控制性详细规划的基本原理理论Word文档下载推荐.docx

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一是对控规的分区划定与用地编码进行规范，二是在《城市规划编制办法》的基础上，进一步详细明确编制内容与编制方式。

提供主要控制指标的赋值参考标准，三是规范控规成果的统一格式、制图规范和数据标准。

1.1.1.2控制性详细规划的地位与作用

城乡规划法和城市规划编制办法明确规定，控制性详细规划是法定规划。

在我国的规划体系中，控制性详细规划是连接城市总体规划与建设实施之间（包括修建性详细规划和具体建设设计）的具有承上启下作用的关键性编制层次。

具有重要地位和不可或缺的现实意义。

控制性详细规划是实现总体规划意图，并对建设实施起到具体指导的作用，并成为城市规划主管部门依法行政的依据。

从规划管理的实效性来说，控制性详细规划居于核心地位。

（1）控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节

控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的依据，正确引导开发行为，实现土地开发的综合效益最大化。

（2）控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次

控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划，向下衔接修建性详细规划、具体建筑设计与开发建设行为。

它以量化指标和控制要求将城市总体规划的二维平面、定性、宏观的控制分别转化为对城市建设的三维空间、定量和微观控制。

（3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段

控制性详细规划将宏观、中观到微观城市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯彻落实。

（4）控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台

控制性详细规划由于直接涉及到城市建设中各个方面的利益，是城市政府意图、公众利益和个体利益平衡协调的平台，体现着在城市建设中各方角色的责、权、利关系，是实现政府规划意图、保证公共利益、保护个体权利的城市公共政策载体。

1.1.1.3控制性详细规划的基本特征

控制性详细规划是我国特有的规划类型，是介乎于土地管理与建筑管理之间的措施，它不但包括了国外区划的内容，还包括了基础设施规划、道路交通组织、竖向规划以及大量的城市设计的内容，是具有丰富内涵的一种规划类型，理论上具有相当的优势。

（1）通过抽象的表达方式落实规划意图

控制性详细规划借鉴了国外的区划技术，通过一系列抽象的指标、图表、图则等表达方式将城市总体规划的宏观、平面、定性的内容具体为微观、立体、定量的内容。

该内容是一种设计控制和开发建设指导，为具体的设计与实施提供深化、细化的个性空间，而非取代具体的个性设计内容。

（2）具有法律效应和立法空间

控制性详细规划作为法定规划，法律效应是其基本特征。

控制性详细规划是城市总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展。

我国的土地使用控制模式既不是完全的规划主导型，更不是区划主导型，而是偏于规划主导型的一种综合型的土地使用控制模式。

这就要求采取城市规划与城市立法相结合的方式来控制城市土地使用。

我国控制性详细规划不是法律也不可能变成完全意义上的法律，但控制性详细规划中具有法律意义的部分应该以积极的方式形成法律条文，提高其在规划管理中的权威地位。

目前的控制性详细规划基本上还属于规划层面，在城市立法上还有广阔的发展空间。

这方面深圳法定图则已经做出有益的实践与探索。

（3）横向综合性的规划控制汇总

控制性详细规划中包括城市建设或规划管理中的各纵向系统和各专项规划内容，如土地利用规划、公共设施与市政设施规划、道路交通规划、保护规划、景观规划、城市设计以及其它必要的非法定规划等内容，并将这些内容在控制性详细规划的控制尺度上进行横向综合，相互协调并分别落实相关规划控制要求，具有小而全的综合控制特征。

（4）刚性与弹性相结合的控制方式

控制性规划的控制内容分为规定性和引导性两部分。

规定性内容一般为刚性内容，主要规定“不许做什么”、“必须做什么”、“至少应该做什么”等，引导性内容一般为弹性内容，主要规定“可以做什么”、“最好做什么”、“怎么做更好”等，具有一定的适应性与灵活性。

刚性与弹性相结合的控制方式适应我国开发申请的审批方式为通则式与判例式相结合的特点。

1.1.2控制性详细规划编制方法

1.1.2.1控制性详细规划的编制原则

（1）依法规划的原则

控制性详细规划的编制应依据已经批准的城市总体规划或分区规划，并符合国家和地方的相关法律、法规、技术标准等。

依法规划是保证控制性详细规划法律严肃性的前提。

（2）公共利益第一原则

控制性详细规划应将公共利益保障作为首要任务，是制订控制指标与控制导则的基本依据。

控规应对公共空间、公共配套、市政公用服务等内容进行明确控制和引导，区分政府行为与市场行为，在发生冲突或矛盾时应服从公共利益的需要。

对于地块控制应分为外部与内部两个层面。

外部要求是对地块建设外部环境、周边影响等内容，多涉及到公共利益，是建设开发个体在城市发展建设中需要承担的责任或需要履行的义务，应加以明确的控制和引导。

内部建设行为多为开发建设个体的权利，在不影响公共利益的情况下，应给予一定的灵活空间与自由度。

（3）公平、公正、公开原则

控制性详细规划应体现公平、公正、公开的基本原则。

规划整体上应有一个通则式控制，即对于规划城市中近似区位、类似性质的片区、街区、地块应提出一致性的控制要求作为基础，再根据开发建设个体的个体差别，以公共利益保障为基础，作出针对性的控制与引导，体现公平、公正性。

控制性详细规划应遵循行政许可公开的要求，控制内容简明、清晰，适应不同层次的公众参与需要。

（4）整体性原则

编制控制性详细规划应遵循局部服从整体，内部服从外部的原则。

整体的控制往往是自上而下的控制要求，多为具体街坊地块控制的依据。

而外部条件一般是体现个体局部之间的相互关系，多包含公共利益的内容。

（5）可操作性原则

编制控制性详细规划，应充分结合地方实际情况和城乡规划主管部门的管理要求，编制工作应在充分的调研与分析论证基础上，控制成果应有充分的依据和可行性，强化与规划管理的衔接，提高规划成果的科学性和可操作性。

1.1.2.2控制性详细规划编制内容要求

按《城市规划编制办法》（2006）第四十一条的规定，控制性详细规划应包括下列内容：

（1）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件允许建设的建筑类型。

（2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；

确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。

（3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则。

（4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。

规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。

（5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。

确定地下空间开发利用具体要求。

（6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。

1.1.2.3现状调研与前期研究基本要求

现状调研是一切规划编制的基础，控制性详细规划的前期研究具有相当的重要性，前期研究应该包括梳理上一层次规划即城市总体规划或分区规划对控规的要求，其他非法定规划提出的相关要求等。

还应该包括各类专项研究如城市设计研究、土地经济研究、交通影响研究、市政设施、公共服务设施、文物古迹保护、生态环境保护等，研究成果应该作为编制控规的依据。

规划编制办法对控制性详细规划成果规定了应有基础资料和研究报告等内容，以便在规划实施管理以及以后的规划调整时，可以对当时规划编制的背景资料有深入的了解，并作为规划弹性控制和规划调整动态管理的依据。

（1）基础资料搜集的基本内容

已经批准的城市总体规划、分区规划的技术文件及相关规划成果；

规划范围已经编制完成的各类详细规划及专项规划的技术文件；

地方城市规划编制实施细则、管理技术规定、统一技术措施等规划管理文件，地方规划与建筑管理相关标准，如居住区配套、配建停车、“六线”控制要求、公共安全防护、城市形象与风貌管理等系列规范与准则；

准确反映近期现状的地形图（1：

1000~1：

2000），相关遥感信息地图和影像图；

规划范围现状人口详细资料，包括人口密度、人口分布、人口构成等；

土地利用现状资料（1：

2000），规划范围及周边用地情况，土地产权与地籍资料，包括城市中划拨用地、已批在建用地等资料，现有重要公共设施、城市基础设施、重要企、事业单位、历史保护、风景名胜等资料；

道路交通（道路定线、交通设施、交通流量调查、公共交通、步行交通等）现状资料及相关规划资料；

市政工程管线（市政源点、现状管网、路由等）现状资料及相关规划资料；

公共安全及地下空间利用现状资料；

建筑现状（各类建筑类型与分布、建筑面积、密度、质量、层数、性质、体量以及建筑特色等）资料；

土地经济（土地级差、地价等级、开发方式、房地产指数）等现状资料；

其它相关（城市环境、自然条件、历史人文、地质灾害等）现状资料。

（2）调研与分析的基本要求

在详尽的现状调研基础上，梳理地区现状特征和规划建设情况，发现存在问题并分析其成因，提出解决问题的思路和相关规划建议。

从内因、外因两方面分析地区发展的优势条件与制约因素，分析可能存在的威胁与机遇。

对现有重要城市公共设施、基础设施、重要企、事业单位等用地进行分析论证，提出可能的规划调整动因、机会和方式。

基本分析内容应包括：

区位分析、人口分布与密度分析、土地利用现状分析、建筑现状分析、交通条件与影响分析、城市设计系统分析、现状场地要素分析、土地经济分析等，根据规划地区的建设特点可适当增减分析内容，并根据地方实际需求，在必要的条件下针对重点内容进行专题研究。

1.1.2.4规划编制要求

编制控制性详细规划包括用地规划及各专项规划、用地细分、控制指标确定、成果编制几项内容。

（1）用地规划及各专项规划

以规划前期研究为基础，对编制范围的功能布局、公共设施、道路交通、绿地景观以及市政工程等方面，依据规划原理和相关专业设计要求做出统筹安排，形成规划方案。

将城市总体规划或分区规划思路具体落实，并在不破坏总体系统的情况下做出适当的调整，成为控制性详细规划的总体性控制内容和控制要求。

（2）用地细分

在规划方案的基础上进行用地细分，一般细分到地块，成为控规实施具体控制的基本单位。

地块划分考虑用地现状和土地使用调整意向、专业规划要求如城市“五线”（红线、绿线、紫线、蓝线、黄线）、开发模式、土地价值区位级差、自然或人为边界、行政管辖界限等因素，根据用地功能性质不同、用地产权或使用权边界的区别等，有时可依据有偿出让和转让以及产权划分的要求进行划分。

经过划分后的地块是制订控规技术文件的载体。

用地细分应根据地区区位条件，综合考虑地方实际开发运做方式，对不同性质与权属的用地提出细分标准，原则细分后的用地应作为城市开发建设的基本控制地块，上不允许无限细分。

用地细分应适应市场经济的需要，适应单元开发和成片建设等形式，可进行弹性合并。

用地细分应与规划控制指标刚性链接，具有相当的针对性，应提出控制指标做相应调整的要求，以适应用地细分发生合并或改变时的弹性管理需要。

（3）指标确定

按照规划编制办法，选取符合规划要求和规划意图的若干规划控制指标组成综合指标体系，并根据研究分析分别赋值。

综合控制指标体系是控规编制的核心内容。

综合控制指标体系中必须包括编制办法中规定的强制性内容。

综合控制指标的赋值方法一般采取形体布局模拟、经验归纳统计和调查分析对比等方法。

在实际规划中三者经常结合使用。

形体布局模拟是通过对较深入的形体布局的规划设计，近似于修建性详细规划的“摆房子”的方法，融合规划前期研究的成果，作出大体合适的规划布局方案，然后反推成概括性的控制指标、控制要求以及引导性建议。

这种方法形象性、直观性强、对于研究环境空间结构布局有利，但也存在低效、主观、局限的缺点，很容易导致一相情愿的不必要的控制。

经验归纳统计是将已规划的和已经付诸实施的各种规划布局形式的技术经济指标进行统计分析，总结出经验的指标数据，并将其推广运用。

这种方法高效、准确，但在没有普遍和广泛的统计数据基础的情况下往往变成“拍脑袋”的不科学随意性做法。

调查分析比较法是对与编制规划相类似条件的现状情况作深入、广泛地调查与评价，以了解现状指标情况与实际效果的关系，以及这些指标在不同外部条件下的差别，然后与规划目标进行对比，依据现有的条件和城市发展水平，定出较为合理的控制指标。

这种方法科学现实可靠，科学合理，但它需要大量广泛地调查，同时仅参照现状指标也具有一定的局限性。

（4）成果编制

按照编制办法的相关规定编制规划图纸、分图控制图则、文本和管理技术规定，形成规划成果。

1.1.2.5控制指标确定的方法

（1）形体布局模拟

这种方法是目前采用较多的方法。

通过试做形体布局的规划设计，研究出空间布局及容量上大体合适的方案，然后加入社会、经济等因素的评价，反推成明确的控制指标。

这种方法的优点是形象性、直观性强，对研究环境空间结构布局有利．便于掌握，但缺陷在于工作量大并有较大的局限性和主观性。

（2）经验归纳统计

将已规划的和已付诸实施的各种规划布局形式的技术经济指标进行统计分析，总结得出经验指标数据，并将它推广运用。

这种方法的优点是较为准确、可靠，缺点是这些得出的经验指标只可运用到与原有总结情况相类似的地方，如有新的情况出现则难以准确把握。

另外，经验指标的科学性和合理性往往依赖干统计数据的普遍性和真实性。

（3）调查分析对比法

这种方法是通过对现状情况作深入、广泛的调查，以了解现状中一些指标的情况和这些指标在不同区位的差别，得出一些可供参考的指标数据，然后与规划目标进行对比，依据现有的规划条件和城市发展水平，定出较合理的控制指标，如上海确定区划容量控制指标，是通过调查了解现状建筑类型的容量特征，及其在城市中不同区位的容量差别，确定出容量控制指标。

这种方法较为现实可靠，得出的指标也较为科学合理，但它需要作大量广泛的调查。

另外，它只是参照依据现状指标数据，难以考虑到其他的影响因素，因而也难免存在一定局限性。

不管采取哪种确定控制指标数值的方法，最关键的仍是作认真的基础研究。

另外，也不应只采用一种方法，可采取多种方法的综合。

1.1.3控制性详细规划的控制体系与控制要素

控制性详细规划的核心内容就是控制指标体系的确定，包括控制内容和控制方法两个层面。

根据规划编制办法、规划管理需要和现行的规划控制实践，控制指标体系由土地使用、建筑建造、配套设施控制、行为活动、其他控制要求等五方面的内容。

土地使用包括:

用地边界、用地面积、用地性质、土地使用相容性、容积率、建筑密度、居住人口密度、绿地率；

建筑建造包括：

建筑高度、建筑后退、建筑间距、建筑体量、建筑色彩、建筑形式、其他环境要求、建筑空间组合、建筑小品设置；

设施配套包括：

给水设施、排水设施、供电设施、交通设施、其他市政设施、教育设施、医疗卫生设施、商业服务设施、行政办公设施、文娱体育设施、附属设施、其他公共设施；

行为活动包括：

车行交通组织、步行交通组织、公共交通组织、配建停车位、其它交通设施、噪音震动等允许标准值、水污染允许排放量、水污染允许排放浓度、废气污染允许排放量、固体废气物控制、其他环境保护要求；

其他控制要求包括：

历史保护、五线控制、竖向设计、地下空间。

在编制控制性详细规划时，规划控制指标的选取，以及确定哪些是规定性指标，哪些是引导性指标成为首要问题。

如果千篇一律则不能反映城市特色，规划的针对性、科学性和可操作性都将受到影响。

因此，指标体系应该根据具体控制需要自行确定，对于不同城市，不同用地功能、不同的地段的主要矛盾不同，指标体系内容的选择也应该有所不同。

控制性详细规划在产生之初，其控制指标的科学性拟订就是一大问题，而控规指标拟订的科学与否直接关系到它的法律严肃性。

控规指标体系的赋值应采取科学的控制方法，并应有较为充分的依据，体现公平性。

目前国内某些城市根据自身实际，在地方的控规编制统一技术措施中，对于重要的控制指标提出参考性的赋值标准，在控制指标赋值的科学性和公平性方面具有进步意义。

1.1.3.1土地使用

（1）土地使用控制

土地使用控制是对建设用地的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出的规定。

其具体控制内容包括用地性质、用地使用兼容、用地边界和用地面积等。

①用地性质

用地性质是对地块主要使用功能和属性的控制。

用地性质采用代码方式标注，一般应参考《城市用地分类与规划建设用地标准（137-90）》的分类方式和代码。

符合城市总体规划或分区规划的用地性质要求。

按分类标准应划分到小类，项目不确定可划分至中类。

该用地分类标准“适用于城市总体规划和城市用地统计工作”（国标第二条），因此在应用到控制性详细规划时适应性不足。

国内许多城市在规划实践中根据国标、结合自身特点提出适应地方控制性详细规划和管理需要的分类标准，具有实际操作意义。

②用地使用兼容

用地使用兼容是确定地块主导用地属性下，在其中规定可以兼容、有条件兼容、不允许兼容的设施类型。

一般通过用地与建筑兼容表实施控制。

目前普遍缺少关于兼容设施的规模与容量标准的控制。

用地使用兼容不得改变地块的主导用地性质。

③用地边界

用地边界指用地红线是对地块界限的控制，具有单一用地性质，一般应与产权界限一致。

用地边界是土地开发建设与有偿使用的权属界限，是一系列规划控制指标的基础。

应根据用地规划、用地细分，结合道路红线与用地属性划定各类用地具体地块的边界线。

地块边界一般不大于城市支路，可以包含路面宽度7米以下道路。

用地边界应便于划分，具有明晰可界定性，并应提供定线要素。

④用地面积

用地面积是规划地块用地边界内的平面投影面积。

单位：

公顷。

用地面积的计算方法应统一。

用地面积大小与土地细分方式直接相关，规划中对于不同区位、不同建设条件、不同用地属性的用地划分应有所区别，并符合地方实际开发建设方式的需要。

一般老城区、城市中心区地块面积较小，新区、城市居住区、工业区等地段地块面积较大。

公建用地、配套设施用地、市政用地面积应符合国家相关规范与标准。

居住用地细分可根据实际情况以街坊、组团或小区为基本单位，一般在城市中心地段宜以街坊、组团为单位，在城市周边区域宜以居住小区为单位。

工业用地细分应适应不同的产业发展需要，适应工业建筑布局特点，便于合并与拆分。

各类用地细分后的地块不应破坏城市主、次、支道路系统的完整性。

（2）使用强度控制

使用强度控制是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量做出的规定。

其控制指标一般包括容积率、建筑密度、人口密度、绿地率等。

①容积率

容积率是控制地块开发强度的一项重要指标，也称楼板面积率或建筑面积密度，其计算方法是地块内建筑总面积与地块用地面积的比值，英文缩写FAR。

多个地块或一定区域内的建筑面积密度指该范围内的平均容积率。

地块容积率的确定应综合考虑地块区位、用地性质、人口容量、建筑高度、建筑间距、建筑密度、城市景观、土地经济、交通与市政承载能力等因素，并保证公平、公正。

地块容积率应考虑与建筑密度、建筑高度、平均层数的换算关系，在旧区改建中应考虑与拆建比的关系，以保证其可操作性。

地块容积率一般采取上限控制的方式，保证地块的合理使用和良好的环境品质。

必要时可以采取下限控制，以保证土地的集约使用的要求。

一些地方规定中容积率计算一般不包括建筑设备层、地下车库和公共开放部分的建筑面积。

②建筑密度

建筑密度是控制地块建设容量与环境质量的重要指标，其计算方法是地块内所有建筑基底面积与地块用地面积的百分比，单位：

%。

地块建筑密度的确定应综合考虑地块区位、用地性质、建筑高度、建筑间距、容积率、绿地率、环境要求等因素，并保证公平、公正。

地块建筑密度应考虑与容积率、建筑高度、平均层数、绿地率的换算关系，以保证其可操作性。

地块建筑密度一般采取上限控制的方式，必要时可采用下限控制方式，以保证土地集约使用的要求。

③人口密度

人口密度是单位居住用地上容纳的人口数。

其计算方法是总居住人口数地块面积的比率，单位：

人/公顷。

也常采用人口总量的控制方法。

人口密度的控制是衡量城市居住环境品质的一项重要指标。

人口密度或容量控制应根据城市总体规划、分区规划、住区专项规划等的人口容量控制要求，进一步细分落实到街区地块的人口容量控制。

总量控制不应突破上位相关规划的要求。

指街坊或地块的人口容量控制要求一般采用上限控制方式，必要情况下可采用上、下限同时控制的方式。

人口密度或容量的控制应与街坊或地块的建设容量、交通设施与市政设施负荷能力相适应，并应符合国家和地方的相关规范与标准。

④绿地率