毛坯房的交房标准Word文档格式.docx

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拆除橱柜，地板，吊顶，瓷砖，井道，并且直接影响墙面涂料.

下面是国家标准：

建设部关于印发《住宅工程初装饰竣工验收办法》的通知 

建监[1994]392号 

建设部关于印发《住宅工程初 

装饰竣工验收办法》的通知 

各省、自治区、直辖市建委（建设厅），各计划单列市建委，国务院各有关部门建设司（局），解放军总后营房部：

　　随着广大人民群众生活水平的不断提高，为了满足住房对住房再装饰的要求，克服由于家庭装饰管理薄弱造成的房屋结构破坏、影响使用功能、妨碍邻近居民生活，以及大量浪费等，在调查研究的基础上，建设部决定在新建住宅工程中，推选初装饰竣工的制度。

现将《住宅工程初装饰竣工验收办法》印发给你们，望参照执行。

　　住宅工程推行初装饰竣工验收制度是一项新的工作，可能会遇到一些问题，望各地建设行政主管部门加强领导，及时总结经验，并将有关情况和问题随时向建设部建设监理司反映。

　　附件：

住宅工程程初装饰竣工验收办法 

1994年6月16日 

附件：

住宅工程初装饰竣工验收办法 

　　一、为了适应人民生活水平日益提高的需要，便于居民进行家庭装饰，减少浪费，确保住宅工程质量，制订本办法。

　　二、凡新建的住宅工程均可按本办法实行初装饰竣工验收评定。

对单位自建和急需用的住宅工程可由建设单位酌定。

　　三、本办法所称初装饰，是指住宅工程户门以内的部分项目，在施工阶段只完成初步装饰。

　　房屋竣工验收交付使用后，房屋进行再装饰，按城市房屋装饰管理有关规定执行。

　　四、住宅工程初装饰的项目、做法和技术质量要求（含留给面层装饰的余量及面层装饰的余量及面层装饰的要求），应在设计文件中予以明确，由建设（开发）单位与施工单位通过施工合同确定和实施。

　　五、住宅工程初装饰的部位和项目：

　　1．户门以内的墙面、顶棚的初装饰。

　　2．户门以内的楼地面的初装饰，可只完成地面基层（找平层），不做面层。

　　3．各种管线设备安装到位，并按规定进行试水、试压和照明线路的绝缘、接地试验。

导线截面应满足设计要求。

经建设（开发）单位竣工验收后，灯具、水龙头，给水器具、卫生设备等可按合同进行再安装。

　　4．户内门窗等油漆工程的防腐底漆应完成，面层可进行再装饰。

　　5．厨房、厕浴间的墙、地面的防水措施，应按设计院要求一次到位，卫生洁具的设计指定范围内可进行再安装。

如有特殊要求，应事先采取措施。

　　6．大空间的内部隔断（非承重墙）、壁柜、吊柜等，根据设计说明，可进行再安装。

　　7．其它项目，可按合同执行。

　　六、住宅工程初装饰，应符合以下原则：

　　1．初装饰只限在户门以内。

全部外檐、公用工程和公用的设备应按设计文件要求全部完成。

　　2．初装饰项目，必须依据工程设计文件和技术规范、标准施工，不得随意打洞，更不允许取消隔墙等。

不准影响结构安全、使用功能和节能效果。

　　凡属设计文件未说明的项目，如要进行初装饰的，施工单位应与建设单位协商同意，并取得工程设计单位的设计变理手续，方可实施。

　　3．涉及与家庭装饰相关的内部隔断、地面、墙面、门口、门窗等初装饰项目，工程设计和施工单位应注意调整标高、尺寸余量。

　　4．心涉及家庭装饰易损坏防水层或易改变电气、燃气线路及影响使用安全的项目，在施工阶段要一次施工到位。

如施工单位按设计图纸施工，并经竣工验收达到规定标准的，在再次装饰过程中，由于措施不当，而造成损坏防水层，改变电气、燃气线路及影响使用安全等质量问题的，原施工单位不再负责。

　　七、质量标准和检查验收及竣工质量核定、验收时，有什么项目验收什么项目。

分项工程不全的，仍按一个分项工程对待。

其质量标准按国家《建筑安装工程质量检验评定标准》及有关规定执行。

　　由于初装饰是二次装饰的基础，其标高、坡度、平整度、棱角等质量要求不能降低，观感质量评定的基准分不变，仍按原标准执行。

　　八、实行实装饰的住宅，开发（建设）单位应积极创造条件，努力做到预销售或预分配，提前证求住户对装饰的要求，然后由物业管理机构，按住户的意见统一进行再装饰。

　　九、再装饰的工程完成后，均应按国家和当地规定标准，由有关部门组织验收。

验收不合格的不得报竣工或交付使用。

　　十、家庭装饰委托的施工队伍，必须是经当地建设行政主管部门核发装饰施工资质证书的 

。

不准委托无证单位承揽家庭装饰业务。

　　十一、凡实行初装饰的工程因实行初装饰发生的预算差额部分，由建设（开发）单位统一划给物业管理机构，然后，由物业管理机构再按相应的面积比例补偿给住户。

　　十二、本办法自建设部建设监理司负责解释。

　　十三、本办法自颁布之日起施行.Mp=480,75,true]http:

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毛坯房交房时有国家强制标准，如《住宅工程初装饰竣工验收办法》。

精装修房交房时只有推荐标准，如《建筑装饰装修工程质量验收规范》。

在收房时要注意什么呢？

请看SINA网刊登的经济参考文章《精装修房有质量瑕疵能否延期收房》 

（点击:

9980） 

过客评论 

2004-07-1507:

54:

00 

发表于焦点房地产网-谈房论市-HIGHHOUSE高巢论坛

精装修房有质量瑕疵能否延期收房

2004年05月31日17:

35经济参考报

中伦金通律师事务所王飞【案例】某开发商预售的商品房是精装修住宅，双方在合同附件中对精装修标准作了约定。

开发商在取得竣工验收备案表、面积实测表，具备了“两书”以后书面通知客户收房。

一客户在该房屋交付验房的过程中，提出以下问题：

（1）房屋门窗档次比原来预期的要差；

（2）内装饰材料及施工存在问题：

卫生间部分石材开裂；

装饰玻璃破碎；

吊顶局部出现裂缝；

空调风口安装不到位等质量问题；

　　（3）房屋内局部装饰图案与样板间对应位置的装饰图案存在明显差异。

　　客户在房屋验收单上列明了上述问题，并拒绝办理收房手续。

开发商根据客户提出的问题进行了整改，并再次通知客户前来验收。

客户虽然对整改结果表示满意，但提出了要求开发商赔偿违约金、支付延期交房期间房屋租金等要求。

此时，开发商向客户提出了要求其支付延期收房违约金的主张。

　　【案例分析】

　　在这种情况下，应从以下方面分析：

　　一、房屋交付的条件

　　根据《商品房销售管理办法》和建设部关于住宅交付需具备“两书”的相关规范性文件的规定，建设部和国家工商总局在制订《商品房买卖合同》范本时拟定了房屋交付条款，即出卖人向买受人交付房屋时，应当出示《北京市竣工验收备案表》和《房屋测绘技术报告书》，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（即“两表”和“两书”）。

出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，并由出卖人承担由此产生的延期交房责任。

该条款全面、完整的表达了房屋交付所需具备的法定条件，

　　二、精装修房屋交付的特点

　　精装修房屋与毛坯房交付的主要区别在于：

毛坯房交房的装修标准是国家强制标准，如《住宅工程初装饰竣工验收办法》等，但是精装修交房标准只是推荐标准，如《建筑装饰装修工程质量验收规范》等，并没有强制性，而且开发商在制定精装修标准时也具有极大的不确定性，往往只是在合同中框定品牌范围，甚至直接以“高档”、“优质”等相当模糊的形容词来替代具体品牌，导致买卖双方在房屋交付时易产生纠纷。

　　三、买受人领受房屋的义务

　　通常情况下，购房者会认为“收房”是一种单纯的权利，并不是义务，实际上这种理解失之片面，且会导致买卖双方很多不必要的纠纷。

　　买受人的领受义务的法律含义在于：

　　1、根据前述合同范本的约定及《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商只要按照合同约定提交了交付证明文件给购房者，购房者就应当领受房屋，否则就构成违约。

即使事实上房屋质量存在问题，购房者也应先履行其领受义务。

如果房屋确实事实上存在质量问题，行政法规赋予购房者的法律救济手段是在“交付使用后”（也就是领受房屋后）通过质量检测、诉讼等手段来实现其权利，而不是在当时就拒绝收房。

如果拒绝收房，则构成购房者的违约事件，购房者应承担相应的违约责任。

　　2、从保护交易安全的角度来看，当开发商履行交付合格房屋的主要义务及时、恰当，而仅未能及时、恰当履行按期按质交付装饰、设备以及市政基础设施的附随义务时，对方当事人并不应因此而享有拒绝领受标的物的权利，否则就会导致开发商的交易预期和交易利益受到不恰当的损害。

　　3、如果购房者无正当理由拒绝领受房屋，则自双方约定的交付时间到期之时起，房屋的风险即转由购房者承担。

　　房屋交付的最大法律意义就在于房屋风险的转移。

根据《合同法》第一百四十二条和第一百四十三条的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果购房者在开发商出具了齐全的交付房屋的证明文件的情况下拒绝收受房屋，则即使这时候事实上并未进行房屋交接，购房者仍应当自双方约定的交付期限之后自行承担该房屋毁损灭失的风险。

这对于购房者来说，显然是十分不利的，因为此时房屋并不在购房者的实际控制之下，购房者却要为此承担风险。

综上，房屋存在质量瑕疵并不构成买受人延期收房的充分理由，特别是开发商与买受人的合同约定中有关于延期收房的违约责任条款的，买受人更应慎重。

文章来源：

经济参考报发布日期：

2004-5-31毛坯房验收标准　2008-03-2808:

52

分类：

房地产

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毛坯房，一般指屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房。

北京市97年有一个建筑质量初装修标准（见附件），应该按照这个标准验收。

通常，交付房屋时全部外饰面（包括阳台、雨罩的外饰面）应按设计文件完成装修工程。

公用部位、公共设施应按设计文件完成全部装修。

各种管道（给、排、雨水、暖、热）全部完成并进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试。

电气设备（配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等）安装到位，按规定完成各种测试项目。

屋面工程全部项目按设计完成，并进行蓄水、淋水试验。

户门以内各种房间采用预制楼板或现浇板的顶棚，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。

户门以内各种房间基层地面混凝土，做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。

有防水要求房间的地面应完成防水层、保护层，并应进行两次蓄水试验做到无渗漏。

地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。

各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。

2001年12月1日，由北京市建委、市规委、市国土资源和房屋土地管理局联合制定的本市《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》正式实施。

其中就人们关注的“毛坯房”问题明确规定，提倡房地产开发企业开发销售装修房或提供菜单式装修，这意味着一段时间后，“毛坯房”将淡出房地产市场。

12月1日以前立项的商品住宅项目不适用该《规定》，经济适用住房以及自建、联建和合作开发建设的住宅项目参照该办法执行。

土建：

查房屋层高、房屋净空、楼板裂缝和渗漏痕迹、墙壁平整度、墙壁垂直度、阴阳角方正、厕所地面标高、厕所排风道、外墙保温、楼梯、阳台栏杆的垂直杆件净距、阳台栏杆净高。

房间内：

就是墙、顶、地。

墙的问题主要是空鼓、裂纹、墙面腻子材料使用问题，对于腻子，2001年北京市有一个限制性的标准，住宅内必须使用耐水腻子。

如果不是耐水的腻子，有可能起粉、开裂、或者受潮以后空鼓，都是质量问题，有的表层是耐水腻子，基层不是耐水腻子，可能会把基层抓裂，造成起皮、空鼓、开裂等问题。

门窗：

分户门（应是四防门）安装质量、五金件（如门把、门锁）使用功能、密封性能、外观质量、框扇配合间隙、猫眼、门铃等；

对于窗户，如果是落地窗的话，在下半部（标准规定在90公分以下）应该是钢化夹胶安全玻璃。

还要注意门窗的强度，标准规定窗户的压力应该是每平米45公斤，用手推，不大太用力的时候，也就是十公斤左右，如果推窗户时忽悠忽悠，中间变形1-2cm,就会有安全问题，强度不高也容易变形，导致以后不密封。

还要看窗户开启方向、安装位置、窗框与墙体间缝隙、窗扇的密封条质量、排水口位置和数量。

电气：

电表负荷，记录电表读数；

导线线径、漏电保护装置；

电源总断路器、开关电气；

漏电保护器接线和功能；

开关箱内各接线端子连接、试通电；

等电位连结；

厨房、卧室、起居室、卫生间、洗衣机、冰箱、排气机械和空调器等插座数量和质量；

有线电视系统和电话通讯线路；

照明开关质量、安装质量；

插座质量；

插座接线质量；

照明配电箱安装质量。

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附件1：

北京市住宅工程实行初装修竣工质量核定规定（试行）（地方法规） 

北京市住宅工程实行初装修竣工质量核定规定（试行）

一九九七年十二月二十五日 

第一条为了适应居民生活水平日益提高的需要，便于居民家庭室内装修、装饰，减少浪费，确保住宅工程质量，依据建设部和本市有关规定，制定本规定。

第二条凡在本市行政区域内新建的实行初装修竣工质量核定的住宅工程，均应执行本规定。

第三条住宅工程实行初装修竣工质量核定，是指户门以内的装修项目，只完成到初步装修。

工程竣工核定合格后，住户可根据国家和本市有关规定。

对房屋进行再装修。

第四条实行初装修的工程项目，做法和技术质量要求，应在设计文件中予以确定，建设（开发）单位与施工单位在工程承包合同中予以确认。

第五条初装修住宅工程竣工质量应具备下列条件：

一、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。

二、公用部位、公共设施应按设计文件完成全部装修。

三、各种管道（给、排、雨水、暖、热）全部完成并进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试。

四、电气设备（配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等）安装到位，按规定完成各种测试项目。

五、屋面工程全部项目按设计完成，并进行蓄水、淋水试验。

第六条住宅工程初装修的部位、项目和质量要求：

一、户门以内卧室、厨房、卫生间、封闭阳台及过道的墙面达到表面平整、线角顺直。

㈠墙体抹灰工程应做到表面压实，粘接牢固、无裂缝。

㈡大开间的轻质隔墙如设计文件规定不做的，由用户装修时自行设计、施工。

㈢卧室、厨房等内门、窗可以只留门、窗洞口，应设置安装门、窗的预埋件并标出位置。

㈣开关、插座、灯具位置正确，安装平整、牢固。

㈤各种管道、设备、卫生器具安装后距墙预留量应满足再装修和尺寸要求。

二、户门以内各种房间采用预制楼板或现浇板的顶棚，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。

三、户门以内地面工程

㈠各种房间基层地面混凝土，做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。

㈡有防水要求房间的地面应完成防水层、保护层，并应进行两次蓄水试验做到无渗漏。

㈢地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。

㈣各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。

㈤踢脚线高度不小于120MM。

采用水泥砂浆抹灰的，应与墙面基层抹灰平顺，强度、粘结应符合要求。

四、户门以内的暖卫各种管道、设备安装到位，达到通水要求，各种截门、水嘴、面盆、家具盆安装齐全，满足使用功能。

五、房门以内的电气管线安装到位，灯具应能满足照明要求，并进行照明全负荷试验。

第七条实行初装修竣工的住宅工程，满足本规定第五、六两条要求的，建设（监理）单位可按规定组织三方验收，达到合格标准的向质量监督机构申报竣工工程质量核定。

第八条工程质量监督机构依据设计文件、施工合同规定和国家验评标准中有关项目质量标准，对实行初装修的工程进行竣工核定。

第九条初装修竣工的住宅，建设单位应积极创造条件，提前征求用户对装饰、装修的要求，便于初装修项目的施工，确保再装修后工程的结构安全和使用功能。

第十条房屋管理部门应加强对住户自行装修住宅的管理工作，住房自行家庭装修应按国家和本市有关规定执行。

第十一条本规定由北京市建设工程质量监督总站负责解释。

第十二条本规定自颁发之日（97.12.25）起执行。

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附件2：

北京市公共建筑工程实行初装修质量核定规定（试行）

颁布机关:

京房地施字（1997）第943号 

执行日期:

1997-11-02

北京市房屋土地管理局转发市建委质监总站《北京市公共建筑工程实行初装修质量核定规定（试行）》的通知

修建一公司、修建二公司、管修一公司、房屋经营管理公司、开发公司、监理公司：

现将市建委质监总站关于颁发《北京市公共建筑工程实行初装修质量核定规定（试行）》的通知（〔９７〕质监总站第１０９号）转发给你们，请认真学习，贯彻执行。

关于颁发《北京市公共建筑工程实行初装修质量核定规定（试行）》的通知

（９７）质监总站第１０９号　一九九七年九月二十五日

各区、县建委，各施工企业，各建设（开发）、监理单位，各监督站：

现将《北京市公共建筑工程实行初装修质量核定规定（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行，并将执行中的问题及时函告我们。

特此通知

第一条　为了加强公共建筑工程质量管理和监督，依据国家和本市有关法规、标准和《北京市建设工程竣工质量核定办法（试行）》，制定本规定。

第二条　公共建筑工程实行初装修质量核定，是指公共建筑单位工程中商场、娱乐厅、会议厅、写字间、客房等，按合同和设计文件规定范围以内的墙面、楼（地）面、吊顶、内门窗等部位完成初步装修项目，符合规范要求和质量标准，经建设（监理）、设计、施工单位验收合格后，由工程质量监督机构实施初装修核定。

第三条　凡在本市行政区域内进行建设的实行初装修质量核定的公共建筑工程，均应执行本规定。

未实行初装修的公共建筑工程，仍按《北京市建设工程竣工质量核定办法（试行）》对单位工程竣工质量进行核定。

第四条　公共建筑工程实行初装修质量核定的工程中，屋面工程、外墙饰面、楼内公共活动场所及公用设施等均应按设计文件和合同规定的内容，完成全部装修工程，达到使用条件。

第五条　公共建筑工程初装修项目，应在设计文件和施工承包合同中明确规定。

公共建筑工程实行初装修的部位和项目应达到下列要求：

一、楼（地）面工程的初装修，应完成地面基层；

有防水要求的地面，应按规定进行蓄水试验。

二、顶棚工程中按设计文件规定，完成初装修项目的内容。

吊顶施工及吊顶内的电气安装工程、通风空调安装工程可以纳入再装修项目。

三、墙体完成墙面抹灰或基层找平工程。

四、内门、窗工程应完成设计文件规定内容，如预留洞口不安装门、窗的，应标出预埋件的位置。

五、给水、排水、供热完成管道、设备安装工程，并按规定进行通球、通水、灌水、压力试验。

六、暗敷设的电气线路按设计文件完成，并按规定进行绝缘、接地等必要的试验。

七、通风空调工程管道风口安装到户内。

第六条　公共建筑工程完成本规定第四条、第五条规定项目内容，并取得《人防工程质量监督核定证书》、《电梯安装质量监督核定证书》、并经过消防等部门的验收。

可由建设（监理）单位组织设计、施工单位验收，向工程质量监督机构申报初装修质量核定，经核定合格发给《建设工程初装修质量核定单》，建设单位可对房屋进行出售、出租，使用单位可对初装修工程进行再装修，但工程不得交付使用。

第七条　再装修工程开工前，建设单位应按规定到工程质量监督机构办理监督注册手续，并缴纳监督管理费。

第八条　再装修工程必须实行总承包负责制。

分包单位的施工质量和有关施工技术资料、记录，由总包单位负责整理、归档。

第九条　单位工程再装修完工后，由建设（监理）单位按规定申报再装修项目质量核定，工程质量监督机构核定合格后，发给《建设工程再装修竣工质量核定单》，可以交付使用，但使用部分必须与未进行再装修的工程部位隔离，并设置安全防护。

第十条　单位工程全部完工后，建设单位应按《北京市建设工程质量竣工核定办法（试行）》规定程序，申报单位工程竣工质量核定。

经工程质量监督机构核定合格的工程，发给《建设工程质量合格证书》。

第十一条　本规定由北京市建设工程质量监督总站负责解释。

第十二条　本规定自颁发之日起施行。

公建工程初装修质量核定单（略）

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附件3:

验收依据

土建检验依据:

《住宅设计规范》（GB50096－1999）

《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210－2001）

《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209－2002）

《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204－2002）

《居住建筑节能设计标准》（DB29－1－2004）（J10409－2004）

门窗检验依据:

《居住建筑节能设计标准》（DB29－1－200