近几年房地产调控政策回顾与特点分析Word文档格式.docx
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主要内容
调控对象
关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见
严格限制外商投资房地产
外资房地产企业
关于加强商业性房地产信贷管理的通知
二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%
改善性、投资投机性需求
外商投资产业指导目录（2007年修订）
限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；
将“普通住宅地开发建设”从2004年版《目录》的鼓励类别中删除。
2、2008年
先压后保，房地产业因祸得福
房地产开发企业、各类购房需求
政策回顾
对于中国房地产业而言，2008年由于全球性金融危机的出现而变得非常特殊。
这一年的政策风向转得很快，上半年还在对开发企业采取多种限制措施、收紧银根，相关部门还表示要综合运用税收、信贷等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；
到了下半年，随着美国次贷危机影响显现，国内出口和投资实际增速下滑，经济增长出现回落，房地产调控方向也从打压迅速转为支持。
全年市场行情则由于金融危机大背景的影响而显得空前惨淡，但当年政策风向的转变为次年房地产市场的大涨奠定了基础，房地产业实际上是从金融危机中因祸得福了。
1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，其中第六条尤其引人瞩目：
“严格执行闲置土地处置政策。
土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用……土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。
”4月7日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，提高了房地产企业预交的税金额，差异在于预缴计税基数确定标准的变化：
“预计毛利率”修正为“预计利润率”。
总的税务负担没有加大，但预缴的力度加大，对开发商的现金流要求提高了。
6月，央行再次上调存款准备金率，使之达到17.5%，继续收紧银根。
9月起，政策风向突变。
9月16日-12月23日，央行连续5次下调存贷款利率，先后4次下调存款利率。
10月，财政部出台一系列刺激楼市需求的政策，包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；
对个人销售或购买住房暂免征收印花税；
对个人销售住房暂免征收土地增值税；
首次购房首付比例下调至20%，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍等；
11月，国务院出台刺激内需十大举措，总投资约4万亿元刺激经济，将房地产业称为“国民经济的重要支柱产业”；
12月17日，国务院常务会议明确改善型住房比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，并把征免期限由5年改为2年。
至此，国家对房地产业的紧箍咒完全解除，转而变为大力支持房地产市场需求。
直到2008年年中，国家对房地产业的调控基调仍然是打压，而主要措施集中在对开发企业行为的管制上，从土地出让金缴纳、所得税预缴、银行贷款能力等各方面对开发企业都有影响。
2008年下半年的政策转向是全方位的，从降息到降低购房首付款比例，从相关税率下调到巨额投资，无一不对房地产市场起着刺激作用。
除此之外，原有的对开发企业行为的严格规定虽未明文取消，但在实际执行中已经名存实亡。
2008年房地产主要调控政策及其对象
国务院关于促进节约集约用地的通知
土地闲置满两年、依法应当无偿收回的坚决无偿收回；
土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
房地产开发企业
关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知
提高了房地产企业预缴的税金额
财政部出台一系列刺激楼市需求的政策
个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；
首次购房首付比例下调至20%，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍等
各类购房需求
国务院出台刺激内需十大举措
将房地产业称为“国民经济的重要支柱产业”
房地产行业
国务院明确若干购房和住房转让优惠政策
改善型住房比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，把征免期限由5年改为2年。
改善性需求、住房转让者、投资投机性需求
3、2009年
楼市忽成脱缰野马，政策急收收效甚微
房地产开发企业、各类购房需求、市场供给
2009年，当众多行业尚未从金融危机中复苏之时，房地产市场却迎来最辉煌的一年。
随着优惠政策的陆续执行，经济刺激计划和宽松的货币政策成为支持房地产市场回暖的重要推手，加上房地产市场本身潜在的大量刚性和投资性需求，各地楼市迅速回暖，上演了地王频出、量价齐升、一房难求的火爆场面。
而这一年的房地产调控政策走出了与2008年恰好相反的曲线。
上半年，中央和地方政府继续加大对房地产业的扶持力度，放松的程度为日后的局面留下了隐患；
下半年，随着房地产市场由回暖转变为高烧，政策导向再次发生转变，开始逐步收紧前期放松的政策，但如同覆水难收，超量流动性推动的大量自住性和投资投机性需求前赴后继，市场形势并未随着政策收紧而相应转冷。
1月，四大国有银行宣布：
2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户原则上都可以申请七折优惠利率；
同月，住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，提到在加大保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品住房消费，支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售；
5月，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平。
9月开始，随着市场高热迹象越来越明显，政策的风向也开始发生转变。
9月2日，国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤积土地行为。
12月的紧缩性调控政策更为密集，当月国务院常务会议将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举旨在对炒房现象进行遏制；
12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措（国四条），具体包括：
（1）增加普通商品住房的有效供给；
（2）继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；
（3）加强市场监管，完善土地招拍挂和商品房预售等制度；
（4）要继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；
12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年；
12月23日，财政部和国家税务总局公布了调整后的个人住房转让营业税政策，其中购买不足5年的非普通住房转让将全额征收营业税。
2009年的政策随着房地产市场形势的变化也出现了急剧的变化。
上半年的扶持性政策主要体现在两个方面，一是以利率折扣优惠促进购房消费，二是以降低开发项目资本金比例的形式为开发企业资金松绑，事实上，当时很多地方政府还对开发企业采取了缓缴土地出让金、延长开发期限等措施。
这些措施都收到了很好的效果，也许好得让政策制定者后悔。
下半年的政策基调急转直下，主要仍是从市场需求和开发企业两方面对市场进行调控：
一方面通过取消税收优惠等手段遏制投机炒房行为，另一方面则提高了开发企业拿地首付款比例，从而再度收紧了对开发企业的资金限制。
在国四条中还提出了大规模推进保障性安居工程建设的任务，表明中央开始考虑保障性住房在房地产市场调控和增加市场供应方面的特殊地位。
与扶持性政策立竿见影的效果不同，年底的限制性政策未能有效遏制房地产市场的高烧势头，甚至连主要打击目标——投资投机性需求都未能有效遏制，这也促使2010年成为有史以来最严厉的调控年。
2009年房地产主要调控政策及其对象
住建部部长题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话
提到在加大保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品住房消费，支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售。
各类购房需求、房地产开发企业
关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知
保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知
地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤积土地行为。
调整住房转让营业税征免时限
将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，购买不足5年的非普通住房转让全额征收营业税
住房转让者、投资投机性需求
国四条
增加普通商品住房有效供给；
支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；
加强市场监管，完善土地招拍挂和商品房预售等制度；
继续大规模推进保障性安居工程建设
市场供给、各类购房需求、房地产开发企业
关于进一步加强土地出让收支管理的通知
将开发商拿地的首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年
4、2010年
政策持续高压，市场继续抬头
房地产开发企业、投资投机性需求、市场供给
为抑制房地产市场泡沫和房价过快上涨，2010年中央政府出台了一系列严厉的房地产调控政策。
国务院、国土资源部、国资委、住房和城乡建设部、银监会、财政部、央行等中央部委都参与了2010年的房地产调控。
总体而言，2010年的房地产调控力度空前，方法更趋多样化。
第一轮调控（1-4月）
2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。
但随后几个月的市场并未降温，从而直接导致了“国十条”的出台。
“国十条“即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，从督促各地区各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责、坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等五大方面提出了十条具体的政策措施。
国十条的限贷、限购令是其最严厉也最震撼的条款。
第二轮调控（9-12月）
随着国十条的出台，5月的商品住宅成交量应声而降。
但是，成交量下跌的趋势只持续了两个月，7月即开始回升，8月成交面积环比增长又达到了38.16%，9月更是高达54.62%。
强劲的市场回暖终于逼出了第二次调控。
9月29日，发改委、财政部、国家税务总局、国土资源部、住房和城乡建设部等五部委联合出台针对房地产市场的新调控政策，史称“9.29新政“，也被称为“新五条”，其核心内容主要是：
1、房价过高的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
严格实行问责制；
2、完善差别化的住房信贷政策。
暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；
3、加强对土地增值税征管情况的监督和检查，加快推进房产税改革试点工作；
4、房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量，落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策；
5、对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为记录的房地产开发企业要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
2010年的整体政策基调无疑是相当紧的，在具体手段上也比以往的调控政策丰富得多，从土地市场监管、抑制投资投机需求、增加有效供给、货币政策调节等多方面对房地产市场进行了全方位的调控，在对违规开发企业的处罚方面也有相当大的力度。
“新五条“在”国十条“出台仅5个月后就取代后者成为”史上最严厉调控“，从一个侧面反映出去年的房地产市场是何等坚挺，而调控决心是何等坚决。
然而，“新五条“的效果似乎不及”国十条“那样立竿见影。
在通货膨胀压力剧增的大背景下，无论是自住性需求还是投资投机性需求都将房屋看作抗御通胀最好的资产，调控效果也就因此大打折扣。
2010年房地产主要调控政策及其对象
关于促进房地产市场平稳健康发展的通知
增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求
市场供给、投资投机性需求
国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）
二套房贷款首付款比例不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍；
三套及以上住房贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；
增加居住用地有效供应；
对存在土地闲置及炒地行为的开发企业不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
改善性和投资投机性需求、市场供应、房地产开发企业
新五条
房价过高的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数；
暂停发放三套及以上房贷；
加快推进房产税改革试点工作；
房价上涨过快的城市要增加居住用地的供应总量，落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策；
对有土地闲置、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的开发企业暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，停止对其发放贷款和贷款展期
改善性和投资投机性需求、市场供应、房地产开发企业。
5、2011年初
超级限购令与房产税双管齐下
投资投机性需求、市场供给、地方政府
2011年1月注定将成为具有里程碑意义的房地产调控月。
本月，空前严厉的“新国八条”与传说已久的沪渝房产税相继出台，在短期行政手段和长期税收手段两大方面加强了对房地产市场的调控。
“新国八条”内容要点
主题
要点
1
进一步落实地方政府责任
2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
2
加大保障性安居工程建设力度
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。
努力增加公共租赁住房供应。
3
调整完善相关税收政策，加强税收征管
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
加强对土地增值税征管情况的监督检查。
严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
4
强化差别化住房信贷政策
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
5
严格住房用地供应管理
各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。
在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地。
今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。
大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。
对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。
6
合理引导住房需求
原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭限购1套住房；
对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
7
落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府要向国务院作出报告，对相关负责人进行问责。
对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
8
坚持和强化舆论引导
对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。
对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
上海、重庆征收房产税暂行办法要点
征收范围
计税依据
税率
免税范围
上海
在沪居民家庭新购且属第二套及以上的住房，人均超出60㎡的部分；
非在沪居民家庭新购住房
参照应税住房的市场价格确定评估值，按规定周期进行重估。
试点初期暂按应税住房市场交易价格的70%计算
0.4%、0.6%
本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的；
在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的；
子女成年后因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的；
符合有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的；
持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房且该住房属于家庭唯一住房的
重庆
存量及新增独栋别墅、新购价格是主城区均价2倍及以上高档公寓、在渝无户口、无工作、无投资人员在渝购买的第二套及以上住房
暂为房产交易价。
条件成熟时，以房产评估值作为计税依据
0.5%、1%、1.2%
存量独栋商品住宅免税面180㎡；
新购独栋商品住宅、高档住房免税面积100㎡；
农民在宅基地上建造的自有住房；
自然灾害等不可抗力因素
“新国八条”几乎涵盖了房地产市场的各个方面，从需求方面的限购限贷到二手房转让的税收，甚至地方政府执行政策的力度也成为调控政策的重要内容，其中有两点值得我们注意。
首先是政策加强了增加市场供给方面的调控力度，主要通过推进保障房建设和增加住宅用地供应两个渠道来实现；
其次，各项条款中唯一一条涉及房地产开发企业的规定是关于督促闲置土地尽快开工的，并没有对开发企业的自有资金比例、预售方法等方面作出更严格的规定。
房产税的调控对象主要是投资投机性需求，通过增大持有房产的成本，压缩投资投机的获利空间，从而达到抑制此类需求的目的。
由于目前出台的沪渝房产税覆盖范围还不是很大，所以对市场的直接影响还是有限的。
但是，从发达国家的经验来看，房产税的影响随着时间流逝将体现得越来越明显，如果在征税范围和执行城市上有进一步的扩展，则对投资投机性需求产生长期抑制作用。
二、房地产调控背景、目的与对象分析
1、调控的宏观背景和房地产市场背景
2007年以来历次调控政策的风向转变时机不仅与房地产业本身的景气程度有必然的联系，与整体宏观经济状况也有很大的关系。
房地产业作为中国的支柱产业，在整体经济发生困难的时刻是要被抬出来拉动经济的，而在宏观经济基本面良好的情况下，房地产业又往往会成为重点调控的对象。
从下图可以看出，代表房地产市场景气程度的国房景气指数与代表宏观经济状况的PMI和宏观经济景气指数走向基本一致。
打压性的房地产调控政策大都出台在整体经济状况较好的时候，而当经济状况降入谷底之时，扶持房地产业的政策就相继出台。
2、调控目的分析
虽然我们在界定政策风向时，会使用“打压性”政策一词，但实际上国家调控的目的并非打压整个房地产行业，更不是要把房地产业打垮。
作为“国民经济的重要支柱产业”的房地产业，如同调皮的孩子，玩得过火了会挨顿揍，但不会被家长彻底放弃。
据我们观察，国家对房地产业的调控主要有两大目的，一是遏制房价过快上涨，二是适当消除房地产市场泡沫，降低宏观经济系统性风险。
国家对房地产市场的直接调控目的集中在遏制房价过快上涨上，这与“稳定压倒一切”的方针是分不开的。
房价快速上涨对财富阶层并没有太多实质性的影响，但会把越来越多的中低收入人群排除在有能力购房人群之外。
而中低收入人群占到了人口的绝大多数，也是影响社会稳定的关键。
这部分人的收入涨幅远远低于房价涨幅，逐步失去购房的希望，这很容易引起极端不满的情绪从而影响社会稳定。
因此，在房价飞速上涨的形势下，国家一再出台打压性调控政策是必然的。
在整体经济形势较为稳定、通货膨胀压力较大的背景下，较为严厉的房地产调控政策出台更少了些顾忌。
但是，即使房价不涨或者涨得很慢，总还是有一部分低收入人群买不起房，这部分也是最容易闹事的人，所以国家要通过大量建设保障房来解决低收入人群的住房问题，以确保社会稳定。
房地产调控较为间接但也同样重要的目的在于消除房地产市场泡沫，降低资产泡沫高涨对整体经济带来的系统性风险。
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