市场考察报告3篇文档格式.docx
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而受此因素的影响，酒店消费传统上的主要客源——政府接待（包括职能部门）和企、事业单位接待也必然会有大面积的上升;
从长期来看，利川的畜牧业、药业、旅游业发展看好，大量商务旅行和休闲旅游人员会接替前类人员成为今后利川酒店消费的主要对象;
需要特别指出的是，在整体趋热的市场经济条件下，一部分本地人的消费水平和消费观念会发生变化，根据“由俭入奢易，由奢入俭难”的人性特点，这些人对利川酒店消费市场的增长提供了某种可能性。
三、目前的市场情况
1、客房：
利川目前有大小近20家宾馆（不含招待所、低级旅社），其中，定位在高端消费的有长江宾馆、利川宾馆（原政府小招）、民族宾馆、地税宾馆，总客房数约160间，标准间价格（实际支付价）120元，从我们调查性消费得到的情况来看，平均入住率应在80%以上（两晚四家宾馆全部客满，除民族宾馆有一晚是因为有会议接待外，其他全部是自然客满;
另据上述宾馆的服务员介绍，平时的入住情况大致也是如此），按此计算，利川每年的高端客房消费市场总量底线应该在550万元左右;
从现在处于淡季仍然客满可以推断，利川的高端客房供应明显不足;
另从我们考察期间分别入住的这四家利川最好的宾馆来看，硬件方面除长江宾馆外（刚开业），其他三家均已呈破旧之感，且有长期处于无人维护的状况，软件方面更是一塌糊涂，长江宾馆的总台服务员在工作场所当着客人的面公然谈恋爱、用利川本地话接待客人、对客人没有职业态度;
利川宾馆总台服务员也是用本地话和客人交谈、房价控制无章可循（标间挂牌价288元，我们要求打折时给了8折，此后态度强硬再不优惠，但是我们喊了一个熟人来对总台服务员打了个招呼，价格立即降到120元，等于打了四折，一个总台服务员居然有权打四折?
）;
民族宾馆房间根本无法住，气味怪异、卫生状况极差，看不出任何专业管理的迹象。
就是这样的房间，竟然“5人以上要提前一天预定”（民族宾馆总台服务员语）。
2、餐饮：
从资源来看，长江宾馆大厅能同时容纳150人就餐，有11个包房也可容纳150人就餐;
地税宾馆大厅能同时容纳100人就餐，有5个包房也可容纳50人就餐;
民族宾馆大厅能同时容纳200人就餐，有7个包房也可容纳80人就餐（以上合计大厅资源450位，包房22个280位）;
从上座率来看，连续两天中、晚餐我们在四家宾馆均未能订到包房，其上座率几乎为100%，大厅的上座率在60%以上（长江宾馆在90%左右），我们按大厅消费人均30元、包房消费人均50元计算，利川每年高端餐饮市场总量底线在800万以上;
从菜品质量来看，长江宾馆的餐饮是重庆小八仙的连锁店，各方面感觉都不错
，比天艺目前的菜品要略好，在利川也是做得最好的;
地税宾馆的餐饮原来是利川最好的，但现在已有日薄西山之感，肯定比天艺差;
民族宾馆的餐饮因去时没有空位而未能吃到，但是听人介绍应该比地税略差;
利川宾馆的餐饮已经彻底垮掉，基本无人问津。
3、娱乐：
利川的健康娱乐业向不发达，这与利川人的消费习惯有关。
目前，长江宾馆有内设的“天地人和”娱乐会所，包括休闲中心和夜总会，目前生意不稳定，时好时差;
地税宾馆设有卡拉ok演唱厅，档次略差一点，但是在利川名气很响，生意较好;
专业的娱乐场所目前最好的是“天上人间”，有专业演艺表演，消费也不高，15元/人，但是营业空间严重不足，很难形成气候，估计坚持不了多久。
四、结论
1、基于前文对XX市场的分析，凭天艺目前的管理水平要在进入XX市场后迅速成为当地最好的酒店几乎不费什么力气;
2、客房：
按未来的利川天艺113个房间、平均房价120元或160元（高于所有竞争对手）、平均入住率70%计算，利川天艺客房的年收入为350万-450万，这个数对于550万元的市场消费总量（底线）来说，意味着我们必须占到60%-80%的份额，意味着目前XX市场上的四个竞争对手必须要有2-3个出局（这里的出局指的是从高端客房市场出局）;
3、餐饮：
未来利川天艺的餐饮肯定会比客房难做，因为“关系消费”目前在利川仍有相当市场，民族宾馆和地税宾馆尤其明显，而长江宾馆餐饮水平要高于天艺目前的水平，因此，在餐饮方面要取得相当的份额可能有一个过程，进入之初，30-40%的份额、年营收240-300万是可以期望的值，随着客房份额的提高，这个值估计会提高到50%以上的。
根据这个判断，未来利川天艺的餐饮资源配置方案可以有两种：
①设包房10个、大厅同时容纳150人;
②设包房15个左右，不设大厅。
4、娱乐：
只能作为酒店的附属功能，定位于主要满足住店客人的二次消费，面积可以小一点，但是档次一定要高。
200x年x月x日至x日，笔者赴江苏省XX市考察了钱桥地区的带钢市场，重点走访了无锡龙之杰仓储有限公司、无锡振兴仓储有限公司等当地规模较大的带钢交易市场，与当地从事带钢贸易和带钢加工的许多人士进行了相关问题的交流。
我们这里说的带钢市场指的是拥有相当经营场地、能够从事带钢仓储、交易、物流配送等相关业务的带钢市场，有些规模比较大的仓储物流公司因为符合上述定义，因此也构成本文所说的带钢市场。
一、钱桥概况
钱桥是典型的江南风光古镇，始建于公元1270年的元代，全镇下辖16个行政村，4个居民委员会，常住人口万人，流动人口近2万人，20xx年，实现工业税务开票销售92亿元，利税总额达3亿元，在XX市95个乡镇经济排行榜上位居第五，多年被江苏省、XX市评为“工业百强镇”和“工业明星镇”，是无锡近郊的工业重镇。
钱桥镇处于上海、南京两市中间，是“金三角”腹地，更是发展工业、商贸物流、房地产的创业者宝地，沪宝铁路、新长铁路、古运河水路、沪宁高速公路、锡宜高速公路和312国道构成了钱桥镇交通主要网络。
前桥镇距XX市120公里，XX市50公里，张家港60公里。
钱桥镇人杰地灵，气候宜人。
人口平均就教育程度较高，高素质的劳动力资源和外来求职的大专以上人才，为经济发展提供了可靠的人才保证，更为外商投资企业提供了充足的人力资源。
钱桥镇被誉为“焊管之乡”，各种高频、超薄、精密焊管、异型钢管、冷拨无缝钢管等，门类齐全、规格繁多，在五金、机械、油田等行业大显身手。
拥有从普通带钢到特种带钢、从优质碳素结构带钢到低合金钢带钢、从黑褪中宽带钢到光亮中宽带钢等各种业务，专为汽车、纺织、五金、装饰等行业提供配套服务。
二、钱桥带钢交易市场概况
钱桥镇范围内有大大小小的钢材交易市场20多个，绝大多数钢材交易市场都有自己的带钢业务，而且带钢业务还占非常大的比率，甚至有些市场如钱桥带钢市场有限公司、龙之杰仓储有限公司专门从事带钢业务。
各个带钢交易市场都设有许多带钢贸易公司的办事处。
这些办事处隶属于全国各地的钢材贸易公司，其中上海及华东地区的钢材贸易公司占很大比率。
这些办事处通过电话和互联网与总贸易公司保持联系，一有价格、货源方面变化的信息，它们会马上做出反应。
通过这些办事处把钱桥的带钢市场与全国乃至世界的带钢市场联系在一起。
振兴仓储公司院内有20—30家带钢贸易公司的办事处，龙之杰仓储公司一号库有十多家带钢贸易公司办事处，二号库有五十多家带钢贸易公司办事处。
带钢交易市场为这些钢材贸易公司办事处提供办公场所和公共服务，比如提供办公室、办公家具、清理楼道卫生、接通电话线、互联网等。
当然带钢交易市场一般也要向这些带钢贸易公司办事处收取办公场所的租金，不过年销
售额达到一定数量的办事处可以免缴或少缴租金，如龙之杰仓储公司就规定年销售量在2万吨以上的办事处可以免缴办公场地租金。
三、钱桥带钢消费量
无锡钱桥本地的带钢消费主要靠本地的制管企业和冷带加工企业完成。
钱桥镇被誉为“焊管之乡”，各种高频、超薄、精密焊管、异型钢管、冷拨无缝钢管等，门类齐全、规格繁多。
在钱桥镇有大小200多家制管企业，其中绝大多数属于中小型民营企业，多个制管企业每日消耗带钢10吨左右，每日耗钢1-2吨的制管企业也不乏其数。
另外以热轧带钢为原料来加工冷轧带钢的中小企业也数量可观。
为了避免原料库存占用过多资金和有效分散带钢市场价格波动带来的经营风险，精明的当地商家一般都是在接到订单后分批逐渐从当地带钢交易市场采购。
这些公司每次采购数量也很有限，绝大多数采购数量不够10卷。
但由于企业数量众多，当地的年带钢消耗量仍很可观。
据当地业内知情人士估测，目前无锡钱桥地区每月的带钢消费量在26-30万吨之间，一年的带钢消费量在300—350万吨之间。
钱桥带钢市场不仅服务本地企业，同时连接周边苏州、常州等地的带钢市场，辐射整个华东地区。
当地业内知情人士估测每月从钱桥地区输往周边地区的带钢量在10—15万吨左右。
这样算来，整个钱桥地区带钢每月总消费量在40—45万吨之间，全年总消费量在450—500万吨之间。
四、钱桥带钢货源
钱桥地区几乎没有自己的热轧带钢生产企业，所消费的带钢都从外部流入。
供货厂家几乎涉及全国所有生产带钢的厂家，其中北方的带钢产品占绝大多数。
像天津轧一、唐山国丰、唐山建龙、滦河鸿达、唐山瑞丰等厂家的产品在当地都很受欢迎。
运往无锡钱桥地区的外地带钢大多是先由大船海运到上海港，从上海港转到承载量500-1000吨的小船，再通过京杭大运河运到钱桥当地的货物码头。
大的带钢市场都有自己的货运码头。
码头设在公司内，有专门的工人和设备。
从上海港到无锡钱桥镇，小船的运输成本在每吨15元左右，这比公路运输和铁路运输都节省很多。
外地带钢到了钱桥带钢交易市场，很少一部分是放在仓库内的，绝大多数是露天堆放。
由于钱桥属于江南地区，年降雨量大，空气非常潮湿，堆置的带钢大多锈迹斑斑。
好在当地带钢流通速度快，很短时间内并不会影响用户对带钢表面质量的要求。
从交易市场到本地采购厂家的带钢近距离运输只能采用公路运输方式。
钱桥地区公路四通八达，由于经常需要接受强降水的考验，乡间的小路也绝大多都是硬化路面，而且路况比较好。
规模不太大的带钢需求厂家许多都是用农用机动三轮车来带钢交易市场把带钢运回去。
五、钱桥带钢交易市场的经营模式
笔者整理之后，觉得钱桥地区的带钢交易市场大多采用以下三种经营模式。
1.简单提供场地式
仓储公司仅为入驻企业提供存货场地和办公场地，入驻企业办事处非常独立，价格、质量、运输费用及其他事情全部由入驻企业办事处的工作人员与来交易市场采购的客户谈，仓储公司向入驻单位收取每吨8-10元的场地管理费。
设办事处的入驻企业绝大多数与交易市场的合作都属于这种类型。
2.委托代理式
带钢中间商或生产厂家可以把货物存放到仓储公司，自己并不直接派人管理而是委托给仓储公司管理，仓储公司把产品信息通过互联网和自己的宣传栏反映给前来采购的客户，并负责谈价钱、收货款、办理各项手续。
这种模式仓储公司收取每吨20元左右的代理费。
3.虚拟贸易式
根据当地小企业大多不能直接从生产厂家拿货，从中间商拿货又价格较高的状况，有些仓储企业提出了这种模式。
当地中小带钢采购企业通过互联网向比较大的仓储公司提出购货要求（包括价格、产地、规格、型号等各个方面），大的仓储公司再将众多中小带钢采购企业的订单按各自的要求汇总起来，凭借自己资金、规模和信用的优势，集中向北方带钢生产厂家订货，大的仓储公司拿到的货几乎等同于大钢铁贸易商所获得的出厂价。
这种模式能有效降低中小带钢采购企业的采购成本，也避免了仓储公司充当带钢贸易商在经营上的风险。
六、钱桥带钢市场给北方带钢生产企业带来的启示
1.树立长远目标，加强诚信交易
在钱桥带钢市场的考察过程中，笔者也听到了一些当地带钢经销商和带钢加工企业对北方带钢生产厂家负面的评价，主要是诚信度不高的问题。
比如签订供货合同后，如果其它地区市场带钢价格上涨，北方带钢生产厂家往往以各种借口拖延发货，而把产品发到价格较高的地区出售，拿不到货的经销商和加工厂就会因为手头无货而遭受很大损失。
北方带钢生产企业应该树立长远经营的目标，进行诚信交易，切实履行合同中规定的相应义务，不要因为一时短暂的利益而伤害长期的合作伙伴的利益。
2.进行产品精加工，增加产品附加值
北方带钢企业生产的热轧带钢是一种比较粗放的原料产品，产品附加值并不高。
钱桥地区制管企业和冷带加工企业把它们制成各
种高频、超薄、精密焊管等产品，大大提高了产品的附加值，当地的这些加工企业也获得了远远高于北方带钢企业的利润率。
当然这与南方经济发展水平比较高、人力成本比较高有很大关系。
随着北方经济的快速发展和人力成本的大幅上升，北方带钢生产企业也应该迅速转变经营观念，从粗放型增长模式转变到集约型增长模式上来，从以量取胜转变到以质取胜上来，从生产半成品、低附加值产品转变到生产产成品、高附加值产品上来。
只有这样，才能提高北方带钢生产企业的竞争力和利润率。
三月二十一日至二十五日，我随区政府领导到深圳和佛山对有关市场进行考察。
其目的是：
学习先进地区企业和市场开办单位经营理念，为家具企业和市场开办单位牵线搭桥，引进嫁接高档家具品牌，转变市场开办单位经营理念，提升我们家具专业市场档次和规模，促进家具行业和市场快速、健康发展。
具体行程是，在深圳：
参观了深圳家具展览会，参观了深圳家具协会的办公场所并与其有关人员进行了座谈，参观了深圳迪亚诺家具公司和格调家具公司的展厅和生产车间，参观了华南城市场。
在佛山：
与顺德市乐从镇领导座谈，参观了罗浮宫家具市场，参观了欧浦钢铁市场。
深圳家具协会成立于1986年，现有工作人员500余人，资产达8个亿。
下属机构有：
家具研发机构，教育培训机构，家具检测机构，媒体宣传机构，会展运作机构。
现在该协会正运作上市。
一个民间的行业协会不依靠缴纳会费去发展，而是依靠市场化运作，也能发展到具有这么大的影响力和规模的企业，主要原因：
是顺应了市场经济发展规律，依托家具企业，完善配套服务体系，不仅推动了家具行业的发展，而且壮大了自己。
另一方面就是思想观念的大开放。
佛山顺德乐从家具市场：
现有经营业户3400家，建筑面积达340万平方米，年销售额达400亿元，年纳税超过一亿元。
其中罗浮宫单体建筑18万平方米。
该市场管理体制有两条线：
一是由政府有关部门组建的市场管理办公室，主要有：
工商行政管理部门、公安部门、城市执法管理部门、交警部门、交管部门、经济发展办，各个职能部门主要履行各自的管理职能，协调配合，共同维护好市场秩序。
二是由业主成立的行业商会，主要履行业户自律，统一对外广告宣传，开展诚信经营活动等。
每年市场用于对外广告宣传费xx多万元。
依托该市场的物流公司有三百多家。
该市场之所以能够成为全国四大家具市场之一，并且长盛不衰，其主要原因：
是政府职能部门与市场开办单位和商户心往一处想，齐心协力，共为市场发展大局各负其责、尽心尽力。
欧浦钢铁市场：
现有建筑面积超200万平方米，业户达2300户，年销售超过200万吨，是国内钢铁最大的销售集散地。
其中欧浦钢铁物流股份公司创立的欧浦钢网，是国内首家钢铁现货交易网站，是一家以真实现货库存为基础，以欧浦公司六大实体，即大型仓储、剪切加工、运输调度、高效配送、金融质押、物业租赁为配套的一站式钢铁交易服务平台。
欧浦钢网两大网络服务：
钢铁超市现货平台、钢铁资讯服务平台已颇具影响力，现拥有注册会员10万家，网站日点击量超20万余次。
该市场之所以能成为全国最大的钢铁销售基地，其主要原因：
是实体市场经济和虚拟经济的互动和支持，相互促进，快速膨胀提升。
几点感受：
一是思想是行动的先导。
不管做什么事情，没有一定层次的认知能力和思想大开放，就不会有大的行动和成功。
人要怀揣梦想，要有精神追求，不管做企业还是做人，要有虚拟的空间，要有追求目标的激情。
因为人人都明白：
取乎其上，得乎其中；
取乎其中，得乎其下的道理。
人有时候就得应该有一种为梦想而活着的气魄和气度，在追求梦想过程中不断完善人生的价值。
二是环境改变人，环境成就人。
一线城市的人们：
都有一种天生的优越感，一种舍我其谁的自信感，一种自我展示欲望的冲动感。
富有激情，富有高效率。
这种环境能推升人的斗志，最大限度的挖掘人的潜能，有利于理想的实现。
同样，在这样环境中做企业，由于环境的优化，技术、资金、人才、信息、政策等配套服务功能的齐全，做大做强的几率也会变大的。
三是家具产业的转移，必须要有与之相配套的条件。
要想从一线城市转移到二三线城市，必须具备：
一定要有土地空间资源，与该产业相配套的原材料供应、采集，产品的生产园区、仓储园区、物流配送、专业市场销售，人才招录和留住，融资的环境和成本等等与之配套服务体系。
家具产业的提升，主要走品牌之路。
与名牌嫁接联合。
专业市场在提升硬件设施的前提下，要多引进知名品牌，做名牌的连锁店。
同时，加强专业市场的整体包装，实行区域品牌对外宣传，增加大众的知晓度。
四是在发展实体经济的基础上，要引导发展虚拟经济。
专业市场要研究，在网络上建立专业交易平台，引导市场内的实体经济体在交易平台上建立网站，发布信息，加大宣传，提高交易水平，促进实体市场的健康发展。
实体专业市场在对仓储、物流配送、融资、租赁、宣传等方面做好配套服务功能，
为市场的顺畅交易做好坚强的厚盾。
对我们家具专业市场的几点启迪：
一是关于对外宣传包装问题。
应该成立统一的市场业主委员会，并有业主委员会聘请专业人员作为常设机构，对市场的宣传进行整体规划，以“周村家具市场”作为招牌统一整体对外宣传。
费用来源，由市场开办单位根据在市场中的经营面积和效益为依据进行分担。
具体宣传的方式和途径有专门常设机构提出方案，由业主委员会审议通过，采取市场化运作的方式进行。
二是关于市场消防安全问题。
由政府牵头成立市场管理委员会，作为一个常设机构对市场的经济秩序进行管理。
由工商行政管理部门、公安部门、交警部门、交管部门、城市执法管理部门、贸易局人员组成。
各个职能部门按照自己的职责，各负其责，统一管理，协调配合，共同维护市场秩序。
其中市场的消防安全统一由公安部门负责。
公安部门督促市场开办单位履行各自消防安全职责的落实。
各个产权单位加强消防安全资金、人员的配备和制度的管理。
共同消除消防安全事故的发生。
三是关于市场物业管理的问题。
按照物业所有权是谁就由谁负责的原则，在此基础上整合现有的物业资源，提高物业管理水平。
具体：
309公路以南市场由胜利村委负责。
309公路以北市场内，除凤阳家具大厦和木材公司所属物业之外，其他统一由规范的物业公司管理起来。
物业公司实行公司化运作，严格各项制度，确保市场在安全、秩序、健康的环境中正常交易。
四是关于市场的物流问题。
在调研的基础上，摸清依托家具市场的物流公司基本情况，货物的走向、数量，成立市场物流总公司，整合物流资源，实现信息共享，降低物流成本，更好的服务于市场发展。
五是关于市场提升档次问题。
在现有的基础上，除了加强市场的硬件提升改造建设之外。
在软件建设方面，主要：
一是采取连锁经营等方式尽快引进知名品牌家具。
二是区域内现有的规模企业加强与知名品牌企业联合，提高产品质量，提升产品档次，从而带动我们家具市场的规模和档次水平。
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