淮南楼市调研报告Word格式.docx
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淮南是产煤大市，铁路运输网络发达，京九铁路、京沪铁路贯穿淮南，每天停靠淮南火车站的客车有72辆，现只有开往上海的始发车，其他都为停靠车辆，都有相应的停靠时间，旅客要提前进站。
在市内乘坐5路公交车可到达火车站。
淮南市火车站位于淮南市田家庵区舜耕中路。
（2）公路
淮南公路路况良好，京福、合徐等高速公路穿过淮南，现已形成以洞山东路等干道为核心的公路交通网络。
淮南长途新客运站是国家一级客运站，省际省内的班线达到145条，省际的班线多为每天发车一班，省内的班线从每天发车一班到十七班不等。
市内乘坐1、2、3、8、9、24、26、30、110、121、210公共汽车，就可到达淮南长途汽车站。
（3）公交车
淮南市内的公交车有旅游巴士、环线巴士、市内巴士等许多种类，线路达到25路之多。
在市内，乘坐公交车方便快捷，运营时间为05:
00-21:
00根据路途的远近，具体时间有相应的调整。
（4）出租车
淮南有许多出租车车型，最常见的是夏利、桑塔纳、奇瑞等。
出租车起步价5元，超过3公里后，夏利每公里1元，桑塔纳、奇瑞等每公里1.2元，每天晚上23点到次日5点是夜行时间，起步价6元，超过3公里后，夏利每公里1.2元，桑塔纳等车型1.4元，租车期间的等候费、过桥过路费等都由乘客承担。
（5）航运：
通航里程204公里。
主要河流有：
淮河淮南段81公里（属三级航道）方家坎——新城口；
西淝河37公里（属闸坝碍航区段性通航）杨村——凤台；
茨淮新河淮南段34公里（属五级航道）港河口——古路岗；
窑河（属六级航道）上窑闸——新城口以及泥河（不通航）等。
（6）未来规划：
合肥淮南酝酿开通城际公交铁路
淮南市正在大力开发的山南新城，正与合肥长丰县北部接壤。
目前合肥与淮南在同城化的“兴趣点”高度一致，并要求在2009年“尽快实现更多实质性进展”。
淮南市委提出，在基础设施建设方面，可以规划建设城际快速通道，与合肥市蒙城北路实现对接；
力争尽快开通城际公交；
争取规划建设城际铁路。
据了解，未来的合肥、淮南将探索以合淮工业走廊为载体，建立城际合作开发产业集聚区；
利用淮南煤电资源优势，整合两市相关产业，合作建设高载能工业园，联合发展循环经济，例如，重点做大以煤矸石、粉煤灰为原料的新型建材产业；
筹划在两市之间建设大型物流中心、热电厂项目。
另据统计，自2007年底，合肥、淮南签订加强区域合作框架协议，合淮同城化正式实施以来，两市已相继签署了商贸、旅游、信息化、司法行政、环境保护、生态林业等10个专项协议。
3、经济状况
2004年以来，淮南市经济发展基本保持较快的增长速度，但2004年至2007年，增长势头有所下降，至2008年才有所恢复。
受宏观经济的影响，近几年以来，淮南市固定资产投资完成情况连年呈现增长下降的趋势，至2008年末，由2004年的增长67.8%降至增幅为20.80%，连续五年的持续趋缓，对当地房产等市场的影响，体现在供销比上，应该是对等的状况，供销比急速降低，对未来房地产市场存在较大机会。
4、人口居住状况
2004年至2008年，淮南市人口呈现稳步增长的态势。
截止08年末，淮南市总人口约240余万，其中非农业人口为113万，较2004年的105万，增长了7%，值得关注的是，近几年，非农业人口增长有所加快。
2007年淮南市区人口为110.7万，2006年为108.5万，2005年为106.66万，而2004年为105万。
2007年与2004年比较，4年间城市人口增长7.62%。
5、近几年人均收入情况
淮南的人可支配收入，增长波动较大，与其他城市不大一样，近几年基本呈现增长较缓的态势，与城市GDP的稳步增长不相吻合，值得未来投资时关注，预示着收入方面两极分化有所加重，高档住宅未来存在一定的商机。
二、城市发展规划
1、总体简述
淮南市总体呈东西向长条形分布，北部为淮河，南部为舜耕山，西部为八公山，各区之间比较零散，联系并不是很紧密，目前城市总体布局是：
西部以大型煤矿及煤相关的化工为主，北部主要以煤矿及大型火力发电为主，东南部为早期城市发展遗留的小煤矿及淮南市的农村及农田，东北部地区为淮南经济技术开发区，已经吸引包括万向集团公司及韩国等一批较强实力的中外企业入驻，东南区块为大通区所辖，除了大通老城区，主要以农田及已关闭了的小型煤矿为主。
从淮南城市长远发展看，西北部是作为城市的能源工业基地，一是煤矿开采带来的地表塌陷，不适宜大规模的地面建筑，二是煤矿、火电及化工带来的污染，使得西北地区生活环境恶化，因此，市政府也适时提出了东进南扩的战略，东进指的是开发区及大通区的建设，南扩主要是指山南地块（今年原属合肥的长丰县部分乡镇已划归淮南管辖）。
目前，淮南重点打造的则为与合肥的同城一体化，当前重点则以“东进南扩”为重心。
2、城市“东进”：
大通区，合淮同城化的重要交通枢纽区域
淮南东进南扩的提出，已经近十年了，但东进方面则相对启动较早，公司地块所在位置即大通区当仁不让成为了东进的核心区域。
作为淮南城市的“发源地”，大通区经历了矿产资源由兴到衰的历程，也见证着淮南城市的变迁。
面对东进南扩战略的实施和高速公路、高速铁路带来的难得发展机遇。
（1）开发区
淮南经济技术开发区（简称开发区）始建于1988年，1993年经安徽省人民政府批准为省级开发区。
开发区总体规划面积20平方公里，一期10平方公里，现已开发5.7平方公里。
开发区现有企业160余家，总投资达20多亿元。
其中外资企业22户，利用外资1.1亿美元。
开发区现已形成以生物医药、纺织印染、软件开发、机械加工、食品加工和电子电器为主业的产业特色。
目前，开发区境外投资主要来自韩国、澳大利亚、美国、德国以及香港、台湾等国家和地区，其中包括韩国绿十字株式会社、韩国信友株式会社、韩国大弘纺织株式会社、澳大利亚江氏企业集团和德国拜耳公司等知名企业；
国内投资者主要来自上海、江苏、浙江、江西、广东、四川、陕西等省、市，其中包括我们万向钱潮集团、四川托普集团、江西江中集团、陕西东盛集团和安徽丰原集团等多家上市公司。
开发区已形成“区中有园、以园兴区”的开发建设格局和产业特色。
根据开发区的总体规划，目前正在建设六个专业工业园区：
安徽淮南生物医药工业园、安徽淮南韩国工业园、托普淮南软件园、淮南万向工业园、淮南益益乳业科技园和淮南电子工业园，其中安徽淮南生物医药工业园和安徽淮南韩国工业园为省级工业园区。
开发区支持和鼓励国内外客商在生物工程技术及产品，纺织、印染、服装加工及纺织机械产品，新型医药、现代中药及精密医疗诊断设备，机电一体化技术及产品，新型材料、精细材料，电子信息产品及现代通讯设施，食品、饲料添加剂及农副产品深加工等产业投资，并享受财税奖励、土地扶持和优质服务等优惠政策。
（2）生态新城
随着分别服务了67年和52年的大通煤矿、九龙岗煤矿于1978年和1982年报废。
资源枯竭，土地荒漠化、土地沉陷等现象给大通区的经济转型和生态环境建设带来了双重压力。
随着淮南矿业集团泉大资源枯竭矿区环境修复与开发项目的启动，大通区和矿业集团进行密切合作，可持续发展的循环经济新模式在大通开始试点，废旧的老矿区焕发出新的生机和活力。
通过对煤矿塌陷区生态环境的修复和治理，建立生态系统和谐健康、景观环境富有特色的矿山湿地生态区，并充分发掘“发源地”的历史人文景观特色，为资源型地区的生态环境修复、产业结构调整与经济发展探索新的出路，使之成为“绿色能源城的组成部分，城市生态的中心片区，城市东进南拓的衔接地段”。
同时，大通区不断发掘“发源地”的历史底蕴，利用沉陷区治理，发展生态旅游、红色旅游和工业旅游，协同市里有关部门，建设了新四军纪念林景区，修缮大通“万人坑”教育馆，规划了蔡城塘湿地的保护和利用，建成了寿州窑陶瓷博艺馆，基本形成以上窑森林公园为核心的生态游、以爱国主义教育为重点的红色游和以农家乐为特色的休闲游“三大旅游带”。
（3）基础建设
淮南市“东进南扩”的战略决策给大通带来了一定的发展机遇，大通区的区位优势有所提升，“发源地”成为淮南城市大建设的主战场之一。
随着城乡建设步伐加快，大通区的城市面貌也在不断改观。
大通区大力实施“3212”城市发展计划，加快金丰易居旧城改造项目进度，启动曼哈顿花园、上窑旧城改造项目建设，仅2008年就竣工商品房39.3万平方米。
建筑面积96300平方米的九龙农民新村已经建成，会所、小学、幼儿园、医院、菜市场等设施也配套完毕，900户农民可以按照自己的意愿，从六种房型中挑选适合自己的一种房型。
合徐高速公路淮南连接线、洞山东路、朝阳东路中段相继建成通车，东部新城框架拉开。
京福高速铁路已经进入前期设计，淮蚌高速公路的征地拆迁工作已经展开，大通区正积极做好道路建设的拆迁征地和各项配套设施建设工作。
在合淮同城化的建设步伐中，大通区正在规划建设的连接合肥、淮南的九龙大道、舜耕大道两条快速通道，为合淮工业走廊提供了便捷的交通环境；
206国道、京福高速铁路、合淮蚌高速铁路客运专线、淮滁高速公路及淮上大桥工程将穿境而过，淮南火车站客运东站将落户大通，成为淮南铁路交通枢纽的新标志。
3、城市“南扩”：
山南新城，与合肥同城一体化的“引爆点”
山南新城位于淮南市舜耕山以南，总规划建设面积80平方米公里，首期开发区域15平方公里。
规划的山南新城目标为国内先进、安徽一流，山、水、林、城融为一体的现代化新区，淮南市的政治、文化、教育、体育中心区，高新技术产区集聚区，生态环境建设示范区。
规划通过确定城市南北方向的主轴线和绿化通道将东部城区与山南新城、舜耕山在空间上相互呼应，山南新城中心城区主要沿南北方面主轴布置，形成新城区用地功能和景观核心。
生活区围绕中心区布置，高教园区、高新园区安排在生活区两侧，通过东西方向副轴将各类功能区与中心区联系起来，概况为“一核、两轴、六区、十一廊”。
另外，在山南新城的规划中，除了营造未来城市中心之外，还有一个很重要的意图，就是成为“合淮同城化”区域中的桥头堡，促进合肥、淮南两市的经济合作，助推淮南融入省会经济圈。
（通往山南新区的洞山隧道）
2008年5月份洞山隧道的正式开通启用，有效的连接了山南新区与老城区之间的紧密联系，加快了山南新区的启动节奏。
内部则按照等级分别规划了两条快速路，四横十纵十四条主干中，以及纵横交错的19条次干路和支路一条淮河大道沟通沿山隧道把东部城区与山南新城联系在一起。
在启动模式上，淮南市政府与中铁四局于2006年签署了关于山南新城的投资建设的框架协议，约定在未来3～5年内，中铁四局将累计投资45亿元进行山南新城首期15平方公里区域的一级土地开发。
也由此确定了在淮南“东进、南扩、西调、北连”的空间发展战略过程中，南扩”成为了近期城市空间发展的重点。
山南新城首期开发区域预计将引入居民15万～20万人，这些新城的居民将来自三大方面：
老城区居民首次和二次置业；
老城区北部和西北部采煤沉陷区有大量居民面临搬迁置业需求以及周边城镇人口。
而根据规划，到2020年，山南新城的人口将达到60万，建设用地60平方公里，将发展成为淮南的行政办公、文化教育、体育和商业中心。
另外，到2020年城市绿化覆盖率不少于50%，绿地率不少于40%，人均公共绿地面积不少于13平方米，规划有综合性公园6座。
（山南新区规划展览馆）
在首期的土地开发建设中，淮南市政府与中铁四局还共同聘请了城市开发专业咨询机构——北京大岳咨询有限公司，为其制订了投融资规划。
目前，中铁四局已投资超过15亿元，安置拆迁农民的农民新村一期工程，连接新老城区的洞山隧道，贯通新城南北的淮河大道，次干道和两侧绿化以及高压线路改造工程都已经完工，水电等配套设施基本完善，已经基本达到了净地出让的要求。
山南新城基础配套方面相对比较单薄和落后，当前已经落实并投入具体工作的项目有：
山南新城的淮河大道连接合淮阜高速公路已正式通用，从淮南到合肥应该不超过50分钟车程；
另外淮南市政府搬迁工程已经列入计划，目前已正式施工，预计于2010年左右竣工并迁入；
淮南市最好的中学淮南二中也已正式列入迁进山南新城的计划，最晚于2010年开学；
国投新集能源有限公司总部园区已正式投入施工；
四月份有三幅住宅用地（近千亩）正式挂牌出让。
三、小结
1、在淮南的经济格局上，第一产业与第三产业相对比例较小，整体呈现出“二、三、一”的产业结构特点，支柱性产业主要为煤炭、火电和由此衍生的化工行业。
具体表现在经济发展态势上，受政策等外围环境影响较大，因而整体经济发展虽然呈现向上的趋势，但增长波动较大，劳动密集性特性导致人均可支配收入的增长不明显。
2、在第三产业上，淮南市提出了做强第二产业，做大第三产业的战略，2008年以来，淮南市第三产业累计实现投资38.6亿元，同比增长62.2%，增长幅度为近几年之最。
3、未来规划上，淮南基本确定以合淮同城化作为城市发展的一个重要议题，但至少目前仅停留在交通方面的进一步融通，如处于规划中的城际公交铁路等，但双方在城市定位差异化、互补化等方面并未进一步明确的政策提出。
4、关于东进与南扩的双向竞争，目前存在统一与竞争的关系。
在启动上，城东占有先机，另外在基础配套方面目前稍有优势，但在未来的发展上无疑山南新城占有更大的潜力：
山南新城规划启动方面相对比较成熟完善，思路明确；
另外政府重视程度及投入力度较大，除各种优惠条件的到位外，市级机关办公楼（市政府）的迁入、二中新址的确立等等，均有体现；
在操作模式上，引入中铁四局，在最快速度明确了区域规划的基础上，基础配套设施的完善也呈现加速度的态势；
山南新城的迅速崛起，将对城东存在一定的分化作用。
第二部分房地产市场现状及趋势
2008年，在世界金融危机、国内经济增长速度放缓等一系列国内外不利因素的影响下，淮南市房地产开发依然保持稳健的发展态势，但也存在开发投资增速放缓，商品房交易量增速减缓，空置房屋增加，需求方观望情绪浓厚等问题。
一、2008年房地产开发状况
1、开发投资持续增长,房屋品质有所提高。
1-12月淮南市房地产投资累计完成36.98亿元,增长19.5%,其中住宅投资累计完成27.46亿元,增长3.4%。
楼盘及房屋品质有所提高,全年配套工程投资3.19亿元,增长9.18%；
房屋单体造价提高，平均每平方米竣工价值比上年提高30%以上。
2、新开工项目快速增长。
全年新开工面积174.05万平方米,增长40.78%，其中住宅新开工面积137.91万平方米,增长31.02%。
随着下半年新项目的不断增加，促进了房地产市场的快速发展。
全年累计施工面积449.24万平方米,增长8.08%，其中住宅施工面积380.49万平方米,增长1.13%。
3、销售量同比增长较为明显，但总量仍在地位运行。
受居民居住需求及谢家集区、潘集区等地区商业市场改造影响，全年住宅及商铺销售均呈快速增长势头，全年销售面积125.36万平方米,同比增长20.53%,其中住宅118.48万平方米,同比增长19.41%,商业营业用房6.66万平方米,同比增长42.61%。
4、保障性住房逐步落实。
随着各项保障性住房措施得到落实，经济适用房建设步伐加快,全年施工面积12.22万平方米,新开工4万平方米,竣工3.12万平方米,竣工364套,
共投资1.18亿元,比上年同期增长96.93%。
随着经济适用房陆续竣工,一部分低收入家庭的住房问题将能得到改善。
5、房屋价格稳中有升。
商品房均价2823元/平方米，比上年同期增长12.29%,增幅同比回落4.31个百分点;
住宅均价2673元/平方米,增长10.68%,回落7.61个百分点。
二、历年房地产投资完成情况
在2004年房地产投资完成总额达到增长的顶峰后，近几年以来，淮南市房地产投资情况一直处于低增长态势，2006年略有反弹，至2007年开始又步入低迷状况。
从施工面积来看，2008年淮南市施工面积约为449万余平方米，其中住宅施工面积约为380余万平方米，占84%，成为主流。
但总体施工面积呈现倒增长的势头，2006年至2007年更是基本处于极低的增长态势。
另外从竣工面积来看，2008年更是表现出负增长状况。
2008年淮南市竣工面积为160余万平方米，较上年增长-17.1%，其中住宅竣工面积为135万余平方米，增长-27%；
2007年住宅竣工面积为185万余平方米。
较2006年则增长36%。
竣工面积与施工面积的滞增长，带来的效应就是当地房产销售量和成交价格的有所提升。
2004年至2008年淮南市商品房销售面积呈现震荡上行的态势，至2008年销售面积达到125万余平方米，其中住宅销售面积101万平方米，另外在销售额上，2007年销售额为26.14亿元，至2008年销售额达35亿元以上，增长35.4%，远远大于销售面积的增长比例（2008年较2007年销售面积增长20%），在房产形势低迷的2008年，属比较难得。
三、土地出让情况
截止4月份，淮南市区2009年尚未有非工业类土地交易量记录产生。
4月份，市区范围内将有四幅地块推出。
其中山南新城首次推出地块。
本次地块出让山南新城计有三宗地块，均位于新城管委会东面，与未来淮南二中近邻。
具体如下：
地块
编号
土地位置
土地面积（㎡）
土地
用途
出让
年限
规划指标要求
起拍参考单价
楼面价
备注
容积率
绿地率
HGTP
09004
淮南市田区南纬一路南侧,陈洞南路西侧
240085
住宅
70年
1.0
50%
35万元/亩
525元
2009年4月16日在安徽省土地矿产交易市场（合肥市东流路145号）举行拍卖
09005
淮南市山南新区南经十路东侧、南纬三路北侧
186757
1.5
40万元/亩
400元
09006
淮南市山南新区南经十一路西侧、南纬三路南侧
224600
1.8
333元
09007
淮南市田区朝阳东路南侧、淮舜南路东侧
40886
3.0
35%
47万元/亩
240元
竞得者需承担该地面上住宅19750㎡、商业2520㎡的拆迁还原安置工作
2008年，淮南市总计推出非工业或仓储等用地计9宗946亩，总成交金额约为5.5亿元；
其中纯住宅仅一宗，60余亩，位于八公山，成交价格为2471万元，楼面价470余元/平方米。
另有商住用地五宗，分别位于田区和谢家集，最高楼面价约815元/平方米，其中公司地块最近的为开发区地块，楼面均价368元/平方米。
2007年，淮南市总计推出地块21宗820亩，流拍五宗，实际成交16宗740亩，成交金额4.5亿元。
但该年度总计推出的5宗纯住宅用地中，有4宗流拍。
再回顾至2006年，整个淮南市仅有2宗住宅用地推出，分别位于市中心的田区和城西的谢家集，谢区当时楼面价150元/平方米，田区楼面价350元/平方米，而与此这前的2005年推出的八宗土地，也没有纯住宅用地上市。
2008年住宅用地推出列表如下：
交易时间
地块名称
面积（亩）
成交总价（万）
（元/平方米）
成交地价
（万/亩）
容积率（≤）
竞得单位
2008-9-23
田家庵区人民北路西侧,HGTP08018地块
10.47
商住
1706.61
815
163.05
3
淮南市通达房地产开发有限责任公司
2008-8-18
田区舜耕西路南侧,HGTP08014地块
11.21
商用
1098.58
-
98
淮南市华厦置业有限公司
田区国庆西路北侧,HGTP08015地块
4.85
174.6
36
0.4
淮南市合淮小汽车维修站
谢家集区政府家属院北侧、唐山南路东侧,HGTP08013地块
3.99
363.4092
481
91.16
2.84
淮南市金宇房地产开发有限公司
谢家集区平山路南侧,HGTP08016地块
7.99
579.275
675
72.46
1.61
2008-1-17
田区朝阳东路南侧,HGTP07032地块
439.43
28562.95
65
淮南万洋置业有限公司
八公山区建西路东侧,HGTP07033地块
60.27
2471.07
473
41
1.3
安徽远程房地产开发有限公司
开发区建兴路东侧，朝阳东路南侧，建设路西侧,HGTP07034地块
407.84
19984.16
368
49
2
淮南金地置业发展有限公司
相对别的城市而言，淮南当地住宅用地供应相对较少，但不代表当地住宅产品的稀缺。
分析原因，淮南当地大中型国企较多，在于受历史遗留问题的影响，存在较多自留住宅用地，对当地的住宅用地市场冲击较大，形成市场上住宅用地的供应瓶颈。
但随着近几年自留用地的逐渐减少，加上消费者对产品要求的不断提高，住宅用地的需求将得到有效的提高。
四、当地最近房产政策：
近阶段，淮南市主要的意见基本汇集于《关于促进房地产市场平稳健康发
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