房地产市场情况监控报告Word格式文档下载.docx
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在贷款利率提高和放款收紧的情况下，房企只能通过降价增加回笼资金，提高自有资金比例。
另外，由于政策的不断加码、二三线城市限购大幕的开启，65%的购房者表示将推迟置业计划、28.33%的人表示将根据与房价的变化、视优惠或心仪楼盘动态而决定何时入市购房！
但仅占6.67%的提前购房人群也不可忽视，搜房网8月28日看房团当天，网友王先生在接受记者采访时表示：
“国家一直在调控，等了一年多但房价依然没有实质下降，所以还是看好了就买吧。
”
兴起于上世纪末的“商住两用楼”十几年来数量猛增，出现很多不容忽视的社会问题。
比如人员流动性大，物业管理困难；
居住环境、卫生状况等遭到破坏；
电梯等公用设施损耗大、维修成本高；
商户与居民之间关于安全、卫生、费用等问题的矛盾，引起邻里纠纷等。
这些问题不仅影响普通住宅居民的生活质量和居住安全，也不利于入驻商户的公司形象维护和企业素质的提升。
对此，建议出台政策，控制房地产开发商为了追求利润而不断开发“商住两用”住房，不再核批“商住两用”型住房。
对于藏匿于住宅楼内的违规违法商户，应出台相关条例，由住宅居民、物业公司或社区工作人员向管理部门投诉，一经发现，立即取缔。
市工商局答复：
没有环保审批和房屋租赁审批一律不予工商登记
目前，环保部门已停止对多层住宅楼内（含楼下公建房）开办饮食业、洗浴场所服务项目的审批，工商部门对未取得环保部门审批的饮食娱乐业企业，一律不予登记。
对租用住宅作为企业（个体户）经营场所的，申请人须先到房屋主管部门办理房屋租赁审批手续，未取得房屋主管部门同意的，工商部门不予登记。
下一步，市工商局将按照网格化管理的要求，加强对“商住两用楼”和住宅楼内经营业户的日常巡查管理，发现问题及时处理，坚决取缔违法违规商户。
市规划局答复
商住两用楼在使用和管理过程中的确存在诸如物业管理、邻里干扰、维修安保等一些问题。
为此，市规划局已明确在今后的工作中停止对住宅式公寓的审批，从源头上进行控制。
婚姻法司法解释在不少地方掀起房产证“加名”热潮的同时，“加名税”也随之出现。
南京、武汉等大城市纷纷针对“加名”征收3%左右的契税。
昨天，大连市地税局方面对此表态：
对《中华人民共和国婚姻法》中规定的属于夫妻一方婚前的个人房产，婚后申请办理房屋共有权的行为，即对婚前房屋产权证加名，不视同于房屋权属转移行为，暂不征收契税。
据了解，不算夫妻财产协议等环节，仅从“加名”这一程序看，目前在大连登记的手续费用在百元左右。
当然，房产证加名也会有一定前提条件，包括房产处于正常的、允许上市交易的状态，不能处于被抵押、查封、扣押等冻结状态。
不过需要注意的是，如果两个人还没有领结婚证，就是说尚处于婚前阶段，一方想在另一方的房产证上加名字，就只能按照正规的产权变更手续“转让或赠与”，这整个过程将涉及契税、个人所得税、营业税以及印花税等多种税费。
有财政部官员透露，目前，有关“房产证加名征税”的相关文件已起草完毕，正在走法定签发程序，“尽量在本周出台”。
市地税局方面表示，如国家税务总局出台新政策，则按新政策执行。
“13000”元是现在的价格，过几天怎么样不好说，我们这项目是不受限购限制的物业类型。
”提及中南路某公寓均价，销售员底气十足。
大连版限购令落地后，让业内专家一致惊叹楼市成交“将会下降”。
记者走访市场发现，一些商业住宅由于不在限购范围内，在宣传上以此为卖点，个别楼盘出现涨价趋势。
“新购停贷很无奈？
中南路好房不限购”，“地铁周边的不限购楼盘”、“中山区精装现房，投资首选，不限购”。
最近两天，类似这样的短信在手机用户里满天飞。
因为无70年住宅产权而腰板不直的商住房，在房产圈中一直扮演着“配菜”的角色，借着免受调控的“东风”，在本轮调控后它们开始伺机涨价。
调查人员以购房人的身份来到中山区某售楼处，首先看到入口处的宣传板，“新政后唯一不受影响类型”、“2011年商业地产价格将上涨5%至10%”。
一销售人员介绍说：
“我们是40年产权的酒店式公寓，不受新政的限购限制，特别适合投资，年回报率在5%以上。
”销售员亮明了项目“不受限”的身份。
她介绍，在售有40至90平方米的尾房，均价每平方米13000元。
“您要买就尽快，以后还得涨价。
”销售人员称，自大连版限购令出台后，像他们这样不受限购影响、想买几套就几套的商业项目，特别受关注，价格自然也会上调。
随后，记者又联系了多家商住公寓项目，个别销售员给出的报价，或直接或变相，都比年初有所上浮。
销售员向记者坦言，大连版限购令落地后，小户型商住楼的行情见好，许多受调控限制而不能再买房的人，都转向了商业立项的楼盘。
商改住项目有风险购买须谨慎
业内人士提醒，目前购买商住项目依然存在较大政策风险。
购房者，尤其是因为政策而被限购、却仍然有较迫切购买意愿的购房者，在决定购买“商改住”项目时一定要谨慎。
风险1：
商住项目土地使用年限只有40年，《物权法》对商业用地使用年限到期是否自动续期尚无明确法规；
风险2：
商住项目电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，购买后的维护支出成本较高；
风险3：
在将来有可能推出的房产税政策中，商住房的税收可能要先于普通住宅，税率也会高于普通住宅。
日前从多家银行证实，央行日前已要求国内银行将保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。
业内人士预计，这相当于冻结资金5000亿元至8000亿元。
记者就此询问央行，央行方面不予置评。
保证金存款是指金融机构为客户提供资金融通等业务时，要求客户存入的用作资金保证的存款。
据报道，此次纳入范围的保证金存款包括承兑汇票、信用证和保函。
在此之前，保证金存款既可以拉大银行存贷比的分母，又不用上缴存款准备金，在银行存贷比日均考核的压力加大的背景下，其在吸储大战中备受银行青睐。
据了解此次调整并非一刀切，中、农、工、建、交及邮储六大银行9月5日起分批上缴，而其他银行则自9月15日起分批上缴，并留有一定的宽限期，对大银行来说，9月5日至10月4日，只需要将保证金的20%按比例补交存准，然后10月5日至11月4日按60%的基数补交，11月5日以后才按100%的比例全部计收准备金。
对小银行来说，宽限期则长达6个月。
据《新京报》
上海银监局近日发出商业地产信贷风险提示，只能对“现房”放贷，“无限购、无限贷”广告不及时清理，就是“忽悠”购房者。
记者调查发现，目前仍以“无限贷”做广告的楼盘，绝不在少数。
限购、限贷政策挡住了“买房控”的购房路后，上海酒店式公寓等商业用房、上海周边的住宅、商业用房，纷纷以“无限购、无限贷”吸引购房者。
许多以前只做住宅的开发商也纷纷将资金投入到了商业地产。
数据显示，7月份上海写字楼的成交面积已达到15.4211万平方米，同比上升了61.1%；
成交均价则达到2.1476万元每平方米，同比涨幅近40%。
到6月底，本市商业地产贷款同比增加了35%，大量资金涌入又导致商业地产量价齐升，租金回报率甚至低于银行贷款利率。
业内人士认为，上海银监局的信贷风险提示关上了商业地产期房贷款大门，销售人员如果仍以“无限贷”吸引购房者，难免有欺诈之嫌。
《上海市工商行政管理局、上海市房屋土地资源管理局关于在房地产销售广告中标准忠告性用语的通知》规定：
凡利用各种媒介和形式在本市发布的房地产销售（包括预售、现售）广告，应当注明“广告中具体确定的内容，可作为购房合同附件”。
另外，《商品房销售管理办法》规定：
房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，广告内容必需真实、合法、科学、正确；
当事人应当在商品房买卖合同中约定。
——业内：
供应充足，短期内不会蔓延
近日有媒体报道，因为商品房促销力度加大，北京、上海、深圳、广州等一线城市一二手商品住宅销售价格倒挂的现象愈演愈烈，并有向二线城市蔓延的趋势。
昨日，记者多方了解获悉，目前，大连已经有楼盘价格出现倒挂，二手房价格高于一手房。
对此，业内人士分析，目前，大连一二手商品住宅市场供应量充足，短期内大面积倒挂现象不会在大连出现。
个别楼盘新房价低于二手房
走访本市市区一些已经开盘的楼盘了解到，个别楼盘的确出现了一二手房价格倒挂现象。
在西岗区某商品住宅售楼处看到，其开盘均价为14000元/平方米。
在楼盘现场，看房者高先生透露，该区域二手房价格普遍低于新盘，不过，同楼盘有部分二手房价格高于新开盘项目所报均价。
某地产代理公司经纪人张经理告诉记者，在其所属的业务范围内，上述楼盘的二手房价格在16000元/平方米左右，高于新开盘价格。
主要原因有两点：
一是，新房有许多业主的追加费用，如入住费、装修费大概4~10万元不等；
二是，二手房配套设施较为完善，地理位置好等因素促成价格提高。
“现在不少区域的二手房价格的确比新房贵一些。
”一家房地产代理商透露：
一些销售缓慢的楼盘，比如一个楼盘卖了三四年，其二手房价格往往高于该楼盘的一手房，这种倒挂表现最为明显。
“因为该楼盘的起始价比较低，先买房的业主经过装修后自然会随行就市提高价格，而开发商开发成本本就不高，急于回款时会选择低价售卖楼盘的一手房。
从一二手房的标价和挂牌价比较，平均每平方米有几百元的差价。
本市楼盘倒挂不严重
按常理，同一区域的新建商品住宅价格应高于二手房价格。
昨日，记者多方了解获悉，目前，大连房地产市场价格倒挂现象并未大面积出现。
新泰投资公布数据显示，上月，大连市区商品住宅成交均价为11000元/平方米；
本市二手房均价集中在7100元/平方米左右。
可见，一二手房价格仍有一段距离。
与数据反映情况相似，高新区附近某楼盘销售人员王先生表示，高新区商品房成交均价约在9700~9800元/平方米，二手房成交均价约在7000元/平方米左右。
不过，并不排除部分开发商因短期资金回流而将新盘降价的可能，倒挂现象个例或存在。
有业内人士分析，目前，新房供应量很充足，仅2011年下半年，就有48个新盘上市；
同时，二手房交易也出现“井喷”趋势。
加之，市场高、中、低档各层需求量得以释放，购房者选择空间较大。
预计，一二手房价格将同步小幅攀升。
疑问1
为什么个别楼盘一二手房价格出现倒挂
据了解，在正常情况下，新房往往比二手房贵10%～30%。
那为什么现在部分楼盘的二手房反而要贵些？
新泰投资负责人说，二手房的房东在没有明确看到市场变化时不会轻易降价，但近期众多房企促销，新房的实际成交价下降，导致部分区域出现价格倒挂。
“这是一个阶段性的个别现象。
”新泰投资上述负责人说，从以往的经验来看，当房价进入下降通道时，是新房拉着二手房的价格往下跑；
当房价进入上升通道时，是二手房拉着新房的价格跑。
而在当前的楼市调控环境下，开发商的压力比物业持有者（二手房房主）更大。
疑问2
是不是从此房价开始倒挂
同一楼盘不同项目，新房价低于二手房。
那么，是否预示着价格倒挂“崭露头角”？
“评价标准主要看两者是否有可比性。
如果说，同样地段、同样品质的新房与二手房比较，二手房价格高于新房，那么，可称之为倒挂，反之，则不成立。
”市房地产开发协会负责人分析，“稳中有升、涨幅趋缓”是当前市场的特点。
该负责人分析，一线城市房价虚高，属于重点调控目标；
大连商品房市场成交量虽然受限购、限贷等调控措施影响，但是仍然有大量的刚性需求存在，所以，至少一年内，市场不会大面积呈现一二手房价格倒挂现象。
预计，“金九银十”黄金期来临，市场竞争虽然会比较激烈，但不会出现“贴身肉搏”的现象。
以西岗区某商品住宅为例
二手房
某地产代理公司给出二手房价格：
每平方米约15000元
新房开盘
售楼处新房开盘均价：
每平方米14000元
该盘价格倒挂原因
1.新房有入住费、装修费等业主追加费用；
2.二手房配套设施相对较完善，地理位置相对较好。
基本地块信息
地块编号：
大长海（2011）-21
土地位置：
长海县小长山乡回龙村海带湾
土地使用性质：
工业
用地面积：
1998平方米
建筑规模：
出让年限：
50
容积率：
1
地块信息发布日期：
2011-08-2313:
06:
16.0
其他交易条件：
大长海（2011）-20
长海县獐子岛镇沙包东崖
居住
2223平方米
3995平方米
70年
大于1小于等于1.8
00:
09.0
大长海（2011）-19
长海县大长山岛镇县青少年宫西侧
4058平方米
9327平方米
大于1小于等于2.3
2011-08-2312:
53:
06.0
大长海（2011）-18
长海县大长山岛镇南海坨
5761.3平方米
5821.84平方米
住宅70年、商业40年
大于1小于等于1.01
44:
51.0
大长海（2011）-17
长海县大长山岛镇付沟
3918平方米
6954.18平方米
大于1小于等于1.77
33:
42.0
大旅（2011）—69号
旅顺长城街道周家村
14824.81平方米
11860平方米
50年
≥0.8
2011-08-2209:
57:
50.0
大旅（2011）—68号
旅顺经济开发区康源街以北
31991.78平方米
25593平方米
≧0.8
54:
12.0
大庄（2011）-56号
庄河市徐岭镇杨屯村
17873.19平方米
14299平方米
2011-08-2111:
04:
33.0
大庄（2011）-55号
庄河市王家镇团圆岛
商业
9012.37平方米
54平方米
40
≤0.6
2011-08-2110:
51:
大庄（2011）-54号
庄河市王家镇海龟岛
17860.35平方米
10716平方米
40年
46:
19.0
大金（2011）-84号
金石国际旅游度假区B-10地块
184212平方米
276318平方米
≤1.5
2011-08-1910:
43:
大金（2011）-83号
金石国际旅游度假区B-9地块
48203平方米
79535平方米
≤1.65
30:
大金（2011）-82号
金石国际旅游度假区B-8地块
92663平方米
138995平方米
24:
05.0
大金（2011）-81号
金石国际旅游度假区B-6地块
55523平方米
91613平方米
16:
54.0
大花（2011）-17号
大连花园口经济区一号路西侧，三号路北侧
67098.36平方米
69936.83平方米
1.04
2011-08-1616:
45:
36.0
大花（2011）-16号
大连花园口经济区二号路北侧
5312平方米
10620平方米
＜2.0
39:
22.0
大花（2011）-15号
商服
4008平方米
8010平方米
34:
03.0
大花（2011）-14号
3210平方米
5400平方米
＜1.9
29:
44.0
大花（2011）-18号
大连花园口经济区二号路南侧，圣水河西侧
26085平方米
57380平方米
居住70年、商业40年
＜2.2
18.0
大金（2011）-80号
开发区44号住宅区-2地块
31658.5平方米
63317平方米
住宅50年、商业40年
≤2.0
2011-08-1014:
13:
大金（2011）-79号
登沙河临港工业区-8地块
182815平方米
153565平方米
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