泰州市市区国有土地上房屋征收评估技术细则Word格式文档下载.docx
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第十二条评估结果应用的有效期：
自提交正式评估结果之日起，至该征收项目房屋征收补偿结束时止。
第二章住宅房屋征收评估
第十三条高档住宅房屋征收评估方法：
高档住宅房屋的征收补偿适用比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，也可视具体情况采用其它方法评估，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。
第十四条一般住宅房屋征收评估方法：
一般被征收住宅房屋的界定及细分参见附件一，适用比较法的基准价格修正方式评估。
其征收补偿评估测算的技术路线为：
1.确立评估基准。
在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。
“标准样本住宅”的设定要求参见附件三；
2.测算基准价格。
按《房地产估价规范》规定的方式，采用比较法评估出
“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。
测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。
其计算公式为：
基准价格
=
×
×
Vs—可比实例价格，n为可比实例的个数；
—交易情况修正系数。
由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；
—市场状况修正系数。
该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；
—可比实例实物状况修正为标准样本住宅实物状况的修正系数，系数确定可参见附件四；
—可比实例区位状况修正为标准样本住宅区位状况的修正系数，系数确定参见附件五；
—可比实例权益状况修正为标准样本住宅权益状况的修正系数，根据上述第八条规定，该系数取值为100；
3.确定分类基准价格。
为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套、独门院落、非成套三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为：
，j＝1，2，3
其中Ｖo1为成套住宅分类基准价格，Ｖo2为独门院落住宅分类基准价格，Ｖo3为非成套住宅分类基准价格，Ｋj为对应的分类基准价格调整系数，其取值参见附件三；
4.确定评估价格。
各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。
被征收住宅评估价格
=标准样本住宅分类基准价格
K31i─标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件四。
第三章非住宅非营业用房征收评估
第十五条评估方法：
非住宅非营业用房征收评估首选比较法进行。
因案例收集等具体原因无法适用比较法时，可适用成本法评估。
非营业用房的成本法应用说明参见附件六及公布的房屋重置价格。
第十六条成本法评估技术路线：
1.测算地价：
根据被征收非营业用房的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格PD；
2.确定房价：
根据被征收非营业用房的建筑结构，参照公布的重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格PJ；
3．估测折旧：
现场勘察对照附件七所示的《房屋成新评定等级标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额C；
4.补偿价格评估：
根据《房地产估价规范》，考虑到国有土地房屋征收评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非营业用房的征收补偿价格Vi为：
Ｖi＝PD＋PJ－C。
第四章非住宅营业用房征收评估
第十七条评估方法：
非住宅营业用房有经济收益的，应当选用收益法评估。
但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用比较法或收益法方式。
第十八条收益法评估商业街区基准价格：
设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。
采用收益法评估被征收营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。
考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：
Ｖo为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件八。
第十九条商业街区基准价格修正法评估：
被征收营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其征收补偿价格经过商业用途修正、商业街道路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：
被征收房屋评估价格
=
—商业街区基准价格；
fxy─商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件八；
fm─商业街道路线修正系数，具体数据的选用参见附件八；
f31i─为被征收房屋实体因素修正系数，参见附件八；
第五章在建工程征收评估
第二十条在建工程征收评估
在建工程的评估方法：
被征收房屋是在建工程的，应当适用假设开发法评估。
第二十一条假设开发法评估技术路线：
1、选择具体估价方法；
2、选择估价前提；
3、选择最佳开发经营方式；
4、测算后续开发经营期；
5、测算后续开发的必要支出；
6、测算开发完成后的价值；
7、确定折现率或测算后续开发的应得利润；
8、计算开发价值。
第二十二条在建工程评估计算公式：
在建工程评估价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费。
第六章其他征收评估问题处理
第二十三条“地大于房”的评估：
对被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：
1.“地大于房”面积S＝合法土地面积－合法房屋建筑面积
2.“地大于房”区位单价ＶW=ＶO×
Kj/100-PJ×
g
ＶO—该征收项目标准样本住宅基准价格；
PJ—该标准样本住宅建筑物重置单价，参见公布的重置价格；
g—该标准样本住宅建筑成新率，参见附件七；
Kj—分类基准价格调整系数，参见附件三。
3.“地大于房”补偿金额＝ＶW×
S
第二十四条直管公房和自管公房的评估：
对直管公房、自管公房为住宅房的，其重置价结合成新补偿给产权人，其它部分补偿给使用人，计算方法如下：
（1）用比较法求出标准样本住宅房的价格VO
（2）求出该征收范围的区位价格VW
：
该标准样本住宅建筑的重置单价，参见公布的重置价格；
g：
该标准样本住宅建筑成新率，按附件三的设定要求，g＝0.8；
Kj：
分类基准价格调整系数，参见附件三。
（3）被征收房屋评估价格
补偿给产权人的部分：
为被征收房屋重置价格结合成新部分的补偿金额；
为对应的被征收房屋建筑重置价格，参见公布的重置价格；
为对应的被征收房屋成新率，参见附件七；
房屋建筑面积。
补偿给使用人（承租人）的部分：
[1]
（被征收房屋为非成套住宅）;
[2]
=【ＶO×
Kj/100×
（0.3pi1+0.2pi2+0.25pi3+0.25pi4）-PJ×
g】×
S（被征收房屋为成套住宅）。
为被征收房屋除房屋重置价格结合成新部分外的补偿金额；
为被征收房屋所在区位价格（已包含相应土地使用权价格）；
pi4：
为被征收房屋层次修正系数；
参见附件四；
第二十五条产权调换住宅房屋评估：
（1）选择产权调换方式的住宅房地产，对被征收房屋和待调换房屋进行价格结算时应按上述同样的基准价格修正评估模式和方法进行。
（2）用于产权调换房屋价值时点应当与被征收房屋价值时点一致。
第二十六条划拨土地评估：
（1）征收评估时涉及的被征收非住宅非营业房屋的合法用地为划拨性质时，其土地补偿金额按土地基准地价的60%进行计算。
（2）非住宅营业房屋补偿金额具体公式如下：
Vi：
被征收非住宅房屋的征收补偿评估价格；
V：
被征收非住宅房屋的市场评估价格；
Vjo：
泰州市土地基准楼面地价，
，Vj为基准地价，m为标准容积率。
出让方式国有土地使用权市场评估价格的确定可按第十六条的相关规定执行。
第二十七条“住改非”房屋评估：
被征收住宅房屋于2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行前用于经营，并取得工商营业执照，且持续经营一年以上的住宅房屋应当参照营业用房分两种情形评估。
1.沿街“住改非”房屋：
根据营业年限取其营业用房性质和住宅房屋性质的征收评估价格的加权平均值作为其实际营业部分的征收补偿价格，其公式为：
Vi＝wy×
Viy＋wz×
Viz
Vi—“住改非”房屋征收补偿评估价格，Viy—“住改非”房屋营业用房性质评估价格，Viz—“住改非”房屋住宅性质评估价格，wy、wz分别为“住改非”房屋营业用房性质和住宅性质的价格权重系数，具体权重系数的选取参见附件九；
2.非沿街“住改非”房屋：
其实际营业部分的征收补偿单价为：
征收评估单价＝住宅性质评估单价＋定额补助
定额补助的标准根据经营年限确定，具体参见附件九。
第二十八条“非改非”房屋评估：
对取得工商营业执照并已持续经营至少一年以上的产权登记性质为非营业用房的非住宅房屋应当参照营业用房分“沿街”和“不沿街”两种情形评估。
1.沿街“非改非”房屋：
Viy＋wF×
ViF
Vi—“非改非”房屋征收补偿评估价格，Viy—“非改非”房屋营业用房性质评估价格，ViF—“非改非”房屋非营业用房性质评估价格，wy、wF分别为“非改非”房屋营业用房性质和非营业用房性质的价格权重系数，具体权重系数的选取参见附件九；
2.非沿街“非改非”房屋：
征收评估单价＝非营业用房性质评估单价＋定额补助
第二十九条其它评估：
（1）被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；
协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
（2）房屋独立附属物补偿价格可对照本市房屋征收管理部门的相关规定测算；
未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值。
（3）被征收房屋为成套住宅的阁楼车库价格的评估。
a、阁楼自行车库按基准价格的35%计算；
b、汽车库按基准价格的55%计算
（4）营业用房”地大于房”按其土地基准价格结合使用年限进行计算。
第七章征收评估报告
第三十条 出具报告要求：
房地产价格评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则的要求出具征收评估报告。
第三十一条 签名盖章：
房地产价格评估机构出具的评估报告应当由2名以上注册房地产估价师签名、盖章，并加盖房地产价格评估机构公章。
在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。
第三十二条报告装帧：
房屋征收评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。
第八章征收评估工作准则
第三十三条评估委托：
房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、估价目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
第三十四条评估技术负责人：
房地产价格评估机构必须确定受委托征收评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人为取得市房产管理局项目经理证书的注册房地产估价师，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。
第三十五条现场勘察：
房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。
被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
第三十六条评估到户：
评估人员应佩戴由市房产管理局统一监制的征收评估上岗证逐户逐项评估，做到评估到户，实地勘测准确、权证查验无误，不得错计或缺项。
第三十七条内部审核评议：
征收评估价格结果须经房地产价格评估机构内部审核评议，房地产价格评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。
第三十八条初步评估结果：
房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。
分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。
房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内公示不少于5日。
第三十九条现场解释与复核评估：
公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。
存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。
复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；
评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
第四十条提交报告：
分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。
房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
第九章征收评估工作资料存档
第四十一条整理存档内容：
房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及下列资料立卷、归档保管：
（1）房屋征收委托书或委托合同；
（2）房屋征收决定公告；
（3）评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
（4）评估对象的实地查勘记录、照片等资料；
（5）可比实例的实地查勘记录、照片等资料；
（6）确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；
（7）其他涉及评估项目的必要资料。
第四十二条保存期限：
完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。
评估报告及有关资料至少应保留十年。
第四十三条资料证据保全：
评估涉及办理证据保全手续的房地产情形的，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。
第十章附则
第四十四条细则附件：
本技术细则附件系本技术细则的必要组成部分。
第四十五条范围外征收评估：
市区集体土地上的房屋征收评估，可参照本技术细则实施。
各市（县）房屋征收评估可参照本技术细则执行。
第四十六条实施时间：
本技术细则自发布之日起执行。
附：
泰州市区国有土地上房屋征收评估技术细则附件
泰州市区国有土地上房屋征收区位划分体系
泰州市
区国有土地上房屋征收评估
技术细则附件
附件一、被征收房屋分类及其说明
住宅房屋分类
高档住宅房屋
是指以商品开发方式建造的低密度、低容积率的独立、联排房屋。
一般住宅房屋
成套住宅
指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。
独门院落
指办理合法手续后自行建造的独门独院住宅房屋，院落为独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。
非成套住宅
除以上两类的房屋以外的房屋。
非住宅营业用房分类
营业
性用
房
商场类建筑
以百货商场、大型超市为典型建筑。
通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途之用。
商铺类建筑
以门面房、小商铺为典型建筑。
一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。
商务类建筑
以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。
通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。
通常内外装修的等级较高。
娱乐类建筑
各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。
电照设施较复杂。
旅馆类建筑
分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、甚而星级宾馆两类典型建筑。
前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；
后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。
内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。
餐饮类建筑
各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。
典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。
一般设有公用卫生间。
其他类建筑
除上述类型之外的其他营业性质用房。
非住宅非营业用房分类
非营业性用房
工业性建筑
以工业厂房、仓库为典型建筑。
通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。
办公性建筑
以行政办公楼为典型建筑。
通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。
设公共卫生间。
室内普通装修。
公共性建筑
以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。
通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。
附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明
以下可比实例选择要求适用于比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。
1.可比实例应选择与估价对象所处的征收区位分区相同或相邻分区的房屋；
2.可比实例应与估价对象的用途相同。
其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同；
3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。
建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：
（1）钢结构，
（2）钢筋混凝土结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构；
4.可比实例应与估价对象的规模相当，档次相接近；
5.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格；
6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不应超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例；
7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；
8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；
9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明
住宅标准样本房屋设定要求说明
住宅房屋征收评估时根据被征收房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：
1.应为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；
2.应是层高5层的多层建筑中的第三层，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；
3.房屋为中等套型，成新为八成新；
4.首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述３条要求在征收项目范围内设定“标准样本住宅”；
5.每一房屋征收项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有征收项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被征收房屋的比较基准。
6.住宅标准样本房屋设定说明表
是否成套
套型
结构
所在层次
成新
朝向
成套
二室半一厅
混合5层
3/5
八成新
一室朝南
坐落位置
小区配套
室内水电及装修
其他条件
分区内主要街道一侧小区内的中央位置上。
有停车、绿化、物管、公共水电及相关设施。
普通室内装修。
普通厨卫设施。
采光、通风、日照、休息等条件中等。
建筑面积
70-90㎡
分摊占地
权属及证照情况
产权，证照齐全
7．独门院落标准样本住宅为独户院落内2-3层小住宅楼房建筑，混合结构，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套样本住宅情况；
非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.85M，二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。
㈡住宅房屋评估中可比实例选择要求
1.可比实例应选择与估价对象所处的征收区位分区相同或相邻分区位置相对靠近的住宅房屋；
2.可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋；
3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近；
4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；
5.可比实例的交易类型应选取一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实
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