房地产业各岗位财务工作流程大全Word文档下载推荐.docx

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a、通过SAP查询员工欠款金额；

c、开具收据，在收款人处签字后交会计复核。

（二）日常付款业务

款项性质有土地款、规费付款、工程款、偿还借款、员工借款、费用报销、购房客户退款、发放员工工资、退还投标保证金、退还图纸押金、退面积差价、他项权证保证金及财务费用。

1、支付土地款

支付土地款分为土地投标保证金、土地出让金、土地契税、土地交易代理费及支付其他与取得土地有关的费用。

①支付土地投标保证金

a、填写土地投标保证金审批单，内容包括地块名称、地块编号、地块面积等具体内容，经分公司总经理、资金部总监、财务总监、副总经理、总经理审批同意后，董事长签发资金划拨令；

b、出纳根据资金划拨令，在审批日期内付款，保证收款单位、付款金额的无误，开具支票或电汇；

c、督促开发部及时拿到专用收据。

②支付土地出让金

a、填写土地付款审批单，内容包括地块名称、地块编号、地块面积以及土地总价款、已经支付金额、本次申请支付金额等具体内容，经分公司总经理、资金部总监、财务总监、副总经理、总经理审批同意后，董事长签发资金划拨令；

③支付土地契税

④支付土地交易代理费及支付其他与取得土地有关的费用

a、根据填写付款审批单或请示，经分公司总经理、资金部总监、财务总监、副总经理、总经理审批同意后，董事长签发资金划拨令；

c、督促开发部及时拿到收据或发票。

2、支付规费

①收到会计处理完毕的记账凭证，审核付款审批单：

包括付款审批单流程及权限是否符合公司制度，记账凭证中收款单位、金额与付款审批单是否一致；

②审核无误后，开具支票或电汇凭证，依次交给会计、财务负责人审核，审核完毕后加盖预留印鉴章，若是开具支票，则将支票交给开发部经办人员，要求经办人员在支票管理登记表及支票票根签字，若是电汇，需出纳至银行柜台办理；

③督促开发部及时拿到专用收据或发票。

3、支付工程款

②审核无误后开具支票或电汇凭证，依次交给会计、财务负责人审核，审核完毕后加盖预留印鉴章，若是开具支票，则将支票交给开发部经办人员，要求经办人员在支票管理登记表及支票票根签字，若是电汇，需出纳至银行柜台办理。

4、偿还项目贷款

①填写偿还贷款审批单，内容包括贷款银行、贷款总额、已偿还金额、本次申请偿还金额等具体内容，经分公司财务经理、分公司总经理、资金部总监、财务总监、副总经理、总经理审批同意后，董事长签发资金划拨令；

②出纳根据资金划拨令，在审批日期内付款，保证收款单位、付款金额准确无误，开具支票后及时拿回偿还贷款回单；

5、支付员工借款

①员工填写借款单，会计根据审批好的借款单记账，出纳根据记账凭证支付员工借款；

②出纳根据记账凭证支付员工借款；

③在借款单据上加盖银钱付讫。

6、支付费用报销款

①收到会计处理完毕的记账凭证，审核原始凭证票据的合法性、有效性及真实性，然后审核记账凭证科目的准确性；

②准确无误后根据记账凭证支付报销款项；

③在报销单据上加盖银钱付讫。

7、支付客户退房款

①销售代表提供审批完毕的客户退房申请单，销售会计做账务处理，收到会计的记账凭证后，复核审批流程是否准确、签字是否齐全；

②复印客户身份证，如退客户现金，直接由客户签字确认收款，如退客户现金支票，现金支票收款单位为我公司全称，用途为退**房款，并复印收据交给客户。

8、支付员工工资

①审核签字完毕的工资表与人力资源部提供的工资表电子版金额是否一致；

②保证二者一致后，建立EXCEL表，表内容为三列：

姓名、卡号、工资金额（实发金额应该去除员工借款），打开程序-中国建设银行代收代付客户端-建设银行代收代付客户端，输入登陆名、密码、导入建立的EXCEL表，生成发放工资文件；

③开具支票，收款单位为本单位，用途为工资，将支票和电子表格拿至银行发放工资。

9、退还投标保证金

①采购部经办人员填写其他应付款审批单，采购部经理、财务经理、总经理签字；

②会计收回原我单位开具的收据，进行账务处理；

③出纳根据会计的记账凭证给对方单位开具支票或电汇凭证，保证收款单位与付款审批单、收据三者一致。

10、退面积差价

①销售会计填写退面积差价及他项权证保证金申请，提请销售经理、财务经理、总经理签字。

客户办理完毕产权证后，至营销策划部填写退面积差价单，交给销售会计；

②销售会计审核后进行账务处理；

③出纳根据会计的记账凭证给客户开具支票。

11、支付财务费用

①办理电汇业务后，银行打印电汇手续费回单；

②财务经理签字报销；

③交给会计进行账务处理。

（三）登记手工现金日记账、银行存款日记账

①第一次登记账簿时，应填写账簿启用表，并至税务局购买账簿贴花贴具；

②如上年期末有余额，在摘要里填写上年结转，并在结余金额栏处填写上年结转金额；

③根据审核后的会计记账凭证按凭证顺序逐日逐笔登记，并按日结出余额；

④登记满一页后，需留下最后一行，写上“过此页”，并结出当年发生额及余额，第二页最上面一行需写上“承前页”，并将上页累计发生额及余额一并结转。

⑤本月记账结束，需在本月发生最后一行划通栏红线，在下一栏填写“本月合计”字样，同时登记本月借方及贷方累计发生额，在下下一栏填写“本年累计”字样，同时登记本年借方及贷款累计发生额，在“本年累计”下面划通栏红线。

⑥本年记账结束，需在最后一行划双红线，并写上“结转下年”字样。

⑦如账簿登记金额或凭证号或摘要错误，需用划线更正法，并在更正处加盖个人名章。

（四）盘点现金

①登记完毕现金日记账，盘点库存现金，并登记每日盘点现金记录表，盘点人及监盘人签字；

②保证手工日记账与会计账、库存现金三者一致，不一致应查明原因。

（五）开具销售不动产统一发票

①进入江苏地税网上办税网站发票业务；

②点击开具发票，软密码用户登录，输入税务管理码、密码、验证码；

③选要开具发票的项目，开具发票时填写付款方名称，身份证号，销售不动产楼牌号、建筑面积、单价、金额、款项性质；

④可以根据需要选择其他功能如发票作废、发票红冲等。

二、报告类资料编制

（一）资金日报

①核对会计账面与手工现金日记账、银行存款日记账是否一致；

②汇总徐州地产公司（包括分子公司、控股公司）账面资金数；

③统计不可动资金及转后可动资金；

④按照总公司资金日报格式填列后每日上报总公司。

（二）现金流快报

①从SAP的BW报表中查询财务报表-现金流量表，包括房地产分子公司、控股公司；

②取现金流量表中本年累计数；

③减去上期本年累计数，为当期现金流量；

④按照现金流快报上报的版本要求，分别填写附表及文字版本；

⑤3、6、9、12月的各期快报报送时间分别为：

3日上午下班前、10日上午下班前、17日上午下班前、26日下午下班前、下月第一天上午下班前；

4、7、10月的各期快报报送时间分别为：

10日上午下班前、17日上午下班前、26日下午下班前；

其他月份的各期快报报送时间分别为：

3日上午下班前、10日上午下班前、17日上午下班前、26日下午下班前。

（三）内部利息报告

1、年度内部利息

①月末从SAP上查询与总公司往来科目明细账；

②汇总当月总公司拨付我公司金额以及我公司回款总公司金额，填写年度内部利息计算表；

③查询当月项目贷款发放或偿还金额，填写年度内部利息计算表；

④查询新项目占用金额，填写年度内部利息计算表；

⑤调整特殊项（比如支付工程款视同给总公司回款等）；

⑥按照内部利息文字版格式上报报告。

2、项目总体内部利息

①每日从SAP上查询各项目现金流入与流出，登记项目总体内部利息计算表；

②剔除期间费用等非项目现金流入与流出；

③调整特殊项（比如支付工程款视同给总公司回款等）；

④按月上报当月项目发生内部利息实际情况，并按内部利息文字版格式上报。

三、银行业务

1、购买支票

①填写空白凭证领用单，内容有：

公司全称、账号、购买凭证种类、数量、金额；

②加盖银行预留印鉴章；

③交银行窗口办理；

④购买后，填写支票购买及领用登记表；

2、开具支票（包括开具现金支票、转账支票）

①出票日期要大写；

②收款人为公司全称；

③金额要大小写一致，小写金额前要加人民币符号￥；

④用途为备用金；

⑤现金支票存根联也需填写，出票日期小写，收款人写公司全称，金额小写，用途写备用金；

⑥现金支票背面：

在空白框里加盖预留印鉴章，填写取款人身份证号码、日期并签字。

3、办理银行电汇业务

①填写出票日期，汇款方式选择：

普通或加急；

②填写汇款人全称、账号、汇出行名称；

③填写收款人全称、账号、汇入行名称；

④金额要大小写一致，小写金额前要加人民币符号￥；

⑤填写用途。

4、账户开户、销户办理

①开户

a填写开立单位银行结算账户申请书；

b根据银行要求复印营业执照（正副本）、组织机构代码证（正副本）、税务登记证（正副本）、法定代表人身份证、经办人身份证；

c填写法定代表人授权书；

d带公章、银行预留印鉴章去银行办理开户（一般预留的是财务专用章和法人名章）。

②销户

a填写撤销账户申请，写明原因；

b填写撤销银行结算账户申请书；

d带公章、银行预留印鉴章去银行办理销户（一般预留的是财务专用章和法人名章）。

5、贷款卡年检

①填写行政许可申请书；

②填写单位贷款卡基础信息及财务报表并刻录光盘；

③携带光盘及打印好的行政许可申请书至人民银行柜台办理；

④提供年审需要带《企业法人营业执照》、《中华人民共和国组织机构代码证书》原件等资料；

⑤提供《企业法人营业执照》《中华人民共和国组织机构代码证书》、法定代表人、负责人或代理人的身份证复印件。

四、税务申报及办理

1、网上办税三方协议的签订

①至税务局领取三方协议；

②填写税务识别号、微机号码、及缴税账户名称和账号，加盖公章；

③至开户银行建立协议；

④至税务局维护协议。

2、地税申报

①登录江苏地税网上办税；

②通过软密码登录:

填写税务管理码及密码进入申报系统；

③进入地税申报界面，根据会计提供的税款审批表，逐项申报地税各税种；

④申报成功后，打印申报表存档；

⑤银行扣税成功后，及时领取扣税凭证，交会计记账；

⑥再登录江苏地税网上办税，打印完税凭证。

3、国税申报

①登录江苏国税网站；

②通过软密码登录：

填写税务识别号及密码计入申报系统；

③进入国税申报界面，根据会计提供的税款审批表申报企业所得税；

⑥再登录江苏国税网站，打印完税凭证。

销售会计工作流程

一、销售会计日常工作流程

销售会计日常工作流程依次如下：

建立/审核产品建筑物-收款审核-台账登记-发票使用登记-日常账务处理-复核台账与会计账-编制销售日报-发送销售信息。

1、日常购房业务流程

①按照公司的编码要求，制定产品建筑物表格（或者由销售部编制，财务审核，双方确认确定的产品组），导入产品建筑物（按照模板发送至总部IT部王月处）。

②销售票据的审核：

拿到票据后，依次审核金额（金额是审核的重中之重，勾稽关系为原开票据金额+新收金额=新开金额）、姓名、房号（尤其是首次缴款时，一定要核对是否一房两卖）、身份证号、面积是否正确；

③登记销售台账：

票据审核完毕后，按照签约单将客户姓名、合同款、已收款、按揭贷款、优惠额登记到台账中，在登记的同时审核签约单价是否符合公司批复，若不符合，要有相关的优惠手续。

④开具发票的，审核完毕后登记发票使用明细表，由领取人签字（谁领取签谁的名字）。

⑤账务处理：

账务处理做到日清月结，针对sap的具体销售业务，分别如下：

a、无房号预选金收取业务：

财务f-02/f6-65手工入账计入到预收账款（特殊总账标志为→）

b、有房号收款/按揭贷款业务：

销售会计在hbps销售订单中，应按照如下顺序进行：

Ø

首先审核订单中客户姓名、付款方式；

其次审核订单中物料选择是否正确（看描述）；

再次检查销售B中,物料组与产品组是否一致；

再次检查条件中执行价、批复价、优惠、合同额是否正确；

最后根据资金性质，使用事务码中A（现金）或B（银行转账）或者公积金贷款或者其他收款方式录入收款额；

备注：

收款日期为账务处理日期，即凭证过账日期，以银行回单、POS单作为收款处理的原始单据；

使用zfi026，填制正确的现金流，审核预制凭证；

使用zfi027，审核过账；

c、客户退房退款业务：

无房号退款时，审批完毕后，财务使用手工制单f-65/f-02，借：

预收账款（→）

贷：

现金/银行存款

有房号退款时，若为多交房款，hbps订单中输入金额（负数）；

退款若已审批但客户未来领取，hbps订单中收款方式选择有房号退房未退款，转入到其他应付款中，待实际退款时，手工入账进行退款；

d、客户更名业务:

由客户A换名为客户B,按照以下顺序进行：

销售会计使用换名/有房号预选金转房款的收款方式，输入金额（负数），科目为原客户编码；

销售客户退销售订单，创建客户B的销售订单，使用换名/有房号预选金转房款的收款方式，输入金额（正数），科目为原客户编码；

e、客户换房业务：

由A房号换到B房号中；

若客户申请由房号A更换为同一楼号的房号B，销售会计首先使用换名的收款方式，已收款金额输入（负数），科目为客户编码；

客户退单，创建B的销售订单后，销售会计使用换名的收款方式，将房号B的已收款金额录入（正数），科目为客户编码；

若客户申请由房号A更换为另一楼号的的房号B，销售会计首先使用换名的收款方式，已收款金额输入（负数），科目为客户编码；

zfi026预制凭证后，修改房号A的附加数据中的“单体”为房号B所在楼号，执行过账；

其余步骤同上。

f、主营业务收入业务：

创建→更改→显示→查询→冲销

创建发票：

首先用事物代码VF01进入创建发票；

输入后粘贴满足开票条件的销售订单号；

确认开票数量以及金额（净价值-销售合同额，成本）是否正确，如果无误，点击保存。

在出具发票凭证菜单下，点击更改，点击“摇旗”生成凭证。

更改发票：

用事物代码VF02进入，修改后保存（发票金额数量等内容不能修改，只能修改一些附加信息）。

显示发票：

用事物代码VF03进入，在凭证处输入需查询的发票号。

查询发票：

用事物代码VF05进入，根据选项项目设定选择范围，不设定代表所有范围。

发票冲销（退已结转收入的房号）：

用事物代码VF11进入，在凭证处输入需冲销的发票号。

点击保存，产生冲销发票号，冲销后视为未开发票。

如需再开立发票与创建步骤相同。

登记收入结转明细表，保证与主营业务收入发生额一致。

2、销售类台帐编制使用与查询核对

①复核台账与会计账是否一致，账务处理完毕后分产品类型核对（台账上未结转部分=预收款余额，台账上当年已结转部分=账面主营业务收入）

②复核现金流：

销售商品收到的现金=预收账款期末余额-期初余额+主营业务收入。

③销售日报编制：

a、每日根据现金流明细账按照批次，填写销售日报中回款明细。

日报中直接缴纳指客户刷卡或者缴纳现金方式缴纳房款，贷款指收到按揭贷款金额；

当日、本月、本年的回款数均要与现金流明细账中的当日、本月、本年销售商品收到现金一致；

b、尚未开盘或者虽已开盘但客户首付款未交清时，在新增预定对应填写套数、面积；

已开盘项目，客户首付款一次交清或者全额付款，在直接销售对应填写套数、面积；

已开盘项目，客户先预定后补齐首付，在预定转销售中对应填写套数、面积；

c、筛选销售台账核对日报中项目情况表内容（已销售套数、面积与台账中状态为1的套数、面积一致；

预定套数、面积与台账中状态为0但实收款大于0一致；

未售套数、面积与台账中实收款为0的一致）；

④统计优惠情况，按照批复价与正常优惠、实际成交价进行对比，对有特殊优惠的客户要有优惠审批，超过2%的客户，需经过董事长审批同意。

此项工作需要在日常工作中掌握好销售优惠及定金优惠；

⑤未放按揭贷款进度统计：

根据台账设置筛选条件：

先筛选已签订销售合同，再筛选已收贷款为0的，最后筛选欠款不等于0的客户，定期打出明细，交由销售部统计客户办款进度，然后进行汇总统计。

台账上要时时更新客户贷款金额、银行等信息。

二、各类报告资料编制

1、资金会议资料编制

编制前首先要做好基础工作

①销售回款预计：

根据已预定及未销售情况及已签合同未放贷款，制定下月销售回款计划，此项工作一般提前两天进行统计（由销售部制定计划，具体再调整）；

工程投入、规费投入由成本会计提供明细。

②更新会议资料中的基础数据，如各项目进度指标（总附表附件），；

检查现金流是否有入错现象，对各大项现金流收入、支出要有初步的了解，弄清资金流向；

③本期现金流量、本年现金流量统计。

分公司进行，按照SAP现金明细帐进行汇总统计。

④下两月资金流量，首先对重点事项进行统计，比如土地款、税金、利息、每月取得贷款、还贷情况等，做到有据可依。

2、经营计划月度执行情况编制

①更新好数据，如上月、去年同期的回款、收入、利润；

②经营计划口径是内审口径，交齐全款为前提。

筛选已销售且欠款0的台账，确定销售面积、收入、利润的实现情况；

③结合公司实际销售形势，对未来月份回款、收入、利润进行合理预测。

④在编制前，提前几天与开发部、销售部进行沟通，对开工计划、竣工计划完成情况进行分析，方便文字分析。

3、会计报表附注-收入成本汇总表编制

根据每月结账时填制的收入成本明细表，填制收入成本汇总表，并认真核对累计面积、收入、成本是否与账上一致。

4、土地储备表编制

①每季度根据内外审口径的不同（外审口径：

以报表结转收入为条件；

内审口径：

以经营计划口径，实际达到交房条件为准），分别编制内审土地储备表、外审土地储备表。

②储备面积的依据按照以下顺序：

确权测绘面积-预售面积-单规-总规-土地出让合同-签订土地成交确认书。

③备注：

内审成本确认口径：

经营计划有规定的，按经营计划成本确认；

经营计划没有规定的，按批复的分期预算成本确认；

分期预算未批复的，按批复的总体预算成本确认；

预算未批复的，按项项目评审委员会的项目评审材料中的成本确认。

5、收入、利润预测报表编制

每季度预测当月及下一季度的回款、收入、利润等。

填制收入预测底稿，已销售面积、套数（包含未结转面积、套数、合同款），成本由成本会计提供数据；

根据未销售的面积，预测未来销售套数、面积、合同款、回款、利润等；

根据收入预测底稿连接公式到预测报表中。

费用会计工作流程

一、日常借款审批流程

①公司员工因工作需要，可以向公司财务部申请业务借款。

由借款人填写借款审批单，借款审批单需注明借款金额及借款事由。

分公司员工不得以个人事由向分公司财务部申请借款。

②部门经理对本部门员工业务借款的必要性进行审核签字。

③部门经理审核后，交财务部费用会计审核是否可借，之后财务部经理审核。

财务部经理审核借款人的借款是否符合公司制度以及是否在预算范围内。

④分公司员工借款2000元以上的，部门经理和财务部经理审核后，分公司经理审批。

部门经理所批借款累计不得超过8000元，超过8000元的由分公司经理审批。

部门经理借款，财务部经理审核后由分公司经理审批。

分公司经理借款由董事长审批。

⑤借款人将审批齐全的借款审批单交由财务部会计，会计审核借款审批手续是否齐全，如果手续齐全，会计填制凭证。

⑥出纳审核借款审批手续齐全、会计填制凭证准确无误后付款。

⑦借支现金一般不得超过5万元。

超过5万元的借款需提出书面申请并逐级审批，最终由董事长审批。

⑧出纳每天应当根据工作需要，准备足够的备用现金。

借款超过2000元的，借款申请人应提前一天向出纳预约。

未向出纳预约导致不能借支的，由借款申请人承担责任。

⑨由于库存过夜现金不得超过3000，借款超过3000元的，借款申请人应在下午17