我国房地产税改革的思考Word文件下载.docx

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Abstract：

TherealestatetaxreformisrelatedtotheinterestsofallChinesecitizens.Weshouldnotonlyfullyunderstandthefunctionalroleoftherealestatetax,butalsoobjectivelyunderstandthecurrentrealityofChina'

srealestatedevelopment.Onlybyfullygraspingthecharacteristicsoftherealestatetax,canwehelppromotetherealestatetaxreformbetter.Inaddition,becausetherealestatetaxreforminvolvesthevitalinterestsofthepeople,thetimeoflevyingthetaxmustfullyconsiderthekeyfactorssuchastheincomelevelofthepeopleandthenationaleconomicdevelopment,andlearnfromtheexperienceofforeignadvancedrealestatetaxreform,soastobetterpromoteChina'

srealestatetaxreform.

Keywords：

Realestatetax;

Reform;

realestate

引言

2018年第十三届全国人大一次会议的政府工作报告中强调要“稳妥推进房地产税立法”，房地产税立法开始步入了新的阶段，由之间的物业税回归到了房地产税的名称变化，并在上海、重庆亮点展开房地产税改革的试点工作。

房地产税改革关乎的是全体人民群众的切身利益，因此房地产税改革不容出现任何出错，本文认为，在房地产税改革的过程中不仅仅要正确认识到房地产税改革的职能作用，而且要充分考虑到国情实际，适时分步实行房地产税的改革，才能更好当地保护人民群众的利益。

一、正确认识房地产税的职能作用

房地产税的改革能够调节房价，从理论上讲，只要房地产税的基本要素被满足，如课税对象、纳税人、税率等等，那么房地产税就会发挥其职能作用。

此外，为了能够让房地产税充分发挥职能作用，首先我们要正确认识房地产税。

（一）房地产税属于地方税种

房地产税属于地方税种，是地方税收的重要来源之一。

从性质上看，房地产属于不动产，其价值的高低不仅仅取决于本身的质量，还与当地的经济水平、服务设施、居民收入等关键要素有关，因此房地产所有者理应为房地产提供的服务来服费，即房地产税，也应该是一个普遍征收的税种。

此外，房地产税能够为当地政府提供大量的税收来源，促进当地经济的发展。

（二）房地产税有利于税负公平

房地产税课征的对象是房地产，即房地产的价值多少，按照相应的缴纳比例缴纳房地产税，体现的是税负公平原则，不会因为的你所拥有的房地产价值低而征收过高的房地产税，考虑到了纳税人的经济实力，对于纳税人来说，房地产税是比较公平的。

（三）房地产税是税收体系的补充

从价值的角度来看，房地产不仅仅具有使用价值，还具有增值、保值价值，尤其是房地产的增值价值，如果缺少必要的税收，那么房地产拥有者的税负较为轻松，房地产也更会受到资本的青睐，很有可能导致房地产现有的价格出现较大的变化，因此为了体现社会公平，对房地产进行适当的征税是必要的。

当然，如果房地产税过高，也不利于社会财富的积累，因此，房地产税的标准保持在一个适当的水准。

（四）房地产税征收管理相对简单

房地产税征收管理相对简单，房地产属于不动产，其价格、所有者、地址等一些信息都有着相关的记录，无论对房地产采用什么样的评估方法，房地产税基都比较容易把握，征收起来也比较便利，不会出现任何遗漏的情况。

此外，从目前我国经济发展的形式来看，经济社会发展较好，居民收入水平也有较大的提高，因此，在房地产税的征收管理方面也会比较便利。

从房地产税的职能作用来看，房地产税是地方税收的重要来源之一，应是普遍征收的税种，房地产税的标准与房地产实际价值有关，即高价值、高税收，体现了税负公平原则，同时，在现代市场环境下，房地产税的征收管理也会更加容易。

二、客观认识我国目前的房地产税制度

房地产一般会经历三个环节，即开发、销售、使用，因此房地产税的制度也与以上三个环节有关，比如在开发环节，房地产税会有耕地占有税、土地净值税；

在销售环节，房地产税会有增值税、征收契税；

在使用环节，房地产税会有土地使用税、房地税。

此外，从我国目前的房地产税征收制度来看，像个人住宅、个人自用住宅是免征土地使用税、房产税。

同时，值得注意的是，房地产税的征收标准一定是和国家经济发展水平相匹配的，如果经济发展水平较低，房地产税较高，那么房地产税制度是不合理的，因此，从这个角度来看，我国房地产税的改革必须要充分考虑到国家经济发展水平这一关键因素。

（一）保障了国家的财政收入

根据2019年全国一般公共预算收支数据来看，在土地和房地产相关税收中，契税6213亿元、土地增值税6465亿元、房产税2988亿元、耕地占有税1390亿元、城镇土地使用税2195亿元，保障了我国财政收入，因此，从税收数据来看，目前我国房地产税制度是相对成功的。

（二）有利于征收管理

我国房地产税制度的设置主要是在房地产开发和交易环节，从资金的角度来看，房地产开发和交易环节现金的流动性较好，因此，在这两个环节设置相应的房地产税，便于征收管理。

此外，在房地产税具体税种的设置上，我国采取的便于征收的原则，比如土地使用税是按照面积征收，按照当地政府的标准，来确定具体的税收总额，同时，在房地产的使用环节，也设置了不同的税收种类，比如将房产作为出租价值使用，则采用房产租金税种，不同的使用价值，设置不同的标准，便于征收的管理，有利于保证各种类型房地产税的征收。

（三）采取先易后难策略

在我国的房地产税改革过程中，其中最大的难点是对个人住房征收城镇土地使用税和个人自用住宅征收房产税，但是在税种征收的设计上，对于个人住房免征、个人自用住宅免征城镇土地税、房地税，但是如果个人自用住宅用于出租的话，则按照房产租金的标准进行征收，在一定程度上避免了监管的困难，也有利于我国房地产税的实施与推进。

（四）积极试点探索

“试点探索”一直以来是我国实行各种政策的固有策略，先在部分地区试点，取得经验后，再在全国范围内实施，房地产税的改革依旧也是如此。

2011年，上海、重庆两地开始试点个人住房房地产改革，两个地区在课税对象上有所不同，上海的课税对象是以本地居民第二套新房与非本地新购房，重庆的课税对象则为独栋别墅、高档公寓及第二套房产，尽管经验还在总结中，但我国对于房地产税的改革一直是在积极试点探索。

房地产税的改革是为了适应我国社会主义市场经济发展的需要，但其改革过程中，我们不仅仅要客观评价目前的房地产税制度，也要积极找出目前存在的问题，分析问题，解决问题，才能更好地促进我国房地产税的发展。

三、充分把握国外房地产税的特点

从世界范围来看，房地产税改革一直是各个国家的重点工作。

目前，大多数国家都开征了不同形式的房地产税，比如OECD38个成员国中仅有比利时、以色列没有开征房地产税。

此外，从整个国外房地产税的发展来看，房地产税具有以下几个特点：

（一）房地产税模式多样

每个国家的房地产发展历史是不一样的，经济发展水平、地理环境、管辖范围等等都会影响到房地产税的模式，因此，每个国家都是按照实际国情来开展不同形式的房地产税，不过较为统一的一点是房地产征的对象是房地产，都是按照一定的周期进行征税，但在税种设置、税率、税收优惠等方面还存在较大的区别。

（二）房地产税的根本目的是保障政府收入

从财政的角度来看，国家设置房地产税的根本目的是为了保证政府的收入，当一些国家的财政出了问题，那么提高房地产税便成为了政府保障财政收入的手段之一，同时从历史发展的角度来看，各个国家征收房地产税是为了增加税收，比如2013年英国开征了豪宅税、爱尔兰、冰岛为了应对财政危机，提高了房地产税率。

此外，从房地产税的统计数据来看，2018年OECD成员国房地产税占到总税收的5.48%（平均），说明房地产税已经成为了各个国家税收的重要来源。

（三）房产与土地课税模式不同

在房产与土地课税模式上，每个国家也存在较大的区别，比如加拿大、哥伦比亚、法国等国家是将房产与土地合并征收房地产税，但有的国家也会将房产与土地分开课税，例如奥地利、丹麦、希腊等国家，当然，也有的国家是按照房地产的类型来课税，比如英国的豪宅税。

（四）计税依据多样性

每个的国家的计税依据不尽相同，有的国家是按照房地产的价格进行征收，有的国家则是按照房地产的面积进行征收，有的则是按照市场价格，整个房地产税的计税依据呈现出多样性的特点，比如巴西国家是按照房地产的评估价格进行征税，总的来看，以房地产评估价格进行征收的国家较多。

（五）税率普遍偏低

虽然房地产属于不动产，其价值较大，是财富的重要组成部分，但是国家在进行征税的过程中并没有设置一个较高的税率，普遍来说，房地产税偏低，大部分国家的税率都维持在1％左右，只有少部分的国家会高于1%，比如日本、奥地利等国家，甚至有的经济不发达的地区，税率连0.01％都不到，说明在一定程度上，房地产税的设置与国家的经济发展水平还是存在较大的关系。

（六）少数国家有税收优惠规定

一般来说，开征房地产税不会有太多的税收优惠国家，但是在全世界范围来看，有的国家会给予个人住宅一定的税收优惠政策，比如规定一定的免税金额、以纳税人的经济收入来确定税率、按家庭人数确定税率等等，一般是在一些较为发达的国家才会有税收优惠规定，比如澳大利已、意大利、瑞士等。

总的来说，世界各国的房地产税的模式存在较大的区别，在国家房地产税改革过程中其关键点还是结合国情，以国情为基础设置合理的税种、税率，在保证广大人民群众利益的基础上，增加国家税收。

四、适时推进我国房地产税改革

自改革开放以来，虽然我国在各个领域取得了显著性的成就，但是从我国特色社会主义发展阶段来看，我国仍然处于一个初步阶段，经济发展水平、居民收入、住房质量等方面都有待进一步提高。

因此，在推进我国房地产是改革的过程中一定秉持“适时”的原则，即在充分考虑我国国情的基础上，结合现有的房地产税制度，进一步改革房地产税。

（一）房地产税税种的设置

目前，我国设置的房地产税税种包括房产税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税等等，分别是在房地产的不同环节设置的税种，不存在交叉重复。

此外，从课税依据的角度来看，房产税、契税是按照交易价格或租金进行征收，而耕地占有税、城镇土地使用税则是按照土地面积进行征收，如果将房产与土地合并成一个税种，就目前我国房地产税改革现状来看，势必会出现一定的难度，同时，从世界房地产税改革发展来看，部分国家也提倡也将土地和房产分开课税，但是与房地产相关的土地增值税与所得税还存在重复交叉的现象，因此建议我国在房地产税改革的过程中，保留原有的房地产税种，在条件允许的情况下取消土地增值税。

（二）计税依据需要透明公开

计税依据是否公平、透明、公开都关乎到了广大人民群众的利益，因此房地产税采用何种计税依据是房地产税改革的关键所在。

如果采用房地产价值评估的方式来确定为房地产税的依据，但按照我国的房地产的现实情况，各种类型的房产都有，房地产税的设置其公平性无法得到有效的保障。

如果按照房地产原价计税，新房、老房之间的原价差异较大，也无法保证在同一片区域房地产税的公平。

如果采用市场价格来作为计税的标准，但房地产的市场价格始终是一个动态变化数据，也很难做到公平性。

因此，鉴于我国目前的房地产税征收的情况，建议我国使用城镇土地使用税的方式，按照房地产的面积来确定税率的标准，由地方政府公开不同区域的房地产税的标准，不仅仅能够做到税负的公平，也能促进征收管理水平的提高。

（三）注意房地产税改革的方法与步骤

按照我国税种改革的经验来看，往往会以征求意见书的方式来征求社会各界的认可，当取得社会各界认可后，才方便实施房地产税的改革，同时，房地产税改革的最大利益注意是广大人民群众，因此，在房地产税改革的过程中首先要征得广大人民群众的同意，争取广大人民群众的支持，符合人民群众的利益；

其次，通过立法的方式来明确房地产税的标准，明确规定房地产税的收入会用于当地社会经济的建设，比如道路建设、医疗条件改善、教育等多个方面，以此来增强我国房地产税的受益性，即取之于民，受之于民。

最后，也是房地产税改革的关键所在，即先试点再推广，房地产税改革是一个循环渐进的过程，比如我国在上海、重庆两地先试点了房地产税的改革，在试点中取得经验，总结成果，全国推广，才能更好地减少房地产税改革过程中的失误。

当然，最为重要的是掌握房地产税改革的时机，什么时候开征，必须要在全盘考虑的基础上做出决定，结合我国目前的社会经济发展情况，本文认为在2035年左右，适时全面开展房地产税的改革。

结论

总的来看，房地产税的改革是一件极为复杂的事情，不仅仅要考虑到征收时机，也要考虑到征收标准，需要我国进一步去研究、去完善。

不过，从房地产税的根本目的来看，房地产税是为了提高国家税收，只有当国家经济状况良好，改革各个方面的条件满足时，才能全面实施房地产税的改革，才能更好地满足广大人民群众的利益。

致谢

在论文撰写阶段，从论文的选题，论文的篇章结构，语句顺序，各个方面我的导师指导老师都给了我们巨大的帮助，在恩师的悉心帮助下，重重困难也变得迎难而解，不仅如此，在这段时间的相处过程中我感受到了指导老师做事的认真负责，脚踏实地，老师的谆谆教诲让我受益匪浅，老师的厚德博学，让我们明白了学海无涯，什么时候都不要忘记学习来提升自己。

老师的耐心豁达，也让我们明白了立事处人的道理，使我们逐渐形成了正确，成熟的价值观念。

当然，我的论文作品还存在许多不足之处，在这里我同样感谢审阅老师对我论文的建议，让我受益匪浅，不仅仅是学术问题上的，也有思维方式上的，我同样也要对审阅老师表示感谢。

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