商业街地产项目的规划设计doc 9页NewWord文档下载推荐.docx
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如果作一个形象的比喻，我认为商业地产是传销，住宅项目是直销。
做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。
但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主
咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态是无法互相兼容的。
有的ShoppingMall是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样的。
即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，也首先得明确商业态的形式。
另一方面是专业顾问机构的重要性。
国内发展商对此基本没有认识，所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。
中国发展商基本上是自己做招商材料，英文写得一塌糊涂，真正讲英语的人根本看不懂。
中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词，而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等，中国恰恰缺乏这些信誉保证。
全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。
由于发展商不认可，因此目前在北京没有市场。
发展商都以为自己能够招商，但实际上是很困难的。
像家乐福这样的连锁店，进中国的目的是为了挣钱，因此对项目一定认真评估，否则不会轻易投资。
他们会把钱花在物业上，但不会自己成立一个开发公司。
市场如何，开发商的房子如何，开店的效益如何就需要做专业的评估。
国内如果提供不了这方面的评估，就需要像顾问公司这样的中间人。
毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益，作为国外的连锁店，需要一个代表它自己利益的机构进行评估。
中介机构就是起这个作用。
这样的顾问公司的作用就是整合资源。
如果能够找到非常好的渠道，招几家主力店进来，把几十万平米的ShoppingMall撑起来就变得很容易。
大的主力店机构比较强大，总部设在法国、欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各个部门的职责、职权都比较明确。
国内的发展商想找他们谈，却不知道该找哪一级部门，更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。
主力店招商之前不应该进行建筑设计
我们曾经做过许多购物中心的设计，完全是按照发展商的思路进行。
整个空间都很灵活，将来谁做商铺都可以，但这样的规划没有什么意义，属于非常前期的东西。
对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。
商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。
因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。
整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。
中庭做得比较好的有上海恒隆广场，做的最极端的是上海正大广场，由泰国设计师设计，中庭做得极其复杂，十几层高，进去以后有游乐场的感觉。
里边天桥横过来，绕过去，感觉很乱。
现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。
比如我们做的深圳的一个项目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，购物街，再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。
室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。
我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。
跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演化出来的形式。
如今已经变成一种模式，我们设计的王府井富阳广场就提供这样一个表演的舞台。
大型商场的交通组织非常复杂，因此还有两个方面必须考虑：
一是怎样从一开始就应该把人流分开，让人往楼上走，比如一进门就有通往二层的扶梯，或者可以直接上三、四层。
我们经常会发现所有商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力非常大。
另外是如何把人流往深处引的问题。
只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。
对大规模商业建筑来说这是最重要的。
我们的处理方式是通过大中庭，天窗的引导作用，做到店铺的均好性。
商业街的规划设计
我们给珠江做了很多项目。
珠江的项目大多都有商业街，他们把商业街作为一种聚集人气的手段。
住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。
但广东更注重人人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。
这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及。
北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。
随着北方的经济发展，北京商铺的发展现在基本可以标志着北方经济水平的提高。
商业街空间的限定和功能的划分
商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。
每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？
这就需要建筑师进行精心地设计。
现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。
很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。
王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。
过去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。
现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。
其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。
商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。
尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉得很舒服、很亲切。
柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。
亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。
欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。
所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。
现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。
商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。
每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。
建筑设计的三个层次
在我们的设计理念中，认为建筑设计应该有三个层次：
第一个层次是宏观的外观造型。
从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。
第二个层次是我们通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。
第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。
人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。
越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。
作为一个建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。
现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。
现在新出的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶宫这几个项目的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩，尤其是对底层近人的部分。
建筑装修上可以采用很多非建筑语言，比如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分，装饰材料上有很多软化的倾向，都是可以出彩的地方。
如何操作商业地产设计
在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。
商业地产跟酒店设计比较相似，酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好，是喜来登集团，假日集团，还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的管理规定，应该按照他们的要求去进行设计。
开发商不是自己使用店面，而是要卖给主力店，必须按照主力店的要求去设计。
如果是做购物中心方面的商业地产，发展商应该找一些专业的商业顾问公司，目的是明确商业态的特点和具体的操作方式。
每个项目都有自己明确的市场定位，应该以高度专业化的方式进行操作，由专业顾问公司代理或者策划、招商。
如果做普通商业街的商铺，发展商可以自己操作，但在市场判断上可能还会存在风险。
有的商业只是住宅区的配套，商业亏盈并不要紧，只要大型住宅项目卖火就可以。
社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计，有的几万平米的大商业，里面有一条食街，装修气氛特别好，但没有足够的通风排烟设备，经营受很大影响。
在整个合作过程中，发展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险承担者。
整个操作应该以专业的态度去进行，有钱、有权不等于有专业技术，否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。
有个广告人曾举过一个例子，主人买一条狗看家护院，夜里听到外面有动静，到底是主人出去叫还是狗出去吠？
答案很简单，当然是狗出去叫，因为主人不是学这个专业的。
地产开发也是这样一个道理，重视专业顾问机构很重要。
同时也应该选择专业的建筑设计单位。
许多的商业项目设计得不伦不类，经营使用阶段出现很多问题，特别是硬件方面的问题，如楼电梯分布不合理，店铺价值差异太大，厕所不够或找不到。
这样的问题都很难补救，给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。
所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。
同是甲级大设计院，可能专长完全不同。
正如医疗机构中口腔医院和妇产医院的专长天壤之别。
商业地产操作的核心是通过策划、规划和设计使项目升值。
全凭发展商是否有远见卓识。
不同的发展商对建筑设计的重视程度和支付水平不同，实际上反映了有人把设计看作消费，有人把设计当作投资。
那么建筑设计质量是否影响项目回报呢？
大家心中自有答案。
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