关于浦东新区张江高科园区人才公寓的考察报告.docx

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关于浦东新区张江高科园区人才公寓的考

察报告

为了更好的建设松江区人才公寓项目，我公司于2010年11月22日赴浦东新区张江高科园区实地考察了人才公寓项目，该项目为浦东新区人才引进的实事工程，主要功能是为张江高科园区外引进的在园区工作应届大学专科以上毕业生以及历届生和其他科技人才提供优惠租赁房。

在上海新张江物业管理有限公司吴强副总经理的陪同和介绍下获得以下收获：

一、 公寓概况

上海新张江物业管理有限公司管理的人才公寓分为两块，一块是十年前建造的创业人才公寓，一块是新建的张江人才公寓。

创业人才公寓始建于2000年初，为解决当时引进人才的住房问题开创了先例。

总套数476套，最小房间面积20多平方米（一室户），最低租金1000元/月。

其他房型还有二室一厅的，三室一厅的，甚至还有170多平方米的复式，针对了不同层次的人才需求。

所有人才公寓都是全装修的，配置简单家具，拎包即住。

新建的人才公寓更是配套完善，除了像创业公寓的装修和配置简单家具外，整个小区还配置了篮球场和网球场。

新建的公寓更是提高了建筑的容积率，所有房子都是高层，更好的利用了稀有的土地资源。

二、 土地取得方式

既然是住房，必然需要土地。

张江高科园区的人才公寓，都是由政府划拨土地建造的，而且人才公寓的土地性质都是工业用地。

这也使得人才公寓只能出租，而不能出售。

但由于是划拨土地，在建设成本上大大降低了。

三、 管理模式

张江高科园区的人才公寓由上海新张江物业管理有限公司全权管理。

新张江物业管理公司2002年成立，是一家有着丰富管理经验的物业公司，不仅管辖着高档的物业社区，而且拆迁安置房也是管辖范围，总管理建筑面积达到了140万平方米。

对张江人才公寓的管理，不但是日常模式的管理，而且有着创新意识。

由于人才公寓只配置了简单家具，对那些需要家用电器的租户，物业公司提供有偿租赁等等的创新服务，不但为公司搞创收，而且方便了租赁户。

四、 存在的问题

由于人才公寓的土地取得是通过政府划拨的，虽然节省了建设成本，但由于土地性质是工业用地，至今公寓内的水电费收取标准是按照工业用电和用水标准收取的，大大增加了用户的成本，甚至这部分差价由物业公司承担。

另一方便，由于只租不卖,使得有购买实力和购买意向的租户只能望而却步。

五、 收获总结

张江高科园区的人才公寓在全国是走在前列的，它的建设经验和管理模式是值得我们学习和借鉴的。

无论如何，国家对人才的重视使得人才公寓项目有着很大的发展空间，它和政府推行的经济适用房和廉租房有着同样的发展必要。

我们必须做好前期的市场调查，把握好政府给与的各项政策，为松江的人才公寓做贡献，也是我们公司作为松江老城改造主体的创新模式。

上海新松江置业（集团）有限公司

2010年11月25日