提高，围绕女性消费、理财而形成的特有的经济现象。
随着女性社会地位和经济地位的提高，现代女性拥有更多的收入和消费机会，她们崇尚“工作是为了更好地享受生活”的消费理念；
同时伴随女性自我关爱程度的不断提高，她们更舍得为自己“投资”。
庞大的消费基数、女性经济独立与自主、旺盛的消费需求与消费能力，意味着一个新的经济增长点正在形成。
（1）中国女性人口结构概况
近几年，中国女性人口比例呈现不断上升趋势，根据国家统计局公布的数据，2015年女性人口总量达到6.70亿，占中国总人口比例为48.79%。
从中国女性各年龄段人口结构来看，我国20-50岁女性消费主力群体不断壮大，尤其是20-34岁这部分年轻女性近几年增长迅猛，这部分消费群体拥有更多的收入和更多的机会，喜爱疯狂购物，成为消费的重要群体。
（2）女性收入增长，消费“弹药”充足
消费增长的原始动力在于收入的提升，随着职场女强人比例不断提高，女性可用于购物的“弹药”极为重组，根据唯品会与经济学人智库EIU联手发布的亚洲女性研究报告《崛起中的亚洲女性网购力量》显示，中国大陆91%城市女性是家庭收入的来源之一。
（3）“女权力量”崛起
女性不仅对家庭收入有所贡献，更是家庭日常消费的决策者。
根据2014年经济学人智库EIU（theEconomistIntelligenceUnit）发布的亚洲女性网购调研报告显示，女性对家庭开支使用拥有强大的话语权，购买服饰、化妆品的话语权均为80%左右，购买食品百货和母婴及儿童用品话语权均为70%左右，家居用品话语权63%，休闲旅游47%，家具39%，“女权力量”正在崛起。
（4）中国女性消费趋势
中国近代历史上第一代未经历饥饿感的人群——“80、90后”已经登上大舞台，这一代人敢为自己花钱。
随着城市的快速发展，平均结婚年龄推迟到30岁以后，“工作是为了更好地享受生活”成为越来越多的女性崇尚的理念，“对自己好一点”成为年轻一代女性的消费习惯。
（5）“她经济”时代，女性消费需求旺盛
“她经济”涵盖了女性在美容、服装、饰品、休闲旅游等全方位的美丽时尚消费，根据产业信息网数据统计，目前女性的各项消费支出中，服装和美容占比最大，分别为35.4%和20.9%，合计超过总支出的一半。
①服装消费
女装是我国服装行业中发展最早、市场最活跃、需求最复杂的行业之一。
服装对于时尚女性来说，如同氧气和水一样重要。
爱美女性总觉得衣柜里缺少合适的衣服，女装需求历久弥新。
中国女装市场以零售额计算由2011年的人民币4,117亿元增加至2015年的人民币7,324亿元，复合年增长率为15.5%。
可支配收入上升及迅速城市化是快速增长的主要推动因素。
展望未来，若2015年以后以13.8%的复合年增长率计算，预期中国女装市场的零售额于2020年将达人民币13,996亿元。
②美容服务消费
爱美是女人的天性，女性对美的追求不断升级。
美容服务包括生活美容和医疗美容两大类。
生活美容服务通常由美容院、美容中心和美容会所提供，提供的服务包括面部美容护理、美体塑身、SPA和化妆服务；
而医疗美容通常只能由具有医疗资质的机构提供服务，如美容医院、医疗美容门诊部、医疗美容诊所、医疗美容科（室）。
Euromonitor预计2019年我国美容及个人保养用品整体市场规模将达4,230亿元。
根据Euromonitor的资料显示，2014年中国大陆美容及个人保养用品市场规模达2,937亿人民币，若每年按7.6%速度增长，估计在2019年整体市场规模将达4,230亿元。
医疗美容行业快速发展，医疗美容成为买房、买车、旅游之后的第四大消费热点。
我国医疗美容的市场规模从2011年3,400亿元增加至2014年的5,530亿元，复合年增长率为17.60%。
若每年以15%速度增长，预计2019年医疗美容市场规模突破1万亿元。
③女性珠宝消费
受益于“她经济”的崛起，女性珠宝消费旺盛。
一方面人均可支配收入增加和居民消费结构升级，尤其是女性社会和经济地位上升，女性的消费能力不断增强；
另一方面，80-90后进入适婚年龄、二胎政策全面开放、女性社会地位和话语权上升，标志着女性对黄金珠宝的婚庆需求、新生儿需求以及女性个性化装饰需求显著增加。
2014年女性黄金珠宝消费占据整个黄金珠宝市场的74%，且市场增长强劲，增幅12%。
由于黄金珠宝价格区间跨度较大，各层次市场的消费者相互渗透较少，市场定位层次分明，预计未来时尚与轻奢定位更具成长性。
高端市场主要被几大国际品牌把持，低端市场中集中了大量的中小规模的企业，但市场容量很大，占整个市场的60%。
中端市场中主要包括周大福、周生生等港资品牌以及老凤祥、明牌珠宝、潮宏基等内资品牌，行业的竞争主要集中在中端市场。
我国黄金珠宝市场总量规模巨大，2014年达5,674亿元，未来5年我国黄金珠宝市场保持10%的复合增速，2019年市场规模将达到8,767亿元。
（6）“她经济”乘风而起，女性主题商业引领购物中心新风向
上述各项数据表明，女性的消费能力和潜力让女性成为购物中心的主力消费群体。
因此，一些购物中心以女性为主题，从建筑设计、品牌招商到氛围营造，都从多方面来俘获“她”的心。
目前，全国已经出现多家以女性主题为主的商业，如北京远洋未来广场欲打造北京唯一以女性为主题的品质生活与购物享乐基地；
上海芳汇广场,商业总建筑面积35,572.3平方米，该广场定位于女性休闲消费中心；
南京SHEWALK购物中心，营业面积约39,000平米是南京首家定制以女性购物为主题的时尚shoppingcenter，街区涵盖餐饮、时尚精品、时尚家居用品等业态；
北京时尚新世界女子百货，商场可以满足各种消费阶层的购物需求，包括白领、家庭主妇等，是一家完全定位于女性消费的百货店；
娄底名媛世界，商场将以贴心舒适、精彩乐玩的理念，打造一个集生活服务、餐饮休闲、亲子娱乐、时尚潮流于一体的多元化全生活商业综合体，其中“女性购物主题”的体验式规划理念更将领跑整个湘中地区。
三、行业壁垒
1、品牌壁垒
品牌作为行业的重要无形资产，是企业在长期经营过程中积累的信誉和口碑，承载了消费者对商品定位、购物环境、服务质量的认可。
品牌影响力需要长世界的积淀，通过对经营管理的不断改进和提高，才可能逐步获得市场和消费者的肯定。
拥有品牌优势的企业在激烈的市场竞争中，通常在业务规模、市场占有率、经营渠道方面更具备优势。
知名品牌在行业内或区域内占据了领先位置，会对新进入者形成障碍。
2、项目选址壁垒
项目选址是影响企业经营发展和竞争优势的基础性因素。
位于城市核心商圈的优质商业物业因其稀缺性，往往已被市场先入者占据，获取成本高、难度大。
经过多年发展，核心商圈已较为成熟，地理位置优越、交通便捷、配套设施齐全、营商环境良好，拥有稳定而客观的消费人流。
随着城市核心商圈内商业物业价值的增长，房地产企业、金融投资机构等纷纷加大投资、收购力度、租金上涨也带来的经营成本压力，市场新进者在城市核心商圈的布局、发展空间较为有限，而培育新商圈需要付出较高的经济代价和时间成本。
3、规模和资金壁垒
资金是从事商业地产经营的主要障碍，在前期项目开发、施工阶段需要预先投入大量的资金，特别是有几个项目同时进行时，公司首先需要支付项目成本，其次项目进来后，要对项目进行施工、装修，公司需要支付项目施工成本，服务式办公室行业具有资金密集型的特征，需要有较大的资金投入才能实现正常的运营。
4、技术壁垒
商业运营管理行业是典型的智力密集型行业。
对商业物业、商业业态等商业资源进行运营管理需要具备商业策划、规划布局、招商运营、供应链管理等专业能力以及工程设计技术、客流量监测等专业性技术。
此外，商业运营管理涉及面广、专业性强，在提供服务时需综合考虑各业务环节的有效衔接和各要素的协调、平衡，对公司员工专业技术要求较高。
因此，对于潜在的新进入者形成了较高的技术壁垒。
四、行业风险特征
1、行业周期性风险
商业运营管理行业与经济发展状况、固定资产投资规模相关，尤其是商业地产行业发展情况、城镇化进程、居民收入水平等因素会对行业发展造成显著影响。
因此，商业运营管理行业与经济运行周期以及商业地产行业发展周期的有较大相关性。
2、市场竞争风险
商业运营管理行业在国内发展历史较短，尚缺乏明确的行业监管体制，专业水平不足、行业经验有限的新企业大量出现。
每一个新商业物业的出现即伴随着新增一家商业运营管理企业。
这将导致市场竞争逐步加剧，对行业发展可能会产生不利影响。
3、商业运营风险
商业运营管理在具体操作方面，如调研选址、定位策划、设计建造、招商实施、规范运营、持续调整等一系列的环节和规程，相对于住宅开发来说要复杂，需要专业团队参与实现。
商业地产需要通过长期经营收益和物业增值来实现投资收益，其中涉及投资商、运营方、租户和消费者等多方关系的协调和平衡。
如商业运营与选址环境严重分离，或业态定位策划不细致，将会导致商业项目很难实现相对完善的规划、设计和长期稳定的经营。
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