河源市某小区基础设施配套建设项目可行性研究报告书.docx

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河源市某小区基础设施配套建设项目可行性研究报告书

河源市区##小区基础设施配套建设

项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

河源市区##小区基础设施配套建设。

1.1.2建设单位概况

一、建设单位概况

1、建设单位名称：

河源市土地储备中心。

2、建设单位法定地址：

。

3、建设单位法人代表：

。

二、项目可行性研究报告编制单位概况

1、单位名称：

##。

2、资格证书：

工咨甲。

3、发证机关：

中华人民共和国国家发展和改革委员会。

4、法人代表：

。

1.1.3可行性研究报告编制依据

1、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；

2、《中国建设项目管理实用大全》；

3、《建设项目经济评价方法与参数》第三版；

4、河源市土地储备中心委托我公司编制的《河源市区##小区基础设施配套建设项目可行性研究报告》工程咨询服务协议书；

5、《河源市城市总体规划（修编方案）》（2001-2020年）；

6、《河源市中心城区概念规划》（征求意见方案）；

7、建设单位对本项目的建设意见；

8、与本项目有关的其他资料。

1.1.4项目提出的理由与过程

近几年来，河源市国内生产总值增幅居全省前列，河源市的经济社会发展已驶入快速发展轨道。

河源市政府通过大力推进经济建设，促进了社会的全面进步。

三大产业结构由“十五”期末的21.5：

38.9：

39.6调整为2007年底的15.1：

51.9：

33.0，产业结构中的第二产业比重增幅明显。

河源市工业化的快速发展客观上要求完善各类配套的市场服务体系和公共服务设施，必须加快城市化的进程才能满足其需要。

但是，目前河源市城市化水平与经济发展水平是不相适应的，城市化进程是远落后于工业化发展的。

据统计，2007年河源市GDP为332.3亿元，其中工业增加值为164亿元，工业化率达到49.35％，人均GDP为1391余美元。

城镇化与经济现代化有着高度正相关关系，而这一关系主要体现在城镇化水平与人均GDP的适应程度上,从世界银行公布的133个国家和地区城镇化水平与对应的人均GDP资料来看，河源市人均GDP1391余美元对应的城市化水平应超过50％；从城市化率与工业化率的比率来看，国际上城市化率与工业化率之比的通行标准区间为1.4～2.5，而河源市2005年的城市化水平为33％，根据《河源市“十一五”城市发展规划》预测，到2010年河源市城市化为40％左右。

因此，河源市的城市化进程是远落后于其工业化及社会经济发展的。

综上所述，加快城市化进程是解决河源市当前经济发展中存在突出问题的关键。

加速城市化将有助于扩大内需，增强经济增长的动力，并有助于转变经济增长方式，通过引导乡镇企业向城镇集聚和产业升级，提高经济增长质量。

而城市化的过程中，主要表现为人口由乡村向城市转移，由此引发城市人口的膨胀和城市区域的扩张。

同时也给城市交通的完善、土地的开发提出了新的要求。

由此，河源市土地储备中心提出了本项目的建设，这有利于缓解快速城市化与土地供应之间的矛盾，提供经济快速发展所需的城市用地，为市民创造良好的生活空间和工作环境。

2008年1月，河源市土地储备中心委托我司承担本项目可行性研究报告的编制工作。

接受委托后，我司组成项目可行性研究小组并拟定工作大纲，开始进行本项目的可行性研究工作。

在多次听取建设单位的意见，并由项目组人员组成的调查组赴现场就社会经济、交通现状及工程技术方案进行外业踏勘和调查研究，项目小组于2008年2月完成本项目可行性研究报告。

1.2项目概况

1.2.1拟建地点

本项目用地位于河源市东城中片区，用地北侧为规划E路，南侧为规划26m路。

1.2.2建设内容与规模

本项目土地性质为居住用地，建设内容主要是用地范围内的基础设施配套建设，包括土地平整与周边的道路工程。

项目用地规划面积为63216.81m2（约94.82亩），其中道路部分14551.92m2，二类居住用地47654.66m2，防护绿地1010.23m2，具体见表1-2-1。

项目组成表

表1-2-1

序号

分项名称

建设内容

规模

备注

1

土地平整

挖填土方

63216.81m2

整块用地均需平整

2

道路工程

规划E路

202.11m×46m

9297.06m2

规划26m路

202.11m×26m

5254.86m2

1.2.3主要建设条件

项目用地附近的水、电、通信、卫生等基础设施配套完善，已具备建设的条件。

1.2.4项目总投资与资金筹措

1、总投资。

本项目总投资为2995.85万元，包括建设投资和建设期利息两部分。

项目建设投资为2793.72万元，其中：

建筑工程费用1010.06万元，安装工程费用140.57万元，其他费用1389.12万元（包括土地费用1255.74万元，建设单位管理费16.81万元，设计费43.70万元，勘查费4.37万元，施工图审查费4.81万元，建设单位临时设施费11.51万元，工程建设监理费33.72万元，建设工程质量监督费1.15万元，工程保险费3.45万元，工程招标代理费11.88万元，环境影响评价费2万元），预备费253.97万元。

项目拟向银行借款1645万元，建设期利息为202.13万元。

2、资金筹措。

本项目需筹措建设资金2995.85万元人民币。

其中，项目法人资本金占总估算投资的45.09%,即1350.85万元，由河源市土地储备中心利用财政资金投入。

其余54.91%的资金1645万元由河源市土地储备中心申请银行借款投入。

3、资金使用计划。

根据项目进度计划，2008年投入1725.85万元，2009年投入1270万元。

1.2.5项目经济评价

本项目属于城市基础设施配套建设项目，土地使用权出让完成后实现净收益8519.98万元，项目有较好的偿还能力，因此本项目财务评价可行。

第二章需求分析与建设规模

2.1需求现状

2.1.1河源市城市社会经济发展情况

1、总体经济概况。

“十五”时期，河源市大力推进经济建设，全力打造“四个河源”、推进“五大发展”（基础设施、工业经济、第三产业、农村经济、城镇建设大发展），经济发展速度加快、质量提高、后劲增强，社会各项事业全面进步，为“十一五”时期经济社会持续、快速、健康发展奠定了良好的基础。

目前，河源市经济发展已步入了快车道，在推进工业化进程等方面积累了许多宝贵经验，科学发展已经站在新的历史起点上。

2007年是河源市实施“十一五”规划、推动经济社会步入科学发展轨道的关键之年。

全年实现生产总值332.3亿元，比上年增长（下同）20.7%，增幅居全省第二位，其中第一产业增加值50.1亿元，第二产业增加值172.6亿元，第三产业增加值109.6亿元，分别增长4.9%、33.1%和11.7%。

三大产业结构由上年的16.8：

47.5：

35.7调整为15.1：

51.9：

33.0，以工业为主的第二产业比重提高了4.4个百分点。

全市地方财政一般预算收入15.16亿元，增长20.89%；五县一区财政一般预算收入全部突破了1亿元，其中4个县区超过2亿元，全市完成税收总收入30.84亿元，增长25%。

工业增加值、实际利用外商直接投资和城乡居民收入等增长目标依期实现。

全市国民经济继续保持稳健快速发展态势，社会各项事业全面进步，人民生活水平进一步提高。

2、工业发展概况。

河源市通过积极实施“工业立市”战略，坚定不移地走新型工业化道路，以园区建设为载体，以招商引资为突破口，以培育和发展工业龙头企业为重点，推动工业经济快速发展。

2007年，河源市全力加快以园区建设为重点的工业经济发展。

加快工业园区建设，着力提高招商引资质量，积极培育和发展壮大主导产业，提高民营经济发展水平，促进市直和县域工业经济快速增长。

全市完成全社会工业总产值519.5亿元、增加值164亿元，分别增长45.1%和36%。

其中，规模以上工业总产值476.4亿元、增加值148.4亿元，分别增长48.8%和38.9%，增加值增幅居全省第三位。

规模以上工业企业由上年的286家增加到370家，其中产值10亿元以上的企业由上年的2家增加到6家。

大力推进市高新区二期建设，投入2.6亿元，基本完成了市政配套设施建设。

县区工业园建设步伐加快，各项基础设施配套建设进一步完善。

积极争取产业转移工业园省级认定，中山（河源）、深圳福田（和平）2个产业转移园已通过省政府认定，其它5个产业转移园正在加紧申报工作。

全市“一区六园”已完成开发建设57.13平方公里，完成规模以上工业总产值307.5亿元、增加值86.9亿元、税收入库4.6亿元，分别增长50%、40.9%和29.9%，分别占全市规模以上工业总产值的64.5%、增加值的58.6%、各项税收的15.4%。

加大招商引资工作力度，实行重点产业招商和工业项目挂钩制，全市签约、开工、竣工项目共376个，总投资额461.01亿元；实际利用外商直接投资2.92亿美元，增长23%。

大力培育主导产业，手机产业发展迅速，实现产值45.44亿元，增长130.4%。

大力发展民营经济，全市个体私营企业5.33万户，比上年增加4519户；规模以上民营工业总产值204.85亿元，占全市规模以上工业总产值的43%。

大力优化“大通关”环境，促进外贸持续快速发展，全市进出口总额15.57亿美元，增长56.3%，其中出口总额8.95亿美元，增长60.6%，增幅居全省第一位。

2、基础设施。

2007年，河源市进一步加快以交通为重点的基础设施配套建设。

完成全社会固定资产投资233亿元，增长31.5%，增幅居全省第四位；其中基础设施配套建设投资65.9亿元，占28.3%。

重点项目建设进展顺利，年度完成投资34.9亿元。

千方百计争取一批高速公路提前规划立项或动工建设，其中广河高速公路已于去年底开工，河紫、汕昆、广赣高速公路有望提前动工建设。

筹集资金5.5亿元，改造国道10公里、省道50公里、县乡公路75公里，基本完成县通镇公路建设任务；新开通农村客运班线22条，行政村通班车率从原来的55%提高到70%。

东江航道整治工程进展顺利。

全力推进河源电厂建设，完成投资15.9亿元。

建成投产7宗输变电工程，新增35千伏及以上主变容量31万千伏安、输电线路130千米。

2.1.2城市社会经济发展对本项目的需求情况

世界城镇化的历史表明，城镇化发展的宏观动力来源于社会经济的发展。

城镇化与经济发展水平的关系最为密切。

一般说来，经济发展水平越高，城镇化水平越高；经济发展水平越低，城镇化水平越低。

城镇化与经济现代化有着高度正相关关系，而这一关系主要体现在城镇化水平与人均GDP的适应程度上,从世界银行公布的133个国家和地区按城镇化水平从低到高排列及与之对应的人均GDP数字排列的分组资料来看，人均GDP高的国家（地区），其城镇化水平都比较高，具体见表2-1-1。

世界各国（地区）人均GDP与城镇化水平的关系

表2-1-1

人均GDP（美元）

290以下

499

606

990

3318

7868

10461

16841

城镇化率（%）

20以下

20-29

30-39

40-49

50-59

60-69

70-79

80以上

城镇化是一个地区经济、社会发展客观形态的综合体现。

2007年河源市人均GDP为1391余美元，参考以上数据，河源市城市化水平应超过50%左右，而据河源市统计数据，2005年其城市化水平为33％，根据《河源市“十一五”城市发展规划》预测，到2010年河源市城市化为40％左右。

因此，河源市的城市化发展是落后于其经济发展的。

2.2需求预测

2.2.1河源市城市化与工业化的协调度分析

工业化是城镇化的基础，城镇化的推进有赖于工业化水平的提升。

工业生产发展了，就业岗